Bera­ter­pflich­ten bei der ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­rung – Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung und För­der­mit­tel­be­ra­tung

Wer es über­nimmt, über die Mög­lich­kei­ten der ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung eines Objekts zu bera­ten, dazu Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nun­gen anzu­stel­len und För­der­mit­tel­be­ra­tung sowie Hil­fe­stel­lung bei der Bean­tra­gung mög­li­cher För­der­mit­tel zu erbrin­gen, schul­det letzt­lich in Bezug auf die För­der­mit­tel­be­ra­tung kei­nen Erfolg. Geschul­det wird eine fach­li­che Bera­tung dahin, wel­che vor­ge­schla­ge­nen und auch berech­ne­ten Maß­nah­men die Vor­aus­set­zun­gen der ange­ge­be­nen För­de­rung erfül­len könn­ten. Eine feh­ler­haf­te Aus­kunft gewährt in der Regel einen Anspruch auf das sog. nega­ti­ve Inter­es­se. Dar­aus folgt, dass die Ver­let­zung der Aus­kunfts­pflicht nicht zum Ersatz des "Min­dest­scha­dens" in Höhe der ent­gan­ge­nen För­de­rung führt. Denn dies wäre das sog. posi­ti­ve Inter­es­se, auf das der Geschä­dig­te indes­sen kei­nen Anspruch hat.

Bera­ter­pflich­ten bei der ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­rung – Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung und För­der­mit­tel­be­ra­tung

Bei dem geschlos­se­nen Ver­trag über Bera­tungs­leis­tun­gen han­delt es sich nicht um einen Werk­ver­trag nach § 631 BGB, denn der Ener­gie­be­ra­ter schul­de­te im Hin­blick auf die über­nom­me­ne Bera­tung kei­nen Erfolg, son­dern ledig­lich eine Dienst­leis­tung im Sin­ne einer fach­li­chen Bera­tung. Er hat­te es über­nom­men, den Haus­ei­gen­tü­mer u. a. über die Mög­lich­kei­ten der ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung des Objekts zu bera­ten, dazu Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nun­gen anzu­stel­len und För­der­mit­tel­be­ra­tung sowie Hil­fe­stel­lung bei der Bean­tra­gung mög­li­cher För­der­mit­tel zu erbrin­gen. Damit war letzt­lich in Bezug auf die För­der­mit­tel­be­ra­tung kein Erfolg geschul­det, son­dern eine fach­li­che Bera­tung dahin, wel­che vor­ge­schla­ge­nen und auch berech­ne­ten Maß­nah­men die Vor­aus­set­zun­gen der vom Bera­ter ange­ge­be­nen För­de­rung erfül­len konn­ten. Eine Garan­tie zur Erlan­gung der ange­ge­be­nen För­der­mit­tel in die­sem Sin­ne hat der Ener­gie­be­ra­ter dage­gen nicht geschul­det und auch in dem Ver­trag nicht über­nom­men.

Es ent­spricht daher der Ansicht des Bera­ter wie auch des Haus­ei­gen­tü­mers, dass als Rechts­fol­ge der feh­ler­haf­ten Aus­kunft deren Ver­let­zung in der Regel einen Anspruch auf das sog. nega­ti­ve Inter­es­se gewährt. Der Haus­ei­gen­tü­mer ist mit­hin so zu stel­len, wie er bei rich­ti­ger Aus­kunft gestan­den hät­te 1.

Dar­aus folgt, dass der Ener­gie­be­ra­ter dem Haus­ei­gen­tü­mer nicht zum Ersatz des "Min­dest­scha­dens" in Höhe der ent­gan­ge­nen För­de­rung ver­pflich­tet ist. Denn dies wäre das sog. posi­ti­ve Inter­es­se, auf das der Haus­ei­gen­tü­mer indes­sen kei­nen Anspruch hat. Im Übri­gen zeigt auch die Scha­dens­be­rech­nung des Haus­ei­gen­tü­mers, dass er einen der­ar­ti­gen Anspruch nicht ein­mal selbst in die­ser Form gel­tend macht.

Aus­ge­hend von dem Grund­satz nach § 249 BGB ist der Haus­ei­gen­tü­mer so zu stel­len, wie er ste­hen wür­de, wenn der zum Ersatz ver­pflich­ten­de Umstand (Bera­tungs­pflicht­ver­let­zung) nicht ein­ge­tre­ten wäre.

