Die ver­mie­te­te Gewer­be­im­mo­bi­lie – und die Umsatz­steu­er auf die Betriebskosten

Hat der Ver­mie­ter einer Gewer­be­im­mo­bi­lie zur Umsatz­be­steue­rung optiert und haben die Par­tei­en hin­sicht­lich der monat­li­chen Grund­mie­te ver­ein­bart, dass die­se zuzüg­lich der jeweils gül­ti­gen Umsatz­steu­er zu leis­ten ist, so ist eine tatrich­ter­li­che Ver­trags­aus­le­gung, wonach auch die umla­ge­fä­hi­gen Neben­kos­ten zuzüg­lich Umsatz­steu­er zu leis­ten sind, revi­si­ons­recht­lich nicht zu beanstanden.

Die ver­mie­te­te Gewer­be­im­mo­bi­lie – und die Umsatz­steu­er auf die Betriebskosten

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mie­ter ver­pflich­tet, dem Ver­mie­ter die ver­ein­bar­te Mie­te zu entrichten.

Wie sich aus dem in § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nie­der­ge­leg­ten Rechts­ge­dan­ken ergibt, kön­nen die Ver­trags­par­tei­en auch ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter Betriebs­kos­ten trägt. Da § 556 BGB zum Unter­ka­pi­tel „Ver­ein­ba­run­gen über die Mie­te“ gehört, sind Betriebs­kos­ten nach der Sys­te­ma­tik des Geset­zes als Bestand­teil der Mie­te anzu­se­hen. Die vom Mie­ter zu erbrin­gen­den Leis­tungs­ent­gel­te (Grund­mie­te und Neben­kos­ten) sind die Gegen­leis­tung für die vom Ver­mie­ter geschul­de­te Gesamt­leis­tung1.

Außer­dem kön­nen die Par­tei­en eines gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter die Umsatz­steu­er auf Mie­te und Neben­kos­ten über­nimmt, wenn eine sol­che anfällt2.

Nach der im hier ent­schie­de­nen Fall in der Beru­fungs­in­stanz vom Land­ge­richt Wup­per­tal vor­ge­nom­me­nen ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung hat sich der Mie­ter ver­pflich­tet, neben der Grund­mie­te auch die Betriebs­kos­ten in Form von Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten zuzüg­lich dar­auf ent­fal­len­der Umsatz­steu­er zu tra­gen3.

Die­se Aus­le­gung einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung gemäß §§ 133, 157 BGB ist grund­sätz­lich Sache des Tatrich­ters. Des­sen Aus­le­gung ist für das Revi­si­ons­ge­richt bin­dend, wenn sie rechts­feh­ler­frei vor­ge­nom­men wor­den ist und zu einem ver­tret­ba­ren Aus­le­gungs­er­geb­nis führt, selbst wenn ein ande­res Aus­le­gungs­er­geb­nis mög­lich erscheint. Sie kann des­halb vom Revi­si­ons­ge­richt grund­sätz­lich nur dar­auf über­prüft wer­den, ob der Aus­le­gungs­stoff voll­stän­dig berück­sich­tigt wor­den ist, ob gesetz­li­che Aus­le­gungs­re­geln oder all­ge­mein aner­kann­te Aus­le­gungs­grund­sät­ze, sons­ti­ge Erfah­rungs­sät­ze oder die Denk­ge­set­ze ver­letzt sind oder ob die Aus­le­gung auf Ver­fah­rens­feh­lern beruht4. Sol­che Feh­ler lie­gen hier nicht vor.

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Zutref­fend hat das Land­ge­richt sei­ner Aus­le­gung zugrun­de gelegt, dass die hier umge­leg­ten Betriebs­kos­ten der Umsatz­be­steue­rung unterliegen.

Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG unter­lie­gen die Leis­tun­gen, die ein Unter­neh­mer im Inland gegen Ent­gelt im Rah­men sei­nes Unter­neh­mens aus­führt, der Umsatz­steu­er. Aus­ge­nom­men hier­von ist gemäß § 4 Nr. 12 lit. a UStG die Ver­mie­tung und die Ver­pach­tung von Grund­stü­cken. Jedoch kann der Unter­neh­mer einen Umsatz, der nach die­ser Bestim­mung steu­er­frei ist, gemäß § 9 Abs. 1, 2 UStG als steu­er­pflich­tig behan­deln, wenn der Umsatz an einen ande­ren Unter­neh­mer für des­sen Unter­neh­men aus­ge­führt wird und der Leis­tungs­emp­fän­ger das Grund­stück aus­schließ­lich für Umsät­ze ver­wen­det oder zu ver­wen­den beab­sich­tigt, die den Vor­steu­er­ab­zug nicht ausschließen.

Im vor­lie­gen­den Fall hat die Ver­mie­te­rin gemäß § 9 UStG zur Umsatz­be­steue­rung der von ihr erbrach­ten Leis­tung optiert. Infol­ge­des­sen ist die Steu­er auf den gesam­ten Umsatz ent­stan­den, somit auf die gesam­te Mie­te ein­schließ­lich der Neben­kos­ten5.

