Ein­scha­li­ge oder zwei­scha­li­ge Trenn­wän­de bei Rei­hen­häu­sern

Die Pla­nung eines Archi­tek­ten für einen Bau­trä­ger ist unge­ach­tet der mit die­sem getrof­fe­nen Ver­ein­ba­rung, Trenn­wän­de ein­scha­lig zu pla­nen, man­gel­haft, wenn sie den von den Ver­trags­par­tei­en vor­aus­ge­setz­ten Zweck nicht erfüllt, eine man­gel­freie Ver­äu­ße­rung des so errich­te­ten Bau­werks an die Erwer­ber zu ermög­li­chen, weil die­sen eine zwei­scha­li­ge Aus­füh­rung der Trenn­wän­de geschul­det wird. Den Bau­trä­ger trifft ein erheb­li­ches Mit­ver­schul­den an dem durch Inan­spruch­nah­me der Erwer­ber wegen unzu­rei­chen­den Schall­schut­zes ent­stan­de­nen Scha­den, wenn er blind auf die recht­li­che Annah­me des Archi­tek­ten ver­traut hat, Rei­hen­häu­ser müss­ten kei­ne dop­pel­scha­li­ge Aus­füh­rung haben, wenn sie als „senk­recht geteil­te Wohn­ein­hei­ten” ver­kauft wür­den.

Ein­scha­li­ge oder zwei­scha­li­ge Trenn­wän­de bei Rei­hen­häu­sern

Die Pla­nung eines Archi­tek­ten ist man­gel­haft, wenn sie nicht die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit auf­weist. Der ver­trag­lich geschul­de­te Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu sei­ner Errei­chung ver­ein­bar­ten Leis­tung oder Aus­füh­rungs­art, son­dern auch danach, wel­che Funk­ti­on das Werk nach dem Wil­len der Par­tei­en erfül­len soll. Eine Abwei­chung von der ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit liegt des­halb auch dann vor, wenn der mit dem Ver­trag ver­folg­te Zweck des Wer­kes nicht erreicht wird und das Werk sei­ne ver­ein­bar­te oder nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Funk­ti­on nicht erfüllt. Das gilt unab­hän­gig davon, ob die Par­tei­en eine bestimm­te Leis­tung, wie z.B. ein bestimm­tes Pla­nungs­de­tail, ver­ein­bart haben1

Nach die­sen Grund­sät­zen ist im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Pla­nung des Archi­tek­ten man­gel­haft.

Das folgt aller­dings nicht dar­aus, dass die Pla­nung „objek­tiv” man­gel­haft ist. Maß­ge­bend ist der sub­jek­ti­ve Man­gel­be­griff, so dass auf die von den Par­tei­en ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit abzu­stel­len ist. Die­se ist durch Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu ermit­teln.

Danach war der Archi­tekt zunächst beauf­tragt, für die Bau­trä­ge­rin zwei Rei­hen­haus­zei­len mit jeweils fünf Rei­hen­häu­sern zu pla­nen. Die­se Pla­nung dien­te nicht nur der Bebau­ung des Grund­stücks mit die­sen Rei­hen­häu­sern. Dem Archi­tek­ten war bekannt, dass die Bau­trä­ge­rin als Bau­trä­ge­rin die von ihr errich­te­ten Rei­hen­häu­ser ver­äu­ßern woll­te. Die Pla­nung ver­folg­te auch den Zweck, die Ver­äu­ße­rung als Rei­hen­häu­ser zu ermög­li­chen und eine Inan­spruch­nah­me der Bau­trä­ge­rin wegen Pla­nungs­feh­lern zu ver­mei­den. Maß­geb­lich ist inso­weit die Über­ein­stim­mung der Pla­nung mit der von den Par­tei­en ent­wi­ckel­ten Vor­stel­lung von dem an die zukünf­ti­gen Erwer­ber zu ver­äu­ßern­den Objekt. Ein­sei­ti­ge Vor­stel­lun­gen der Bau­trä­ge­rin, mit wel­chen Qua­li­täts­stan­dards sie die Rei­hen­häu­ser ver­mark­ten woll­te, blei­ben unbe­rück­sich­tigt.

