Zufahrt zur öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che für ein Hin­ter­lie­ger­grund­stück

Vom Erfor­der­nis einer öffent­lich recht­lich gesi­cher­ten Zufahrt zur öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che für ein Hin­ter­lie­ger­grund­stück ist kei­ne Abwei­chung zuläs­sig. Es besteht kein Not­we­ge­recht gemäß § 917 Abs. 1 BGB zur Her­stel­lung der Bebau­bar­keit einer abge­trenn­ten Gar­ten­flä­che.

Zufahrt zur öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che für ein Hin­ter­lie­ger­grund­stück

§ 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. der schles­wig-hol­stei­ni­schen Lan­des­bau­ord­nung ver­langt für die Zuläs­sig­keit eines Bau­vor­ha­bens eine öffent­lich-recht­lich gesi­cher­te Zufahrt zu einer befahr­ba­ren öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che.

Dabei konn­te im hier ent­schie­de­nen Fall dahin­ste­hen, ob für das bau­pla­nungs­recht­li­che Gebot einer gesi­cher­ten Erschlie­ßung bei Hin­ter­lie­ger­grund­stü­cken, die nicht unmit­tel­bar an der öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che lie­gen, ein schuld­recht­lich gere­gel­tes Wege­recht über ein Fremd­grund­stück zur öffent­li­chen Ver­kehrs­flä­che aus­reicht, ins­be­son­de­re ob ein Not­we­ge­recht nach § 917 Abs. 1 BGB aus­reicht, oder – weil die Erschlie­ßung dau­er­haft gesi­chert sein muss1 – eine ding­li­che Siche­rung not­wen­dig, aber auch aus­rei­chend ist2. Denn jeden­falls im Rah­men des bau­ord­nungs­recht­li­chen Gebo­tes einer gesi­cher­ten Erschlie­ßung gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO (Hin­ter­lie­ger­grund­stück ohne Anlie­gen an eine befahr­ba­re öffent­li­che Ver­kehrs­flä­che) ergibt sich, dass eine öffent­lich-recht­lich gesi­cher­te Zufahrt gege­ben sein muss. Die­ser Vor­schrift liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass die Auf­he­bung des Wege­rech­tes nicht ohne Mit­wir­kung der Bau­auf­sicht mög­lich sein soll, um bau­rechts­wid­ri­ge Zustän­de aus­zu­schlie­ßen.

Eine öffent­lich-recht­li­che Siche­rung eines Wege­rech­tes könn­te durch die Ein­tra­gung einer Bau­last in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis (§ 80 LBO) erfol­gen. Eine sol­che Bau­las­tein­tra­gung liegt im hier ent­schie­de­nen Fall jedoch nicht vor.

Nach alle­dem ist fest­zu­stel­len, dass es vor­lie­gend dahin­ste­hen kann, ob die Antrag­stel­le­rin sich für die geplan­te Bebau­ung gegen­über der Nach­ba­rin auf ein Not­we­ge­recht gemäß § 917 Abs. 1 BGB beru­fen kann, da es jeden­falls an der Ein­tra­gung einer ent­spre­chen­den Bau­last in das Bau­las­ten­ver­zeich­nis und damit an der öffent­lich-recht­li­chen Siche­rung im Sin­ne des § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO fehlt.

Vor­lie­gend kann auch nicht von dem Erfor­der­nis einer öffent­lich-recht­lich gesi­cher­ten Zufahrt gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO abge­wi­chen wer­den.

Nach § 71 Abs. 1 LBO kann die Bau­auf­sichts­be­hör­de Abwei­chun­gen von Anfor­de­run­gen die­ses Geset­zes und auf­grund die­ses Geset­zes erlas­se­ner Vor­schrif­ten zulas­sen, wenn sie unter Berück­sich­ti­gung des Zwecks der jewei­li­gen Anfor­de­rung und unter Wür­di­gung der öffent­lich-recht­lich geschütz­ten nach­bar­li­chen Belan­ge mit den öffent­li­chen Belan­gen, ins­be­son­de­re den Anfor­de­run­gen des § 3 Abs. 2 LBO, ver­ein­bar sind.

Eine sol­che Abwei­chungs­ent­schei­dung des Antrags­geg­ners liegt nicht vor. Das dem Antrags­geg­ner inso­weit zuste­hen­de Ermes­sen ist vor­lie­gend auch nicht auf Null redu­ziert.