Soweit der Mie­ter ein­wen­det, auf Ver­si­che­rungs­bei­trä­ge sei­en bereits Ver­si­che­rungs­steu­ern erho­ben, steht dies einer Umsatz­steu­er­pflicht nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Halb­satz 2 UStG ent­ge­gen. Denn bei der Ver­si­che­rungs­steu­er han­delt es sich nicht um eine Umsatz­steu­er im Sin­ne die­ser Vor­schrift6. Die Ver­mie­te­rin ist somit ver­pflich­tet, die Steu­er zu ent­rich­ten. Dies geschieht ent­we­der im Wege der Vor­steu­er oder, wie bei den Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten, im Wege der Abfüh­rung der dar­auf ent­fal­len­den Umsatz­steu­er an das Finanz­amt7.

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Die Steu­er­pflicht ent­fällt mit­hin nicht antei­lig inso­weit, als ein­zel­ne Neben­kos­ten nicht mit Vor­steu­ern vor­be­las­tet sind8.

Eine der­ar­ti­ge Dif­fe­ren­zie­rung ist ins­be­son­de­re nicht gemein­schafts­recht­lich gebo­ten. Zwar sind Art. 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 und 24 Abs. 1 der Richt­li­nie 2006/​112/​EG des Rates vom 28.11.2006 über das gemein­sa­me Mehr­wert­steu­er­sys­tem in der durch die Richt­li­nie 2009/​162/​EU des Rates vom 22.12.2009 geän­der­ten Fas­sung dahin aus­zu­le­gen, dass die Ver­mie­tung einer Immo­bi­lie und die Lie­fe­rung etwa von Was­ser, Elek­tri­zi­tät und Wär­me sowie die Abfall­ent­sor­gung, die die­se Ver­mie­tung beglei­ten, grund­sätz­lich als meh­re­re unter­schied­li­che und unab­hän­gi­ge Leis­tun­gen anzu­se­hen sind, die unter Mehr­wert­steu­er­ge­sichts­punk­ten getrennt zu beur­tei­len sind. Das gilt aber dann nicht, wenn gewis­se Bestand­tei­le des Umsat­zes ein­schließ­lich derer, die die wirt­schaft­li­che Grund­la­ge des Ver­trags­ab­schlus­ses bil­den, so eng mit­ein­an­der ver­bun­den sind, dass sie objek­tiv eine ein­zi­ge untrenn­ba­re wirt­schaft­li­che Leis­tung bil­den, deren Auf­spal­tung wirk­lich­keits­fremd wäre. Nach der Recht­spre­chung des Euro­päi­schen Gerichts­hofs9 obliegt es dem natio­na­len Gericht, die not­wen­di­gen Bewer­tun­gen unter Berück­sich­ti­gung der Gesamt­um­stän­de, unter denen die Ver­mie­tung und die sie beglei­ten­den Leis­tun­gen abge­wi­ckelt wer­den, und ins­be­son­de­re des eigent­li­chen Ver­trags­in­halts vor­zu­neh­men. Für das deut­sche Recht sind die Gebrauchs­über­las­sung und die hier in Rede ste­hen­den Auf­wen­dun­gen des Ver­mie­ters inso­weit als eine – auch umsatz­steu­er­recht­lich – ein­heit­li­che Leis­tung an den Mie­ter anzu­se­hen, die die­ser durch die Grund­mie­te und die Neben­kos­ten­um­la­ge ein­heit­lich vergütet.

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Schließ­lich neh­men die hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Posi­tio­nen auch nicht eine umsatz­steu­er­recht­li­che Son­der­rol­le als „durch­lau­fen­de Pos­ten“ ein, die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 UStG nicht zum Ent­gelt gehö­ren. Sol­che lie­gen nur vor, wenn der Unter­neh­mer im Zah­lungs­ver­kehr ledig­lich die Funk­ti­on einer Mit­tels­per­son aus­übt, ohne selbst Anspruch auf den Betrag gegen den Leis­ten­den zu haben und auch nicht zur Zah­lung an den Emp­fän­ger ver­pflich­tet zu sein10. Dar­an fehlt es hier, weil in der direk­ten Leis­tungs­be­zie­hung nicht der Mie­ter als Mie­ter, son­dern die Ver­mie­te­rin als Ver­mie­te­rin zur Beglei­chung der Grund­steu­er und Ver­si­che­rungs­prä­mie ver­pflich­tet ist.

Aus­ge­hend hier­von ist revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den, dass das Land­ge­richt den Miet­ver­trag dahin aus­ge­legt hat, der Mie­ter habe sich zur Tra­gung der Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten zuzüg­lich dar­auf ent­fal­len­der Umsatz­steu­er verpflichtet.

