Ver­zicht auf eine Baulast

Pri­va­tes Inter­es­se am Fort­be­stand einer Bau­last im Sin­ne des § 92 Abs. 3 Satz 1 NBauO (hier: Ver­ei­ni­gungs­bau­last) ist nicht jedes belie­bi­ge, son­dern nur ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se. Ein lang­fris­ti­ges „Vor­rats­in­ter­es­se“ reicht nicht aus; die „bau­recht­li­che Rele­vanz“ muss fortbestehen.

Nach nie­der­säch­si­schem Recht ist der Bau­last­be­güns­tig­te zur Kla­ge gegen den Ver­zicht auf eine Bau­last und deren Löschung befugt¹. Im Unter­schied zu den Bau­ord­nun­gen der ande­ren Län­der, die ledig­lich auf ein öffent­li­ches Inter­es­se abstel­len, kann die Bau­auf­sichts­be­hör­de nach § 92 Abs. 3 Satz 1 NBauO nur dann auf eine Bau­last ver­zich­ten, wenn ein öffent­li­ches und ein pri­va­tes Inter­es­se an der Bau­last nicht mehr besteht. Auch für die vor 1995 gel­ten­de Geset­zes­fas­sung, die auf ein pri­va­tes Inter­es­se noch nicht abstell­te, ist die Kla­ge­be­fug­nis im Übri­gen schon bejaht wor­den².

Die Vor­aus­set­zun­gen für einen Ver­zicht bestim­men sich in Nie­der­sach­sen nach § 92 Abs. 3 Satz 1 NBauO. Zu einem Antrag auf Ver­zicht im Sin­ne des Sat­zes 2 die­ser Vor­schrift ist auch die als Bau­auf­sichts­be­hör­de täti­ge Gemein­de berech­tigt, wenn sie – wie hier – Eigen­tü­me­rin eines der betei­lig­ten Grund­stü­cke ist (Gemein­de­stra­ße). Kei­nen grund­sätz­li­chen recht­li­chen Beden­ken begeg­net es, dass bei der nach­träg­li­chen Auf­tei­lung eines der betei­lig­ten Grund­stü­cke nur teil­wei­se auf die Ver­ei­ni­gungs­bau­last ver­zich­tet wird, wenn sich der Siche­rungs­zweck nicht auf alle Teil­flä­chen bezieht. Im hier vom Nie­der­säch­si­schen Ober­ver­wal­tungs­ge­richt ent­schie­de­nen Fall war Anlass für die Bewil­li­gung und Ein­tra­gung der Ver­ei­ni­gungs­bau­last, dass vor­han­de­ne Gebäu­de auf der jet­zi­gen Gren­ze zwi­schen den Flur­stü­cken 136/​2 und 136/​6 und die Stra­ßen­an­bin­dung recht­lich abge­si­chert wer­den soll­ten. Dies ist nun­mehr auch ohne Ver­ei­ni­gungs­bau­last für den Grenz­be­reich zwi­schen den Flur­stü­cken 136/​2 und 136/​18 gewähr­leis­tet. Auch ein schutz­wür­di­ges pri­va­tes Inter­es­se am Fort­be­stand die­ses Teil der Ver­ei­ni­gungs­bau­last besteht nicht mehr. 

Eine Ein­schrän­kung auf „schutz­wür­di­ge“ Inter­es­sen ist unter zwei Gesichts­punk­ten geboten:

Sie kann sich schon dar­aus erge­ben, dass eine Bau­last „vor­ha­ben­be­zo­gen“ bewil­ligt und ein­ge­tra­gen wird³. Geschieht dies aus­drück­lich, wird damit das nach § 92 Abs. 3 NBauO maß­geb­li­che Inter­es­se abschlie­ßend bestimmt. Ob sich der Bezug (nur) zu einem bestimm­ten Vor­ha­ben auch kon­klu­dent erge­ben kann, ist umstrit­ten⁴. Für sie kann der enge Zusam­men­hang mit einem kon­kre­ten Vor­ha­ben spre­chen, wenn nicht Anhalts­punk­te dafür ersicht­lich sind, dass die Bau­last über die­ses Vor­ha­ben hin­aus­grei­fen soll­te⁵.

Auch im vor­lie­gen­den Fall soll­te durch die Bau­last ein kon­kre­tes bau­recht­li­ches Pro­blem gelöst wer­den. Dass damit zugleich ande­re Zwe­cke ver­folgt wur­den, ist nicht her­vor­ge­tre­ten. Schon dies spricht ten­den­zi­ell gegen die Schutz­wür­dig­keit eines Inter­es­ses am Fort­be­stand der Bau­last für sol­che ande­ren Zwecke. 