Im Gegen­teil ist fest­zu­stel­len, dass die Anfor­de­run­gen an eine öffent­lich-recht­lich gesi­cher­te Erschlie­ßung bei Hin­ter­lie­ger­grund­stü­cken gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO schlech­ter­dings unver­zicht­bar ist und somit kei­ner Abwei­chungs­ent­schei­dung gemäß § 71 Abs. 1 LBO zugäng­lich ist.

Für die bau­pla­nungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine gesi­cher­te Erschlie­ßung ist aner­kannt, dass die­se Anfor­de­run­gen schlech­ter­dings unver­zicht­bar sind und Aus­nah­men und Befrei­un­gen inso­weit nicht erteilt wer­den kön­nen3.

Ent­spre­chen­des hat für die bau­ord­nungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine öffent­lich-recht­lich gesi­cher­te Zufahrt gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. LBO zu gel­ten. Die öffent­lich-recht­li­che Siche­rung der Zufahrt zu einem Hin­ter­lie­ger­grund­stück ist unver­zicht­bar, um auf Dau­er bau­rechts­wid­ri­ge Zustän­de aus­zu­schlie­ßen.

Im Hin­blick auf die Fra­ge, ob die Bei­gela­de­ne ver­pflich­tet ist, der Antrag­stel­le­rin für die beab­sich­tig­te Bebau­ung des Flur­stücks 14/​9 eine Wege-Bau­last ein­zu­räu­men, sei auf Fol­gen­des hin­ge­wie­sen:

Ein (zivil­recht­li­cher) Anspruch auf Abga­be einer Ver­pflich­tungs­er­klä­rung zur Ein­tra­gung einer Wege­bau­last kann sich ledig­lich aus pri­vat­recht­li­chen Vor­schrif­ten, nicht aus bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten erge­ben4.

Selbst bei Vor­lie­gen eines Wege­rech­tes in Form einer Grund­dienst­bar­keit kann sich eine Ver­pflich­tung zur Über­nah­me einer Bau­last als Neben­pflicht aus dem durch die Grund­dienst­bar­keit begrün­de­ten Schuld­ver­hält­nis nur dann erge­ben, wenn die Bewil­li­gung der Bau­last für die Berech­tig­ten not­wen­dig ist, um den Zweck der Grund­dienst­bar­keit zu ver­wirk­li­chen5. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen nur vor, wenn

  1. die Über­nah­me der Bau­last zwin­gen­de Vor­aus­set­zung für eine Bebau­ung des berech­tig­ten Grund­stücks ist und auch eine Befrei­ung von der Bau­last nicht in Betracht kommt,
  2. die Grund­dienst­bar­keit dem Zweck dient, das berech­tig­te Grund­stück bau­lich zu nut­zen,
  3. Inhalt und Umfang der gefor­der­ten Bau­last der Dienst­bar­keit ent­spre­chen und
  4. die Über­nah­me der Bau­last dem Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stü­ckes zumut­bar ist6.

Die­se Grund­sät­ze gel­ten umso mehr, wenn es für ein bebau­tes Hin­ter­lie­ger­grund­stück an einer Wege-Grund­dienst­bar­keit fehlt und ledig­lich gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Not­we­ge­recht bestün­de. Die­se Situa­ti­on läge u.U. vor, wenn es sich bei den jet­zi­gen Flur­stü­cken, die ursprüng­lich ein ein­heit­li­ches Flur­stück bil­de­ten, nach wie vor um ein ein­heit­li­ches Grund­buch­grund­stück han­del­te. Vor­lie­gend dürf­te es sich bei dem streit­be­fan­ge­nen Flur­stück jedoch um ein eige­nes Grund­buch­grund­stück han­deln. Für die­ses ist ein Wege­recht in Form einer Grund­dienst­bar­keit nicht ein­ge­tra­gen. Damit fehlt es auch an der Grund­la­ge für die Annah­me eines Not­we­ge­rech­tes gemäß § 917 Abs. 1 BGB zur Her­stel­lung der Bebau­bar­keit des Flur­stü­ckes.

ie Vor­aus­set­zung für die Ein­räu­mung eines Not­we­ge­rech­tes gemäß § 917 Abs. 1 BGB lie­gen nicht vor.

