Die GbR als Wohnungseigentümerin – und die Nachhaftung des Gesellschafters

Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.

Die GbR als Wohnungseigentümerin – und die Nachhaftung des Gesellschafters

Der ausgeschiedene GbRGesellschafter haftet nach § 128 HGB analog, § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 Abs. 1 HGB für die Hausgeld-Verbindlichkeiten der GbR. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Vorauszahlungen (Sollzahlungen) auf das Hausgeld für das Jahr 2014 und die (negativen) Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 sind Verbindlichkeiten der GbR, für die der ausgeschiedene Gesellschafter der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 128 HGB analog, § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 Abs. 1 HGB haftet.

Die GbR ist der klagenden Gemeinschaft aus § 16 Abs. 2 WEG zur Zahlung dieser Beiträge verpflichtet. Sie war Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 7, als die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan 2014 und die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 gefasst und die für die Einheit Nr. 7 zu erbringenden Zahlungen fällig wurden. Diese Beschlüsse sind bestandskräftig, und Nichtigkeitsgründe sind weder geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Insbesondere ergibt sich die Nichtigkeit nicht daraus, dass die Büroeinheit Nr. 7 nicht errichtet wurde und das Sondereigentum der GbR folglich nicht entstanden ist. Ob dieser Umstand überhaupt etwas an deren Verpflichtung änderte, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, was zweifelhaft erscheint1, bedarf keiner Entscheidung. Denn das Nichtentstehen des Sondereigentums hätte die GbR allenfalls zur Anfechtung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan 2013 und die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 berechtigen können, hat nicht aber die Nichtigkeit dieser Beschlüsse zur Folge.

Der aus der GbR ausgeschiedene Gesellschafter in entsprechender Anwendung von § 128 HGB für diese Verbindlichkeiten der GbR persönlich2. Dass die Beschlüsse erst nach seinem Ausscheiden aus der GbR gefasst wurden, ändert hieran nichts.

Scheidet ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgrund einer Regelung im Gesellschaftsvertrag (hier:) bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen aus der Gesellschaft aus (vgl. § 736 Abs. 1 BGB), finden nach § 736 Abs. 2 BGB die für Personenhandelsgesellschaften geltenden Regelungen über die Begrenzung der Nachhaftung sinngemäß Anwendung. Diese Regelungen werden in § 160 HGB getroffen, der gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 35 Abs. 1 EGHGB Anwendung findet. Nach § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB haftet ein Gesellschafter, der aus der Gesellschaft ausscheidet, für ihre bis dahin begründeten Verbindlichkeiten (sog. Altverbindlichkeiten), wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche gegen ihn in einer in § 197 Absatz 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten Art festgestellt sind oder eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird, wobei es aufgrund der Verweisung in § 160 Abs. 1 Satz 3 HGB auf die Vorschriften der §§ 204 ff. BGB für die Nachhaftung ausreicht, dass die Verbindlichkeit gegenüber dem Gesellschafter gerichtlich geltend gemacht wird.

Infolge dessen kommt es vorliegend darauf an, ob die streitgegenständlichen Beiträge Altverbindlichkeiten im Sinne dieser Regelungen sind.

Ob eine Forderung eine „bis dahin begründete Verbindlichkeiten“ i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB darstellt, hängt weder von dem Zeitpunkt ihres Entstehens noch von dem Eintritt ihrer Fälligkeit ab. Altverbindlichkeiten in diesem Sinne sind vielmehr alle Schuldverpflichtungen, deren Rechtsgrundlage bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden ist, auch wenn die einzelnen Verpflichtungen erst später entstehen und fällig werden3.

Bei einem gesetzlichen Schuldverhältnis, wie es hier gegeben ist, kommt es für die Abgrenzung von Alt- und Neuverbindlichkeiten darauf an, ob der das Schuldverhältnis begründende Tatbestand bereits vor dem Ausscheiden des Gesellschafters erfüllt war4. So besteht etwa eine Nachhaftung des ausscheidenden Gesellschafters für den aus §§ 670, 677, 683 BGB folgenden Anspruch des Grundstückseigentümers, der eine von ihm als Sicherheit für Verbindlichkeiten der Gesellschaft bestellte Grundschuld nach dem Ausscheiden des Gesellschafters durch Zahlung ablöst. Denn der Sicherungsgeber erwirbt bereits mit der Bestellung der Grundschuld (dem Grunde nach) gegen die Gesellschaft einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die ihm aus diesem Geschäft entstanden sind oder noch entstehen5. Ebenso liegt bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen einer rechtsgrundlosen Leistung des Bereicherungsgläubigers grundsätzlich eine Altverbindlichkeit vor, wenn der vermeintliche Rechtsgrund, auf den geleistet wurde, bereits beim Ausscheiden bestand; der Zeitpunkt der Leistungshandlung des Gläubigers ist ohne Bedeutung6.