Der Archi­tekt hat sodann zur Kos­ten­er­spar­nis für die Bau­trä­ge­rin das Kon­zept von „senk­recht geteil­ten Wohn­ein­hei­ten” ent­wi­ckelt, das eine ledig­lich ein­scha­li­ge Aus­füh­rung der Trenn­wän­de auf der Grund­la­ge vor­sah, dass Rei­hen­häu­ser mit einem Schall­schutz­stan­dard wie im Geschoss­woh­nungs­bau geplant und ver­äu­ßert wer­den kön­nen, wenn die­se nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz geteilt wer­den und damit recht­lich als Woh­nungs­ei­gen­tum anzu­se­hen sind. Die Bau­trä­ge­rin hat die­sem Kon­zept in Kennt­nis des Umstan­des zuge­stimmt, dass Rei­hen­häu­ser nach den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik eine dop­pel­scha­li­ge Aus­füh­rung der Trenn­wän­de erfor­dern.

Es kann dahin­ste­hen, ob die Abre­de, Rei­hen­häu­ser zu pla­nen, dadurch geän­dert wor­den ist, dass die Par­tei­en auf Vor­schlag des Archi­tek­ten über­ein­ge­kom­men sind, die Wohn­ob­jek­te mit ein­scha­li­gen Trenn­wän­den aus­zu­füh­ren. Denn die­se Ver­ein­ba­rung ändert jeden­falls nichts an der Zweck­be­stim­mung der von dem Archi­tek­ten geschul­de­ten Pla­nung. Es ging nach wie vor dar­um, eine Pla­nung zu erstel­len, mit der die Bau­trä­ge­rin die Objek­te auf der Grund­la­ge der gemein­sa­men Vor­stel­lung der Par­tei­en ohne Män­gel­rü­gen der Erwer­ber ver­mark­ten konn­te.

Die­se Zweck­be­stim­mung hat die Pla­nung des Archi­tek­ten ver­fehlt, so dass sie man­gel­haft ist.

Dabei ist nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts davon aus­zu­ge­hen, dass bei­de Par­tei­en annah­men, es sei zuläs­sig, die Objek­te mit einem Schall­schutz­stan­dard wie „Geschoss­woh­nun­gen, die nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz geteilt wor­den sind”, zu pla­nen. Auch die der­ma­ßen ver­äu­ßer­ten Objek­te – die Bau­trä­ge­rin hat sie abwei­chend davon als „Rei­hen­häu­ser in Form von Woh­nungs­ei­gen­tum” ange­bo­ten – hät­ten einen man­gel­haf­ten Schall­schutz auf­ge­wie­sen. Denn die Erwer­ber hät­ten die Objek­te zu Recht als sol­che ein­ge­ord­net, die in der kon­struk­ti­ven Aus­füh­rung den­je­ni­gen von Rei­hen­häu­sern ent­spra­chen, weil die über­ein­an­der lie­gen­den Geschos­se zusam­men ange­bo­ten waren (senk­recht geteil­te Wohn­ein­hei­ten) und jede der­ma­ßen gebil­de­te Ein­heit einen sepa­ra­ten Ein­gang hat­te, so dass sie nach ihrem äuße­ren Erschei­nungs­bild Rei­hen­häu­sern ent­spra­chen. Allein die davon abwei­chen­de und nicht aus sich her­aus ver­ständ­li­che Benen­nung als „Geschoss­woh­nun­gen, die nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz geteilt wor­den sind”, hät­te nichts dar­an geän­dert, dass nach dem objek­ti­ven Inhalt der Ver­trä­ge zwi­schen der Bau­trä­ge­rin und den Erwer­bern Ein­hei­ten ver­kauft wer­den soll­ten, die in der Kon­struk­ti­on und Aus­füh­rung ins­be­son­de­re den Schall­schutz betref­fend Rei­hen­häu­sern ent­spra­chen.