Dem Mie­ter war bekannt, dass die Ver­mie­te­rin nach § 9 UStG zur Umsatz­be­steue­rung optiert hat­te. Das folgt bereits aus der Ver­ein­ba­rung in § 4 des Miet­ver­trags, wor­in eine monat­li­che Mie­te „zuzüg­lich der jeweils gül­ti­gen Umsatz­steu­er“ ver­ein­bart war. Zugleich war dem Mie­ter damit bewusst, dass er eine die Steu­er aus­wei­sen­de Rech­nung erhält und sei­ner­seits den Vor­steu­er­ab­zug nut­zen kann.

Wegen der Ein­heit­lich­keit der vom Mie­ter zu erbrin­gen­den Leis­tungs­ent­gel­te (Grund­mie­te und Neben­kos­ten) stand damit zugleich fest, dass die Ver­mie­te­rin auch auf die Umla­ge der Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten Umsatz­steu­er zu ent­rich­ten und die­se in ihren Rech­nun­gen aus­zu­wei­sen hat­te, der Mie­ter also auch inso­weit den Vor­steu­er­ab­zug nut­zen konnte.

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Wür­de man den Ver­trag so aus­le­gen, dass nur der Net­to­be­trag der Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten auf den Mie­ter umge­legt sei, bedeu­te­te dies für die Ver­mie­te­rin einen Ver­lust in Höhe der Umsatz­steu­er, wel­che sie auf die­se Beträ­ge in jedem Fall abzu­füh­ren hat11. Gleich­zei­tig wäre der Mie­ter dadurch begüns­tigt, dass er nur den Net­to­be­trag an die Ver­mie­te­rin zah­len müss­te, hier­von jedoch den dar­auf ent­fal­len­den und in der Rech­nung aus­zu­wei­sen­den (§ 14 UStG) Umsatz­steu­er­satz als Vor­steu­er­ab­zug gel­tend machen könnte.

Dem­entge­gen ist das Land­ge­richt Wup­per­tal12 davon aus­ge­gan­gen, dass die Par­tei­en die der Ver­mie­te­rin ent­ste­hen­den Auf­wen­dun­gen an Grund­be­sitz­ab­ga­ben und Ver­si­che­rungs­kos­ten ins­ge­samt gewinn- und ver­lust­frei auf den Mie­ter umle­gen woll­ten. Dies konn­te nur dadurch bewirkt wer­den, dass der Mie­ter wie auf die Grund­mie­te auch auf die Neben­kos­ten die dar­auf ent­fal­len­de Umsatz­steu­er zu tra­gen hat­te. Eine Ver­trags­aus­le­gung des Land­ge­richts, die dies zum Inhalt hat, hält sich im Rah­men einer ver­brei­te­ten Rechts­auf­fas­sung13 und ver­stößt jeden­falls nicht gegen gel­ten­de Aus­le­gungs­prin­zi­pi­en oder gegen Denkgesetze.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Sep­tem­ber 2020 – XII ZR 6/​20

  1. vgl. BGH, Urteil BGHZ 163, 1 = NJW 2005, 1713, 1714[]
  2. BGH, Urtei­le vom 25.07.2001 – XII ZR 137/​99 – NZM 2001, 952, 953; und vom 28.07.2004 – XII ZR 292/​02 – NZM 2004, 785; vgl. auch OLG Naum­burg ZMR 2000, 291, 293; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 449[]
  3. LG Wup­per­tal, Urteil vom 12.12.2019 – 9 S 156/​19[]
  4. st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/​18 , NJW-RR 2020, 656 Rn. 16 mwN[]
  5. vgl. OFD Köln, DB 1985, 2227; Staudinger/​Artz BGB [2018] § 556 Rn. 48a; LG Ham­burg ZMR 1998, 294[]
  6. BFH Beschluss vom 23.11.2010 – V B 119/​09 []
  7. vgl. Wall Betriebs- und Heiz­kos­ten­kom­men­tar 5. Aufl. Rn. 1267b[]
  8. OFD Köln DB 1985, 2227; Staudinger/​Artz BGB [2018] § 556 Rn. 48a; aA OLG Schles­wig ZMR 2001, 618, 619[]
  9. EuGH, Urteil vom 16.04.2015 – C‑42/​14 – NZM 2015, 529[]
  10. Abschnitt 10.4 Abs. 1 UStAE; BFHE 88, 306, 307; Staudinger/​Artz BGB [2018] § 556 Rn. 48a[]
  11. LG Ham­burg ZMR 1998, 294 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg Miet­recht 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 70[]
  12. LG Wup­per­tal, a.a.O.[]
  13. vgl. OLG Düs­sel­dorf NJW-RR 1996, 1035; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg Miet­recht 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 70, 372; Lüt­zen­kir­chen Miet­recht 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 857; West­phal ZMR 1998, 262, 264 f.; Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raumie­te . Aufl. Kap. – II Rn.1967 [Bub] und Kap. – III Rn. 369 [Emme­rich]; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 514; Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. – III 26; vgl. auch OLG Schles­wig, ZMR 2001, 618; Emmerich/​Sonnenschein Mie­te 11. Aufl. § 556 BGB Rn. 27; aA OLG Düs­sel­dorf WuM 1993, 411, 412[]

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