Somit hängt die Frage, ob der Beitrag, zu dem die EigentümerGbR durch einen nach dem Ausscheiden eines Gesellschafters gefassten Beschluss herangezogen wird, als Alt- oder Neuverbindlichkeit anzusehen ist, davon ab, ob der Rechtsgrund für die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers bereits mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt wird oder ob er erst mit dem jeweiligen Beschluss der Wohnungseigentümer, den Beitrag zu erheben, entsteht.

Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt auf den ersten Blick beide Deutungen. Einerseits ist nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Diese Pflicht beruht dem Rechtsgrunde nach auf dem mit dem Sondereigentum verbundenen Anteil des Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum7. Andererseits werden die Beitragsleistungen als konkrete Verbindlichkeiten nur entweder kraft des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplans als Vorschüsse oder kraft der von den Wohnungseigentümern gebilligten Jahresabrechnung geschuldet (§ 28 Abs. 5 WEG). Geltungsgrund für die insoweit konkretisierte Beitragspflicht ist in beiden Fällen der Beschluss der Wohnungseigentümer8.

Hieraus folgt aber, weil es für die Einordnung einer Forderung als Altverbindlichkeit i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB nicht auf ihr Entstehen oder ihre Fälligkeit ankommt, sondern darauf, dass die Rechtsgrundlage der Zahlungsverpflichtung bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden ist, dass es für dessen Nachhaftung nicht darauf ankommen kann, ob der Beschluss über die Erhebung des Beitrags, d.h. der Beschluss über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder auch über eine Sonderumlage, vor oder nach dem Ausscheiden gefasst wurde9. Denn die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten des Wohnungseigentümers ist mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt. Dieser schuldet ab diesem Zeitpunkt dem Grunde nach anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Darauf, dass die konkreten, der Höhe nach bezifferten Beitragsverpflichtungen erst entstehen und entsprechende Zahlungen durch die EigentümerGbR von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur verlangt werden können, wenn ein Beschluss gefasst wurde, aus dem sich die konkrete Beitragspflicht ergibt, kommt es für die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters nicht an. Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich daher auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.

Hierfür sprechen auch Sinn und Zweck des § 160 Abs. 1 HGB.

Sinn dieser Regelung ist es in erster Linie zu vermeiden, dass ein ausgeschiedener Gesellschafter zu lange Zeit mit einer Haftung für Verbindlichkeiten belastet wird, obwohl er wegen seines Ausscheidens weder weiteren Einfluss auf die Gesellschaft nehmen noch von den Gegenleistungen und sonstigen Erträgen profitieren kann. Sinn ist es aber zugleich, einen Ausgleich zwischen diesem Anliegen und den Interessen der Gesellschaftsgläubiger zu schaffen10. Mit der im Interesse der Rechtssicherheit für alle Verbindlichkeiten klar festgelegten Ausschlussfrist werden die Interessen der Beteiligten in einer Weise berücksichtigt und ausgeglichen, die zwar fraglos gewisse Härten mit sich bringt, aber letztlich für keinen der jeweils Beteiligten als unzumutbar anzusehen ist11.

Dieses gesetzgeberische Ziel wäre im Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu erreichen, wenn der ausscheidende Gesellschafter nur für Verbindlichkeiten der EigentümerGbR haftete, die auf vor seinem Ausscheiden gefassten Beschlüssen beruhen. Da sämtliche nach § 16 Abs. 2 WEG von den Wohnungseigentümern aufzubringenden gemeinschaftsbezogenen Lasten und Kosten nur im Beschlusswege erhoben werden können, sei es als Vorschüsse, Sonderumlagen oder Abrechnungsspitzen, liefe es dem Ziel des Gesetzgebers zuwider, mit der Befristung der Nachhaftung einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des ausscheidenden Gesellschafters und den Gläubigern – in diesem Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft – herzustellen, wenn die Nachhaftung auf Beitragspflichten beschränkt wäre, die durch vor dem Ausscheiden gefasste Beschlüsse bereits konkretisiert wurden.

