Einschalige oder zweischalige Trennwände bei Reihenhäusern

Die Planung eines Architekten für einen Bauträger ist ungeachtet der mit diesem getroffenen Vereinbarung, Trennwände einschalig zu planen, mangelhaft, wenn sie den von den Vertragsparteien vorausgesetzten Zweck nicht erfüllt, eine mangelfreie Veräußerung des so errichteten Bauwerks an die Erwerber zu ermöglichen, weil diesen eine zweischalige Ausführung der Trennwände geschuldet wird. Den Bauträger trifft ein erhebliches Mitverschulden an dem durch Inanspruchnahme der Erwerber wegen unzureichenden Schallschutzes entstandenen Schaden, wenn er blind auf die rechtliche Annahme des Architekten vertraut hat, Reihenhäuser müssten keine doppelschalige Ausführung haben, wenn sie als „senkrecht geteilte Wohneinheiten“ verkauft würden.

Einschalige oder zweischalige Trennwände bei Reihenhäusern

Die Planung eines Architekten ist mangelhaft, wenn sie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit liegt deshalb auch dann vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Leistung, wie z.B. ein bestimmtes Planungsdetail, vereinbart haben1

Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegend vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Planung des Architekten mangelhaft.

Das folgt allerdings nicht daraus, dass die Planung „objektiv“ mangelhaft ist. Maßgebend ist der subjektive Mangelbegriff, so dass auf die von den Parteien vereinbarte Beschaffenheit abzustellen ist. Diese ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln.

Danach war der Architekt zunächst beauftragt, für die Bauträgerin zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Reihenhäusern zu planen. Diese Planung diente nicht nur der Bebauung des Grundstücks mit diesen Reihenhäusern. Dem Architekten war bekannt, dass die Bauträgerin als Bauträgerin die von ihr errichteten Reihenhäuser veräußern wollte. Die Planung verfolgte auch den Zweck, die Veräußerung als Reihenhäuser zu ermöglichen und eine Inanspruchnahme der Bauträgerin wegen Planungsfehlern zu vermeiden. Maßgeblich ist insoweit die Übereinstimmung der Planung mit der von den Parteien entwickelten Vorstellung von dem an die zukünftigen Erwerber zu veräußernden Objekt. Einseitige Vorstellungen der Bauträgerin, mit welchen Qualitätsstandards sie die Reihenhäuser vermarkten wollte, bleiben unberücksichtigt.

Der Architekt hat sodann zur Kostenersparnis für die Bauträgerin das Konzept von „senkrecht geteilten Wohneinheiten“ entwickelt, das eine lediglich einschalige Ausführung der Trennwände auf der Grundlage vorsah, dass Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau geplant und veräußert werden können, wenn diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt werden und damit rechtlich als Wohnungseigentum anzusehen sind. Die Bauträgerin hat diesem Konzept in Kenntnis des Umstandes zugestimmt, dass Reihenhäuser nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine doppelschalige Ausführung der Trennwände erfordern.

Es kann dahinstehen, ob die Abrede, Reihenhäuser zu planen, dadurch geändert worden ist, dass die Parteien auf Vorschlag des Architekten übereingekommen sind, die Wohnobjekte mit einschaligen Trennwänden auszuführen. Denn diese Vereinbarung ändert jedenfalls nichts an der Zweckbestimmung der von dem Architekten geschuldeten Planung. Es ging nach wie vor darum, eine Planung zu erstellen, mit der die Bauträgerin die Objekte auf der Grundlage der gemeinsamen Vorstellung der Parteien ohne Mängelrügen der Erwerber vermarkten konnte.

Diese Zweckbestimmung hat die Planung des Architekten verfehlt, so dass sie mangelhaft ist.

Dabei ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass beide Parteien annahmen, es sei zulässig, die Objekte mit einem Schallschutzstandard wie „Geschosswohnungen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind“, zu planen. Auch die dermaßen veräußerten Objekte – die Bauträgerin hat sie abweichend davon als „Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum“ angeboten – hätten einen mangelhaften Schallschutz aufgewiesen. Denn die Erwerber hätten die Objekte zu Recht als solche eingeordnet, die in der konstruktiven Ausführung denjenigen von Reihenhäusern entsprachen, weil die übereinander liegenden Geschosse zusammen angeboten waren (senkrecht geteilte Wohneinheiten) und jede dermaßen gebildete Einheit einen separaten Eingang hatte, so dass sie nach ihrem äußeren Erscheinungsbild Reihenhäusern entsprachen. Allein die davon abweichende und nicht aus sich heraus verständliche Benennung als „Geschosswohnungen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind“, hätte nichts daran geändert, dass nach dem objektiven Inhalt der Verträge zwischen der Bauträgerin und den Erwerbern Einheiten verkauft werden sollten, die in der Konstruktion und Ausführung insbesondere den Schallschutz betreffend Reihenhäusern entsprachen.

