Verkauf statt Enteignung – und die Erstattung der Anwaltsgebühren

Soll außerhalb eines Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens durch den Abschluss eines Kaufvertrags oder eines Vertrags über die Einräumung von Nutzungsrechten mit dem Grundstückseigentümer eine sonst zu erwartende Enteignung oder Besitzeinweisung abgewendet werden, gelten zwischen den Vertragsparteien grundsätzlich ausschließlich die Regeln des bürgerlichen Rechts¹. Dies steht auch einer entsprechenden Anwendung des § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB auf derartige Vertragskonstellationen entgegen.

Der Grundstückseigentümer hat in diesem Fall mithin keinen Anspruch auf Erstattung seiner Rechtsberatungskosten auf der Grundlage von § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 101 Abs. 3 SächsWG und § 5 Abs. 3 SächsEntEG.

§ 121 BauGB in Verbindung mit den genannten Bestimmungen findet auf die vor Anhängigkeit eines Enteignungsverfahrens entstandenen Kosten keine unmittelbare Anwendung.

§ 121 BauGB regelt die Erstattungspflicht hinsichtlich der Kosten für das Enteignungsverfahren nach §§ 104 ff BauGB und sieht in Absatz 2 Satz 2 vor, dass die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines sonstigen Bevollmächtigten erstattungsfähig sind, wenn dessen Hinzuziehung notwendig war. Voraussetzung für die unmittelbare Anwendung der Norm ist damit nach allgemeiner Ansicht, dass ein Enteignungsverfahren eingeleitet worden ist², woran es vorliegend fehlt.

Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts Dresden³ ergibt sich ein Erstattungsanspruch auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 101 Abs. 3 SächsWG und § 5 Abs. 3 SächsEntEG.

Ob § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB auf außerhalb eines förmlichen Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens getroffene Einigungen analog Anwendung finden kann, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden und in der Fachliteratur umstritten.

Während teilweise die Ansicht vertreten wird, eine analoge Anwendung des § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB sei aus Gründen der Gesetzessystematik und/oder zur Gewährleistung einheitlicher Ergebnisse geboten⁴, lehnt der überwiegende Teil der Literaturstimmen eine entsprechende Anwendung der Vorschrift aus systematischen Erwägungen ab⁵.

Der Bundesgerichtshof schließt sich der zuletzt genannten Ansicht an.

Nach ständiger Bundesgerichtshofsrechtsprechung gelten grundsätzlich, wenn – wie hier – außerhalb eines Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens durch den Abschluss eines Kaufvertrags oder eines Vertrags über die Einräumung von Nutzungsrechten mit dem Grundstückseigentümer eine sonst zu erwartende Enteignung abgewendet werden soll, zwischen den Vertragsparteien ausschließlich die Regeln des bürgerlichen Rechts. Die außerhalb des Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens getroffenen Vereinbarungen sind rein privatrechtlicher Natur; ein Rückgriff auf Normen des öffentlichen Rechts ist damit grundsätzlich ausgeschlossen⁶. Dies entspricht auch der überwiegenden Auffassung in der Literatur⁷. Entsprechende Verträge sind damit zu unterscheiden von einer „Einigung“ im Rahmen eines bereits anhängigen Enteignungsverfahrens, wie sie in §§ 110 und 111 BauGB vorgesehen ist.

Zwar ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass diese Grundsätze in besonderen Fallgestaltungen nicht zur Anwendung kommen⁸. Eine solche liegt hier allerdings nicht vor.