Die Erwer­ber kön­nen gegen die Bau­trä­ge­rin Män­gel­an­sprü­che wegen des pla­nungs­be­dingt man­gel­haf­ten Schall­schut­zes gel­tend machen. Nach den unbe­an­stan­det geblie­be­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts sind Rei­hen­häu­ser nach den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik mit zwei­scha­li­gen Trenn­wän­den aus­zu­füh­ren und es ist der dadurch erreich­ba­re Luft­schall­schutz von min­des­tens 62 dB geschul­det2. Die Bau­trä­ge­rin schul­det den Erwer­bern die Ein­hal­tung die­ser Anfor­de­run­gen nach den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik, die nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs als vom Unter­neh­mer grund­sätz­lich ein­zu­hal­ten­der Min­dest­stan­dard gel­ten3. Sie hat mit den Erwer­bern nicht dadurch eine von die­sem Min­dest­stan­dard abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung getrof­fen, dass sie in der Bau­be­schrei­bung ange­ge­ben hat, die Haus­trenn­wän­de wür­den aus „Kalk­sand­stein d=30 cm ein­scha­lig” aus­ge­führt wer­den. Dar­aus erschloss sich für die Erwer­ber nicht, dass die ihnen ver­kauf­ten Rei­hen­häu­ser nicht die­je­ni­gen Qua­li­täts- und Kom­fortstan­dards auf­wie­sen, die auch ver­gleich­ba­re ande­re, zeit­gleich fer­tig­ge­stell­te Rei­hen­häu­ser erfüll­ten. Für eine abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung reicht der Hin­weis auf die ein­scha­li­ge Haus­trenn­wand in der Bau­be­schrei­bung nicht aus4. Ein Erwer­ber kann dar­aus man­gels Fach­kun­de nicht erse­hen, dass wegen die­ser Bau­aus­füh­rung ein den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­chen­der Schall­schutz nicht erreicht wird.

Die Pla­nung des Archi­tek­ten sieht ledig­lich eine ein­scha­li­ge Aus­füh­rung vor, die den von der Bau­trä­ge­rin min­des­tens geschul­de­ten Schall­schutz­wert von 62 dB in der Aus­füh­rung nicht erreicht. Der Archi­tekt hat die­sen Man­gel sei­ner Pla­nung auch zu ver­tre­ten. Sei­ne Pla­nung beruht auf dem Irr­tum, den Erwer­bern wer­de kein Stan­dard von Rei­hen­häu­sern geschul­det, wenn die geplan­ten Objek­te ihrem äuße­ren Erschei­nungs­bild Rei­hen­häu­sern ent­spre­chen, jedoch als „Geschoss­woh­nun­gen, die nach Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz geteilt wor­den sind”, ver­äu­ßert wer­den. Die­ser Irr­tum ist ver­meid­bar, denn dem Archi­tek­ten hät­te es ohne Wei­te­res ein­leuch­ten müs­sen, dass es für im Bau­ge­wer­be nicht erfah­re­ne Erwer­ber kei­ne Rol­le spielt, wel­che recht­li­che Kon­struk­ti­on gebil­det wird, um Objek­te zu erwer­ben, die nach ihrem äuße­ren Erschei­nungs­bild als Rei­hen­häu­ser ein­zu­ord­nen sind.

Eine Haf­tung des Archi­tek­ten schei­det nicht des­halb aus, weil die Bau­trä­ge­rin das sich aus dem ver­min­der­ten Schall­schutz erge­ben­de Risi­ko durch rechts­ge­schäft­li­che Ver­ein­ba­rung über­nom­men hät­te. Aller­dings kön­nen die Par­tei­en rechts­ge­schäft­lich ver­ein­ba­ren, dass der Auf­trag­ge­ber das Risi­ko über­nimmt, die Pla­nung wer­de die an sich vor­aus­ge­setz­te Funk­ti­on und ihren eigent­li­chen Zweck nicht erfül­len. Da ein Archi­tek­ten­ver­trag einem dyna­mi­schen Anpas­sungs­pro­zess unter­liegt, kann eine ver­trag­li­che Risi­ko­über­nah­me durch den Auf­trag­ge­ber auch nach Ver­trags­schluss im Rah­men der Abstim­mung über das geplan­te Bau­vor­ha­ben erfol­gen. Vor­aus­set­zung für eine der­ar­ti­ge ver­trag­li­che Risi­ko­über­nah­me durch den Auf­trag­ge­ber ist, dass die­ser die Bedeu­tung und Trag­wei­te des Risi­kos erkannt hat, wel­ches durch die Abän­de­rung der Pla­nung ent­steht5.