Die Erwerber können gegen die Bauträgerin Mängelansprüche wegen des planungsbedingt mangelhaften Schallschutzes geltend machen. Nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind Reihenhäuser nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik mit zweischaligen Trennwänden auszuführen und es ist der dadurch erreichbare Luftschallschutz von mindestens 62 dB geschuldet2. Die Bauträgerin schuldet den Erwerbern die Einhaltung dieser Anforderungen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als vom Unternehmer grundsätzlich einzuhaltender Mindeststandard gelten3. Sie hat mit den Erwerbern nicht dadurch eine von diesem Mindeststandard abweichende Vereinbarung getroffen, dass sie in der Baubeschreibung angegeben hat, die Haustrennwände würden aus „Kalksandstein d=30 cm einschalig“ ausgeführt werden. Daraus erschloss sich für die Erwerber nicht, dass die ihnen verkauften Reihenhäuser nicht diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards aufwiesen, die auch vergleichbare andere, zeitgleich fertiggestellte Reihenhäuser erfüllten. Für eine abweichende Vereinbarung reicht der Hinweis auf die einschalige Haustrennwand in der Baubeschreibung nicht aus4. Ein Erwerber kann daraus mangels Fachkunde nicht ersehen, dass wegen dieser Bauausführung ein den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechender Schallschutz nicht erreicht wird.

Die Planung des Architekten sieht lediglich eine einschalige Ausführung vor, die den von der Bauträgerin mindestens geschuldeten Schallschutzwert von 62 dB in der Ausführung nicht erreicht. Der Architekt hat diesen Mangel seiner Planung auch zu vertreten. Seine Planung beruht auf dem Irrtum, den Erwerbern werde kein Standard von Reihenhäusern geschuldet, wenn die geplanten Objekte ihrem äußeren Erscheinungsbild Reihenhäusern entsprechen, jedoch als „Geschosswohnungen, die nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind“, veräußert werden. Dieser Irrtum ist vermeidbar, denn dem Architekten hätte es ohne Weiteres einleuchten müssen, dass es für im Baugewerbe nicht erfahrene Erwerber keine Rolle spielt, welche rechtliche Konstruktion gebildet wird, um Objekte zu erwerben, die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als Reihenhäuser einzuordnen sind.

Eine Haftung des Architekten scheidet nicht deshalb aus, weil die Bauträgerin das sich aus dem verminderten Schallschutz ergebende Risiko durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übernommen hätte. Allerdings können die Parteien rechtsgeschäftlich vereinbaren, dass der Auftraggeber das Risiko übernimmt, die Planung werde die an sich vorausgesetzte Funktion und ihren eigentlichen Zweck nicht erfüllen. Da ein Architektenvertrag einem dynamischen Anpassungsprozess unterliegt, kann eine vertragliche Risikoübernahme durch den Auftraggeber auch nach Vertragsschluss im Rahmen der Abstimmung über das geplante Bauvorhaben erfolgen. Voraussetzung für eine derartige vertragliche Risikoübernahme durch den Auftraggeber ist, dass dieser die Bedeutung und Tragweite des Risikos erkannt hat, welches durch die Abänderung der Planung entsteht5.

Eine Risikoübernahme liegt nicht vor. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind sowohl der Architekt als auch die Bauträgerin davon ausgegangen, dass die von dem Architekten vorgeschlagene Lösung nicht zu Problemen mit den Erwerbern führt. Den Gesellschaftern der Bauträgerin war zwar bekannt, dass Reihenhäuser mit Trennwänden in zweischaliger Ausführung zu errichten waren, sollten sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Sie unterlagen aber dem vom Architekten genährten Irrtum, die Erwerber könnten keinen höheren Schallschutz als für Geschosswohnungen verlangen, wenn die Objekte als „Geschosswohnungen“ verkauft würden. Die Bauträgerin hat deshalb nicht das Risiko übernehmen wollen, das in dieser Fehleinschätzung lag. Vielmehr ging sie erkennbar davon aus, dass die rechtliche Konstruktion nicht nachteilig für sie sein werde. Andere Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.

