Archi­tek­ten­haf­tung bei Fehl­pla­nun­gen des Bau­trä­gers

Ein Bau­trä­ger kann den mit der Pla­nung von Rei­hen­häu­sern beauf­trag­ten Archi­tek­ten nicht wegen Fehl­pla­nung mit der Begrün­dung in Haf­tung neh­men, das Bau­werk ent­spre­che hin­sicht­lich des Schall­schut­zes – trotz Ein­hal­tung der DIN 4109 – nicht dem Stand der Tech­nik, da eine ein­scha­li­ge statt eine dop­pel­scha­li­gen Bau­wei­se geplant wor­den sei, wenn er vom Fach ist und dem Archi­tek­ten auf Augen­höh­le gegen­über steht und die ein­scha­li­ge Bau­wei­se nach Ein­schal­tung von Schall­schutz­gut­ach­tern gezielt von ihm auf­grund einer bewuss­ten Ent­schei­dung ange­ord­net wor­den ist und er schon vor Erstel­lung der Pla­nung die Kauf­prei­se ent­spre­chend ver­bind­lich kal­ku­liert hat.

Archi­tek­ten­haf­tung bei Fehl­pla­nun­gen des Bau­trä­gers

Nach der Recht­spre­chung des BGH1 ent­spre­chen jeden­falls die Schall­dämm­ma­ße der Wer­te der DIN 4109 Aus­ga­be 1962 nicht mehr den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik im Jahr 1990. DIN-Nor­men sind danach kei­ne Rechts­nor­men, son­dern pri­va­te tech­ni­sche Rege­lun­gen mit Emp­feh­lungs­cha­rak­ter. Wenn ein Bau­vor­ha­ben einer DIN-Norm ent­spricht, so bedeu­tet dies des­halb nicht auto­ma­tisch, dass es damit auch man­gel­frei ist. Denn die DIN-Norm kann hin­ter den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik zurück­blei­ben.

Das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf2 hat ent­schie­den, dass es 1983 den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spro­chen habe, Haus­trenn­wän­de zwi­schen Ein­fa­mi­li­en­häu­sern zwei­scha­lig zu errich­ten. Die­se Ent­schei­dung ver­hält sich aber noch zur DIN 4109 in der Fas­sung von 1962, sagt also nichts dar­über aus, ob eine ein­scha­li­ge Bau­wei­se, die die Min­dest­an­for­de­run­gen der DIN 4109 (1989) erreicht, auch den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik wider­spricht.

Auch das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Stutt­gart vom 22. Novem­ber 19953 besagt nichts dazu, ob 1999 die Zwei­scha­lig­keit bereits eine all­ge­mein aner­kann­te Regel der Tech­nik war. In die­sem Fall waren die Trenn­wän­de ein­scha­lig erstellt und nicht ein­mal der Min­dest­schall­schutz von 57 dB nach DIN 4109 erreicht wor­den. Das OLG Stutt­gart hat dort ledig­lich ent­schie­den, dass dann, wenn eine Haus­trenn­wand kos­ten­güns­tig in ein­scha­li­ger Bau­wei­se errich­tet wird, auch die­se den Min­dest­schall­schutz von 57 dB errei­chen müs­se.

Erst­mals hat, wie die Bau­trä­ge­rin unab­hän­gig von einer Auf­klä­rung durch die Archi­tek­ten rich­tig erkannt hat, das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen am 3. Febru­ar 19984 aus­drück­lich ent­schie­den, dass nur eine zwei­scha­li­ge Haus­trenn­wand den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­che. Das OLG Mün­chen hat sich dabei – aus den genann­ten Grün­den unzu­tref­fen­der­wei­se – auf die Ent­schei­dun­gen OLG Düs­sel­dorf und OLG Stutt­gart gestützt und ist davon aus­ge­gan­gen, dass nur zwei­scha­li­ge Haus­trenn­wän­de den Regeln der Tech­nik ent­sprä­chen. Wenn aber, so das OLG Mün­chen wei­ter, immer eine zwei­scha­li­ge Haus­trenn­wand zu for­dern sei, so sei damit auch immer ein Schall­schutz­maß geschul­det, das mit die­ser Bau­aus­füh­rungs­art übli­cher­wei­se erreicht wer­de, also ein Luft­schall­maß von 62 dB. Anzu­mer­ken ist, dass in jenem Fall nicht ein­mal der Min­dest­wert der DIN von 57 dB erreicht war.

