Hofübergabe – und der Rücktritt

Der Übergeber kann von einem Altenteilsvertrag auch dann zurücktreten, wenn der Vertrag vollzogen worden ist. Ein Recht zum Rücktritt von einem dauerhaft ins Werk gesetzten Hofübergabevertrag steht ihm jedoch nur dann zu, wenn die Verletzung der vertraglichen Pflichten des Übernehmers auch in Ansehung des eigenen Verhaltens des Übergebers ein solches Gewicht hat, dass diesem das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.

Das Rücktrittsrecht ist in Baden-Württemberg grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Übernehmer nicht bereits wegen einer Vertragsverletzung rechtskräftig zu einer ihm nach dem Altenteilsvertrag obliegenden Leistung verurteilt worden ist.

Dem Übernehmer steht auch bei beiderseitigem das Zusammenleben auf dem Hof störendem Fehlverhalten ein Kündigungsrecht nach § 16 Abs. 1 AGBGB BW zu, wenn die Störung vorwiegend durch den Übergeber verursacht wird und das weitere Zusammenleben unzumutbar erschwert.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall handelte es sich bei dem notariellen Hofübergabevertrag um einen Altenteilsvertrag im Sinne von Art. 96 EGBGB, für den die danach weiterhin gültigen landesgesetzlichen Vorschriften über einen mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings, Leibzuchts, Altenteils- oder Auszugsvertrag gelten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Der Begriff des Altenteils- oder Leibgedingsvertrags ist gesetzlich nicht definiert. Ein derartiger Vertrag hat in der Regel die Gewährung von Unterhalt zum Inhalt, wobei dem Übergeber ein Wohnrecht an einem bestimmten Teil eines überlassenen Grundstücks gewährt wird. Dem Übernehmer soll ein Gut oder ein Grundstück überlassen werden, kraft dessen Nutzung er sich eine eigene Lebensgrundlage schaffen und gleichzeitig den dem Altenteiler geschuldeten Unterhalt gewinnen kann. Der wesentliche Grundzug eines Altenteils besteht somit in einem Nachrücken der folgenden Generation in eine wenigstens teilweise existenzbegründende Wirtschaftseinheit. Erforderlich ist, dass ein Beteiligter dem anderen seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt, um dafür in die persönliche Gebundenheit eines abhängigen Versorgungsverhältnisses einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selbständige Stellung erlangt. Es genügt mithin nicht, dass der Übernehmer das erlangte Grundstück zur Schaffung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage nutzt. Erforderlich ist vielmehr zusätzlich, dass die Existenzgrundlage vom Übergeber bereits geschaffen war und der Übernehmer in diese eintritt¹. So liegt der Fall hier. Nach Art. 96 EGBGB sind demnach die Vorschriften der §§ 6 bis 17 AGBGB BW maßgeblich, soweit die Parteien keine besonderen Vereinbarungen getroffen haben.

Hofübergabeverträge sind grundsätzlich als endgültig anzusehen. Der Übernehmer, der sich auf die Übergabe eingestellt hat, soll durch eine Rückabwicklung des Vertrags nicht in seinen wirtschaftlichen Dispositionen beeinträchtigt oder möglicherweise sogar existenzlos gestellt werden². Dementsprechend bestimmt § 13 Abs. 1 AGBGB BW – wie auch einige andere landesrechtliche Regelungen – dass der Übergeber nicht berechtigt ist, die Herausgabe des Grundstücks wegen Nichtvollziehung einer Auflage (§ 527 BGB) zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten.