Unab­hän­gig hier­von folgt aus der grund­sätz­li­chen Aner­ken­nung eines sub­jek­ti­v­öf­fent­li­chen Rechts des Bau­last­be­güns­tig­ten nach nie­der­säch­si­schem Recht nicht, dass sich jedes wie auch immer gear­te­tes pri­va­tes Inter­es­se durch­set­zen muss. Es bestehen kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass der nie­der­säch­si­sche Gesetz­ge­ber mit der aus­drück­li­chen Berück­sich­ti­gung des pri­va­ten Inter­es­ses das in der Mus­ter­bau­ord­nung aus­ge­form­te Insti­tut der Bau­last, das in sei­nen wesent­li­chen Grund­zü­gen iden­tisch von den Bau­ord­nun­gen der Län­der über­nom­men wor­den ist, für sei­nen Bereich grund­sätz­lich ver­än­dern woll­te. Ins­be­son­de­re ergibt sich dar­aus nicht, dass hier­nach in Nie­der­sach­sen Bau­las­ten im Sin­ne des Beschlus­ses des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 4. Okto­ber 1994⁶ „gleich­sam auf Vor­rat“, also ohne Bezug auf ein abseh­ba­res Bau­vor­ha­ben vor­ge­hal­ten wer­den kön­nen sollen. 

Die­ses Ver­ständ­nis der Rechts­la­ge steht nicht in Wider­spruch zur Kom­men­tie­rung bei GrosseSuchsdorf/​Lindorf/​Schmaltz/​Wiechert⁷. Dort heißt es zwar zunächst, eine Bau­last kön­ne ohne kon­kre­ten Anlass „auf Vor­rat“ über­nom­men wer­den. Bei nähe­rer Betrach­tung wird hier jedoch ein sehr enger „Vor­rats­be­griff“ ver­wandt, denn es heißt wei­ter, es dür­fe nur nicht aus­ge­schlos­sen sein, dass die Bau­last in naher Zukunft bau­recht­li­che Bedeu­tung gewin­ne. Das ist auch sach­ge­mäß, denn der Bebau­ung eines Grund­stücks kön­nen län­ge­re, auch wech­sel­haft ver­lau­fen­de Pla­nungs­pha­sen vor­aus­ge­hen, in denen bereits das Bedürf­nis bestehen kann, sich Optio­nen offen zu hal­ten, wel­che die Nach­bar­grund­stü­cke berüh­ren. Damit befür­wor­tet die Kom­men­tie­rung jedoch noch nicht die Zuläs­sig­keit einer lang­fris­ti­gen, von kon­kre­ten Bau­wün­schen los­ge­lös­ten Vor­rats­hal­tung an Baulasten. 

Will sich ein Bau­herr in die­sem Sin­ne lang­fris­tig Bebau­ungs­op­tio­nen für sein eige­nes Grund­stück „auf Kos­ten“ eines Nach­bar­grund­stücks sichern, ste­hen ihm hier­für zuvör­derst zivil­recht­li­che Mit­tel zu Gebo­te. Es kann – gegen ent­spre­chen­de Gegen­leis­tung – einen dar­auf abzie­len­den Ver­trag mit dem Eigen­tü­mer des betrof­fe­nen Grund­stücks schlie­ßen, auf die­ser Grund­la­ge eine ent­spre­chen­de Dienst­bar­keit in das Grund­buch ein­tra­gen las­sen und auch ver­trag­lich regeln, dass zu einem geeig­ne­ten Zeit­punkt die Ein­tra­gung einer Bau­last bean­tragt wird. Damit ist sei­nen pri­va­ten Inter­es­sen im Regel­fall (jeden­falls vor­be­halt­lich einer Zwangs­ver­stei­ge­rung des die­nen­den Grund­stücks) hin­rei­chend Rech­nung getra­gen. Auch für den Fort­be­stand einer bereits ein­ge­tra­ge­nen Bau­last reicht des­halb ein blo­ßes – pri­va­tes – „Vor­rats­in­ter­es­se“ nicht aus. Eigen­tums­recht­li­che Fra­gen stel­len sich inso­weit nicht, weil es der Bau­last­be­güns­tig­te selbst in der Hand hat, für eine aus­rei­chen­de zivil­recht­li­che Absi­che­rung der Inan­spruch­nah­me des ande­ren Grund­stücks zu sor­gen. Die Instru­men­te des öffent­lich­recht­li­chen Bau­rechts die­nen nicht dazu, inso­weit ein­ge­tre­te­ne Ver­säum­nis­se auszugleichen. 