Mit Ent­schei­dung vom 14. Juni 20075 hat der Bun­des­ge­richts­hof hin­sicht­lich einer im Jahr 1996 erwor­be­nen Dop­pel­haus­hälf­te ent­schie­den, dass – wenn sonst nichts ande­res aus­drück­lich ver­ein­bart wor­den sei – in der Regel mehr als nach der DIN 4109 (1989) geschul­det ist. Maß­ge­bend sei­en aber auch, so der BGH aus­drück­lich, die im Ver­trag zum Aus­druck gebrach­ten Vor­stel­lun­gen von der Qua­li­tät des Schall­schut­zes. Ent­spre­chen­de Qua­li­täts­an­for­de­run­gen könn­ten sich nicht nur aus dem Ver­trags­text, son­dern auch aus erläu­tern­den und prä­zi­sie­ren­den Erläu­te­run­gen der Ver­trags­par­tei­en, sons­ti­gen ver­trags­be­glei­ten­den Umstän­den, den kon­kre­ten Ver­hält­nis­sen des Bau­werks und sei­nes Umfel­des, dem qua­li­ta­ti­ven Zuschnitt, dem archi­tek­to­ni­schen Anspruch und der Zweck­be­stim­mung des Gebäu­des erge­ben. Bereits aus die­sen Umstän­den ergä­ben sich häu­fig Anfor­de­run­gen an den Schall­schutz, die deut­lich über die Min­dest­an­for­de­run­gen hin­aus­ge­hen und es des­halb recht­fer­ti­gen, die Ver­ein­ba­rung eines gegen­über den Schall­schutz­an­for­de­run­gen der DIN 4109 erhöh­ten Schall­schut­zes anzu­neh­men. In der Regel erwar­te ein Erwer­ber einer Woh­nung oder eines Dop­pel­hau­ses kei­ne Aus­füh­rung, die ledig­lich die Min­dest­an­for­de­run­gen erfül­le, son­dern eine Aus­füh­rung, die einem übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fortstan­dard ent­spre­che. Erklä­re ein Unter­neh­mer, die Min­dest­an­for­de­run­gen wür­den über­schrit­ten, so gin­gen die Erwar­tun­gen regel­mä­ßig dahin, dass der unbe­dingt not­wen­di­ge Schutz vor unzu­mut­ba­ren Beläs­ti­gun­gen deut­lich wahr­nehm­bar über­schrit­ten wer­de. Dann wer­de die Erwar­tung geweckt, dass das Haus einen Schall­schutz habe, der jeden­falls übli­chen Kom­fort­an­sprü­chen genü­ge. Die Schall­schutz­an­for­de­run­gen der DIN 4109 könn­ten des­halb hin­sicht­lich der Ein­hal­tung der Schall­dämm­ma­ße nur all­ge­mein aner­kann­te Regeln der Tech­nik dar­stel­len, soweit es um die Abschir­mung vor unzu­mut­ba­ren Beläs­ti­gun­gen gehe. Soweit wei­ter­ge­hen­de Schall­schutz­an­for­de­run­gen an Bau­wer­ke zu stel­len sei­en, wie z.B. die Ein­hal­tung eines übli­chen Kom­fortstan­dards oder eines Zustan­des, in dem die Bewoh­ner „im All­ge­mei­nen Ruhe fin­den“, sei­en die Schall­dämm­ma­ße der DIN 4109 von vorn­her­ein nicht geeig­net, als all­ge­mein aner­kann­te Regel der Tech­nik zu gel­ten. In dem vom BGH ent­schie­de­nen Fall war es so, dass die Bau­trä­ge­rin zwar eine zwei­scha­li­ge Bau­wei­se gewählt hat­te, aller­dings die Boden­plat­te nicht durch­ge­hend getrennt war. Aus der Ver­ein­ba­rung die­ser Bau­wei­se hat der BGH dann her­ge­lei­tet, dass bei Wahl die­ser Bau­aus­füh­rung auch ein erhöh­ter Schall­schutz geschul­det wer­de. Denn eine zwei­scha­li­ge Bau­wei­se sei nor­ma­ler­wei­se ohne wei­te­res auch mit einem erhöh­ten Schall­schutz ver­bun­den.

In der Ent­schei­dung BGHZ 181, 225 ging es um Luxus­woh­nun­gen, für die – so der BGH – jeden­falls die Min­dest­schall­dämm­ma­ße nach DIN 4109 nicht aus­rei­chen. Hier hat der BGH auch aus­drück­lich ent­schie­den, dass ein Erwer­ber bei Nicht­ein­hal­tung des in Bezug auf den Schall­schutz übli­chen Qua­li­täts- und Kom­fortstan­dards dar­über auf­ge­klärt wer­den muss, wenn nur die Schall­dämm­ma­ße der DIN 4109 erreicht wer­den.

