Der neue Ver­mie­ter und die Insol­venz­ver­schlep­pung des Mie­ters

Der durch Ver­ein­ba­rung mit dem seit­he­ri­gen Ver­mie­ter in einem Miet­ver­trag ein­ge­tre­te­ne neue Ver­mie­ter ist hin­sicht­lich des von der mie­ten­den Gesell­schaft, die pflicht­wid­rig zur Zeit der Ver­ein­ba­rung noch kei­nen Insol­venz­an­trag gestellt hat, nicht zu erlan­gen­den Miet­aus­falls nicht zur Gel­tend­ma­chung von Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen wegen Insol­venz­ver­schlep­pung gegen die Geschäfts­füh­rers berech­tig­ter Neugläu­bi­ger.

Der neue Ver­mie­ter und die Insol­venz­ver­schlep­pung des Mie­ters

Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Ver­bin­dung mit dem gemäß Art. 25 MoMiG seit 01.11.2008 gül­ti­gen § 15 a Abs. 1 S. 1 InsO bzw. dem bis 31.10.2008 gül­ti­gen § 64 Abs. 1 GmbHG a.F. ste­hen der neu­en Ver­mie­te­rin nicht zu, eben­so wenig sons­ti­ge Ansprü­che. Die neue Ver­mie­te­rin ist eine sog. Alt­gläu­bi­ge­rin und kann daher einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen Insol­venz­ver­schlep­pung nicht gel­tend machen. Wegen Alt­schul­den kann nur der Ersatz eines Quo­ten­scha­dens gefor­dert wer­den, der in einem eröff­ne­ten Insol­venz­ver­fah­ren als ein­heit­li­cher Gesamt­gläu­bi­ger­scha­den gemäß § 92 InsO allein vom Insol­venz­ver­wal­ter gegen­über den Geschäfts­füh­rern gel­tend zu machen ist 1.

Nur Gläu­bi­ger, die einen nach dem Zeit­punkt, in dem Insol­venz­an­trag hät­te gestellt wer­den müs­sen, ein­ge­tre­te­nen Scha­den erlit­ten (Neugläu­bi­ger), haben bei Ver­stoß gegen die Insol­venz­an­trags­pflicht einen Anspruch gegen die Geschäfts­füh­rer aus Aus­gleich des Scha­dens, der ihnen dadurch ent­steht, dass sie in Rechts­be­zie­hun­gen zu einer über­schul­de­ten oder zah­lungs­un­fä­hi­gen Gesell­schaft getre­ten sind. Anspruchs­be­rech­tig­te Neugläu­bi­ger sind also alle, die ihre For­de­run­gen gegen die Gesell­schaft nach dem Zeit­punkt erwor­ben haben, zu dem Insol­venz­an­trag hät­te gestellt wer­den müs­sen 2. Anders als der Scha­den der Alt­gläu­bi­ger, der in der durch die Insol­venz­ver­schlep­pung beding­ten Mas­se- und Quo­ten­ver­min­de­rung besteht, liegt der Scha­den eines Neugläu­bi­gers dar­in, dass er der Gesell­schaft im Ver­trau­en auf deren Sol­venz noch Geld- oder Sach­mit­tel zur Ver­fü­gung gestellt hat, ohne einen ent­spre­chend wert­hal­ti­gen Gegen­an­spruch oder eine ent­spre­chen­de Gegen­leis­tung zu erlan­gen 3.

Bei Dau­er­schuld­ver­hält­nis­sen, wozu Miet­ver­trä­ge zäh­len, kann der Ver­trags­part­ner sowohl Alt- als auch Neugläu­bi­ger sein 4. Ent­schei­dend für die Ein­ord­nung ist, ob der Gläu­bi­ger sei­ne Leis­tung nach Ein­tritt der Insol­venz­rei­fe noch hät­te zurück­hal­ten kön­nen (durch Kün­di­gung, auf­grund gesetz­li­cher oder ver­trag­li­cher Lösungs­klau­sel, Zurück­be­hal­tungs­recht etc.), wenn sich der Geschäfts­füh­rer ord­nungs­ge­mäß ver­hal­ten hät­te 5.

Die neue Ver­mie­te­rin ist nicht Neugläu­bi­ge­rin. Sie hat­te kei­ne Mög­lich­keit, die Mieträu­me ohne frei­wil­li­ges Zutun der Mie­te­rin zurück zu erhal­ten.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Ver­mie­ter durch den Miet­ver­trag ver­pflich­tet, dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit zu gewäh­ren. Hat er dem Mie­ter die Mieträu­me über­las­sen, was übli­cher­wei­se – und so auch hier – zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses geschieht, hat er im Fal­le aus­blei­ben­der Zah­lun­gen jedoch kein Recht, die Mieträu­me gegen den Wil­len des Mie­ters wie­der in Besitz zu neh­men. Der Ver­mie­ter hat ledig­lich die Mög­lich­keit der (außer­or­dent­li­chen) Kün­di­gung. Daher ist der Fall der Ver­mie­tung nicht ver­gleich­bar mit dem der Inan­spruch­nah­me neu­en Kre­dits in einem Kon­to­kor­rent­ver­hält­nis, wie sie Gegen­stand der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof vom 5. Febru­ar 2007 war, in wel­cher der BGH für den Fall der Inan­spruch­nah­me neu­en Kre­dits eine Neugläu­bi­ger­stel­lung annahm. Der Ver­mie­tung ver­gleich­bar ist nur die wei­te­re Inan­spruch­nah­me eines bereits gewähr­ten Kre­dits, die jedoch kei­ne Neugläu­bi­ger­stel­lung begrün­det.

Es liegt auch kei­ne Zäsur durch die Inan­spruch­nah­me von Ver­trau­en vor, die dem Neu­ab­schluss eines Ver­tra­ges gleich­kommt und die Annah­me einer Neugläu­bi­ger­stel­lung recht­fer­tigt. Der Ein­tritt der neu­en Ver­mie­te­rin als Ver­mie­te­rin in das Miet­ver­hält­nis anstel­le der alten Ver­mie­te­rin steht nicht in Zusam­men­hang mit der Inan­spruch­nah­me von Ver­trau­en durch die Insol­venz­schuld­ne­rin (Mie­te­rin) bzw. deren Geschäfts­füh­rer (die Beklag­ten).

Der Ein­tritt der neu­en Ver­mie­te­rin in das Miet­ver­hält­nis war Fol­ge ihrer ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen mit der bis­he­ri­gen Ver­mie­te­rin. Die Mie­te­rin und die Beklag­ten als deren Geschäfts­füh­rer hat­ten hier­auf kei­nen Ein­fluss. Ihnen ist in die­sem Zusam­men­hang nichts vor­zu­wer­fen. Ins­be­son­de­re haben sie kei­ne Pflicht, einen an der Über­nah­me eines Miet­ver­hält­nis­ses Inter­es­sier­ten über die finan­zi­el­le Situa­ti­on der Mie­te­rin auf­zu­klä­ren. Sie dür­fen hier­zu zwar kei­ne unwah­ren Anga­ben machen. Dar­um geht es jedoch nicht. Sol­che bzw. eine Anfra­ge behaup­tet die neue Ver­mie­te­rin nicht.

Allei­ne der Umstand, dass die mie­ten­de GmbH – deren Insol­venz­rei­fe zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses der neu­en Ver­mie­te­rin mit der bis­he­ri­gen unter­stellt – noch kei­nen Insol­venz­an­trag gestellt hat­te, genügt nicht zur Begrün­dung der Neugläu­bi­ger­stel­lung der neu­en Ver­mie­te­rin, weil sie mit der Mie­te­rin kei­nen neu­en Ver­trag schloss, son­dern anstel­le der alten Ver­mie­te­rin in ein bestehen­des Ver­trags­ver­hält­nis ein­trat, ohne mit der Mie­te­rin hier­we­gen in Kon­takt gestan­den zu haben.

Ob die neue Ver­mie­te­rin selbst durch die Ver­trags­über­nah­me einen Ver­trau­ens­tat­be­stand schuf, ist völ­lig uner­heb­lich.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 11. Okto­ber 2012 – 13 U 49/​12

  1. BGH, Urteil vom 05.02.2007 – II ZR 234/​05, m.w.N.[]
  2. BGH, Urteil vom 06.06.1994 – II ZR 292/​91[]
  3. BGH, Urteil vom 14.05.2012 – II ZR 130/​10, m.w.N.[]
  4. BGH, Urteil vom 05.02.2007 – II ZR 234/​05[]
  5. Baumbach/​Hueck/​Haas, GmbHG, 19. Aufl., § 64 Rn. 131; LAG Köln, Urteil vom 26.07.2006 – 8 Sa 1660/​05; OLG Ham­burg, Urteil vom 31.07.2007 – 14 U 71/​07[]