Ein Mitverschulden der Bauträgerin an dem ihr infolge der fehlerhaften Planung durch Inanspruchnahme der Erwerber entstandenen Schaden kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber nicht verneint werden. Die Bauträgerin hatte, wie bereits ausgeführt, mit dem Architekten die Vereinbarung getroffen, dass die Wohneinheiten als „senkrecht geteilte Wohnungen“ geplant werden sollten. Dabei ist sie, ebenso wie der Architekt, davon ausgegangen, dermaßen verkaufte Objekte genügten den Anforderungen an den Schallschutz, wenn dieser dem Schallschutz im Geschosswohnungsbau entsprach und die Trennung der Wohneinheiten einschalig erfolgte. Diese Einschätzung beruhte auf der fehlerhaften rechtlichen Bewertung des Inhalts der mit den Erwerbern geschlossenen Verträge. Diese Bewertung ist außerordentlich fern liegend. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die im Baugewerbe erfahrene Bauträgerin ernsthaft der Meinung sein konnte, ein nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik für Reihenhäuser geschuldeter Schallschutz sei nicht erforderlich, wenn sie die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild errichteten Reihenhäuser als Geschosswohnungen in vertikaler Aufteilung oder, wie es dann tatsächlich geschehen ist, als „Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum“ veräußert. Der Bundesgerichtshof hat bereits darauf hingewiesen, dass ein Auftraggeber nicht blind auf eine rechtliche Annahme eines planenden Architekten vertrauen darf6. Der Auftraggeber darf nicht die Augen davor verschließen, dass diese Annahme allem Anschein nach unzutreffend ist, und darf nicht ohne Weiteres auf der Grundlage einer infolge dieser unzutreffenden Annahme fehlerhaften Planung das Bauwerk errichten lassen. Vielmehr ist er im eigenen Interesse gehalten, eine erkennbar zweifelhafte Rechtsauffassung des Architekten zu überprüfen und falls notwendig dazu Rechtsrat einzuholen. Das gilt auch, soweit ein Bauträger aufgrund seiner Sachkunde erkennen muss, dass die rechtliche Annahme letztlich dazu führen könnte, Erwerber in ihrer berechtigten Erwartungshaltung zu enttäuschen.

Gemäß § 254 Abs. 1 BGB sind die Verursachungs- und Verschuldensbeiträge der Bauträgerin und des Architekten gegeneinander abzuwägen. Diese Abwägung kann der Bundesgerichtshof selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Dabei ist davon auszugehen, dass der Architekt mit seinem unzutreffenden Hinweis, es könnten statt Reihenhäuser „senkrecht geteilte Wohneinheiten“ geplant und ausgeführt werden, die auch nur den Schallschutz von Wohnungen erfordern würden und deshalb mit einschaligen Trennwänden geplant und ausgeführt werden könnten, den „Grundstein“ für den unzureichenden Schallschutz der Reihenhäuser gelegt hat. Auf der anderen Seite fällt ganz erheblich ins Gewicht, dass die Bauträgerin jegliche naheliegende Überlegung zu diesem Vorschlag unterlassen und dann sogar die Wohneinheiten später als Reihenhäuser vermarktet hat, obwohl ihr bewusst war, dass diese Wohneinheiten den für Reihenhäuser üblichen Schallschutz nicht besitzen. Bei Berücksichtigung dieser Umstände erscheint es gerechtfertigt, den Architekten zu einem Drittel und die Bauträgerin zu zwei Dritteln für den aus der mangelhaften Planung erwachsenen und noch erwachsenden Schaden haften zu lassen.

Bundesgerichshof, Urteil vom 20. Dezember 2012 – VII ZR 209/11

  1. BGH, Urteil vom 29.09.2011 – VII ZR 87/11, BauR 2012, 115, 117 = NZBau 2011, 746 m.w.N.[]
  2. vgl. auch BGH, Urteil vom 14.06.2007 – VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346, 351 f., 355 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1998 – VII ZR 184/97, BGHZ 139, 16, 19[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/07, BGHZ 181, 225, 230[]
  5. vgl. BGH, Urteile vom 10.02.2011 – VII ZR 8/10, BauR 2011, 869 Rn. 22 = NZBau 2011, 360; und vom 09.05.1996 VII ZR 181/93, BauR 1996, 732, 734[]
  6. BGH, Urteil vom 10.02.2011 VII ZR 8/10, BauR 2011, 869 Rn. 44 f. = NZBau 2011, 360[]

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