Teilungsversteigerung eines GbR-Grundstücks – und der Wiederversteigerungsantrag

Erbringt der Ersteher nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks einer GbR das Bargebot nicht und ist die GbR berechtigt, die Wiederversteigerung zu beantragen, muss dieser Antrag durch einen zu ihrer Vertretung berechtigten Gesellschafter gestellt werden.

Teilungsversteigerung eines GbR-Grundstücks – und der Wiederversteigerungsantrag

Erbringt der Ersteher nach einer Teilungsversteigerung des Grundstücks einer GbR, das Bargebot nicht, kann dagegen jeder Gesellschafter mit dem Ziel einer Auskehr des Erlöses an die Gesellschaft allein und ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter nach Maßgabe von § 133 ZVG die Wiederversteigerung aus dem nach § 118 Abs. 1 ZVG übertragenen Anspruch der GbR gegen den Ersteher oder der nach § 128 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu Gunsten der GbR eingetragenen Sicherungshypothek betreiben1.

Das Wiederversteigerungsverfahren ist allerdings im Grundsatz ein eigenständiges Zwangsversteigerungsverfahren, für das lediglich die in § 133 ZVG bestimmten Erleichterungen gelten. Seine Grundlage ist entweder die Forderung gegen den Ersteher, die das Vollstreckungsgericht nach § 118 Abs. 1 ZVG auf den Berechtigten übertragen hat, oder die Sicherungshypothek, die nach § 128 Abs. 1, § 130 Abs. 1 ZVG auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts zugunsten des Berechtigten für den Anspruch gegen den Ersteher in das Grundbuch eingetragen worden ist2. Erbringt der Ersteher nach der Zwangsversteigerung des Grundstücks einer GbR das Bargebot nicht und ist die GbR berechtigt, die Wiederversteigerung zu beantragen, muss dieser Antrag durch einen zu ihrer Vertretung berechtigten Gesellschafter gestellt werden. Dem einzelnen Gesellschafter steht ein solches Antragsrecht dagegen nicht zu.

Eine Besonderheit gilt aber, wie das Beschwerdegericht zutreffend annimmt, wenn sich die Wiederversteigerung an eine Teilungsversteigerung des Grundstücks zwecks Auseinandersetzung der Gesellschaft anschließt, weil der Ersteher das Bargebot nicht entrichtet hat. Infolge der Nichtentrichtung des Gebots hat das Teilungsversteigerungsverfahren sein eigentliches Ziel, das Grundstück in Geld umzusetzen und so eine Auseinandersetzung der Gesellschaft zu ermöglichen, nicht erreicht. Es lässt sich in dieser Verfahrenslage sachgerecht nur erreichen, wenn jeder Gesellschafter berechtigt ist, auch ohne die Zustimmung der übrigen Gesellschafter die Wiederversteigerung des Grundstücks zu betreiben.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Anordnung und Durchführung einer Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG auch zur Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR zulässig ist. Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus § 180 Abs. 1 ZVG. Denn das Grundstück einer GbR steht in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter. Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung eines Gesellschaftsgrundstücks folgt aber daraus, dass für die Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR nach § 731 Satz 2 BGB die Regeln der Gemeinschaft gelten und die Teilung eines Grundstücks danach gemäß § 753 Abs. 1 BGB durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat3.

Richtig ist auch die weitere Annahme des Beschwerdegerichts, dass der einzelne Gesellschafter einer GbR ohne Zustimmung der übrigen die Teilungsversteigerung eines Grundstücks der GbR nur auf Grund seiner Eintragung als Gesellschafter und des Nachweises des Zugangs einer Kündigung der Gesellschaft beantragen kann. Der Gesellschafter ist nach § 731 Satz 2, § 753 Abs. 1 BGB wie der Teilhaber einer Gemeinschaft zu behandeln. Dieser wiederum bedarf nach § 181 ZVG zur Einleitung des Verfahrens keines Titels. Er kann vielmehr ohne Weiteres auf Grund seiner Eintragung im Grundbuch die Teilungsversteigerung beantragen. Dieser Voraussetzung entsprechen bei dem Gesellschafter einer GbR seine Eintragung als Gesellschafter (vgl. § 47 Abs. 2 GBO), die Erklärung der Kündigung und der Nachweis von deren Zugang4.

Das Fehlen anderer Voraussetzungen als der Eintragung des Antragstellers als Gesellschafter der GbR, der Erklärung der Kündigung der Gesellschaft und deren Zugang können die übrigen Gesellschaft einer GbR nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit versteigerungsrechtlichen Rechtsbehelfen, sondern nur mit einer Widerspruchsklage analog § 771 ZPO vor dem Prozessgericht geltend machen; dieses kann das Zwangsversteigerungsverfahren analog § 769 ZPO durch eine einstweilige Anordnung vorläufig einstellen5.

Diese Grundsätze gelten auch für den Antrag auf Anordnung der Wiederversteigerung gemäß § 133 ZVG. Erbringt der Ersteher nach einer Teilungsversteigerung des Grundstücks einer GbR das Bargebot nicht, kann jeder Gesellschafter mit dem Ziel einer Auskehr des Erlöses an die Gesellschaft allein und ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter nach Maßgabe von § 133 ZVG die Wiederversteigerung aus dem nach § 118 Abs. 1 ZVG übertragenen Anspruch der GbR gegen den Ersteher oder der nach § 128 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu Gunsten der GbR eingetragenen Sicherungshypothek betreiben.