Wel­ches Schall­dämm­maß im Ver­hält­nis zwi­schen den Par­tei­en geschul­det ist, rich­tet sich somit vor allem nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung6. Ergibt die Ver­trags­aus­le­gung, so der BGH, dass bestimm­te Schall­dämm­ma­ße aus­drück­lich ver­ein­bart oder mit der ver­trag­lich geschul­de­ten Bau­aus­füh­rung zu errei­chen sind, so ist unab­hän­gig vom jewei­li­gen Stand der all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik die Werk­leis­tung man­gel­haft, wenn die­se Wer­te nicht erreicht wer­den. Las­sen sich aus dem Ver­trag hin­ge­gen kei­ne bestimm­ten Anfor­de­run­gen ent­neh­men, kann der Erwer­ber die Ver­ein­ba­rung grund­sätz­lich dahin ver­ste­hen, dass das Bau­werk dem Stand der all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik zur Zeit der Abnah­me ent­spricht. Der Bestel­ler kann näm­lich red­li­cher­wei­se erwar­ten, dass das Werk zum Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung und Abnah­me die­je­ni­gen Qua­li­täts- und Kom­fortstan­dards erfüllt, die auch ver­gleich­ba­re ande­re, zeit­gleich fer­tig gestell­te und abge­nom­me­ne Bau­wer­ke erfül­len. Der Unter­neh­mer sichert übli­cher­wei­se still­schwei­gend bei Ver­trags­schluss die Ein­hal­tung die­ses Stan­dards zu7. Dabei kann aller­dings auch eine ein­scha­li­ge Aus­füh­rung mit gemin­der­tem Schall­schutz das ver­trag­lich geschul­de­te Soll erfül­len, so etwa, wenn eine beson­ders kos­ten­güns­ti­ge Bau­aus­füh­rung gewünscht ist. Es liegt auf der Hand, dass bei einer ein­scha­li­gen Bau­wei­se ohne Tren­nung der Bau­kör­per mit durch­ge­zo­ge­nen Decken Bau­kos­ten gespart wer­den kön­nen. So kos­tet nach der Kos­ten­ge­gen­über­stel­lung der Archi­tek­ten, gegen die die Bau­trä­ge­rin kei­ne sub­stan­ti­ier­ten Ein­wen­dun­gen erho­ben hat, eine ein­scha­li­ge Rei­hen­haus­trenn­wand 76,90 EUR/​m², eine zwei­scha­li­ge Rei­hen­haus­trenn­wand kos­tet, je nach Aus­füh­rung (ob in Beton oder in Mau­er­werk), zwi­schen 119,60 EUR/​m² und 164,50 EUR/​m² (Stand Juli 2006).

Eine ein­scha­li­ge Aus­füh­rung ist damit nicht per se ein Bau­man­gel, selbst wenn ein Erwer­ber ohne nähe­re Auf­klä­rung einen höhe­ren Schall­schutz erwar­ten darf, sofern er sich auf­grund einer ent­spre­chen­den Auf­klä­rung durch den Bau­trä­ger über die Kon­se­quen­zen der Ein­scha­lig­keit im Hin­blick auf den Schall­schutz bewusst ist, da das indi­vi­du­ell Ver­ein­bar­te vor­geht.

In der für die Rechts­be­zie­hun­gen zu den Erwer­bern maß­ge­ben­den Bau­be­schrei­bung steht fol­gen­des:

  • Schall­iso­lie­rung nach DIN 4109“.
  • Die Rei­hen­haus­trenn­wän­de wer­den zur bes­se­ren Schall­iso­lie­rung in Stahl­be­ton her­ge­stellt.“

