Acker­land von der BVVG – und die Wind­kraft­rä­der

Bei einem ver­bil­lig­ten Ver­kauf von land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen nach dem Aus­gleichs­leis­tungs­ge­setz durch die BVVG ist eine Rege­lung in dem Kauf­ver­trag unwirk­sam, wonach die BVVG von dem Erwer­ber sol­che Zah­lun­gen abschöp­fen kann, die er von dem Betrei­ber von Wind­kraft­an­la­gen für die Gestat­tung von Wind­kraft­rä­dern auf den land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen erhält.

Acker­land von der BVVG – und die Wind­kraft­rä­der

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ging es um 2005 von der BVVG gekauf­te land­wirt­schaft­li­che Flä­chen in Meck­len­burg-Vor­pom­mern. Die BVVG ist mit der Pri­va­ti­sie­rung des volks­ei­ge­nen Ver­mö­gens im Bei­tritts­ge­biet beauf­tragt. Den über­wie­gen­den Teil der Flä­chen erwarb der Käu­fer ver­bil­ligt nach § 3 des Aus­gleichs­leis­tungs­ge­set­zes (Aus­gLG). Daher ent­hält der Kauf­ver­trag Rege­lun­gen über Rech­te der BVVG für den Fall einer Ände­rung der Nut­zung bzw. Nutz­bar­keit der Flä­chen für ande­re als land­wirt­schaft­li­che Zwe­cke, dar­un­ter ein der Vor­schrift des § 12 Abs. 4 der Flä­chen­er­werbs­ver­ord­nung (FlEr­wV) ent­spre­chen­des Wie­der­kaufs­recht (Rück­kaufs­recht) der BVVG.

2014 teil­te der Käu­fer der BVVG 2014 mit, dass er beab­sich­ti­ge, einem Betrei­ber von Wind­kraft­an­la­gen das Auf­stel­len von drei Wind­kraft­rä­dern zur Erzeu­gung von Wind­ener­gie unter Inan­spruch­nah­me von knapp einem Hekt­ar der erwor­be­nen Flä­che – ent­spre­chend 1,41 % der Gesamt­flä­che – zu gestat­ten. Die BVVG bestand auf Ein­hal­tung der für die­sen Fall im Kauf­ver­trag getrof­fe­nen Rege­lun­gen, ins­be­son­de­re auf den ver­ein­bar­ten Zah­lun­gen (75% des auf die Gesamt­nut­zungs­dau­er der Anla­ge kapi­ta­li­sier­ten, von dem Betrei­ber der Anla­ge an den Käu­fer gezahl­ten Ent­schä­di­gungs­be­tra­ges, min­des­tens aber 75% des übli­cher­wei­se für die Errich­tung ver­gleich­ba­rer Anla­gen an ver­gleich­ba­ren Stand­or­ten gezahl­ten Betra­ges, jeweils abzüg­lich eines Bewirt­schaf­ter-/Päch­ter­ent­schä­di­gungs­an­teils von 15%).

Der Käu­fer will u.a. fest­ge­stellt wis­sen, dass er nicht ver­pflich­tet ist, die­sen Betrag aus­zu­keh­ren, und dass der BVVG wegen der Auf­stel­lung der Wind­kraft­rä­der auch kein Recht zum Rück­tritt vom Kauf­ver­trag oder zum Wie­der­kauf der Flä­chen zusteht.

In den Vor­in­stan­zen haben das Land­ge­richt Ber­lin 1 und das Kam­mer­ge­richt 2 haben der Fest­stel­lungs­kla­ge hin­sicht­lich der Zah­lun­gen statt­ge­ge­ben. Das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt hat fer­ner fest­ge­stellt, dass der BVVG wegen des Auf­stel­lens der Wind­kraft­rä­der kein Rück­tritts­recht zusteht. Bezüg­lich des Wie­der­kaufs­rechts hat es die Kla­ge dage­gen abge­wie­sen. Hier­ge­gen haben bei­de Par­tei­en Revi­si­on ein­ge­legt. Das Kam­mer­ge­richt meint, das Auf­stel­len von Wind­kraft­rä­dern zur Ener­gie­er­zeu­gung auf Flä­chen, die nach § 3 Aus­glLG ver­bil­ligt ver­kauft wor­den sein, füh­re ent­spre­chend zu einem Wie­der­kaufs­recht der BVVG nach § 12 Abs. 4 iVm § 1 Abs. 2 Sät­ze 4 bis 6 FlEr­wV. Die BVVG müs­se sich aber zwi­schen dem Wie­der­kauf und der Geneh­mi­gung der Wind­kraft­rä­der ent­schei­den; sie sei nicht berech­tigt, den von dem Wind­kraft­an­la­gen­be­trei­ber an den Käu­fer gezahl­ten Betrag abzu­schöp­fen. Der Bun­des­ge­richts­hof folg­te die­ser Rechts­an­sicht des Ber­li­ner Kam­mer­ge­richts nur zum Teil:

Die Rege­lung in dem Kauf­ver­trag, wonach die BVVG die Zah­lun­gen abschöp­fen kann, die der Käu­fer von dem Betrei­ber der Wind­kraft­an­la­gen für die Gestat­tung von Wind­kraft­rä­dern auf sei­nen land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen erhält, ist unwirk­sam. Die Gestat­tung von Wind­kraft­rä­dern begrün­det kein Wie­der­kaufs­recht der BVVG nach § 12 Abs. 4 Fler­wV: Sie kann nur ein Rück­tritts­recht der BVVG aus­lö­sen und das auch nur dann, wenn dadurch die land- oder forst­wirt­schaft­li­che Nut­zung die­ser Flä­chen oder wesent­li­cher Tei­le davon auf­ge­ge­ben wer­den, was hier aber nicht gel­tend gemacht wird.