Für die Auseinandersetzung des Vermögens einer GbR verweist § 731 Satz 2 BGB auf die Vorschriften über die Teilung einer Gemeinschaft. Diese Verweisung betrifft nicht nur die Auseinandersetzung über das Grundstück, das zur Auseinandersetzung der Gesellschaft nach den Vorschriften des Rechts der Gemeinschaft und diesem entsprechend (vgl. § 753 Abs. 1 BGB) im Wege der Teilungsversteigerung in Geld umzusetzen ist und hier auch in Geld umgesetzt worden wäre, hätte die erstehende (ehemalige) GbR-Gesellschafterin ihr Bargebot gezahlt. Die Verweisung auf das Recht der Gemeinschaft in § 731 Satz 2 BGB bezieht sich in gleicher Weise auf den hier eingetretenen Fall, dass das Bargebot nicht entrichtet, der Anspruch auf den Erlösüberschuss gegen den Ersteher auf die GbR als bisherige Eigentümerin des versteigerten Grundstücks übertragen und zu deren Gunsten eine Sicherungshypothek an dem versteigerten Grundstück zur Sicherung des Anspruchs auf den Erlösüberschuss eingetragen wird. Denn an die Stelle des Grundstücks treten in diesem Fall der Anspruch aus der übertragenen Forderung und die Sicherungshypothek. Diese müssen nun zur Vorbereitung der Auseinandersetzung ebenfalls in Geld umgesetzt werden. Wie dies zu geschehen hat, bestimmt sich wiederum nicht anders als die Umsetzung des Grundstücks in Geld gemäß § 731 Satz 2 BGB nach den Regeln des Rechts der Gemeinschaft.

Bei einer Gemeinschaft richtet sich die Einziehung des Anspruchs auf den Erlösüberschuss nach § 432 BGB. Denn der Anspruch auf den Erlös wird den Teilhabern unverteilt als eine gebundene, auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung gemäß § 432 BGB gerichtete Forderung übertragen. Diese Leistung kann nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB jeder einzelne Teilhaber wenn auch nur an alle fordern. Dieses Einziehungsrecht mit dem Ziel der Leistung an alle umfasst die gerichtliche Geltendmachung der gemeinschaftlichen Forderung und damit auch das Recht, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben6. Aus der zur Sicherung des Anspruchs auf den Erlösüberschuss eingetragenen Sicherungshypothek kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder als früherer Bruchteilseigentümer daran Beteiligte auch ohne Mitwirkung des oder der anderen in das Grundstück vollstrecken und somit auch dessen nochmalige Versteigerung nach § 133 ZVG beantragen7.

Das Gleiche gilt nach § 731 Satz 2 BGB, wenn das im Teilungsversteigerungsverfahren versteigerte Grundstück einer GbR gehörte, für die Gesellschafter der GbR. Der Gesetzgeber hat sich bei der Teilungsversteigerung dafür entschieden, an den Antrag niedrige Anforderungen zu stellen und die anderen Teilhaber auf den Weg der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO zu verweisen, weil die Unzulässigkeit der Aufhebung der Gemeinschaft die Ausnahme ist8. So verhält es sich auch bei der GbR, bei der vertragliche Einschränkungen der Möglichkeit, die Gesellschaft jederzeit zu kündigen (vgl. § 723 Abs. 1 BGB), häufiger sein mögen, sich aber ohne Rechtsverlust mit der Widerspruchsklage geltend machen lassen9. Ein sachlicher Grund, davon in dem Fall abzurücken, dass der Ersteher das Bargebot nicht zahlt, ist nicht erkennbar. Im Gegenteil spricht die mit der Versteigerung eingetretene Situation das Eigentum an dem Grundstück der GbR ist auf den Ersteher übergegangen, die GbR hat nur noch den Anspruch auf den Erlösüberschuss dafür, gerade keine Antragserschwerungen vorzusehen und es bei dem Einziehungsrecht jedes Teilhabers bzw. Gesellschafters zu belassen. Außerdem wird in diesem Verfahrensstadium in aller Regel nur die rasche Einziehung der Forderung der Gesellschaft in deren Interesse liegen.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass die Gesellschafter über die Verteilung des Erlöses im Rahmen der Auflösungsbilanz nur gemeinschaftlich beschließen können. Zu einer Vorwegnahme der Verteilung des Erlöses kommt es bei der an eine Teilungsversteigerung anschließende Wiederversteigerung ebenso wenig wie in der vorausgegangenen Teilungsversteigerung selbst. An die Teilungsversteigerung kann sich zwar ein Verteilungsverfahren anschließen10. Ergibt sich nach der Zuteilung an die Befriedigungsberechtigten ein Erlösüberschuss, so gehört dieser aber der GbR. Seine Aufteilung unter den Gesellschaftern ist nicht Aufgabe des Vollstreckungsgerichts, sondern deren Sache11. Für die anschließende Wiederversteigerung gilt im Ergebnis nichts anderes, da sie nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur mit dem Ziel einer Leistung an alle Teilhaber bzw. hier an die Gesellschaft betrieben werden kann12.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 8. Juli 2021 – V ZB 94/20

  1. Fortführung von BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 XII ZR 58/04, BGHZ 175, 297 Rn. 36, 38 für eine Wiederversteigerung nach der Teilungsversteigerung von Bruchteilseigentum[]
  3. BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 7 f.[]
  4. BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 11 f., 28[]
  5. BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 26[]
  6. BGH, Urteil vom 20.02.2008 XII ZR 58/04, BGHZ 175, 297 Rn. 38 mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 XII ZR 58/04, BGHZ 175, 297 Rn. 37 mwN[]
  8. BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 14[]
  9. BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn.2022[]
  10. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 180 Rn. 103[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 XII ZR 58/04, BGHZ 175, 297 Rn. 40 für die Gemeinschaft[]
  12. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – XII ZR 58/04, BGHZ 175, 297 Rn. 37 f., 40 für die Bruchteilsgemeinschaft[]