Eine Risi­ko­über­nah­me liegt nicht vor. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts sind sowohl der Archi­tekt als auch die Bau­trä­ge­rin davon aus­ge­gan­gen, dass die von dem Archi­tek­ten vor­ge­schla­ge­ne Lösung nicht zu Pro­ble­men mit den Erwer­bern führt. Den Gesell­schaf­tern der Bau­trä­ge­rin war zwar bekannt, dass Rei­hen­häu­ser mit Trenn­wän­den in zwei­scha­li­ger Aus­füh­rung zu errich­ten waren, soll­ten sie den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­chen. Sie unter­la­gen aber dem vom Archi­tek­ten genähr­ten Irr­tum, die Erwer­ber könn­ten kei­nen höhe­ren Schall­schutz als für Geschoss­woh­nun­gen ver­lan­gen, wenn die Objek­te als „Geschoss­woh­nun­gen” ver­kauft wür­den. Die Bau­trä­ge­rin hat des­halb nicht das Risi­ko über­neh­men wol­len, das in die­ser Fehl­ein­schät­zung lag. Viel­mehr ging sie erkenn­bar davon aus, dass die recht­li­che Kon­struk­ti­on nicht nach­tei­lig für sie sein wer­de. Ande­re Fest­stel­lun­gen hat das Beru­fungs­ge­richt nicht getrof­fen.

Ein Mit­ver­schul­den der Bau­trä­ge­rin an dem ihr infol­ge der feh­ler­haf­ten Pla­nung durch Inan­spruch­nah­me der Erwer­ber ent­stan­de­nen Scha­den kann nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs aber nicht ver­neint wer­den. Die Bau­trä­ge­rin hat­te, wie bereits aus­ge­führt, mit dem Archi­tek­ten die Ver­ein­ba­rung getrof­fen, dass die Wohn­ein­hei­ten als „senk­recht geteil­te Woh­nun­gen” geplant wer­den soll­ten. Dabei ist sie, eben­so wie der Archi­tekt, davon aus­ge­gan­gen, der­ma­ßen ver­kauf­te Objek­te genüg­ten den Anfor­de­run­gen an den Schall­schutz, wenn die­ser dem Schall­schutz im Geschoss­woh­nungs­bau ent­sprach und die Tren­nung der Wohn­ein­hei­ten ein­scha­lig erfolg­te. Die­se Ein­schät­zung beruh­te auf der feh­ler­haf­ten recht­li­chen Bewer­tung des Inhalts der mit den Erwer­bern geschlos­se­nen Ver­trä­ge. Die­se Bewer­tung ist außer­or­dent­lich fern lie­gend. Es ist nicht nach­voll­zieh­bar, war­um die im Bau­ge­wer­be erfah­re­ne Bau­trä­ge­rin ernst­haft der Mei­nung sein konn­te, ein nach den all­ge­mein aner­kann­ten Regeln der Tech­nik für Rei­hen­häu­ser geschul­de­ter Schall­schutz sei nicht erfor­der­lich, wenn sie die nach ihrem äuße­ren Erschei­nungs­bild errich­te­ten Rei­hen­häu­ser als Geschoss­woh­nun­gen in ver­ti­ka­ler Auf­tei­lung oder, wie es dann tat­säch­lich gesche­hen ist, als „Rei­hen­häu­ser in Form von Woh­nungs­ei­gen­tum” ver­äu­ßert. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits dar­auf hin­ge­wie­sen, dass ein Auf­trag­ge­ber nicht blind auf eine recht­li­che Annah­me eines pla­nen­den Archi­tek­ten ver­trau­en darf6. Der Auf­trag­ge­ber darf nicht die Augen davor ver­schlie­ßen, dass die­se Annah­me allem Anschein nach unzu­tref­fend ist, und darf nicht ohne Wei­te­res auf der Grund­la­ge einer infol­ge die­ser unzu­tref­fen­den Annah­me feh­ler­haf­ten Pla­nung das Bau­werk errich­ten las­sen. Viel­mehr ist er im eige­nen Inter­es­se gehal­ten, eine erkenn­bar zwei­fel­haf­te Rechts­auf­fas­sung des Archi­tek­ten zu über­prü­fen und falls not­wen­dig dazu Rechts­rat ein­zu­ho­len. Das gilt auch, soweit ein Bau­trä­ger auf­grund sei­ner Sach­kun­de erken­nen muss, dass die recht­li­che Annah­me letzt­lich dazu füh­ren könn­te, Erwer­ber in ihrer berech­tig­ten Erwar­tungs­hal­tung zu ent­täu­schen.

