Umnutzung eines ehemaligen Sägewerks im Außenbereich

Die Aufteilung des Betriebsgeländes eines ehemaligen Sägewerks im Außenbereich nach Art eines Gewerbehofs auf verschiedene selbständige Teilnutzungen (u.a. eine Schlosserei), die jeweils den betriebseigentümlichen Abläufen in dem Sägewerk entsprechen bzw. ihrem Gewicht nach jeweils gar hinter ihnen zurück bleiben, bewirkt gleichwohl eine bauordnungs- und bauplanungsrechtliche beachtliche Nutzungsänderung. Bei der Umnutzung eines ehemaligen Sägewerks im Außenbereich zu einem Gewerbehof können auch die Auswirkung auf den Erholungswert der Landschaft und auf das Landschaftsbild neu zu beurteilen sein.

Umnutzung eines ehemaligen Sägewerks im Außenbereich

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg darf eine ohne die erforderliche Baugenehmigung aufgenommene bauliche Nutzung, deren Zulässigkeit nicht ohne Weiteres beurteilt werden kann, allein wegen formeller Baurechtswidrigkeit bis zur endgültigen Klärung der Genehmigungsfähigkeit in einem Baugenehmigungsverfahren untersagt werden1.

Genehmigt war die Errichtung und der Betrieb eines Sägewerks. Bauplanerisch beurteilt sich die Errichtung und der Betrieb eines Sägewerks im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB. Sie sind nur dann zu genehmigen, wenn öffentliche, namentlich die in § 35 Abs. 3 BauGB bezeichneten Belange nicht beeinträchtigt werden. Dies ist jeweils auch unter Berücksichtigung des konkreten Nutzungszwecks und dem sonstigen Inhalt der zur Genehmigung gestellten Bauvorlagen zu entscheiden.

Die neu aufgenommene Nutzung als Schlosserei – in einem Teil der Sägewerkshalle und auf einem Teil der Sägewerkslagerfläche – unterliegt zwar im Ausgangspunkt denselben bauplanungsrechtlichen Anforderungen.

Die konkrete rechtliche Beurteilung ist aber dann eine andere, wenn es sich um eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinn (§ 29 Abs. 1 BauGB) handelt; denn dann finden §§ 30 ff und somit hier § 35 Abs. 2 BauGB neu Anwendung. Für die dann gebotene Prüfung anhand von §§ 30 ff BauGB sind das Gebäude und das Betriebsgelände und die dort ausgeübte Nutzung als Einheit zu Grunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn die neue Nutzung nur in einem Teil eines alten Betriebsgebäudes verwirklicht wird2.

Dabei ist von einer Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinn auszugehen, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite verlassen wird und ferner durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt3.

Dass der Gesetzgeber eine Umnutzung von Gewerbebetrieben im Außenbereich grundsätzlich nicht will, so dass sie, wenn durch sie, wie in der Regel, öffentliche Belange beeinträchtigt werden, nur im Wege eines Bebauungsplanverfahrens zugelassen werden können, ergibt sich aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB4. Grund dafür ist der überragende Schutz des Außenbereichs vor nichtprivilegierter Bebauung im Interesse der Allgemeinheit und der gemäß § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Vorhaben, insbesondere der Land- und Forstwirtschaft. Der Gesetzgeber will, dass Gebäude im Außenbereich, die nicht mehr der genehmigten Nutzung dienen, nur in eng begrenzten Fällen anders genutzt werden können, die bebaute Fläche also wieder aufgegeben wird.

Eine genehmigte Nutzung als Sägewerk umfasst grundsätzlich nicht auch eine Nutzung als Schlosserei. Vielmehr handelt es sich dabei um zwei grundsätzlich unterschiedliche Nutzungen, welche bodenrechtliche Belange jeweils anders berühren. Dies gilt insbesondere für den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB).

