Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on im all­ge­mei­nen Wohn­ge­biet

In einem fak­ti­schen all­ge­mei­nen Wohn­ge­biet ist ein bor­dell­arti­ger Betrieb oder eine Nut­zung als Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on weder all­ge­mein zuläs­sig noch aus­nahms­wei­se zulas­sungs­fä­hig ohne dass es auf des­sen Stör­po­ten­ti­al im Ein­zel­fall ankommt.

Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on im all­ge­mei­nen Wohn­ge­biet

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he in den hier vor­lie­gen­den Fäl­len die Nut­zungs­un­ter­sa­gun­gen als recht­mä­ßig ange­se­hen. In einem Fall betreibt die Klä­ge­rin seit Novem­ber 2009 in Räum­lich­kei­ten einen FKK- und Sau­na­club, ohne im Besitz der erfor­der­li­chen bau­recht­li­chen Geneh­mi­gung zu sein. Mit Ver­fü­gung vom 07.05.2013 unter­sag­te die beklag­te Stadt Baden-Baden der Klä­ge­rin die Nut­zung die­ser Räum­lich­kei­ten mit der Begrün­dung, die nähe­re Umge­bung des Bau­grund­stücks ent­spre­che einem all­ge­mei­nen Wohn­ge­biet. Dort aber sei ein bor­dell­arti­ger Betrieb weder all­ge­mein noch aus­nahms­wei­se zuläs­sig. Nach erfolg­lo­sem Wider­spruchs­ver­fah­ren hat die Klä­ge­rin hier­ge­gen am 18.11.2013 Kla­ge erho­ben. Zur Begrün­dung hat sie sich im wesent­li­chen dar­auf beru­fen, die betref­fen­den Räu­me wür­den bereits seit Jah­ren als der Pro­sti­tu­ti­on die­nen­der Club benutzt ohne dass es je zu milieu­be­ding­ten Stö­run­gen gekom­men sei. Bei dem Club han­de­le es sich um einen klas­si­schen nicht­stö­ren­den Gewer­be­be­trieb. Die Nut­zungs­un­ter­sa­gung sei auch unver­hält­nis­mä­ßig, zumal die Klä­ge­rin erheb­li­che Inves­ti­tio­nen getä­tigt habe, und ver­sto­ße fer­ner gegen den Gleich­be­hand­lungs­grund­satz. Denn in Baden-Baden wür­den ca. 25 bis 30 gleich­ar­ti­ge Ein­rich­tun­gen betrie­ben, gegen wel­che die Stadt nicht vor­ge­he.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he fest­ge­tellt, dass das Grund­stück, in dem der Club betrie­ben wird, zwar nicht im Gel­tungs­be­reich eines Bebau­ungs­pla­nes lie­ge, die Umge­bungs­be­bau­ung nach dem vor Ort gewon­ne­nen Ein­druck aber als fak­ti­sches all­ge­mei­nes Wohn­ge­biet i.S.v. § 34 Abs. 2 Bau­GB anzu­se­hen sei. In einem sol­chen Wohn­ge­biet sei der bor­dell­arti­ge Betrieb der Klä­ge­rin weder all­ge­mein zuläs­sig noch aus­nahms­wei­se zulas­sungs­fä­hig ohne dass es auf des­sen Stör­po­ten­ti­al im Ein­zel­fall ankom­me. Maß­geb­lich für die Beur­tei­lung sei viel­mehr eine typi­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se. Bei die­ser Betrach­tung beein­träch­ti­ge die Nut­zung von Räu­men zum Zwe­cke der Pro­sti­tu­ti­on oder zu pro­sti­tu­ti­ons­ähn­li­chen Zwe­cken das Wohn­um­feld erheb­lich und füh­re zu Span­nun­gen. Die ange­foch­te­ne Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung sei auch frei von Ermes­sens­feh­lern. Die Klä­ge­rin habe mit Blick auf die jah­re­lan­ge unbe­an­stan­de­te Nut­zung der Räu­me nicht in schutz­wür­di­ger Wei­se dar­auf ver­trau­en dür­fen, dass die beklag­te Stadt auch zukünf­tig nicht gegen die bau­rechts­wid­ri­ge Nut­zung ein­schrei­ten wer­de. Mit der Nut­zungs­un­ter­sa­gung habe die Stadt den Betrieb der Klä­ge­rin auch nicht will­kür­lich her­aus­ge­grif­fen; viel­mehr gehe die Beklag­te in Umset­zung ihres Ver­gnü­gungs­stät­ten­kon­zepts gegen bau­rechts­wid­ri­ge Pro­sti­tu­ti­ons­be­trie­be vor und prio­ri­sie­re hier­bei in zuläs­si­ger Wei­se. Die Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung sei schließ­lich auch nicht mit Blick auf getä­tig­te Inves­ti­tio­nen unver­hält­nis­mä­ßig, denn die Klä­ge­rin habe die­se letzt­lich auf eige­nes Risi­ko ohne Vor­lie­gen der erfor­der­li­chen bau­recht­li­chen Geneh­mi­gung vor­ge­nom­men.

