Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche für ein Hinterliegergrundstück

Vom Erfordernis einer öffentlich rechtlich gesicherten Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche für ein Hinterliegergrundstück ist keine Abweichung zulässig. Es besteht kein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB zur Herstellung der Bebaubarkeit einer abgetrennten Gartenfläche.

Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche für ein Hinterliegergrundstück

§ 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. der schleswig-holsteinischen Landesbauordnung verlangt für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche.

Dabei konnte im hier entschiedenen Fall dahinstehen, ob für das bauplanungsrechtliche Gebot einer gesicherten Erschließung bei Hinterliegergrundstücken, die nicht unmittelbar an der öffentlichen Verkehrsfläche liegen, ein schuldrechtlich geregeltes Wegerecht über ein Fremdgrundstück zur öffentlichen Verkehrsfläche ausreicht, insbesondere ob ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB ausreicht, oder – weil die Erschließung dauerhaft gesichert sein muss1 – eine dingliche Sicherung notwendig, aber auch ausreichend ist2. Denn jedenfalls im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Gebotes einer gesicherten Erschließung gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO (Hinterliegergrundstück ohne Anliegen an eine befahrbare öffentliche Verkehrsfläche) ergibt sich, dass eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt gegeben sein muss. Dieser Vorschrift liegt der Gedanke zugrunde, dass die Aufhebung des Wegerechtes nicht ohne Mitwirkung der Bauaufsicht möglich sein soll, um baurechtswidrige Zustände auszuschließen.

Eine öffentlich-rechtliche Sicherung eines Wegerechtes könnte durch die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis (§ 80 LBO) erfolgen. Eine solche Baulasteintragung liegt im hier entschiedenen Fall jedoch nicht vor.

Nach alledem ist festzustellen, dass es vorliegend dahinstehen kann, ob die Antragstellerin sich für die geplante Bebauung gegenüber der Nachbarin auf ein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 BGB berufen kann, da es jedenfalls an der Eintragung einer entsprechenden Baulast in das Baulastenverzeichnis und damit an der öffentlich-rechtlichen Sicherung im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO fehlt.

Vorliegend kann auch nicht von dem Erfordernis einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO abgewichen werden.

Nach § 71 Abs. 1 LBO kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Abs. 2 LBO, vereinbar sind.

Eine solche Abweichungsentscheidung des Antragsgegners liegt nicht vor. Das dem Antragsgegner insoweit zustehende Ermessen ist vorliegend auch nicht auf Null reduziert.

Im Gegenteil ist festzustellen, dass die Anforderungen an eine öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung bei Hinterliegergrundstücken gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO schlechterdings unverzichtbar ist und somit keiner Abweichungsentscheidung gemäß § 71 Abs. 1 LBO zugänglich ist.

Für die bauplanungsrechtlichen Anforderungen an eine gesicherte Erschließung ist anerkannt, dass diese Anforderungen schlechterdings unverzichtbar sind und Ausnahmen und Befreiungen insoweit nicht erteilt werden können3.

Entsprechendes hat für die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO zu gelten. Die öffentlich-rechtliche Sicherung der Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück ist unverzichtbar, um auf Dauer baurechtswidrige Zustände auszuschließen.

Im Hinblick auf die Frage, ob die Beigeladene verpflichtet ist, der Antragstellerin für die beabsichtigte Bebauung des Flurstücks 14/9 eine Wege-Baulast einzuräumen, sei auf Folgendes hingewiesen:

Ein (zivilrechtlicher) Anspruch auf Abgabe einer Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Wegebaulast kann sich lediglich aus privatrechtlichen Vorschriften, nicht aus baurechtlichen Vorschriften ergeben4.

Selbst bei Vorliegen eines Wegerechtes in Form einer Grunddienstbarkeit kann sich eine Verpflichtung zur Übernahme einer Baulast als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten Schuldverhältnis nur dann ergeben, wenn die Bewilligung der Baulast für die Berechtigten notwendig ist, um den Zweck der Grunddienstbarkeit zu verwirklichen5. Diese Voraussetzungen liegen nur vor, wenn

  1. die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für eine Bebauung des berechtigten Grundstücks ist und auch eine Befreiung von der Baulast nicht in Betracht kommt,
  2. die Grunddienstbarkeit dem Zweck dient, das berechtigte Grundstück baulich zu nutzen,
  3. Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen und
  4. die Übernahme der Baulast dem Eigentümer des dienenden Grundstückes zumutbar ist6.