Etwas anderes ergibt sich hier nicht daraus, dass das genehmigte Sägewerk auch eine ihm dienende Schlosserei, gleichsam als Eigenbetrieb, umfasste (die freilich in den genehmigten Bauvorlagen nicht etwa als eigener Betrieb ausgewiesen war), deren Betrieb nach den Angaben des Antragstellers einen erheblich größeren Umfang hatte als seine Schlosserei.

Das Verwaltungsgericht folgt insoweit auch nicht dem Argument, dass die Aufteilung des Betriebsgeländes eines ehemaligen Sägewerks auf verschiedene selbständige Teilnutzungen, die jeweils den betriebseigentümlichen Abläufen in einem Sägewerk entsprechen bzw. ihrem Gewicht nach jeweils gar hinter ihnen zurück bleiben, keine bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung bewirkten.

Denn ein derartiger kleiner Gewerbepark oder Gewerbehof, der weder in Nutzung noch Erscheinungsbild einem Sägewerk gleicht, kann mehrere der in § 35 Abs. 3 BauGB bezeichneten Belange anders berühren als ein Sägewerk. Insoweit ist neben der Frage schädlicher Umwelteinwirkungen und der Frage der Entstehung einer (Gewerbe-)Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7) möglicherweise auch die Auswirkung auf den Erholungswert der Landschaft und auf das Landschaftsbild neu zu beurteilen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 Alt. 6 und 8 BauGB). Möglicherweise ist hier auch zu berücksichtigen, dass das Sägewerk am gegenwärtigen Standort im Außenbereich wohl vor allem aus Erwägungen des erweiterten Bestandsschutzes für die alte, von der L 112 durchschnittenen „… Säge“ und im öffentlichen Interesse an der Beseitigung dieser Gefahrenstelle zugelassen worden ist. Entsprechende Erwägungen hätten für die Ansiedlung von Kleingewerbe und Handwerksbetrieben nicht angestellt werden können.

Die vom Antragsteller aufgenommene Nutzung erweist sich auch nicht etwa ohne Weiteres als genehmigungsfähig. Das Gegenteil ist der Fall.

Jegliche andere gewerbliche Nutzung, soweit sie nicht gemäß § 35 Abs. 1 BauGB im Außenbereich privilegiert zulässig ist, widerspricht der Darstellung des geltenden Flächennutzungsplans als landwirtschaftliche Fläche (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Dabei steht dessen Wirksamkeit insoweit nicht entgegen, dass das Sägewerk darin nicht berücksichtigt worden ist; denn mit der Darstellung als landwirtschaftlicher Fläche wurden Bestandsschutzinteressen des Eigentümers bzw. Betreibers des Sägewerks rechtlich nicht berührt, weil dieses schon Kraft der Baugenehmigung Bestandsschutz hatte. Im Übrigen enthielt der Vorgänger-Flächennutzungsplan insoweit ebenfalls keine rechtlich erhebliche Darstellung (vgl. § 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB), sondern nur eine nachrichtliche Eintragung des vorhandenen Sägewerks .

Daneben ist auch nicht ausgeschlossen, dass die oben angeführten weiteren öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.

Verwaltungsgericht Freiburg, Beschluss vom 2. August 2012 – 5 K 1264/12

  1. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 01.02.2007 – 8 S 2606/06, VBlBW 2007, 226 m.w.N.[]
  2. BVerwG, Beschluss vom 03.12.1990 – 4 B 145.90, NuR 1991, 334, m.w.N. zur Umwandlung einer Werkstatt mit Lager im Außenbereich in eine Verkaufsstätte[]
  3. BVerwG, Urteil vom 11.11.1988 – 4 C 50.87, NVwZ-RR 1989, 340, m.w.N.; Beschluss vom 14.04.2000 – 4 B 28.00, NVwZ-RR 2000, 758; Beschluss vom 07.11.2002 – 4 B 64.02, BRS 66 Nr. 70; Urteil vom 18.11.2010 – 4 C 10.09, BVerwGE 138, 166 = NVwZ 2011, 748[]
  4. auch hierzu BVerwG, Beschluss vom 03.12.1990 – 4 B 145.90[]

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