Indessen findet § 13 Abs. 1 AGBGB BW nach Absatz 2 dieser Vorschrift keine Anwendung, wenn der Schuldner wegen einer Vertragsverletzung zu einer ihm obliegenden Leistung rechtskräftig verurteilt wurde und danach die Pflichten aus dem Vertrag erneut schuldhaft verletzt. Die erste Voraussetzung ergibt sich im hier entschiedenen Fall aus einem bereits rechtskräftigen Urteil aus dem Jahr 2002, zu der zweiten wurden bisher keine Feststellungen getroffen. Solche Feststellungen waren nicht deshalb entbehrlich, weil ein Rücktritt vom Hofübergabevertrag vor dem Hintergrund, dass Hofübergabeverträge grundsätzlich als endgültig anzusehen sind, auch unter den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 AGBGB BW nicht ohne weiteres, insbesondere nicht ohne erhebliche in der Person des Übernehmers oder in seinem Verhalten begründete Umstände, möglich ist. Dies vermengt die Frage, ob die „Rücktrittssperre“ des § 13 AGBGB BW eingreift, unzulässig mit den im Einzelfall an die Berechtigung des Gläubigers, sich vom Hofübergabevertrag zu lösen, zu stellenden Anforderungen. Grundsätzlich ausgeschlossen ist der Rücktritt vielmehr nur dann, wenn es an der in der rechtskräftigen Verurteilung liegenden ernstlichen Pflichtenmahnung gegenüber dem Schuldner fehlt.

Ein Rücktritt der Übergeber ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Hofübergabevertrag als ein Dauerschuldverhältnis anzusehen wäre, von dem sich die Vertragsparteien regelmäßig nicht durch Rücktritt, sondern allenfalls durch eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen lösen können³.

Ein Hofübergabevertrag weist allerdings regelmäßig – wie auch im Streitfall – Komponenten auf, die den Charakter eines Dauerschuldverhältnisses haben. Im Streitfall gehören hierzu beispielsweise die Gewährung des Wohnrechts, die Verpflichtung, den Hofübergeber dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende, im Hofübergabevertrag im Einzelnen benannte Räume, Anlagen, Einrichtungen und sonstige Gegenstände zur Mitbenutzung zu überlassen, und die regelmäßige Lieferung von auf dem Hof erwirtschafteten Erzeugnissen. Die Übertragung der zum Hof gehörenden Grundstücke und sonstiger Vermögensgegenstände, deren Rückgängigmachung die Hofübergeber in erster Linie begehren, bildet hingegen zwar die Grundlage für die als Dauerschuldverhältnis ausgestalteten Verpflichtungen, da sie den Übernehmer wirtschaftlich in die Lage versetzen soll, diese Verpflichtungen zu erfüllen. Sie stellt aber selbst keine solche auf Dauer angelegte oder wiederkehrende Verpflichtung dar, sondern besteht in einem einmaligen Akt und ist mit ihrem Vollzug endgültig erbracht. Auch wenn der Hofübergabevertrag regelmäßig auf Dauer angelegt ist, kann er daher nicht pauschal als Dauerschuldverhältnis qualifiziert werden, bei dem ein Rücktritt generell ausgeschlossen wäre. Zu unterscheiden ist vielmehr, worauf das Begehren des Übergebers im Falle einer Vertragspflichtverletzung gerichtet ist. Strebt der Übergeber wie im Streitfall die Rückübertragung der zum Hof gehörenden Grundstücke und sonstiger Vermögensgegenstände an, ist dies nur im Wege des Rücktritts möglich. Nur der Rücktritt ist auf die Rückgewähr der beiderseitig gewährten Leistungen gerichtet, während bei der Kündigung die im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses bis dahin erbrachten Leistungen gerade nicht rückabgewickelt werden sollen, sondern das Vertragsverhältnis lediglich für die Zukunft beendet werden soll⁴.

Die Hofübergeber Die Hofübergeber sind zum Rücktritt vom Hofübergabevertrag berechtigt, wenn der Hofübernehmer die ihm obliegenden vertraglichen Verpflichtungen in so erheblichem Maße verletzt hat, dass demgegenüber etwaige eigene Pflichtverletzungen der Hofübergeber ohne wesentliche Bedeutung erscheinen und ihnen das Festhalten an der Hofübergabe nicht mehr zugemutet werden kann. Hierzu sind ausreichende tatsächliche Feststellungen nicht oder nicht verfahrensfehlerfrei getroffen.