Gemäß § 254 Abs. 1 BGB sind die Ver­ur­sa­chungs- und Ver­schul­dens­bei­trä­ge der Bau­trä­ge­rin und des Archi­tek­ten gegen­ein­an­der abzu­wä­gen. Die­se Abwä­gung kann der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men, weil wei­te­re Fest­stel­lun­gen nicht zu erwar­ten sind. Dabei ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Archi­tekt mit sei­nem unzu­tref­fen­den Hin­weis, es könn­ten statt Rei­hen­häu­ser „senk­recht geteil­te Wohn­ein­hei­ten” geplant und aus­ge­führt wer­den, die auch nur den Schall­schutz von Woh­nun­gen erfor­dern wür­den und des­halb mit ein­scha­li­gen Trenn­wän­den geplant und aus­ge­führt wer­den könn­ten, den „Grund­stein” für den unzu­rei­chen­den Schall­schutz der Rei­hen­häu­ser gelegt hat. Auf der ande­ren Sei­te fällt ganz erheb­lich ins Gewicht, dass die Bau­trä­ge­rin jeg­li­che nahe­lie­gen­de Über­le­gung zu die­sem Vor­schlag unter­las­sen und dann sogar die Wohn­ein­hei­ten spä­ter als Rei­hen­häu­ser ver­mark­tet hat, obwohl ihr bewusst war, dass die­se Wohn­ein­hei­ten den für Rei­hen­häu­ser übli­chen Schall­schutz nicht besit­zen. Bei Berück­sich­ti­gung die­ser Umstän­de erscheint es gerecht­fer­tigt, den Archi­tek­ten zu einem Drit­tel und die Bau­trä­ge­rin zu zwei Drit­teln für den aus der man­gel­haf­ten Pla­nung erwach­se­nen und noch erwach­sen­den Scha­den haf­ten zu las­sen.

Bun­des­ge­richs­hof, Urteil vom 20. Dezem­ber 2012 – VII ZR 209/​11

  1. BGH, Urteil vom 29.09.2011 – VII ZR 87/​11, BauR 2012, 115, 117 = NZBau 2011, 746 m.w.N.
  2. vgl. auch BGH, Urteil vom 14.06.2007 – VII ZR 45/​06, BGHZ 172, 346, 351 f., 355 f.
  3. vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1998 – VII ZR 184/​97, BGHZ 139, 16, 19
  4. vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/​07, BGHZ 181, 225, 230
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 10.02.2011 – VII ZR 8/​10, BauR 2011, 869 Rn. 22 = NZBau 2011, 360; und vom 09.05.1996 VII ZR 181/​93, BauR 1996, 732, 734
  6. BGH, Urteil vom 10.02.2011 VII ZR 8/​10, BauR 2011, 869 Rn. 44 f. = NZBau 2011, 360