Dies führte nämlich im Ergebnis dazu, dass die Nachhaftung des ausscheidenden Gesellschafters für Verbindlichkeiten der EigentümerGbR aus § 16 Abs. 2 WEG lediglich die nach dem zum Zeitpunkt seines Ausscheidens gültigen Wirtschaftsplan zu leistenden Vorschüsse umfasste sowie bereits beschlossene, aber erst nach seinem Ausscheiden fällig werdende Verbindlichkeiten, etwa eine noch nicht vom Verwalter abgerufene Sonderumlage12. Im Einzelfall könnte die Nachhaftung sogar nur wenige Tage betragen, nämlich wenn der Gesellschafter kurz vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan ausscheidet. In diesem Fall haftete er nicht einmal für den auf die EigentümerGbR entfallenden Betrag, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), da der Beschluss über die Jahresabrechnung insoweit anspruchsbegründend wirkt13, obwohl er in dem abgelaufenen Jahr nahezu vollständig noch Gesellschafter der Wohnungseigentümerin war. Überdies hinge die Dauer seiner Nachhaftung von Zufälligkeiten ab, etwa davon, wann die Wohnungseigentümer den neuen Wirtschaftsplan beschließen. So haftete er noch für Vorschüsse, die aufgrund eines vor seinem Ausscheiden gefassten Fortgeltungsbeschlusses14 nach dem bisherigen Wirtschaftsplan geschuldet sind, nicht aber für Vorschüsse, die aufgrund eines neuen, nach seinem Ausscheiden gefassten Wirtschaftsplans erhoben werden.

Soweit dem entgegengehalten wird, der ausgeschiedene Gesellschafter werde durch die Nachhaftung für nach seinem Ausscheiden beschlossene Beiträge unzumutbar benachteiligt, weil er an der Beschlussfassung nicht mehr mitwirken und den Beschluss auch nicht anfechten könne, rechtfertigt dies keine andere Sichtweise.

Richtig ist allerdings, dass die Nachhaftung den ausgeschiedenen Gesellschafter, der auf die Geschicke der Gesellschaft und die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Beitragspflichten keinen Einfluss mehr hat, unter Umständen erheblich belasten kann. Zu den von den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 WEG aufgrund von Beschlüssen nach § 28 WEG zu leistenden Beiträgen, auf die sich die Nachhaftung bezieht, gehören nämlich nicht nur die laufenden Verwaltungskosten, sondern etwa auch Sonderumlagen in ggf. erheblicher Höhe für die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen. Zudem kann es, wenn diese Maßnahmen durch die Aufnahme von Krediten finanziert werden, bei Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern zu einer Nachschusspflicht im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommen15.

Solche Auswirkungen kann die Nachhaftung für den ausscheidenden Gesellschafter aber auch außerhalb des Wohnungseigentumsrechts haben, etwa bei vertraglichen Schuldverhältnissen. Bei diesen umfasst die Nachhaftung ebenfalls nicht nur die regelmäßig zumindest grob abschätzbaren primären Zahlungsverpflichtungen, sondern auch Schadensersatzansprüche wegen schuldhafter Pflichtverletzungen, selbst wenn diese erst nach dem Ausscheiden des Gesellschafters begangen wurden16.

Richtig ist auch, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG zur Leistung eines konkreten Beitrags verpflichtet werden, folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer begründen kann, nicht aber für deren Rechtsvorgänger, da anderenfalls ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge17.