Mit dem – inzwi­schen weit­ge­hend aus­ge­lau­fe­nen – ver­bil­lig­ten Ver­kauf von land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen nach Maß­ga­be von § 3 Aus­gLG soll­te den Erwerbs­be­rech­tig­ten die Mög­lich­keit gege­ben wer­den, den Bestand der von ihnen ein­ge­rich­te­ten und oder noch ein­zu­rich­ten­den land­wirt­schaft­li­chen Betrie­be dau­er­haft abzu­si­chern. Zur Siche­rung die­ser Zweck­be­stim­mung sind die Erwer­ber ver­pflich­tet, die Flä­chen wäh­rend einer Bin­dungs­frist von heu­te 15 Jah­ren ab Erwerb selbst land­wirt­schaft­lich zu nut­zen. Dazu müs­sen sie der BVVG nach § 12 Abs. 3 FlEr­wV nicht nur jede Ver­äu­ße­rung, son­dern auch jede Ver­fü­gung über die Grund­stü­cke, auch die Bestel­lung von Dienst­bar­kei­ten zuguns­ten von Betrei­bern von Wind­kraft­an­la­gen, anzei­gen. Die BVVG muss sol­che Ver­fü­gun­gen ohne Auf­la­gen und Ein­schrän­kun­gen geneh­mi­gen, wenn sie die Zweck­bin­dung nicht gefähr­den.

Mit die­sen Vor­ga­ben steht die Ver­pflich­tung in dem Kauf­ver­trag nicht in Ein­klang, den über­wie­gen­den Teil der Zah­lun­gen, die der Käu­fer von dem Wind­ener­gie­be­trei­ber für die Gestat­tung des Auf­stel­lens von Wind­kraft­rä­dern erhält, an die BVVG abzu­füh­ren. Sie lässt sich ins­be­son­de­re nicht damit recht­fer­ti­gen, dass eine Aus­keh­rung der Beträ­ge es dem Käu­fer ermög­li­chen soll, die Aus­übung des Wie­der­kaufs­rechts durch die BVVG abzu­wen­den. Denn ein sol­ches wur­de durch die Gestat­tung der Wind­kraft­rä­der nicht aus­ge­löst. Vor­aus­set­zung für ein Wie­der­kaufs­recht durch die BVVG ist nach § 12 Abs. 4 FlEr­wV, dass die ver­bil­ligt erwor­be­nen Flä­chen nach­träg­lich für einen der in § 1 Abs. 1 Sät­ze 4 bis 6 FlEr­wV bezeich­ne­ten Zwe­cken "nutz­bar wer­den". Hier­zu gehö­ren Flä­chen, die auf­grund eines Flächennutzungs‑, Bebau­ungs- oder ande­ren Plans vor dem Ver­kauf pla­nungs­recht­lich auf­ge­wer­tet, ins­be­son­de­re zu Bau­land gewor­den sind, sowie Flä­chen, die auf­grund einer öffent­lich-recht­li­chen Wid­mung ins­be­son­de­re für Ver­kehrs­we­ge auf­grund einer ent­spre­chen­den Wege­pla­nung für ande­re Zwe­cke nutz­bar gewor­den sind. Sol­che Flä­chen kön­nen von der BVVG zum ver­bil­lig­ten Ver­kaufs­preis zurück­ge­kauft und gegen ande­re land­wirt­schaft­li­che Flä­chen aus­ge­tauscht wer­den. Die Vor­aus­set­zun­gen für ein Wie­der­kaufs­recht lie­gen aber nicht vor, wenn auf den ver­kauf­ten land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen Wind­kraft­rä­der zur Wind­ener­gie­er­zeu­gung errich­tet wer­den sol­len. Durch die Ver­wirk­li­chung eines sol­chen Vor­ha­bens ver­än­dert sich die pla­nungs­recht­li­che Qua­li­tät der land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen nicht; denn die Errich­tung und der Betrieb von Wind­kraft­rä­dern zur Wind­ener­gie­er­zeu­gung gehö­ren nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 Bau­GB zu den im Außen­be­reich pri­vi­le­giert zuläs­si­gen Vor­ha­ben. Auch die Ein­be­zie­hung in sog. Wind­eig­nungs­ge­bie­te eines Raum­ord­nungs­plans führt nicht zu einer pla­nungs­recht­li­chen Auf­wer­tung sol­cher Flä­chen; sie stellt nur den pla­nungs­recht­li­chen Nor­mal­zu­stand wie­der her.

In Betracht kommt allen­falls ein Rück­tritts­recht der BVVG. Die­ses setzt aber vor­aus, dass wesent­li­che Tei­le der ver­kauf­ten Flä­chen nicht mehr für land­wirt­schaft­li­che Zwe­cke son­dern für Zwe­cke der Wind­ener­gie­er­zeu­gung ver­wen­det wer­den. Das ist hier nicht der Fall, weil die für die drei Wind­rä­der benö­tig­ten Stand- und Abstands­flä­chen ins­ge­samt nur 1,41 % der von dem Käu­fer ver­bil­ligt erwor­be­nen land­wirt­schaft­li­chen Flä­che aus­ma­chen.

, Urteil vom 14. Sep­tem­ber 2018 – – V ZR 12/​17

  1. LG Ber­linb, Urteil vom 24.02.2015 – 19 O 207/​14[]
  2. KG, Urteil vom 21.12.2016 – 28 U 7/​15[]