Hier­aus geht nicht deut­lich her­vor, dass die Wän­de ein­scha­lig aus­ge­führt wer­den. Es fin­det sich auch kein Hin­weis, dass mit einer ein­scha­li­gen Aus­füh­rung ledig­lich die DIN 4109 ein­ge­hal­ten wer­den kann. Auch wird nicht erklärt, dass eine Schall­iso­lie­rung unter Ein­hal­tung der DIN 4109 ledig­lich einen Min­dest­schall­schutz vor unzu­mut­ba­ren Lärm­be­läs­ti­gun­gen bie­tet. Umge­kehrt wird durch die For­mu­lie­rung „zur bes­se­ren Schall­iso­lie­rung“ eher der Ein­druck erweckt, dass ein beson­ders kom­for­ta­bler Schall­schutz gebo­ten wer­de. Auch in den nach Bekannt­wer­den des Urteils des OLG Mün­chen BauR 1999, 399 ver­wen­de­ten Bau­be­schrei­bun­gen hat die Bau­trä­ge­rin die erst danach gewon­ne­nen Erwer­ber nicht wei­ter über die­se Punk­te auf­ge­klärt. In den nach die­sem Zeit­punkt unter­schrie­be­nen Kauf­ver­trä­gen fin­det sich ledig­lich der zusätz­li­che Ver­merk: „Ergän­zend zur Bau­be­schrei­bung wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Haus­trenn­wän­de in 25 cm star­kem Stahl­be­ton aus­ge­führt wer­den. Sie erfül­len somit die Anfor­de­run­gen der DIN 4109“. Die­ser Hin­weis ist jedoch unzu­rei­chend8. Für einen Erwer­ber kommt es nicht dar­auf an, ob er auf die DIN 4109 hin­ge­wie­sen wird oder nicht, da ein Erwer­ber den Inhalt sol­cher DIN-Nor­men in der Regel nicht kennt. Ein Erwer­ber muss viel­mehr dar­auf hin­ge­wie­sen wer­den, was es bedeu­tet, wenn ein Schall­schutz ver­ein­bart wird, der ledig­lich den Min­dest­an­for­de­run­gen der DIN 4109 ent­spricht. Über den Hin­weis auf die DIN 4109 hin­aus erwar­tet ein Erwer­ber eine Auf­klä­rung, die ihm mit aller Klar­heit ver­deut­licht, dass die Anfor­de­run­gen der DIN 4109 nicht dem ent­spre­chen, was er als Erwer­ber an Schall­schutz erwar­ten darf. Ein Erwer­ber hat kei­ne bestimm­te Vor­stel­lung dar­über, was sich hin­ter der DIN 4109 ver­birgt. Viel­mehr wecke, so der BGH aus­drück­lich, der Hin­weis auf die DIN 4109 gera­de die Erwar­tung, einen beson­ders guten Schall­schutz zu erhal­ten.

Den­noch schei­det im Streit­fall ein Pla­nungs­feh­ler der Archi­tek­ten aus.

Denn die Bau­trä­ge­rin hat den Archi­tek­ten aus­drück­lich die Anwei­sung zu einer ein­scha­li­gen Pla­nung erteilt, die damit Ver­trags­in­halt wur­de. Selbst wenn eine ein­scha­li­ge Bau­aus­füh­rung zum Zeit­punkt der Pla­nung der Archi­tek­ten bereits nicht mehr den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spro­chen haben soll­te, schei­det eine Män­gel­haf­tung der Archi­tek­ten aus, da die­se Bau­aus­füh­rung von der Bau­trä­ge­rin als Ver­trags­soll so vor­ge­ge­ben war. Die­se Anwei­sung der Bau­trä­ge­rin geht dabei der all­ge­mei­nen ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung der Archi­tek­ten nach Ziff. 4, das Pro­jekt „nach den Regeln der Bau­kunst… aus­zu­füh­ren“, vor. Scha­dens­er­satz­an­sprü­che im Ver­hält­nis Bauträger/​Archi­tekt wegen feh­ler­haf­ter Pla­nung schei­den aus, wenn der Bau­herr sich mit der Pla­nung und Aus­füh­rung ein­ver­stan­den zeigt9.