Diese Grundsätze gelten umso mehr, wenn es für ein bebautes Hinterliegergrundstück an einer Wege-Grunddienstbarkeit fehlt und lediglich gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegerecht bestünde. Diese Situation läge u.U. vor, wenn es sich bei den jetzigen Flurstücken, die ursprünglich ein einheitliches Flurstück bildeten, nach wie vor um ein einheitliches Grundbuchgrundstück handelte. Vorliegend dürfte es sich bei dem streitbefangenen Flurstück jedoch um ein eigenes Grundbuchgrundstück handeln. Für dieses ist ein Wegerecht in Form einer Grunddienstbarkeit nicht eingetragen. Damit fehlt es auch an der Grundlage für die Annahme eines Notwegerechtes gemäß § 917 Abs. 1 BGB zur Herstellung der Bebaubarkeit des Flurstückes.

ie Voraussetzung für die Einräumung eines Notwegerechtes gemäß § 917 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.

Gemäß § 917 Abs. 1 BGB muss die fehlende Verbindung für die ordnungsgemäße Nutzung des eingeschlossenen Grundstückes notwendig sein. Das Kriterium der Notwendigkeit schützt das Ausschlussinteresse des in Anspruch genommenen Grundstückseigentums. Da ein Notwegerecht regelmäßig ein gravierender Eingriff in das Eigentum bedeutet, sind an die Notwendigkeit der Verbindung grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Unter „ordnungsgemäßer Benutzung“ ist eine Bewirtschaftung des verbindungslosen Grundstückes im Sinne seines Gebrauches und seiner Ausbeutung gemeint, die sich nach einem objektiven Maßstab beurteilt, der sich an den Eigenschaften des Grundstücks ausrichtet7. Das Privatinteresse des Eigentümers des verbindungslosen Grundstückes setzt sich nur dann durch, wenn es aufgrund einer vorhandenen Notsituation überwiegt.

Die Voraussetzungen für eine solche Notsituation, die ein Notwegerecht zur Herstellung der Bebaubarkeit des streitbefangenen Flurstückes ergäbe, liegen hier nicht vor.

Das Flurstück, das bebaut werden soll, ist bisher unbebaut. Es war vorher Gartenland des nunmehr getrennten Grundstückes. Es kann dahinstehen, ob für das Wohnhaus auf dem anderen neu abgetreilten Flurstück ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB besteht. Denn jedenfalls besteht ein Notwegerecht für das Flurstück mit dem bisherigen Gartenland nur zur „ordnungsgemäßen Benutzung“ im Sinne des § 917 Abs. 1 BGB. Ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB beschränkte sich somit auf die Zufahrt zur Nutzung des Flurstücks nach der bisherigen Nutzungsart (Gartenland). Das Notwegerecht soll eine bereits rechtlich zulässige Nutzung des gefangenen Grundstückes ermöglichen, jedoch keine von der bisherigen zulässigen Nutzung der Art nach völlig abweichende neue Nutzung erst zulässig machen8.

Schleswig -Holsteinisches Verwaltungsgericht, Beschluss vom 24. Juli 2014 – 8 B 14/14

  1. BVerwG, Urteil vom 08.05.2002 – 9 C 5/01[]
  2. vgl. Domning/Müller/Bebensee, Bauordnungsrecht Schleswig-Holstein, Rdnr. 49 und 71 zu § 4 LBO m.w.N.[]
  3. vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 – 4 C 10.83, juris; Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Stand 01.01.2014, Rdnr. 38 zu § 30 BauGB m.w.N.[]
  4. vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.02.1995 – 6 U 30/94[]
  5. OLG Schleswig, Urteil vom 29.05.2009 – 4 U 164/07; BGH, Urteil vom 03.02.1989 – V ZR 228/87; und BGHZ 106, 348[]
  6. vgl. zu diesen Voraussetzungen: OLG Schleswig, a.a.O., m.w.N.[]
  7. vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 27.04.2011 – 5 U 16/11, – Schleswig-Holsteinische Anzeigen 2012, 65 f.[]
  8. vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 27.04.2011 – 5 U 16/11[]

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