Ver­stei­ge­rung sicher­ge­stell­ter Häu­ser

Die Ver­wer­tungs­an­ord­nung zur Ver­stei­ge­rung von sicher­ge­stell­ten Häu­sern kann nicht auf das all­ge­mei­ne Poli­zei­recht gestützt wer­den. Wegen des mas­si­ven Ein­griffs in das grund­recht­lich geschütz­te Eigen­tum, ist eine Ver­stei­ge­rung nur zuläs­sig, wenn der Gesetz­ge­ber Ver­fah­rens­vor­schrif­ten – wie sie etwa das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz ent­hält – erlas­sen hat, die eine unver­hält­nis­mä­ßi­ge Ver­schleu­de­rung von Grund­ei­gen­tum ver­hin­dert. Die­se Vor­schrif­ten feh­len in den Bestim­mun­gen des Poli­zei­rechts über die Ver­wer­tung sicher­ge­stell­ter (beweg­li­cher) Gegen­stän­de.

Ver­stei­ge­rung sicher­ge­stell­ter Häu­ser

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Rhein­land-Pfalz in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Ver­wer­tung von zwei sicher­ge­stell­ten Häu­sern durch die Stadt Mainz für unzu­läs­sig erklärt. Die Wohn­häu­ser, die wegen Ver­stö­ßen gegen die Anfor­de­run­gen an die Trink­was­ser­ver­sor­gung und an den Brand­schutz nicht mehr genutzt wer­den dür­fen, woll­te die Stadt Mainz ver­stei­gern. Die Klä­ger sind Mit­ei­gen­tü­mer bzw. Ver­wal­ter zwei­er Häu­ser in der Main­zer Neu­stadt. Nach­dem meh­re­re Ver­fü­gun­gen der Bau­auf­sichts­be­hör­de zur Besei­ti­gung bau­li­cher Män­gel nicht erfüllt wor­den waren, wur­den die Häu­ser auf­grund poli­zei­recht­li­cher Ver­fü­gun­gen vom Okto­ber 2008 sicher­ge­stellt und in Ver­wah­rung genom­men. Durch Beschei­de vom Novem­ber 2010 ord­ne­te die Stadt zur Ver­mei­dung wei­te­rer hoher Ver­wah­rungs­kos­ten die Ver­wer­tung der bei­den Häu­ser an, die durch öffent­li­che Ver­stei­ge­rung erfol­gen sol­le. Ort und Zeit der Ver­stei­ge­rung wer­de den Klä­gern jedoch nicht mit­ge­teilt, um den Erfolg der Ver­wer­tung nicht zu gefähr­den. Die hier­ge­gen ein­ge­leg­ten Kla­gen wies das Ver­wal­tungs­ge­richt ab. Dage­gen haben die Klä­ger Beru­fung ein­ge­legt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Stadt könn­ten die Ver­wer­tungs­an­ord­nun­gen – so das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Rhein­land-Pfalz – nicht auf das all­ge­mei­ne Poli­zei­recht gestützt wer­den, da die ent­spre­chen­den Bestim­mun­gen nur auf die Ver­wer­tung beweg­li­cher Sachen, nicht jedoch von Immo­bi­li­en zuge­schnit­ten sei­en. Die Ver­stei­ge­rung von Grund­stü­cken stel­le einen mas­si­ven Ein­griff in das grund­recht­lich geschütz­te Eigen­tum dar, die in der Wir­kung einer Ent­eig­nung gleich­kom­me. Des­halb sei sie ver­fas­sungs­recht­lich nur zuläs­sig, wenn der Gesetz­ge­ber Ver­fah­rens­vor­schrif­ten erlas­sen habe, die eine unver­hält­nis­mä­ßi­ge Ver­schleu­de­rung von Grund­ei­gen­tum ver­hin­de­re. Sol­che Vor­schrif­ten, wie sie etwa das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz ent­hal­te, fehl­ten in den Bestim­mun­gen des Poli­zei­rechts über die Ver­wer­tung sicher­ge­stell­ter (beweg­li­cher) Gegen­stän­de.

Dies gel­te ins­be­son­de­re für den zwangs­ver­stei­ge­rungs­recht­li­chen Anspruch des Schuld­ners auf Anwe­sen­heit und Wahr­neh­mung sei­ner Ver­fah­rens­rech­te im Ver­stei­ge­rungs­ter­min. Damit blie­ben der Stadt zur Besei­ti­gung der Miss­stän­de, wel­che von den Häu­sern der Klä­ger aus­gin­gen, nur die Befug­nis­se nach den bau­recht­li­chen Rege­lun­gen. Soweit danach die Gefahr bestehe, dass letzt­lich die All­ge­mein­heit die Kos­ten einer Män­gel­be­sei­ti­gung durch die Stadt tra­gen müss­ten, weil ein Regress bei den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern nicht rea­li­siert wer­den kön­ne, sei allein der Gesetz­ge­ber beru­fen, ande­re Mög­lich­kei­ten für einen zwangs­wei­sen Zugriff auf ver­wahr­los­te Immo­bi­li­en zu schaf­fen. Eine dahin­ge­hen­de rechts­po­li­ti­sche Dis­kus­si­on wer­de bereits leb­haft geführt.

Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Rhein­land-Pfalz, Urtei­le vom 12. Sep­tem­ber 2012 – 8 A 10236/​12.OVG und 8 A 10253/​12.OVG