In den genannten Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof nach vorangegangenen Planfeststellungsverfahren Ansprüche Dritter auf Enteignungsentschädigung für den erlittenen Rechtsverlust bejaht, obwohl die für das Planvorhaben benötigten Grundstücke freihändig veräußert worden waren. Das BGH, Urteil vom 23.03.2006 betraf die Frage, ob die Betreiberin eines Fernmeldenetzes Entschädigungsansprüche nach § 87 Abs. 2 Nr. 2 BBergG für die Verlegung einer von ihr auf dem Grundstück einer Bundesstraße betriebenen Freileitung hatte, weil die Straße einem Bergbaugebiet weichen musste; die benötigten Wegeparzellen waren von dem Träger der Straßenbaulast mit der Folge des Verlustes des Leitungsrechts entwidmet und freihändig veräußert worden. Der Bundesgerichtshof hielt die Anwendung der materiellen Enteignungsvorschriften für gerechtfertigt, weil der Rechtsverlust bereits durch einen Verwaltungsakt, nämlich einen zuvor erlassenen Planfeststellungsbeschluss, von hoheitlicher Seite unentrinnbar vorgezeichnet gewesen sei. Es mache für die Frage der Entschädigung keinen Unterschied, dass die Liegenschaft zur Vermeidung einer förmlichen Enteignung freihändig veräußert worden sei⁹. In seinen Urteilen vom 15.02.1996 (BGH, Urteil vom 15.02.1996, aaO) und vom 20.01.2000 (BGH, Urteil vom 20.01.2000, aaO), denen jeweils die Durchschneidung eines Jagdbezirks durch den Neubau einer Bundesautobahn beziehungsweise einer Bahntrasse zugrunde lag, stellte der Bundesgerichtshof zugunsten der an der (teilweise) freihändig erfolgten Veräußerung der Grundstücke nicht beteiligten Jagdgenossenschaften eine Gesamtbetrachtung an. Danach seien die Jagdrechte ungeachtet der freihändigen Veräußerung der betroffenen Grundstücke im Ergebnis in Ausübung eines Enteignungsrechts beeinträchtigt worden¹⁰ beziehungsweise Gegenstand eines enteignenden Zugriffs geworden¹¹.

Die entschiedenen Fälle sind zwar insofern mit der hier zugrunde liegenden Sachlage vergleichbar, als auch der mit der Landestalsperrenverwaltung (LTV) getroffenen vertraglichen Übereinkunft ein Planfeststellungsverfahren vorausging, durch das für die Grundstückseigentümer die Rechtsbeeinträchtigung unentrinnbar vorgezeichnet war. Auf der Grundlage des Planfeststellungsbeschlusses hätte ihnen gegenüber ein Enteignungs- und vorheriges Besitzeinweisungsverfahren eingeleitet werden können, wenn mit der LTV keine Einigung zustande gekommen wäre, wie es den Grundstückseigentümern auch angekündigt worden war.

Dies allein rechtfertigt die Anwendung enteignungsrechtlicher Entschädigungsregelungen hingegen nicht¹². Kennzeichnend für die den BGH-Entscheidungen vom 20.01.2000, 15.02.1996 und 23.03.2006 jeweils zugrunde liegende Interessenlage ist nämlich, dass dort nicht Ansprüche der veräußernden Grundstückseigentümer, sondern die Entschädigungen Dritter in Rede standen, deren Rechte infolge der Eigentumsübertragungen in Fortfall gerieten, ohne dass sie an den zugrundeliegenden Verträgen beteiligt waren. Die Möglichkeit, gegenüber den Vorhabenberechtigten im Zusammenhang mit der freihändigen Grundstücksveräußerung eigene vertragliche Entschädigungsansprüche zu begründen, bestand nicht. Der Verlust ihrer Rechte an den betroffenen Grundstücken stellte sich für die Dritten damit als unausweichliche Konsequenz eines hoheitlichen Planungsaktes dar, der auch Grundlage für die Einigung der jeweiligen Grundstückseigentümer mit den Begünstigten der Vorhaben war.

Eine derartige Konstellation ist hier jedoch nicht gegeben. Vielmehr stand es den künftig von der Dienstbarkeit betroffenen Grundstückseigentümern frei, mit der LTV außerhalb des förmlichen Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens eine vertragliche Übereinkunft zu treffen oder dieses Verfahren abzuwarten.

Wählen Grundstückseigentümer den Weg der freihändigen Veräußerung oder Einräumung von Nutzungsrechten, sind sie nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie ein außerhalb eines solchen Vertragsverhältnisses stehender Dritter, welcher in Folge einer vertraglichen Übereinkunft eines Grundstückseigentümers mit der öffentlichen Hand oder einem anderen Vorhabenbegünstigten eine Rechtsbeeinträchtigung oder einen Rechtsverlust erleidet. Kommt außerhalb eines Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens ein Vertragsschluss zustande, hängt es allein vom Willen und Durchsetzungsvermögen der Vertragsparteien ab, wie sie ihr Rechtsverhältnis im Einzelnen ausgestalten. Es ist Sache der Beteiligten, ob sie im Rahmen der von Privatautonomie geprägten Vereinbarungen auch eine vertragliche Regelung über den Ersatz oder die Freistellung von Rechtsberatungskosten für geboten halten und diese durchzusetzen vermögen.

