Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung für Feri­en­woh­nung – nur bei ech­ter Zweit­woh­nung

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin hat mit einer wei­te­ren Ent­schei­dung zur Zweck­ent­frem­dung sei­ne Recht­spre­chung zu Feri­en­woh­nun­gen fort­ent­wi­ckelt und dif­fe­ren­ziert: Danach darf eine Woh­nung, die nur unwe­sent­lich zu Wohn­zwe­cken genutzt wird, nicht als Feri­en­woh­nung ver­mie­tet wer­den.

Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung für Feri­en­woh­nung – nur bei ech­ter Zweit­woh­nung

Vor dem Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin geklagt hat­ten die Eigen­tü­mer eines Wohn­hau­ses mit vier Woh­nun­gen, von denen sie eine selbst bewoh­nen und zwei wei­te­re dau­er­haft ver­mie­tet haben. Die vier­te Woh­nung ver­mie­ten sie seit 2009 zeit­wei­se an Feri­en­gäs­te. Nach Inkraft­tre­ten des Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot-Geset­zes bean­trag­ten sie beim Bezirks­amt Tem­pel­hof-Schö­ne­berg von Ber­lin die Ertei­lung einer Geneh­mi­gung für die Ver­mie­tung der Woh­nung zu Feri­en­zwe­cken. Gegen die Ableh­nung wen­den sie sich mit dem Argu­ment, in der nähe­ren Umge­bung gebe es genü­gend freie Woh­nun­gen. Zudem hät­ten sie die Woh­nung als Gäs­te­woh­nung für Fami­lie und Freun­de sowie zah­len­de Feri­en­gäs­te ein­ge­rich­tet; die Inves­ti­tio­nen amor­ti­sier­ten sich erst nach zwölf Jah­ren. Sie nutz­ten die Woh­nung gele­gent­lich des Nachts selbst, wenn sich einer der bei­den zur Ver­mei­dung von Stö­run­gen durch lau­tes Schnar­chen dort­hin aus­quar­tie­re.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin wies die Kla­ge ab:

Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hät­ten kei­nen Anspruch auf eine Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung. Anders als in den bis­he­ri­gen Fäl­len han­de­le es sich bei der Woh­nung der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht um eine Zweit­woh­nung im zweck­ent­frem­dungs­recht­li­chen Sin­ne. Der Schutz der Zweit­woh­nung grei­fe nicht mehr, wenn die Funk­ti­on des Woh­nens ganz unwe­sent­lich sei oder nur zum Schein erfol­ge. Allein der Auf­ent­halt von Per­so­nen in den Räu­men zu pri­va­ten Zwe­cken ein­schließ­lich des Über­nach­tens stellt noch kei­ne Nut­zung zu „Wohn­zwe­cken“ dar. Wenigs­tens ein Raum müs­se dem Woh­nungs­in­ha­ber wäh­rend des gesam­ten Tages zur pri­va­ten Ver­fü­gung ste­hen und die Mög­lich­keit bie­ten, dar­in den Tätig­kei­ten und Nut­zungs­wei­sen nach­zu­ge­hen, die zum Begriff des Woh­nens gehö­ren. Dies sei hier nicht der Fall. Ein gele­gent­li­ches nächt­li­ches Aus­wei­chen sei als völ­lig unter­ge­ord­ne­te Nut­zung der Woh­nung anzu­se­hen. Auch die Besuchs­auf­ent­hal­te von Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen und Freun­den begrün­de­ten kei­ne eige­ne Nut­zung zu Wohn­zwe­cken der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer. Danach über­wie­ge das öffent­li­che Inter­es­se an der Erhal­tung des Wohn­raums die schutz­wür­di­gen pri­va­ten Inter­es­sen der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 9. August 2016 – VG 6 K 112.16