Archi­tek­ten­ver­trag – und das Kopp­lungs­ver­bot

Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Ver­ein­ba­rung, durch die der Erwer­ber eines Grund­stücks sich im Zusam­men­hang mit dem Erwerb ver­pflich­tet, bei der Pla­nung oder Aus­füh­rung eines Bau­werks auf dem Grund­stück die Leis­tun­gen eines bestimm­ten Inge­nieurs oder Archi­tek­ten in Anspruch zu neh­men, unwirk­sam.

Archi­tek­ten­ver­trag – und das Kopp­lungs­ver­bot

Im Zusam­men­hang mit dem Erwerb des Bau­grund­stücks steht nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs jede Ver­pflich­tung des Erwer­bers zur Inan­spruch­nah­me von Inge­nieur- oder Archi­tek­ten­leis­tun­gen, ohne die er recht­lich oder tat­säch­lich das Grund­stück nicht hät­te erwer­ben kön­nen.

Ein Zusam­men­hang ist auch dort anzu­neh­men, wo das Ver­hal­ten des Archi­tek­ten unter Berück­sich­ti­gung aller objek­tiv erkenn­ba­ren Begleit­um­stän­de als eine auf die Archi­tek­ten­bin­dung gerich­te­te Wil­lens­er­klä­rung zu ver­ste­hen ist und der Erwer­ber das auch so auf­ge­fasst hat. Grund­sätz­lich greift das Kop­pe­lungs­ver­bot auch dann ein, wenn ein Archi­tekt den Nach­weis eines zum Ver­kauf ste­hen­den Bau­grund­stü­ckes von der Ver­pflich­tung des Inter­es­sen­ten zu Ertei­lung eines ent­spre­chen­den Auf­tra­ges abhän­gig macht 1.

Ent­schei­dend ist, dass der Ver­äu­ße­rer den Ver­kauf des Grund­stü­ckes davon abhän­gig macht, dass der Erwer­ber einem bestimm­ten Archi­tek­ten den Auf­trag zusagt. An der miss­bil­lig­ten Kop­pe­lung fehlt es dann, wenn der Erwer­ber das Grund­stück auch ohne Bin­dung an die Archi­tek­ten­leis­tung oder Inkauf­nah­me ent­spre­chen­der, ins­be­son­de­re wirt­schaft­li­cher Nach­tei­le erwer­ben kann 2. Die Beweis­last für die Kop­pe­lung obliegt dem­je­ni­gen, der sich auf die Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges beruft 3.

Mit dem Kop­pe­lungs­ver­bot woll­te der Gesetz­ge­ber der Gefahr ent­ge­gen­wir­ken, dass bei knap­pem Ange­bot an Bau­grund­stü­cken der Inge­nieur oder Archi­tekt, der Grund­stü­cke an der Hand hat, eine mono­pol­ar­ti­ge Stel­lung erwirbt, die nicht auf eige­ner beruf­li­cher Leis­tung beruht, und dass eine berufs­frem­de Tätig­keit des Inge­nieurs oder Archi­tek­ten, die der des Mak­lers ähn­lich ist, den Wett­be­werb mani­pu­liert. Es soll­ten der Leis­tungs­wett­be­werb geschützt und die Wahl­mög­lich­keit des Haus­käu­fers erhal­ten blei­ben in 4.

Das Kop­pe­lungs­ver­bot dient also auch dem Schutz des Grund­stücks­er­wer­bers. Im Hin­blick auf die­se Schutz­rich­tung wird des­halb im Schrift­tum zu Recht die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass der Erwer­ber so geschützt wer­den müs­se, als sei aus sei­ner Sicht ein wirk­sa­mer Archi­tek­ten­ver­trag zustan­de gekom­men 5. Teil­wei­se wird die Gren­ze enger gezo­gen 6, mit­un­ter beschrän­ken sich die Stel­lung­nah­men auch dar­auf, dass der Erwer­ber dem Anspruch des Archi­tek­ten auf Berei­che­rungs­aus­gleich die Män­gel wert­min­dernd ent­ge­gen­hal­ten dür­fe 7.

Es kann kei­nem Zwei­fel unter­lie­gen, dass sich der Erwer­ber gegen­über dem Ein­wand des Archi­tek­ten, der Ver­trag sei wegen Ver­sto­ßes gegen das Kopp­lungs­ver­bot nich­tig, auf § 242 BGB beru­fen kann. Das gilt jeden­falls dann, wenn er sich auf den Erhalt der Archi­tek­ten­leis­tung ein­ge­rich­tet hat, so dass sich die Beru­fung des Archi­tek­ten auf die Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges als Ver­stoß gegen Treu und Glau­ben dar­stellt (Ver­bot des veni­re con­tra fac­tum pro­pri­um).

Das ist in dem hier vom Ober­lan­des­ge­richt Köln ent­schie­de­nen Rechts­streit der Fall: Der Archi­tekt hat die Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges erst nach 6 Jah­ren gel­tend gemacht. Vor­her hat er die Ver­gü­tung abge­rech­net , und zwar auch für die Bau­über­wa­chung. Er hat zudem – nur hin­sicht­lich der Bau­über­wa­chung im ein­zel­nen strei­tig – Archi­tek­ten­leis­tun­gen erbracht, ohne den Bau­herrn auf eine etwai­ge Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges hin­zu­wei­sen, so dass die­ser kei­ne Ver­an­las­sung hat­ten, einen ande­ren Archi­tek­ten zu beauf­tra­gen. Über­dies erhebt er gegen­über einem Rück­zah­lungs­an­spruch des Bau­herrn aus Berei­che­rungs­recht, der bei einer Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges in Höhe des berech­ne­ten Archi­tek­ten­ho­no­rars unzwei­fel­haft begrün­det gewe­sen wäre, die Ein­re­de der Ver­jäh­rung. so dass dem Bau­herrn jeg­li­che begrün­de­ten Ansprü­che abge­schnit­ten wären.

Ober­lan­des­ge­richt Köln, Urteil vom 30. Juli 2014 – 11 U 133/​13

  1. BGH NJW 2008, 3633 Rn. 13 m.w.N.
  2. vgl. Koeb­le in: Locher/​Koeble/​Frik, HOAI, 12. Aufl., § 3 MRVG Rn. 14/​15; Werner/​Pastor, Der Bau­pro­zess, 14. Aufl., Rn. 719 f.
  3. BGH NJW 2008, 3633 Rn. 23; Werner/​Pastor Rn. 723
  4. vgl. BGH NJW 2008, 3633 Rn. 13; NJW 2010, 3154 Rn. 27, 40; BVerfG NJW 2011, 2782 Rn. 11
  5. Koeb­le in: Kniffka/​Koeble, Kom­pen­di­um des Bau­rechts, 3. Aufl., 12. Teil Rn. 66; Motz­ke a.a.O. H 60
  6. etwa Wer­ner-Pas­tor Rn. 726; Koeb­le in: Locher/​Koeble/​Frik § 3 MRVG Rn. 23, aller­dings ohne Abgren­zung zu sei­ner im Kom­pen­di­um des Bau­rechts, a.a.O., geäu­ßer­ten Auf­fas­sung
  7. z.B. LG Mön­chen­glad­bach BauR 1988, 246