Dabei verkennt der Bundesgerichtshof nicht, dass sich die Grundstückseigentümer bei Abschluss des Vertrags aufgrund der für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen angedrohten Einleitung eines Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens in einer Drucksituation befunden haben mögen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Dresden und der Ansicht Breuers¹³ rechtfertigt es das Bestehen einer solchen Drucksituation für sich genommen allerdings nicht, die Geltung des § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB auf außerhalb eines Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahrens erfolgte freihändige Veräußerungen oder Belastungen eines Grundstücks auszudehnen. Eine solche Situation tritt auch in vielen sonstigen Verhandlungskonstellationen auf.

Aus diesem Grunde vermag sich der Bundesgerichtshof auch den Ausführungen des Grundstückseigentümervertreters in der mündlichen Verhandlung nicht anzuschließen, der eine strukturelle Ungleichheit zu Lasten des Grundstückseigentümers geltend gemacht hat, welcher in freihändige Verhandlungen über die Belastung oder Veräußerung seines Grundstücks eintritt. Das für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen in Betracht kommende Enteignungs- oder Besitzeinweisungsverfahren kann nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen und bei Beachtung des dem Eigentümer zustehenden Grundrechtsschutzes durchgeführt werden. Auch im Falle der Einleitung eines solchen Verfahrens ist der Grundstückseigentümer damit keinesfalls schutzlos gestellt, so dass er sich nicht dazu gedrängt fühlen muss, in eine privatrechtliche Einigung „zu jedem Preis“ einzuwilligen.

Auch dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.1973¹⁴ ist entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts Dresden¹⁵ eine Aussage zu einer entsprechenden Anwendung des § 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der gegebenen Situation nicht zu entnehmen.

Diese Entscheidung erging vor dem Hintergrund, dass nach der damaligen Rechtslage die Erstattungsfähigkeit von dem Enteigneten im Enteignungsverfahren erwachsenen Kosten für Rechtsberatung und Vertretung gesetzlich nicht geregelt war. Es entsprach der ständigen Rechtsprechung, dass derartige Kosten auf Grundlage des § 96 BBauG erstattungsfähig seien¹⁶. Mit dem von dem Landgericht Dresden in Bezug genommenen Urteil vom 27.09.1973 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Kosten für Rechtsberatung und Vertretung in analoger Anwendung des § 96 BBauG auch dann erstattungsfähig seien, wenn diese in einem dem eigentlichen Enteignungsverfahren vorgelagerten behördlichen Besitzeinweisungsverfahren entstanden seien. Zwar komme dem Besitzeinweisungsverfahren gegenüber dem Enteignungsverfahren eine gewisse Selbständigkeit zu, es betreffe aber eine wesentliche und einschneidende Vorwirkung der Enteignung¹⁷. Mit der Neufassung des § 121 BBauG im Zuge der Baurechtsnovelle von 1976 hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich eine Rechtsgrundlage für die Erstattung von Kosten einer anwaltlichen Vertretung im Enteignungsverfahren geschaffen¹⁸.

Anders als in der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs war in dem hier zu beurteilenden Fall ein Besitzeinweisungsverfahren allerdings gerade noch nicht eingeleitet worden. Die getroffene Vereinbarung diente vielmehr der Vermeidung eines solchen Verfahrens. Die in der BGH-Entscheidung vom 27.09.1973 zur analogen Geltung des § 96 BBauG angestellten Erwägungen sind daher auf die hier gegebene Konstellation nicht übertragbar¹⁹. Deshalb verfängt auch der Hinweis des Landgerichts Dresden auf die § 96 BBauG in Bezug nehmenden Erwägungen des Gesetzgebers zur Neuregelung des § 121 BauGB nicht.