Auch ein pri­va­tes Inter­es­se im Sin­ne des § 92 Abs. 3 NBauO kann des­halb einem Ver­zicht nur dann erfolg­reich ent­ge­gen gehal­ten wer­den, wenn zumin­dest eine fort­dau­ern­de „bau­recht­li­che Rele­vanz“ der Bau­last dar­ge­legt wird⁸. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ge­rin führt dies nicht dazu, dass für die Annah­me eines pri­va­ten Inter­es­ses unab­hän­gig vom öffent­li­chen Inter­es­se kein Raum mehr blie­be. Die Beklag­te hat her­vor­ge­ho­ben, schon im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren sei als Bei­spiel ange­führt wor­den, dass nach dem Abbren­nen eines Gebäu­des ein öffent­li­ches Inter­es­se an einer hier­für erteil­ten Abstands­bau­last nicht mehr bestehe, wohl aber – im Hin­blick auf den Wie­der­auf­bau – ein schutz­wür­di­ges pri­va­tes Inter­es­se. Das hat die Klä­ge­rin nicht entkräftet.

Im ent­schie­de­nen Fall war für das Nie­der­säch­si­che Ober­ver­wal­tungs­ge­richt in Lüne­burg eine fort­dau­ern­de bau­recht­li­che Rele­vanz der Bau­last nicht ersicht­lich: Der maß­geb­li­che Bebau­ungs­plan erlaubt kei­ne Bebau­ung in dem hier frag­li­chen Grenz­be­reich, son­dern setzt dort Grün­flä­che (Regen­rück­hal­te­be­cken) fest; nach den in der münd­li­chen Ver­hand­lung ein­ge­se­he­nen Luft­bil­dern besteht die­ses Regen­rück­hal­te­be­cken auch fak­tisch zumin­dest in Gestalt einer Sen­ke. Vor der Gewer­be­flä­che schließt sich außer­dem ein Strei­fen nicht über­bau­ba­rer Flä­che an. Eine Ände­rung des Bebau­ungs­plans zeich­net sich nicht ab. Dass die Vor­aus­set­zun­gen für eine Befrei­ung vor­lie­gen, ist nicht kon­kret dar­ge­tan. Der Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 14. Febru­ar 1991⁹ führt inso­weit nicht wei­ter. Dar­in wird zwar ein­ge­räumt, dass eine lan­des­recht­li­che Ver­ei­ni­gungs­bau­last in tat­säch­li­cher Hin­sicht einen Aus­gleich etwa für eine über­mä­ßi­ge bau­li­che Nut­zung des Bau­grund­stücks her­stel­len kann. Kon­kret ging es in dem vom Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt ent­schie­de­nen Fall um die Ein­hal­tung der Min­dest­grund­stücks­flä­che, der Grund­flä­chen­zahl und der Geschoss­flä­chen­zahl bei der unre­gel­mä­ßi­gen Auf­tei­lung eines Grund­stücks, das die zuläs­si­gen Wer­te bereits aus­schöpf­te. Hier könn­te das Inter­es­se der Klä­ge­rin dahin gehen, die Fest­set­zun­gen für die Stra­ßen­ver­kehrs­flä­che auf ihrem Grund­stück und das Regen­rück­hal­te­be­cken zu „neu­tra­li­sie­ren“. Das ist aber im Wege des Aus­gleichs, wie ihn das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt in jenem Fall für gang­bar gehal­ten hat, nicht mög­lich. Erst recht kann eine Befrei­ung von die­sen Fest­set­zun­gen nicht damit begrün­det wer­den, dass dafür die Bau­last als „Ver­hand­lungs­mas­se“ ein­ge­tauscht wer­den soll.

Nie­der­säch­si­sches Ober­ver­wal­tungs­ge­richt, Urti­el vom 16. Janu­ar 2012 – 1 LB 219/​09

1. vgl. GrosseSuchsdorf/​Lindorf/​Schmaltz/​Wiechert, NBauO, 8. Aufl.2006, § 92 Rdnrn. 61, 74[↩]
2. Nds. OVG, Urteil vom02.07.1991 – 6 L 132/​89, BRS 52 Nr. 164[↩]
3. vgl. GrosseSuchsdorf/​Lindorf/​Schmaltz/​Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnr.19[↩]
4. nach OVG NRW, Beschluss vom 10.10.1997 – 7 B 1974/​97, BRS 59 Nr. 228 im Regel­fall; nach VGH Bad.-Württ., Urteil vom 27.10.2000 – 8 S 1445/​00, BauR 2001, 759 regel­mä­ßig nicht; nach OVG Ham­burg, Urteil vom 24.04.2002 – 2 Bf 701/​98, BRS 66 Nr. 140 Sache der Aus­le­gung[↩]
5. vgl. auch Nds. OVG, Urteil vom 02.07.1991 – 6 L 132/​89, BRS 52 Nr. 164[↩]
6. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 – 4 B 175.94, BauR 1995, 224[↩]
7. GrosseSuchsdorf/​Lindorf/​Schmaltz/​Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnr. 18[↩]
8. vgl. zu die­sem Begriff GrosseSuchsdorf/​Lindorf/​Schmaltz/​Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnrn. 13 ff.[↩]
9. BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87, BVerw­GE 88, 24 = DVBl.1991, 812[↩]