Die ein­scha­li­ge Bau­aus­füh­rung war eine bewuss­te Ent­schei­dung der Geschäfts­lei­tung der Bau­trä­ge­rin. Auf die­ser Grund­la­ge hat die Bau­trä­ge­rin im hier ent­schie­de­nen Fall die Kauf­prei­se gegen­über den Erwer­bern kal­ku­liert. Die ers­ten Häu­ser der Erwer­ber Em… und Pf… waren dabei bereits im Novem­ber 1998 ver­kauft, also noch vor Erstel­lung der Bau­plä­ne (26.01.1999) und vor Ein­rei­chung des Bau­ge­suchs (28.03.1999). Der Zeu­ge D hat bestä­tigt, dass es zwi­schen allen Betei­lig­ten klar war, dass die Rei­hen­häu­ser so wie bis­her, näm­lich ein­scha­lig wie bei den vor­an­ge­gan­ge­nen Bau­vor­ha­ben „O“ und einem wei­te­ren Bau­vor­ha­ben zu pla­nen waren. Die Fra­ge, wie mit ein­scha­li­gen Haus­trenn­wän­den der Schall­schutz zu gewähr­leis­ten sei, wur­de aus­drück­lich zwi­schen der Bau­trä­ge­rin, dem Archi­tek­ten , und den ein­ge­schal­te­ten Inge­nieur­bü­ros dis­ku­tiert. Ent­spre­chend hat sich die Bau­trä­ge­rin bereits beim Bau­vor­ha­ben „O“ bei einem Bau­phy­si­ker, einem Sta­ti­ker und auch beim Archi­tek­ten aus­drück­lich rück­ver­si­chert, wel­chen Min­dest­quer­schnitt die Haus­trenn­wand haben muss, um den Min­dest­schall­schutz nach DIN 4109 zu errei­chen. Die Bau­trä­ge­rin ließ dabei anfra­gen, ob es aus­rei­che, die Trenn­wän­de in Stahl­be­ton mit einer Stär­ke von ledig­lich 24 cm zu erstel­len. Die Bau­trä­ge­rin wur­de vom Inge­nieur­bü­ro dar­auf­hin dar­über infor­miert, dass mit 24 cm dicken Wän­den der Schall­schutz­nach­weis – bezo­gen auf die Anfor­de­run­gen der DIN 4109 – nicht geführt wer­den kön­ne. Dar­auf­hin hat der Geschäfts­füh­rer der Bau­trä­ge­rin ent­schie­den, dass der Ver­putz dicker gemacht wer­den sol­le, um den danach gefor­der­ten Schall­schutz zu errei­chen. Der bzgl. des Bau­vor­ha­bens „O“ dann erbrach­te Schall­schutz­nach­weis stellt aus­drück­lich fest, dass ein nach DIN 4109 aus­rei­chen­des Schall­dämm­maß von 57 dB an der Haus­trenn­wand (Luft­schall) erreicht wird. Dem Geschäfts­füh­rer der Bau­trä­ge­rin war es damit nach allem klar, dass die ein­scha­li­ge Bau­aus­füh­rung gera­de im Hin­blick auf den Schall­schutz pro­ble­ma­tisch sein kann. Dies ergibt sich exem­pla­risch z.B. auch dar­aus, dass der Geschäfts­füh­rer der Bau­trä­ge­rin im Rah­men der ihr selbst über­nom­me­nen Objekt­über­wa­chung und Bau­lei­tung beim Bau­vor­ha­ben „O“ gegen­über dem Elek­tri­ker aus­drück­lich bean­stan­det, dass in die Haus­trenn­wand Steck­do­sen ein­ge­baut wur­den; eine sol­che Quer­schnitts­min­de­rung sei bei einer ein­scha­li­gen Haus­trenn­wand im Hin­blick auf den Schall­schutz nicht zuläs­sig. Die Bau­trä­ge­rin als Bau­her­rin hat sich damit bewusst dafür ent­schie­den, die Häu­ser nur ein­scha­lig zu bau­en und damit nur den Min­dest­schall­schutz nach DIN 4109 zu gewähr­leis­ten. Dies war für die Archi­tek­ten ver­bind­li­che Pla­nungs­vor­ga­be. Ob die ein­scha­li­ge Bau­wei­se im Ver­hält­nis zu den Erwer­bern – bei unter­blie­be­ner Auf­klä­rung über die­sen Umstand – einen Man­gel dar­stellt, ist für das hier zu beur­tei­len­de Ver­hält­nis Bau­trä­ger – Archi­tekt uner­heb­lich. Denn die Auf­klä­rung im Ver­hält­nis zum Erwer­ber hat hier nicht der Archi­tekt, son­dern der Bau­trä­ger geschul­det.

Eine Ver­pflich­tung der Archi­tek­ten, die Bau­trä­ge­rin dar­über auf­zu­klä­ren, dass bei Rei­hen­häu­sern ein höhe­rer, über die DIN 4109 hin­aus­ge­hen­der Schall­schutz nor­mal ist, der nur durch Zwei­scha­lig­keit erzielt wer­den kann, bestand ange­sichts der ein­deu­ti­gen Pla­nungs­vor­ga­be der Bau­trä­ge­rin nicht. Dies gilt selbst dann, wenn unter­stellt wird, dass schon im Som­mer 1999 die ein­scha­li­ge Pla­nung einer Haus­trenn­wand nicht mehr den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­sprach.