Diese Rechtsprechung lässt sich aber auf den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters aus der EigentümerGbR nicht übertragen, denn zur Zahlung verpflichtet wird durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG unmittelbar nur der jeweilige Wohnungseigentümer, hier also die GbR. Wird diese nach dem Ausscheiden eines Gesellschafters – wie hier – unter den verbleibenden Gesellschafter fortgesetzt, so wird ihre Stimmberechtigung durch das Ausscheiden nicht beeinträchtigt. Selbst wenn, wofür vieles spricht, der aus der GbR ausgeschiedene Gesellschafter bereits mit seinem Ausscheiden (und nicht erst mit der Eintragung seines Ausscheidens im Grundbuch) nicht mehr berechtigt sein sollte, das Stimmrecht der GbR gemeinsam mit den verbleibenden Gesellschaftern auszuüben18, liegt folglich ein Beschluss zu Lasten Dritter nicht vor. Seine Zahlungspflicht beruht nicht darauf, dass die Wohnungseigentümer – was unzulässig wäre – den Beschluss fassen, von ihm einen Beitrag zu erheben. Sie beruht auf seiner Nachhaftung für die Beitragsverbindlichkeiten der EigentümerGbR gemäß § 128 HGB analog, § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 HGB.

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann – anders als bei einer Personenhandelsgesellschaft – für den Beginn der Fünfjahresfrist nach § 160 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht an die Publizität durch Registereintragung des Ausscheidens angeknüpft werden; die Frist beginnt aufgrund der in § 736 Abs. 2 BGB angeordneten sinngemäßen Anwendung der Norm daher mit der positiven Kenntnis des jeweiligen Gläubigers von dem Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft19.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2020 – V ZR 250/19

  1. vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 17[↩]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2001 – II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358; Urteil vom 24.02.2003 – II ZR 385/99, BGHZ 154, 88, 94[↩]
  3. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1970 – II ZR 258/67, BGHZ 55, 267, 269 f.; Urteil vom 27.09.1999 – II ZR 356/98, BGHZ 142, 324, 329; Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/00, BGHZ 150, 373, 376; Urteil vom 17.01.2012 – II ZR 197/10, ZIP 2012, 369, 370 Rn. 14; BAG NJW 2004, 3287, 3288[↩]
  4. vgl. MünchKomm-HGB/Schmidt, 4. Aufl., § 160 Rn. 25 i.V.m. § 128 Rn. 57; EBJS/Hillmann, HGB, 4. Aufl., § 160 Rn. 8 i.V.m. § 128 Rn. 53; Oetker/Boesche, HGB, 6. Aufl., § 128 Rn. 58[↩]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1985 – II ZR 80/85, NJW 1986, 1690[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 17.01.2012 – II ZR 197/10, ZIP 2012, 369, 370 Rn. 15, mit Einschränkungen für den Fall der Doppelzahlung[↩]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 201; BGH, Beschluss vom 24.03.1983 – VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 142[↩]
  8. BGH, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, aaO S.202[↩]
  9. zutreffend Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 16 Rn. 176; Bub/von der Osten, FDMietR 2011, 313274; aA AG Bremerhaven, BeckRS 2010, 30623[↩]
  10. BGH, Urteil vom 27.09.1998 – II ZR 356/98, BGHZ 142, 324, 329; Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/00, BGHZ 150, 373, 376; vgl. auch BT-Drs. 12/1868 S. 8[↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.1998 – II ZR 356/98, aaO S. 331; Urteil vom 29.04.2002 – II ZR 330/00, aaO[↩]
  12. vgl. zur Fälligkeit von Sonderumlagen BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16, NJW 2018, 2044 Rn. 16 ff.[↩]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f.; Beschluss vom 13.02.2020 – V ZR 29/15, GE 2020, 550 Rn. 7 mwN[↩]
  14. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18, ZfIR 2019, 494[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14, BGHZ 207, 99 Rn. 15 ff.[↩]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 21.12.1961 – II ZR 74/59, BGHZ 36, 224 zur Pflichtverletzung bei einem Depotvertrag; Urteil vom 13.07.1967 – II ZR 268/64, BGHZ 48, 203 zur Nichterfüllung eines Kaufvertrages; OLG Hamm, ZIP 2018, 837 zu Schadensersatzansprüchen aus einem Architektenvertrag[↩]
  17. vgl. BGH, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 203; Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230; Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 295; Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11, ZMR 2012, 284, 285[↩]
  18. so OLG Köln, NZM 2001, 146[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2007 – II ZR 284/05, BGHZ 174, 7 Rn. 17 mwN[↩]

Bildnachweis:

Das dürfte Sie auch interessieren: