Gesell­schaf­ter­wech­sel in der Grund­stücks-GbR und das Grund­buch

§ 899 a BGB gilt auch für die Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung der im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter einer GbR zur Ein­tra­gung eines Gesell­schaf­ter­wech­sels.

Gesell­schaf­ter­wech­sel in der Grund­stücks-GbR und das Grund­buch

Ob die Ver­mu­tungs­wir­kung des § 899 a BGB auch für die Bewil­li­gungs­be­rech­ti­gung der im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter einer GbR zur Ein­tra­gung eines Gesell­schaf­ter­wech­sels im Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks gilt, ist höchst­rich­ter­lich noch nicht geklärt.

Ver­ein­zelt wird in der Lite­ra­tur – eng am Wort­laut des § 899 a BGB ori­en­tiert – die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Ver­mu­tung des § 899 a S. 1 BGB nur in „Anse­hung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts” der GbR und damit gera­de nicht für die Berech­ti­gung am Gesell­schafts­an­teil gilt, da sie nur bei Ver­fü­gun­gen der GbR bezüg­lich des Eigen­tums oder eines sons­ti­gen ding­li­chen Rech­tes ein­grei­fe 1.

Dage­gen haben die bis­her mit die­ser Fra­ge­stel­lung befass­ten Ober­lan­des­ge­rich­te, soweit dies aus den ver­öf­fent­lich­ten Ent­schei­dun­gen ersicht­lich ist, die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass §§ 899 a BGB, 47 GBO einen Ver­mu­tungs­tat­be­stand begrün­den, der im Regel­fall zum Nach­weis der Bewil­li­gungs­be­fug­nis der im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter einer GbR bei einer Ver­fü­gung über einen Gesell­schafts­an­teil gegen­über dem Grund­buch­amt aus­reicht 2.

Letzt­ge­nann­ter Auf­fas­sung folgt auch das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he:

Nach § 47 Abs. 2 GBO sind bei der Ein­tra­gung eines Rechts für eine GbR auch deren Gesell­schaf­ter im Grund­buch ein­zu­tra­gen. Nach § 47 Abs. 2 S. 2 gel­ten die für den Berech­tig­ten gel­ten­den Vor­schrif­ten für die Gesell­schaf­ter ent­spre­chend. Ist eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts im Grund­buch ein­ge­tra­gen, so wird nach § 899 a BGB in Anse­hung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts auch ver­mu­tet, dass die­je­ni­gen Per­so­nen Gesell­schaf­ter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind und dass dar­über hin­aus kei­ne wei­te­ren Gesell­schaf­ter vor­han­den sind. Die §§ 892 bis 899 BGB gel­ten bezüg­lich der Ein­tra­gung der Gesell­schaf­ter ent­spre­chend. Nach § 82 S. 3 GBO wird der Grund­buch­be­rich­ti­gungs­zwang auf Ände­run­gen des Gesell­schaf­ter­be­stan­des erstreckt.

Aus die­ser gesetz­li­chen Grund­la­ge folgt, dass dann, wenn sich der Gesell­schaf­ter­be­stand in mate­ri­el­ler Hin­sicht außer­halb des Grund­buchs ändert, dies bezüg­lich der nun­mehr zwin­gend ein­zu­tra­gen­den Gesell­schaf­ter zu einer Grund­buch­un­rich­tig­keit führt, wel­che gemäß §§ 47 Abs. 2 S. 2, 22 GBO auf­grund Unrich­tig­keits­nach­wei­ses oder Bewil­li­gung berich­tigt wer­den kann.

Bewil­li­gungs­be­rech­tigt sind hier­bei die Gesell­schaf­ter selbst und nicht die GbR 3.

Eine Ände­rung im Bestand der Gesell­schaf­ter der GbR im Grund­buch kann damit regel­mä­ßig ein­ge­tra­gen wer­den, wenn öffent­lich beglau­big­te Berich­ti­gungs­be­wil­li­gun­gen sämt­li­cher ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter ein­schließ­lich des aus­schei­den­den Gesell­schaf­ters in öffent­lich beglau­big­ter Form vor­lie­gen und auch ein etwai­ger neu ein­tre­ten­der Gesell­schaf­ter in öffent­lich beglau­big­ter Form sei­ner Ein­tra­gung zustimmt 4.

Es kommt auf die Berich­ti­gungs­be­wil­li­gung aller ein­ge­tra­ge­ner Gesell­schaf­ter an, da gem. § 47 Abs. 2 S. 2 GBO i. V. m. § 899 a BGB deren Gesell­schaf­ter­stel­lung ver­mu­tet wird. Die­se Ver­mu­tung gilt auch gegen­über dem Grund­buch­amt 5.

Etwas Ande­res ergibt sich auch nicht aus der For­mu­lie­rung in § 899 a S. 1 BGB, wonach die gesetz­li­che Ver­mu­tung „in Anse­hung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts” gel­te. Die Ein­schrän­kung in § 899 a BGB ist näm­lich sach­ge­recht so aus­zu­le­gen, dass sie zwar die Mög­lich­keit des gut­gläu­bi­gen Erwerbs auf im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Mobi­li­ar­rech­te beschränkt, da dem Grund­buch kei­ne all­ge­mei­ne Regis­ter­funk­ti­on für die GbR zuge­wie­sen wer­den soll. Jedoch hat die mate­ri­ell-recht­li­che Ein­schrän­kung der Ver­mu­tung kei­ne Bedeu­tung für das grund­buch­recht­li­che Ein­tra­gungs­ver­fah­ren, soweit es um Rechts­ge­schäf­te mit unmit­tel­ba­rem Bezug zum Ein­tra­gungs­ge­gen­stand geht, wie sich aus der Rege­lung des § 47 Abs. 2 GBO und der dies­be­züg­li­chen Begrün­dung des Geset­zes ent­neh­men lässt 6. Mit der Ein­schrän­kung im Tat­be­stand des § 899 a BGB hat der Gesetz­ge­ber ledig­lich bezweckt, den Glut­glau­bens­er­werb von der GbR auf Immo­bi­li­ar­rech­te zu beschrän­ken, dage­gen soll die Norm für alle Rechts­hand­lun­gen Bedeu­tung haben, die einen unmit­tel­ba­ren Bezug zum Ein­tra­gungs­ge­gen­stand auf­weist, das bezieht sich auch auf die rechts­ge­schäft­li­che Über­tra­gung eines Anteils an einer GbR 7.

So ergibt sich aus der Begrün­dung der Beschluss­emp­feh­lung des Rechts­aus­schus­ses vom 17.06.2009 8, dass das Anlie­gen der Rege­lung in § 899 a BGB nicht dar­in bestehe, dem Grund­buch die Funk­ti­on eines all­ge­mei­nen Gesell­schafts­re­gis­ters zukom­men zu las­sen. Im Wort­laut kom­me dies dadurch zum Aus­druck, dass die Ein­tra­gung der Gesell­schaf­ter mate­ri­el­le Kon­se­quen­zen nur „in Anse­hung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts” habe. Die­se im BGB geläu­fi­ge For­mu­lie­rung bewir­ke, dass die Ein­tra­gung der Gesell­schaf­ter nur Bedeu­tung habe für Rechts­hand­lun­gen, die einen unmit­tel­ba­ren Bezug zum Ein­tra­gungs­ge­gen­stand auf­wie­sen. § 899 S. 1 BGB begrün­de sowohl eine posi­ti­ve als auch eine nega­ti­ve Ver­mu­tung, posi­tiv wer­de ver­mu­tet, dass die­je­ni­gen Per­so­nen Gesell­schaf­ter sei­en, die als sol­che im Grund­buch ein­ge­tra­gen sei­en. Nega­tiv wer­de ver­mu­tet, dass die GbR kei­ne wei­te­ren Gesell­schaf­ter habe. Dar­über hin­aus wer­de ver­mu­tet, dass die GbR tat­säch­lich noch exis­tie­re. Die Ver­mu­tung gel­te, wie die­je­ni­ge des § 891 BGB, gegen­über jeder­mann und damit auch gegen­über dem Grund­buch­amt. Sei­en also die Gesell­schaf­ter gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 GBO im Grund­buch ein­ge­tra­gen, so sei dies auch für das Grund­buch­ver­fah­ren rele­vant. Wei­te­re Nach­wei­se zur Exis­tenz, ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­tre­tung und Iden­ti­tät der ein­ge­tra­ge­nen GbR wür­den damit regel­mä­ßig ent­behr­lich. Aller­dings wird betont, dass die Abtre­tung des Gesell­schafts­an­teils an einer GbR, wel­che Inha­be­rin eines Immo­bi­li­ar­sa­chen­rechts sei, kei­ne unmit­tel­bar auf das Immo­bi­li­en­sa­chen­recht bezo­ge­ne Rechts­hand­lung dar­stel­le. § 899 a BGB wei­se dem Grund­buch kei­ne all­ge­mei­ne Regis­ter­funk­ti­on zu, son­dern beschrän­ke den Kreis der betrof­fe­nen Rechts­hand­lun­gen durch die Tat­be­stands­merk­ma­le „in Anse­hung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts”. Dar­aus erge­be sich, dass § 892 BGB in Ver­bin­dung mit § 899a S. 2 BGB kei­nen gut­gläu­bi­gen Erwerb eines GbR-Anteils vom Buch­ge­sell­schaf­ter ermög­li­che.

§ 47 Abs. 2 S. 2 GBO gewähr­leis­te ein Rege­lungs­re­gime zur grund­buch­ver­fah­rens­recht­li­chen Behand­lung von Ände­run­gen im Gesell­schaf­ter­be­stand. Inso­weit kön­ne die bis­he­ri­ge Grund­buch­pra­xis im Wesent­li­chen unver­än­dert bei­be­hal­ten wer­den. Sei eine GbR als Berech­tig­te im Grund­buch ein­ge­tra­gen und tre­te ein ein­ge­tra­ge­ner Gesell­schaf­ter sei­nen Gesell­schafs­an­teil an einen Drit­ten ab, so kön­ne wie nach alter Rechts­la­ge die Ein­tra­gung des Zes­sio­nars als Neu­ge­sell­schaf­ter auf­grund Berich­ti­gungs­be­wil­li­gung des Zeden­ten sowie Zustim­mungs­er­klä­rung des Zes­sio­nars und aller übri­gen ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter ein­ge­tra­gen wer­den.

Dies gilt auch im vor­lie­gen­den Fall einer GbR, die bereits vor der Ein­füh­rung der Vor­schrif­ten der §§ 47 Abs. 2, 82 S. 3 GBO und des § 899 a BGB durch das Gesetz zur Ein­füh­rung des elek­tro­ni­schen Rechts­ver­kehrs und der elek­tro­ni­schen Akte im Grund­buch­ver­fah­ren sowie zur Ände­rung wei­te­rer Grundbuch‑, Regis­ter- und kos­ten­recht­li­cher Vor­schrif­ten (ERVGBG) ein­ge­tra­gen wor­den ist. In Art. 229 § 21 EGBGB ist näm­lich bestimmt, dass die­se Vor­schrif­ten auch auf sol­che Fäl­le anwend­bar sind, in denen die Ein­tra­gung bereits vor Inkraft­tre­ten des Geset­zes erfolgt ist. Die Vor­schrift erfasst alle Fäl­le, in denen Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts unter Nen­nung ihrer Gesell­schaf­ter vor Inkraft­tre­ten der Neu­re­ge­lung im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­den, und zwar unab­hän­gig davon, ob die­se Ein­tra­gun­gen die Gesell­schaf­ter oder die Gesell­schaft selbst als Berech­tig­te aus­wei­sen 9. Von den neu­en Rege­lun­gen wer­den also auch Alt­fäl­le erfasst, in denen wie im vor­lie­gen­den Fall zur Bezeich­nung der GbR die Gesell­schaf­ter im Grund­buch ver­merkt sind 10.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Beschluss vom 25. Sep­tem­ber 2012 – 11 Wx 61/​11

  1. vgl. Bestel­mey­er, RPfl 2010, 183 ff.
  2. vgl. OLG Zwei­brü­cken, FG Prax 2010, 286 f.; OLG Mün­chen ZIP 2011, 467; OLG Frank­furt Not­BZ 2011, 402 ff.; Bran­den­bur­gi­sches Ober­lan­des­ge­richt NZM 2011, 522; OLG Frank­furt, Beschluss vom 31.05.2011 – 20 W 444/​10; OLG Hamm FGPrax 2011, 226; OLG Mün­chen, Beschluss vom 12.03.2012, 34 Wx 245/​11
  3. vgl. OLG Frank­furt Not­BZ 2011, 402 m. w. N.
  4. vgl. OLG Frank­furt a. a. O.; OLG Mün­chen ZIP 2011, 467; OLG Zwei­brü­cken FGPrax 2010, 22; Reetz in Hügel, GBO, Stand 01.06.2012, § 47 Rn. 101
  5. vgl. Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 47 Rn. 32
  6. vgl. OLG Frank­furt, Not­BZ 2011, 402 ff.; OLG Zwei­brü­cken FGPrax 2010, 286
  7. vgl. so bereits OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2010, 286 f.
  8. BT-Drs. 16/​13437 S. 23 ff.
  9. vgl. Laut­ner, DNotZ 2009, 650 f.
  10. vgl. OLG Zwei­brü­cken NJW 2010, 384