Dabei ist es schon im Ansatz ver­fehlt, etwa einen Ver­gleich mit den Ver­kehrs­wer­ten der Immo­bi­lie mit und ohne die Maß­nah­men zur ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung vor­zu­neh­men. Es liegt auf der Hand, dass sich nicht der finan­zi­el­le Auf­wand zur Moder­ni­sie­rung 1 : 1 in einer gleich­ar­ti­gen Stei­ge­rung des Ver­kehrs­werts der Immo­bi­lie nie­der­schla­gen muss. Der Ver­kehrs­wert und damit der Markt­wert einer Immo­bi­lie setzt sich aus unter­schied­li­chen Fak­to­ren zusam­men, wobei dem Her­stel­lungs­wert oder den Sanie­rungs­kos­ten nur eine gewis­se Bedeu­tung neben ande­ren Fak­to­ren zukommt. Im Übri­gen spie­len auch gera­de die Lage und all­ge­mei­ne Ver­miet­bar­keit sowie der Zuschnitt der Räu­me eine ent­schei­den­de Rol­le, so dass für den hier anzu­stel­len­den Ver­mö­gens­ver­gleich im Sin­ne der Dif­fe­renz­hy­po­the­se jeden­falls der Ver­kehrs­wert kei­ne Rol­le spie­len kann. Glei­ches gilt für den Ankauf des Gebäu­des, der hier außer Betracht zu blei­ben hat, denn es kann für den Ver­mö­gens­ver­gleich nicht dar­auf ankom­men, wie viel der Haus­ei­gen­tü­mer für den Ankauf aus­ge­ben muss­te und ob sich dies spä­ter und in wel­cher Wei­se im Ver­kehrs­wert aus­drückt oder wie­der­fin­det.

Ent­schei­dend ist dage­gen, dass der Haus­ei­gen­tü­mer für die von ihm vor­ge­nom­me­nen ener­ge­ti­schen Maß­nah­men mit einem höhe­ren finan­zi­el­len Auf­wand auch den ent­spre­chen­den Mehr­wert in Form des ent­spre­chen­den Ein­baus in das Gebäu­de erhal­ten hat. Dabei ist im Grund­satz davon aus­zu­ge­hen, dass die in Auf­trag gege­be­nen Arbei­ten auch wert­mä­ßig dem ent­spre­chen, was der Haus­ei­gen­tü­mer dafür aus­ge­ben muss­te. Das heißt: in dem so auf­wen­dig sanier­ten Gebäu­de fin­det sich auch der ent­spre­chen­de Gegen­wert für die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men. Dies gilt – wie aus­ge­führt – auch dann, wenn sich dies nicht in dem Ver­kehrs­wert in glei­cher Wei­se wie­der­spie­geln soll­te.

Dies zeigt auch die Kon­troll­über­le­gung: Wenn der Haus­ei­gen­tü­mer – wie von ihm gel­tend gemacht – von einer hoch­wer­ti­gen Sanie­rung Abstand genom­men hät­te, so hät­te er zwar weni­ger Geld für die Sanie­rung aus­ge­ben müs­sen; er hät­te dann aber auch nicht ein der­art auf­wen­dig aus­ge­stat­te­tes Haus erhal­ten. Wenn man dem Gedan­ken­gang des Haus­ei­gen­tü­mers dage­gen näher tre­ten woll­te, müss­te der Ener­gie­be­ra­ter die Kos­ten der höher­wer­ti­gen Sanie­rung (nach den Berech­nun­gen des Haus­ei­gen­tü­mers jeden­falls teil­wei­se) erset­zen, obwohl der Haus­ei­gen­tü­mer genau die­se erhal­ten hat. Inso­weit hat sich sein Ver­mö­gen – wie der Ener­gie­be­ra­ter mit Recht vor­ge­tra­gen hat – ledig­lich von Bar­ver­mö­gen in die Wert­an­la­ge der Immo­bi­lie ver­la­gert. Dies kann für sich genom­men kein Scha­den sein.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Urteil vom 27. Febru­ar 2014 – 16 U 187/​13

  1. Palandt/​Grüneberg, BGB, vor § 249 Rn. 18 m. w. N.[]