Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung bei einem im Bie­ter­ver­fah­ren ermit­tel­ten Kauf­preis

Die Geneh­mi­gung zur Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einem im Bie­ter­ver­fah­ren ermit­tel­ten Preis ist – unge­ach­tet eines von einem Gut­ach­ter ermit­tel­ten nied­ri­ge­ren inner­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­werts – nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu ver­sa­gen, wenn um die­sel­be Flä­che kon­kur­rie­ren­de Land­wir­te bereit sind, einen (annä­hernd) gleich hohen Preis zu zah­len.

Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung bei einem im Bie­ter­ver­fah­ren ermit­tel­ten Kauf­preis

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG darf die Geneh­mi­gung ver­sagt wer­den, wenn Tat­sa­chen vor­lie­gen, aus denen sich ergibt, dass der Gegen­wert in einem gro­ben Miss­ver­hält­nis zum Wert des Grund­stücks steht.

Der Wert des Grund­stücks im Sin­ne die­ser Vor­schrift ist der inner­land­wirt­schaft­li­che Ver­kehrs­wert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Ver­kauf von einem Land­wirt an einen ande­ren erzielt wird 1. Die­ser Wert ent­spricht in der Regel dem durch­schnitt­li­chen Preis, der sich aus den Kauf­preis­samm­lun­gen über die bei Ver­käu­fen land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke in der nähe­ren Umge­bung in den ver­gan­ge­nen Jah­ren erziel­ten Prei­se ergibt 2.

Den Ein­wand, die Recht­spre­chung zur Bestim­mung eines inner­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­werts sei über­holt, jeden­falls aber auf die neu­en Län­der nicht ohne wei­te­res über­trag­bar, ist unbe­grün­det. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass das Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz bun­des­ein­heit­lich anzu­wen­den und den beson­de­ren Markt­ver­hält­nis­sen in den neu­en Län­dern auf sach­ver­stän­di­ger Ebe­ne bei der Ermitt­lung des inner­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­werts Rech­nung zu tra­gen ist 3. Die Anwen­dung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch auf die im Bie­ter­ver­fah­ren erziel­ten Prei­se ent­spricht dem Zweck des Ver­sa­gungs­grunds. Die Vor­schrift soll Erschwe­run­gen des zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur erfor­der­li­chen Land­er­werbs durch inter­es­sier­te Land- und Forst­wir­te infol­ge über­höh­ter Prei­se ver­hin­dern 4. Dem wider­sprä­che es, wenn die Betei­lig­te zu 2 als größ­te Anbie­te­rin sol­cher Flä­chen in den neu­en Län­dern bei ihren Ver­käu­fen Prei­se durch­set­zen könn­te, wel­che die land­wirt­schaft­li­chen Betrie­be mit Anschaf­fungs­kos­ten für den Grund­er­werb belas­te­ten, die ihren Bestand oder ihre Wirt­schaft­lich­keit bedroh­ten.

Ein Miss­ver­hält­nis im Sin­ne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn der ver­ein­bar­te Preis den nach den Kauf­preis­samm­lun­gen ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert um mehr als 50 vom Hun­dert über­steigt 5.

Hier nicht zu ent­schei­den ist die Fra­ge, ob die zur Ver­äu­ße­rung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke erfor­der­li­che Geneh­mi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auch bei einem durch öffent­li­che Aus­schrei­bung zustan­de gekom­me­nen Ver­kaufs­preis ver­sagt wer­den darf, wenn der Ver­käu­fer ein dem Staat zuzu­rech­nen­des Unter­neh­men ist, das für des­sen Rech­nung land­wirt­schaft­li­che Grund­stü­cke ver­kauft. In die­sen Fäl­len sto­ßen die auf gesamt­wirt­schaft­li­chen und sozia­len Grün­den beru­hen­de preis­recht­li­che Rege­lung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG 6 und das euro­pa­recht­li­che Ver­bot staat­li­cher Bei­hil­fen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) mög­li­cher­wei­se anein­an­der. Die­se Rechts­fra­ge ist Gegen­stand eines Vor­la­ge­be­schlus­ses des Bun­des­ge­richts­hofs an den Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on 7. Sie ist aller­dings dann nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich, wenn der sich aus dem Ver­hält­nis von Kauf­preis und Grund­stücks­wert erge­ben­de Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht anzu­wen­den ist, weil durch die Ver­äu­ße­rung zu die­sem Preis ungüns­ti­ge Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur nicht zu erwar­ten sind 8. So liegt es hier.

Für den Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG kommt es nicht dar­auf an, ob der das Grund­stück erwer­ben­de Land­wirt die­ses selbst bewirt­schaf­ten oder ver­pach­ten will. Das ist wie das Beschwer­de­ge­richt zutref­fend dar­legt allein für die Prü­fung des Ver­sa­gungs­grunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG von Bedeu­tung, wenn das Erwerbs­in­ter­es­se des künf­ti­gen Ver­päch­ters in Kon­kur­renz zu dem Erwerbs­in­ter­es­se eines Land­wirts tritt, der das Grund­stück zur Auf­sto­ckung sei­nes Betriebs drin­gend benö­tigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist 9. Mit dem Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG soll dage­gen ver­hin­dert wer­den, dass durch Ver­äu­ße­run­gen zu über­höh­ten Prei­sen Nach­tei­le für die Agrar­struk­tur ein­tre­ten 10. Nach dem Zweck die­ser Vor­schrift kommt es nicht dar­auf an, ob der Erwer­ber, der den hohen Preis zu zah­len bereit ist, beab­sich­tigt, das Grund­stück selbst zu bewirt­schaf­ten oder es zu ver­pach­ten. Maß­ge­bend ist viel­mehr, dass die Ver­äu­ße­rung zwecks wei­te­rer land­wirt­schaft­li­cher Nut­zung des Grund­stücks erfolgt und dass der ver­ein­bar­te Kauf­preis aus dem Betriebs­er­trag eines Berufs­land­wirts erwirt­schaf­tet wer­den muss. Ist bei­des der Fall, ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Preis nach Auf­fas­sung des Erwer­bers nicht zu einer Belas­tung führt, die die Exis­tenz oder die Wirt­schaft­lich­keit sei­nes Betrie­bes gefähr­det.

Ob des­we­gen der Ver­sa­gungs­grund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG schon dann ent­fällt, wenn der Erwer­ber Voll­erwerbs­land­wirt ist, ist aller­dings umstrit­ten.

Eini­ge Ober­lan­des­ge­rich­te 11 ver­tre­ten unter Hin­weis auf Netz 12, mit Rück­sicht auf den gesetz­ge­be­ri­schen Zweck dür­fe der Preis, den ein haupt­be­ruf­li­cher Land­wirt zu zah­len bereit sei, nur in Aus­nah­me­fäl­len nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG von der Behör­de bean­stan­det wer­den. Es sei näm­lich grund­sätz­lich Sache des erwer­ben­den Land­wirts, zu über­le­gen, ob der ange­bo­te­ne Preis für ihn und sei­nen Betrieb sinn­voll sei. Die Behör­de und das Gericht hät­ten die­se eigen­stän­di­ge Kal­ku­la­ti­on nicht zu über­prü­fen.

Dem­ge­gen­über ver­tritt das Ober­lan­des­ge­richt Schles­wig 13, dass bei der Prü­fung des Ver­sa­gungs­grunds auf die Gesamt­heit der Land­wir­te, ins­be­son­de­re im ört­li­chen Bereich, abzu­stel­len sei. Über­prei­se führ­ten im Fal­le der behörd­li­chen Geneh­mi­gung der Ver­trä­ge zur Erhö­hung des Mit­tel­werts als Richt­schnur des Ver­kehrs­werts und hät­ten dadurch eine all­ge­mei­ne Anhe­bung des geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Preis­vo­lu­mens zur Fol­ge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanz­schwa­che Land­wir­te trä­fe. Die­se Gefahr lau­fe kon­kre­ten Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur zuwi­der und sei von dem Schutz­be­reich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG erfasst.

Bei­de Auf­fas­sun­gen sind in ihrer All­ge­mein­heit nicht rich­tig.

Die auf die Kal­ku­la­ti­on nur eines Land­wirts gestütz­ten Erwä­gun­gen des Beschwer­de­ge­richts tref­fen so nicht zu. Der Ver­sa­gungs­grund ent­fällt nicht schon des­we­gen, weil ein Land­wirt den Preis als für sei­nen Betrieb noch trag­bar erach­tet. Der mit dem Ver­sa­gungs­grund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG ver­folg­te gesamt­wirt­schaft­li­che und sozia­le Zweck ist auf die Gesamt­heit der erwerbs­wil­li­gen und erwerbs­be­rei­ten Land- und Forst­wir­te bezo­gen. Durch die Geneh­mi­gung der Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einem Preis, der weit über dem inner­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­wert liegt, sind ungüns­ti­ge Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur auch dann zu erwar­ten, wenn der zur Zah­lung eines sol­chen Prei­ses berei­te Erwer­ber Land­wirt ist. Die Geneh­mi­gung sol­cher Ver­äu­ße­run­gen führt zu einer Erschwe­rung des Grund­er­werbs durch inter­es­sier­te Land­wir­te. An die­sen nega­ti­ven Aus­wir­kun­gen, wel­che die Geneh­mi­gun­gen von Ver­äu­ße­run­gen zu über­höh­ten Prei­sen für die Agrar­struk­tur ins­ge­samt haben, ändert der Umstand grund­sätz­lich nichts, dass der einen sol­chen Preis zu zah­len berei­te Erwer­ber Land­wirt ist.

Im Ergeb­nis ist die ange­foch­te­ne Ent­schei­dung den­noch rich­tig. Die Geneh­mi­gung zur Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einem im Bie­ter­ver­fah­ren ermit­tel­ten Preis ist – unge­ach­tet des von einem Gut­ach­ter ermit­tel­ten inner­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­werts – dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu ver­sa­gen, wenn die um die­sel­be Flä­che kon­kur­rie­ren­den erwerbs­wil­li­gen land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men – wie hier – eben­falls bereit sind, einen (annä­hernd) gleich hohen Preis zu zah­len. In die­sem Fall ist näm­lich vor dem Hin­ter­grund, dass Berufs­land­wir­te kei­ne aus dem Betriebs­er­trag nicht zu erwirt­schaf­ten­de Kauf­preis­an­ge­bo­te abzu­ge­ben pfle­gen, die Annah­me begrün­det, dass der nach einem Bie­ter­ver­fah­ren bestimm­te Preis nicht über­höht ist. Von der Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einem Preis, der nach der Ein­schät­zung meh­re­rer (auch orts­an­säs­si­ger) Land­wir­te aus dem Betriebs­er­trag erwirt­schaf­tet wer­den kann, sind die ungüns­ti­gen Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG bestimm­ten Ver­sa­gungs­grund abge­wehrt wer­den sol­len, nicht zu erwar­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 25. April 2014 – BLw 5/​13

  1. BGH, Beschluss vom 02.06.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/​00, WM 2001, 1569, 1570[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.1968 – V BLw 10/​68, aaO; OLG Frank­furt, RdL 2005, 274, 276; Ehren­forth, Reichs­sied­lungs­ge­setz und Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz, § 9 GrdstVG S. 452; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., § 9 Anm.04.12.02.1, S. 603[]
  3. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 2/​12, BzAR 2014, 104 Rn. 58[]
  4. BVerfGE 21, 87, 90; Bun­des­ge­richts­hof, Beschlüs­se vom 02.06.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 299; und vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, WM 1976, 849, 851[]
  5. BGH, Beschluss vom 02.06.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 304; OLG Frank­furt, RdL 2005, 274, 275; OLG Jena, NJOZ, 2012, 1400, 1401; OLG Stutt­gart, NJW-RR 2011, 1385, 1387[]
  6. BVerfGE 21, 87, 90[]
  7. Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 2/​12, BzAR 2014, 104 ff.[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, WM 1976, 849, 851[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1990 BLw 8/​88, BGHZ 112, 86, 88 mwN[]
  10. BGH, Beschluss vom 05.06.1976 – V BLw 16/​75, AgrarR 1977, 65, 66[]
  11. OLG Stutt­gart, NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG Jena, AuR 2013, 341, 342[]
  12. GrdstVG, 6. Aufl. § 9 Anm.04.12.06., S. 610[]
  13. AuR 1980, 254; die­ser Ent­schei­dung eben­falls zustim­mend Netz, aaO, Anm.04.12.02.2, S. 604[]
  14. vgl. Münch­Komm-BGB/van Gemme­ren, StGB, 3. Aufl., § 64 Rn. 64 f. mwN[]