Der Umfang von Auf­klä­rungs- und Hin­weis­pflich­ten einer Ver­trags­par­tei rich­tet sich nach dem Erwar­tungs­ho­ri­zont des ande­ren Ver­trags­part­ners.

Der Bau­trä­ge­rin war zu jedem Zeit­punkt bewusst, dass mit Ein­hal­tung der DIN 4109 nur ein Min­dest­schall­schutz gebo­ten wird und dass bei Zwei­scha­lig­keit ein höhe­rer Schall­schutz rea­li­siert wer­den kann. Selbst wenn eine zwei­scha­li­ge Pla­nung von Haus­trenn­wän­den bereits schon in den Jah­ren 1998/​1999 eine all­ge­mein aner­kann­te Regel der Tech­nik dar­ge­stellt haben soll­te, ist eine ein­scha­li­ge Pla­nung nach wie vor nicht ver­trags­wid­rig, wenn der Ver­trags­part­ner genau weiß, wor­auf er sich ein­lässt und die­se Bau­aus­füh­rung in Kennt­nis ihrer Kon­se­quen­zen für den Schall­schutz bewusst wählt. Das Erfor­der­nis der Zwei­scha­lig­keit ist nicht iso­liert zu sehen, son­dern immer in Bezug auf den hier­durch zu gewähr­leis­ten­den Schall­schutz.

Anders als die Erwer­ber war die Bau­trä­ge­rin über die Inhal­te der DIN 4109 infor­miert. Ins­bes. muss­te ihr klar sein, dass die DIN 4109 nur einen Min­dest­schall­schutz vor unzu­mut­ba­ren Geräusch­be­läs­ti­gun­gen bie­tet. Es han­delt sich bei ihr um eine – auch durch Ein­schal­tung eige­ner Son­der­fach­leu­te – voll­um­fäng­lich infor­mier­te Bau­trä­ge­rin, die sich auf Augen­hö­he mit den Archi­tek­ten befand. Dies wird auch dadurch deut­lich, dass sie selbst die Objekt­über­wa­chung und Bau­lei­tung über­nom­men hat, was eine den Archi­tek­ten gleich­wer­ti­ge Qua­li­fi­ka­ti­on vor­aus­setzt. Die Archi­tek­ten ver­füg­ten gegen­über der Bau­trä­ge­rin über kei­nen Wis­sens­vor­sprung, der sie zu einer ent­spre­chen­den Auf­klä­rung der Bau­trä­ge­rin ver­pflich­tet hät­te. Wie dar­ge­stellt, war die Bau­trä­ge­rin in die Pla­nung ein­ge­bun­den, hat auf eige­ne Initia­ti­ve Son­der­fach­leu­te bestellt und der Archi­tek­ten ent­spre­chen­de Plan­vor­ga­ben gemacht. Sie hat auf die­ser Grund­la­ge die Häu­ser kal­ku­liert und teil­wei­se ver­kauft, bevor über­haupt die Archi­tek­ten die Plä­ne erstellt hat­ten. Es war ihr klar, dass mit einer zwei­scha­li­gen Bau­aus­füh­rung ein bes­se­rer Schall­schutz gewähr­leis­tet wer­den kann als mit ein­scha­li­ger. Den­noch ging es ihr von vorn­her­ein nur dar­um, das Min­dest­maß an Schall­schutz nach der DIN 4109 zu gewähr­leis­ten, was sie sich auch aus­drück­lich durch die von ihr ein­ge­schal­te­ten Son­der­fach­leu­te und deren Schall­schutz­gut­ach­ten abseg­nen hat las­sen. Ersicht­lich ging es der Bau­trä­ge­rin dabei dar­um, mög­lichst güns­tig anbie­ten zu kön­nen, wie sich auch aus der unge­wöhn­li­chen Dach­ge­stal­tung mit einem offe­nen – und des­halb nicht oder nur beschränkt nutz­ba­ren – Büh­nen­raum über die Häu­ser hin­weg und der Teil­un­ter­kel­le­rung ergibt. Daher schul­de­te der Archi­tekt kei­ne wei­ter­ge­hen­de Auf­klä­rung dahin, dass eine zwei­scha­li­ge Bau­aus­füh­rung eine all­ge­mein aner­kann­te Regel der Tech­nik dar­stellt. Für die gebo­te­ne Auf­klä­rung gegen­über den Erwer­bern waren die Archi­tek­ten ohne­hin nicht ver­ant­wort­lich. Sie durf­ten dar­auf ver­trau­en, dass die Bau­trä­ge­rin ihrer­seits die Erwer­ber zutref­fend über die Bedeu­tung eines Schall­schut­zes nach DIN 4109 unter­rich­tet.