Gemäß § 917 Abs. 1 BGB muss die feh­len­de Ver­bin­dung für die ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung des ein­ge­schlos­se­nen Grund­stü­ckes not­wen­dig sein. Das Kri­te­ri­um der Not­wen­dig­keit schützt das Aus­schluss­in­ter­es­se des in Anspruch genom­me­nen Grund­stücks­ei­gen­tums. Da ein Not­we­ge­recht regel­mä­ßig ein gra­vie­ren­der Ein­griff in das Eigen­tum bedeu­tet, sind an die Not­wen­dig­keit der Ver­bin­dung grund­sätz­lich stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len. Unter „ord­nungs­ge­mä­ßer Benut­zung” ist eine Bewirt­schaf­tung des ver­bin­dungs­lo­sen Grund­stü­ckes im Sin­ne sei­nes Gebrau­ches und sei­ner Aus­beu­tung gemeint, die sich nach einem objek­ti­ven Maß­stab beur­teilt, der sich an den Eigen­schaf­ten des Grund­stücks aus­rich­tet7. Das Pri­vat­in­ter­es­se des Eigen­tü­mers des ver­bin­dungs­lo­sen Grund­stü­ckes setzt sich nur dann durch, wenn es auf­grund einer vor­han­de­nen Not­si­tua­ti­on über­wiegt.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine sol­che Not­si­tua­ti­on, die ein Not­we­ge­recht zur Her­stel­lung der Bebau­bar­keit des streit­be­fan­ge­nen Flur­stü­ckes ergä­be, lie­gen hier nicht vor.

Das Flur­stück, das bebaut wer­den soll, ist bis­her unbe­baut. Es war vor­her Gar­ten­land des nun­mehr getrenn­ten Grund­stü­ckes. Es kann dahin­ste­hen, ob für das Wohn­haus auf dem ande­ren neu abge­treil­ten Flur­stück ein Not­we­ge­recht nach § 917 Abs. 1 BGB besteht. Denn jeden­falls besteht ein Not­we­ge­recht für das Flur­stück mit dem bis­he­ri­gen Gar­ten­land nur zur „ord­nungs­ge­mä­ßen Benut­zung” im Sin­ne des § 917 Abs. 1 BGB. Ein Not­we­ge­recht nach § 917 Abs. 1 BGB beschränk­te sich somit auf die Zufahrt zur Nut­zung des Flur­stücks nach der bis­he­ri­gen Nut­zungs­art (Gar­ten­land). Das Not­we­ge­recht soll eine bereits recht­lich zuläs­si­ge Nut­zung des gefan­ge­nen Grund­stü­ckes ermög­li­chen, jedoch kei­ne von der bis­he­ri­gen zuläs­si­gen Nut­zung der Art nach völ­lig abwei­chen­de neue Nut­zung erst zuläs­sig machen8.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ver­wal­tungs­ge­richt, Beschluss vom 24. Juli 2014 – 8 B 14/​14

  1. BVerwG, Urteil vom 08.05.2002 – 9 C 5/​01
  2. vgl. Domning/​Müller/​Bebensee, Bau­ord­nungs­recht Schles­wig-Hol­stein, Rdnr. 49 und 71 zu § 4 LBO m.w.N.
  3. vgl. BVerwG, Urteil vom 21.02.1986 – 4 C 10.83, juris; Ernst-Zinkahn-Bie­len­berg, Bau­GB, Stand 01.01.2014, Rdnr. 38 zu § 30 Bau­GB m.w.N.
  4. vgl. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 22.02.1995 – 6 U 30/​94
  5. OLG Schles­wig, Urteil vom 29.05.2009 – 4 U 164/​07; BGH, Urteil vom 03.02.1989 – V ZR 228/​87; und BGHZ 106, 348
  6. vgl. zu die­sen Vor­aus­set­zun­gen: OLG Schles­wig, a.a.O., m.w.N.
  7. vgl. OLG Schles­wig, Beschluss vom 27.04.2011 – 5 U 16/​11, – Schles­wig-Hol­stei­ni­sche Anzei­gen 2012, 65 f.
  8. vgl. OLG Schles­wig, Beschluss vom 27.04.2011 – 5 U 16/​11