Im zwei­ten Ver­fah­ren (6 K 2252/​13) geht es um Räum­lich­kei­ten im Erd­ge­schoss eines Vor­der­hau­ses sowie im Ober­ge­schoss eines Hin­ter­hau­ses, wel­che als Laden­ge­schäft bzw. als Woh­nung bau­recht­lich geneh­migt sind. Im Hin­ter­haus wird bereits seit 2007 Pro­sti­tu­ti­on betrie­ben; das Laden­ge­schäft im Vor­der­haus wur­de im Früh­jahr 2011 umge­baut. Bei der Beklag­ten gin­gen meh­re­re Nach­bar­schafts­be­schwer­den u.a. der Katho­li­schen Kir­chen­ge­mein­de und von Anwoh­nern ein. Einen Antrag der Klä­ge­rin – als Eigen­tü­me­rin – auf bau­recht­li­che Geneh­mi­gung der Umnut­zung der Räu­me als gewerb­li­che Zim­mer­ver­mie­tung zum Zwe­cke der Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on lehn­te die Beklag­te mit Bescheid vom 18.03.2013 ab. Gleich­zei­tig unter­sag­te sie die Nut­zung des ehe­ma­li­gen Laden­ge­schäf­tes im Erd­ge­schoss des Vor­der­hau­ses und der Woh­nung im Hin­ter­haus als bor­dell­arti­gen Betrieb. Die Ein­stu­fung als bor­dell­arti­ger Betrieb fol­ge dar­aus, dass die Klä­ge­rin die Woh­nun­gen nur über kur­ze Zeit­räu­me ver­mie­te. Ein bor­dell­arti­ger Betrieb sei im all­ge­mei­nen Wohn­ge­biet aber unzu­läs­sig. Nach­dem die Klä­ge­rin erfolg­los ein Wider­spruchs­ver­fah­ren durch­lau­fen hat­te, erhob sie am 30.08.2013 Kla­ge beim Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he. Sie trägt u.a. vor, die Beklag­te gehe zu Unrecht von einem bor­dell­arti­gen Betrieb aus. Es lie­ge viel­mehr ein Fall der Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on vor, bei der die Pro­sti­tu­ier­ten nicht nach außen in Erschei­nung trä­ten. Eine milieu­be­ding­te Unru­he sei daher in der Umge­bung nicht zu befürch­ten.

Hier hat das Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he eben­falls fest­ge­stellt, dass für das Gebiet, in dem das Bau­grund­stück lie­ge, kein Bebau­ungs­plan exis­tie­re und es sich bei die­sem um ein fak­ti­sches all­ge­mei­nes Wohn­ge­biet i.S.v. § 34 Abs. 2 Bau­GB han­de­le. In die­sem Gebiet sei der von der Klä­ge­rin fort­ge­setz­te Betrieb einer gewerb­li­chen Zim­mer­ver­mie­tung weder all­ge­mein zuläs­sig noch aus­nahms­wei­se zulas­sungs­fä­hig. Letzt­lich kön­ne dahin­ste­hen, ob die­se Nut­zung als Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on oder als bor­dell­arti­ger Betrieb anzu­se­hen sei, denn in bei­den Fäl­len sei sie bei der gebo­te­nen typi­sie­ren­den Betrach­tung pla­nungs­recht­lich gene­rell unzu­läs­sig ohne dass es auf das Stör­po­ten­ti­al im Ein­zel­fall ankom­me. Aber auch dann, wenn man in Bezug auf die Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on eine ande­re recht­li­che Ein­schät­zung vor­neh­men woll­te, sei die kon­kret zur Geneh­mi­gung gestell­te Form der Nut­zung hier unzu­läs­sig und auch nicht aus­nahms­wei­se zulas­sungs­fä­hig. Denn nach der vor Ort gewon­ne­nen Ein­schät­zung der Kam­mer lie­ge ein bor­dell­arti­ger Betrieb und nicht ledig­lich Woh­nungs­pro­sti­tu­ti­on vor. Es habe sich erwie­sen, dass die aktu­el­len Mie­te­rin­nen nicht tat­säch­lich ihren Lebens­mit­tel­punkt in der Woh­nung hät­ten und sich nur „wochen­wei­se“ dort auf­hiel­ten. Dafür, dass nicht das Woh­nen, son­dern die Pro­sti­tu­ti­on der Woh­nung das Geprä­ge gebe, spre­che auch die Gestal­tung des Ein­gangs­be­reichs der Woh­nung und der Woh­nung selbst. In Bezug auf die Nut­zungs­un­ter­sa­gung der Beklag­ten sei die Ver­fü­gung der Beklag­ten – aus den­sel­ben Grün­den wie die im Ver­fah­ren 6 K 3323/​13 streit­ge­gen­ständ­li­che Ver­fü­gung – frei von Ermes­sens­feh­lern.

Ver­wal­tungs­ge­richt Karls­ru­he, Urtei­le vom 23.07.2014 – 6 K 3323/​13 und 6 K 2252/​13