Auch nach Bekannt­wer­den des Urteils des OLG Mün­chen kommt eine Auf­klä­rungs­pflicht der Archi­tek­ten, dass eine ein­scha­li­ge Bau­wei­se nicht mehr den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Bau­kunst ent­spre­che, nicht in Betracht. Denn die Bau­trä­ge­rin hat die Pro­ble­ma­tik die­ses Urteils für das Bau­vor­ha­ben erkannt, wie die Tat­sa­che zeigt, dass die Bau­trä­ge­rin die Archi­tek­ten aus­drück­lich ange­wie­sen hat, das Bau­vor­ha­ben nicht umzu­pla­nen, son­dern die­ser Recht­spre­chung erst bei künf­ti­gen Bau­vor­ha­ben Rech­nung zu tra­gen. In die­sem Zusam­men­hang hat die Bau­trä­ge­rin am 15.07.1999 aus­drück­lich unter Hin­weis auf die­ses Urteil noch­mals bei den Schall­schutz­fach­leu­ten um schrift­li­che Bestä­ti­gung nach­ge­fragt, dass eine beto­nier­te Haus­trenn­wand mit 25 cm Stär­ke das Schall­dämm­maß von 57 dB nach DIN 4109 erfüllt. Der Bau­trä­ge­rin ging es von vorn­her­ein auch hier nur dar­um, den Min­dest­schall­schutz nach der DIN 4109 zu errei­chen.

Unstrei­tig wäre eine Umpla­nung jedoch mög­lich gewe­sen. Im Som­mer 1999 war ledig­lich der Erd­haus­hub ver­wirk­licht. Aller­dings strei­ten sich die Par­tei­en dar­über, wel­che Kos­ten ent­stan­den wären. Die Bau­trä­ge­rin bezif­fert die­se Zusatz­kos­ten auf 327.690,00 EUR. Der Archi­tekt trägt vor, dass ernst­haft ledig­lich ein Scha­den von 19.591,00 EUR in Erwä­gung zu zie­hen sei. Nur wenn die Bau­trä­ge­rin auf der Grund­la­ge von tat­säch­lich ange­fal­le­nen Umpla­nungs­kos­ten Scha­dens­er­satz ver­lan­gen wür­de, wür­de sich die Fra­ge der Sowie­so-Kos­ten stel­len, näm­lich die Fra­ge, um wie viel die Bau­kos­ten von vorn­her­ein teu­rer gewor­den wären, wenn von vorn­her­ein eine zwei­scha­li­ge Wand geplant wor­den wäre. Die­se Kos­ten müss­te sich die Bau­trä­ge­rin in Abzug brin­gen las­sen. Die Umpla­nungs­kos­ten sind aber nur fik­tiv geblie­ben, da die Bau­trä­ge­rin tat­säch­lich nicht umge­plant hat. Grund­sätz­lich wäre die Bau­trä­ge­rin im Ver­hält­nis zu den fünf Erwer­bern, die bis zum Som­mer 1999 bereits Häu­ser gekauft hat­ten, aber ver­pflich­tet gewe­sen, umzu­pla­nen. Die Argu­men­ta­ti­on der Bau­trä­ge­rin, sie hät­te sich ver­trags­brü­chig gemacht, wenn sie umge­plant hät­te, ist nicht nach­voll­zieh­bar. Viel­mehr hät­te die Bau­trä­ge­rin gera­de nur durch eine Umpla­nung – bei Nicht­auf­klä­rung über die Kon­se­quen­zen eines Schall­schut­zes, der ledig­lich der DIN 4109 ent­spricht – eine man­gel­haf­te Bau­aus­füh­rung ver­mei­den kön­nen. Im Ver­hält­nis zu den Käu­fern, die die Häu­ser bereits erwor­ben hat­ten, hät­te ggf. nach­ver­han­delt wer­den müs­sen, um dro­hen­de Män­gel in einem mög­lichst frü­hen Sta­di­um zu ver­mei­den. Jeden­falls begab sich die Bau­trä­ge­rin nach Bekannt­wer­den des Urteils des OLG Mün­chen hin­sicht­lich der bereits ver­kauf­ten Häu­ser ohne Nach­ver­han­deln sehen­den Auges in den Bereich der Gewähr­leis­tung. Im Ver­hält­nis zu den Inter­es­sen­ten, die erst nach die­sem Zeit­punkt gekauft hat­ten, war es aus­schließ­lich Sache der Bau­trä­ge­rin, etwa im münd­li­chen Ver­kaufs­ge­spräch, den Ein­druck zu zer­streu­en, die Ein­hal­tung der DIN 4109 ver­hei­ße einen aus­ge­spro­chen guten Schall­schutz, der bei einem unin­for­mier­ten Käu­fer durch den blo­ßen Ver­weis auf eine sol­che DIN­Vor­schrift leicht ent­ste­hen kann.

