Beraterpflichten bei der energetischen Gebäudesanierung – Wirtschaftlichkeitsberechnung und Fördermittelberatung

Wer es übernimmt, über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung eines Objekts zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen, schuldet letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung keinen Erfolg. Geschuldet wird eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagenen und auch berechneten Maßnahmen die Voraussetzungen der angegebenen Förderung erfüllen könnten. Eine fehlerhafte Auskunft gewährt in der Regel einen Anspruch auf das sog. negative Interesse. Daraus folgt, dass die Verletzung der Auskunftspflicht nicht zum Ersatz des „Mindestschadens“ in Höhe der entgangenen Förderung führt. Denn dies wäre das sog. positive Interesse, auf das der Geschädigte indessen keinen Anspruch hat.

Beraterpflichten bei der energetischen Gebäudesanierung – Wirtschaftlichkeitsberechnung und Fördermittelberatung

Bei dem geschlossenen Vertrag über Beratungsleistungen handelt es sich nicht um einen Werkvertrag nach § 631 BGB, denn der Energieberater schuldete im Hinblick auf die übernommene Beratung keinen Erfolg, sondern lediglich eine Dienstleistung im Sinne einer fachlichen Beratung. Er hatte es übernommen, den Hauseigentümer u. a. über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung des Objekts zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen. Damit war letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung kein Erfolg geschuldet, sondern eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagenen und auch berechneten Maßnahmen die Voraussetzungen der vom Berater angegebenen Förderung erfüllen konnten. Eine Garantie zur Erlangung der angegebenen Fördermittel in diesem Sinne hat der Energieberater dagegen nicht geschuldet und auch in dem Vertrag nicht übernommen.

Es entspricht daher der Ansicht des Berater wie auch des Hauseigentümers, dass als Rechtsfolge der fehlerhaften Auskunft deren Verletzung in der Regel einen Anspruch auf das sog. negative Interesse gewährt. Der Hauseigentümer ist mithin so zu stellen, wie er bei richtiger Auskunft gestanden hätte1.

Daraus folgt, dass der Energieberater dem Hauseigentümer nicht zum Ersatz des „Mindestschadens“ in Höhe der entgangenen Förderung verpflichtet ist. Denn dies wäre das sog. positive Interesse, auf das der Hauseigentümer indessen keinen Anspruch hat. Im Übrigen zeigt auch die Schadensberechnung des Hauseigentümers, dass er einen derartigen Anspruch nicht einmal selbst in dieser Form geltend macht.

Ausgehend von dem Grundsatz nach § 249 BGB ist der Hauseigentümer so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand (Beratungspflichtverletzung) nicht eingetreten wäre.

Dabei ist es schon im Ansatz verfehlt, etwa einen Vergleich mit den Verkehrswerten der Immobilie mit und ohne die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung vorzunehmen. Es liegt auf der Hand, dass sich nicht der finanzielle Aufwand zur Modernisierung 1 : 1 in einer gleichartigen Steigerung des Verkehrswerts der Immobilie niederschlagen muss. Der Verkehrswert und damit der Marktwert einer Immobilie setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen, wobei dem Herstellungswert oder den Sanierungskosten nur eine gewisse Bedeutung neben anderen Faktoren zukommt. Im Übrigen spielen auch gerade die Lage und allgemeine Vermietbarkeit sowie der Zuschnitt der Räume eine entscheidende Rolle, so dass für den hier anzustellenden Vermögensvergleich im Sinne der Differenzhypothese jedenfalls der Verkehrswert keine Rolle spielen kann. Gleiches gilt für den Ankauf des Gebäudes, der hier außer Betracht zu bleiben hat, denn es kann für den Vermögensvergleich nicht darauf ankommen, wie viel der Hauseigentümer für den Ankauf ausgeben musste und ob sich dies später und in welcher Weise im Verkehrswert ausdrückt oder wiederfindet.

Entscheidend ist dagegen, dass der Hauseigentümer für die von ihm vorgenommenen energetischen Maßnahmen mit einem höheren finanziellen Aufwand auch den entsprechenden Mehrwert in Form des entsprechenden Einbaus in das Gebäude erhalten hat. Dabei ist im Grundsatz davon auszugehen, dass die in Auftrag gegebenen Arbeiten auch wertmäßig dem entsprechen, was der Hauseigentümer dafür ausgeben musste. Das heißt: in dem so aufwendig sanierten Gebäude findet sich auch der entsprechende Gegenwert für die Modernisierungsmaßnahmen. Dies gilt – wie ausgeführt – auch dann, wenn sich dies nicht in dem Verkehrswert in gleicher Weise wiederspiegeln sollte.

Dies zeigt auch die Kontrollüberlegung: Wenn der Hauseigentümer – wie von ihm geltend gemacht – von einer hochwertigen Sanierung Abstand genommen hätte, so hätte er zwar weniger Geld für die Sanierung ausgeben müssen; er hätte dann aber auch nicht ein derart aufwendig ausgestattetes Haus erhalten. Wenn man dem Gedankengang des Hauseigentümers dagegen näher treten wollte, müsste der Energieberater die Kosten der höherwertigen Sanierung (nach den Berechnungen des Hauseigentümers jedenfalls teilweise) ersetzen, obwohl der Hauseigentümer genau diese erhalten hat. Insoweit hat sich sein Vermögen – wie der Energieberater mit Recht vorgetragen hat – lediglich von Barvermögen in die Wertanlage der Immobilie verlagert. Dies kann für sich genommen kein Schaden sein.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 27. Februar 2014 – 16 U 187/13

  1. Palandt/Grüneberg, BGB, vor § 249 Rn. 18 m. w. N.[]

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