Aus den vorstehenden Gründen scheidet auch die von Pasternak²⁰ vorgeschlagene analoge Anwendung von § 96 BauGB auf die vorliegende Fallgestaltung aus.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2016 – III ZR 407/15

1. Bestätigung von BGH, Urteile vom 01.07.1968 – III ZR 214/65, BGHZ 50, 284, 286 f; vom 23.05.1985 – III ZR 10/84, BGHZ 95, 1, 4; und vom 30.10.2003 – III ZR 380/02, NJW-RR 2004, 100, 101 sowie BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 102/13, NVwZ 2014, 967 Rn. 8[↩]
2. siehe nur Schrödter/Breuer, BauGB, 8. Aufl., § 121 Rn. 6; Dyong in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 121 Rn. 4 [Stand: Mai 2016]; Brügelmann/Reisnecker, BauGB, § 121 Rn. 6 und Rn. 21 [Stand: September 2006][↩]
3. LG Dresden, Urteil vom 28.10.2015 – 2 S 30/15[↩]
4. so OLG Dresden, Urteil vom 03.02.2015 – 4 U 1152/14 41 ff; Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., § 121 Rn. 9; Gelzer/Busse/Fischer, Entschädigungsanspruch aus Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff, Rn. 444 ff[↩]
5. Dyong aaO; Holtbrügge in Berliner Kommentar zum BauGB, § 121 Rn. 8 [Stand: Juli 2005]; Pasternak in Aust/Jacobs/Pasternak, Enteignungsentschädigung, 7. Aufl., Rn. 857, der allerdings eine analoge Anwendung des § 96 BauGB vorschlägt, aaO Rn. 858; Petz in BeckOK BauGB, § 121 Rn. 29.1 [Stand: 1.10.2015]; Brügelmann/Reisnecker aaO[↩]
6. BGH, Urteile vom 01.07.1968 – III ZR 214/65, BGHZ 50, 284, 286 f; vom 29.04.1982 – III ZR 154/80, BGHZ 84, 1, 3; vom 23.05.1985 – III ZR 10/84, BGHZ 95, 1, 4; vom 09.04.1987 – III ZR 181/85, NJW 1987, 3200, 3201; und vom 30.10.2003 – III ZR 380/02, NJW-RR 2004, 100, 101; siehe auch BGH, Urteile vom 05.12 1980 – V ZR 160/78, NJW 1981, 976; und vom 14.02.2014 – V ZR 102/13, NVwZ 2014, 967 Rn. 8[↩]
7. vgl. Schrödter/Breuer aaO § 110 Rn. 9; Gaentzsch, BauGB, § 87 Rn. 7; Krohn/Löwisch, Eigentumsgarantie, Enteignung, Entschädigung, 3. Aufl., Rn. 458 ff; Brügelmann/Reisnecker aaO § 110 Rn. 22 f [Stand: April 2008] und § 87 Rn. 32 [Stand: Dezember 2005]; zweifelnd wohl Battis aaO § 87 Rn. 6; a.A. Gassner, Der freihändige Grunderwerb der öffentlichen Hand, S. 154 ff; Krebs, DÖV 1989, 969 ff[↩]
8. BGH, Urteile vom 15.02.1996 – III ZR 143/94, BGHZ 132, 63, 68 f; vom 20.01.2000 – III ZR 110/99, BGHZ 143, 321, 325 ff; und vom 23.03.2006 – III ZR 141/05, BGHZ 167, 1, Rn.19 ff[↩]
9. BGH, aaO Rn.20[↩]
10. BGH, Urteil vom 15.02.1996 aaO S. 68 ff[↩]
11. BGH, Urteil vom 20.01.2000 aaO S. 327[↩]
12. vgl. auch BGH, Urteil vom 09.04.1987 – III ZR 181/85, NJW 1987, 3200 f[↩]
13. in Schrödter/Breuer aaO § 121 Rn. 6[↩]
14. BGH, Urteil vom 27.09.1973 – III ZR 131/71, BGHZ 61, 240[↩]
15. LG Dresden, a.a.O.[↩]
16. s. nur BGH, Urteile vom 08.04.1965 – III ZR 60/64, NJW 1965, 1480, 1483; und vom 06.12 1965 – III ZR 172/64, NJW 1966, 493, 496 sowie die weiteren Nachweise in BGH, Entscheidung vom 27.09.1973 aaO S. 248[↩]
17. BGH, aaO S. 249[↩]
18. BT-Drs. 7/2496, 61[↩]
19. in diesem Sinne auch Battis aaO § 121 Rn. 9[↩]
20. Pasternak, aaO Rn. 858[↩]