Ange­sichts der ein­deu­ti­gen Vor­ga­be der Bau­trä­ge­rin nach Bekannt­wer­den des Urteils des OLG Mün­chen erscheint ggf. auch die Kau­sa­li­tät einer etwai­gen Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung der Archi­tek­ten als pro­ble­ma­tisch. Denn nicht ein­mal zu dem Zeit­punkt, als das Urteil des OLG Mün­chen in der Welt war, hat die Bau­trä­ge­rin sich zu einer Umpla­nung ver­an­lasst gese­hen und damit das Risi­ko einer bei Nicht­auf­klä­rung man­gel­haf­ten Bau­aus­füh­rung, sowohl im Ver­hält­nis zu den Käu­fern, die bereits erwor­ben hat­ten, als auch im Ver­hält­nis zu den künf­ti­gen Erwer­bern, bewusst auf sich genom­men. Denn die Bau­trä­ge­rin hät­te auch dann, wenn sie im Hin­blick auf die Kos­ten einer Umpla­nung an der ein­scha­li­gen Aus­füh­rung fest­hält, durch ent­spre­chen­de Auf­klä­rung der Erwer­ber über den unzu­rei­chen­den Schall­schutz eine Haf­tung abwen­den kön­nen. Dies war der Bau­trä­ge­rin auch bewusst, wie sich dar­aus ergibt, dass in den spä­ter abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trä­gen in Ergän­zung zur Bau­be­schrei­bung noch­mals aus­drück­lich – wenn auch unzu­rei­chend – auf die Ein­hal­tung der DIN 4109 hin­ge­wie­sen wird.

Jeden­falls trä­fe die Archi­tek­ten selbst dann, wenn eine ent­spre­chen­de Auf­klä­rungs­pflicht wie auch die Kau­sa­li­tät einer Ver­let­zung die­ser Auf­klä­rungs­pflicht bejaht wür­de, kein Ver­schul­den. Die Par­tei­en sind sich einig, dass bis zum Erlass des genann­ten Urteils des OLG Mün­chen bei­de ein­ver­nehm­lich davon aus­gin­gen, eine ein­scha­li­ge Bau­wei­se, die den Schall­schutz­an­for­de­run­gen der DIN 4109 ent­spre­che, genü­ge auch den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik. Die Bau­trä­ge­rin argu­men­tiert selbst im Rah­men des Mit­ver­schul­dens damit, dass sie jeden­falls für das streit­ge­gen­ständ­li­che Bau­vor­ha­ben nach anwalt­li­cher Bera­tung die Dimen­sio­nen die­ses Urteils ohne Ver­schul­den recht­lich falsch ein­ge­schätzt habe. Es ist daher nicht ersicht­lich, inwie­weit für das Ver­schul­den der Archi­tek­ten vor Erlass der Ent­schei­dung des OLG Mün­chen über­haupt und ohne in die­se Rich­tung gehen­de Recht­spre­chung ande­rer Ober­ge­rich­te, wonach die Ein­hal­tung der Schall­schutz­an­for­de­run­gen der DIN 4109 (1989) nicht den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­che, ein ande­rer Maß­stab ange­legt wer­den soll.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 17. Okto­ber 2011 – 5 U 43/​11

  1. BGHZ 139,16
  2. OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 24.05.1991, BauR 1991, 752
  3. OLG Stutt­gart, Urteil vom 22.11.1995, BauR 1996, 718
  4. OLG Mün­chen, Urteil vom 03.02.1998, BauR 1999, 399
  5. BGHZ 172, 346
  6. st. Rspr., BGHZ 139, 16 zum Ver­hält­nis zwi­schen Erwer­ber und Bau­trä­ger; BGHZ 172, 346 ff.
  7. vgl. BGHZ 172, 346ff; OLG Hamm IBR 2007, 1203; Hans. OLG Bre­men Ent­schei­dung vom 07.11.2007 – 1 U 40/​07
  8. BGHZ 181,225
  9. BGH NJW 1996, 2380