Das Rücktrittsrecht nach § 323 Abs. 1 BGB steht dem Gläubiger grundsätzlich bereits dann zu, wenn der Schuldner seine Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Abgesehen von der Setzung einer Frist zur Nacherfüllung oder einer vorherigen Abmahnung stellt § 323 BGB keine weiteren Voraussetzungen für die Ausübung des Rücktrittsrechts auf. Lediglich nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist die Rückabwicklung des Vertrags ausgeschlossen, wenn bei einer nicht vertragsgemäß bewirkten Leistung die Pflichtverletzung unerheblich ist.

Indessen geht es im hier entschiedenen Streitfall nicht lediglich um einen Vertrag, der mit dem Austausch von Leistung und Gegenleistung vollzogen ist und im Falle von Leistungsstörungen durch die Rückgewähr der beiderseitigen Leistungen ohne weiteres rückgängig gemacht werden kann. Bei dem Hofübergabevertrag handelt es sich vielmehr um eine Vereinbarung, bei der in einem Austauschverhältnis zueinander stehende Leistungen und Leistungen mit dem Charakter eines Dauerschuldverhältnisses eng miteinander verflochten sind. Aufgrund der Übergabe einer Existenzgrundlage und des Versorgungscharakters ist ein Hofübergabevertrag grundsätzlich auf Dauer angelegt und verträgt auch bei Leistungsstörungen in den Beziehungen zwischen Übergeber und Übernehmer – wie § 13 Abs. 1 AGBGB BW bestätigt – grundsätzlich keine Rückabwicklung⁵. Diese Besonderheit muss auch in Fällen Berücksichtigung finden, in denen wie im Streitfall eine landesrechtliche Rücktrittssperre nicht eingreift, weil der Übernehmer seine Pflichten aus dem Vertrag schon einmal verletzt hat und deswegen rechtskräftig zu der Erbringung der ihm obliegenden Leistungen verurteilt worden ist.

Danach kommt ein Rücktritt in diesen Fällen nur in Betracht, wenn dem Übernehmer – ähnlich wie in den Fällen des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB – eine erhebliche Pflichtverletzung zur Last fällt. Jedenfalls dann, wenn wie im Streitfall die Hofübergabe schon vor mehreren Jahren vollzogen worden ist, kann nicht wegen jeder – einfachen – Pflichtverletzung die Rückabwicklung des Vertrags verlangt werden. Da ein mit einem Altenteilsvertrag verbundener Hofübergabevertrag zudem typischerweise auf ein Zusammenleben zweier oder mehrerer Generationen auf einem Hof angelegt ist, sind bei der Prüfung, ob eine Pflichtverletzung erheblich ist, ferner auch das Verhalten des Übergebers und etwaige eigene Pflichtverletzungen desselben zu berücksichtigen. Ein Rücktritt von dem dauerhaft ins Werk gesetzten Hofübergabevertrag setzt daher – ähnlich wie eine Kündigung – voraus, dass die Verletzung der vertraglichen Pflichten des Übernehmers auch in Ansehung des eigenen Verhaltens des Übergebers ein solches Gewicht hat, dass diesem das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.

Eine Kündigung durch den Übernehmer kommt nach § 16 Abs. 1 AGBGB BW nicht nur in Betracht, wenn die Erschwerung des Zusammenlebens ausschließlich auf das Verhalten des Übergebers zurückzuführen ist, ohne dass der Übernehmer hierzu einen Anlass gegeben hätte, wäre es von einem unzutreffenden Verständnis der Vorschrift ausgegangen.

Schon der Wortlaut der Norm legt eine solche Auslegung nicht zwingend nahe. Aber auch der Umstand, dass der das Kündigungsrecht des Übernehmers regelnden Vorschrift des § 16 Abs. 1 AGBGB BW mit § 15 Abs. 1 AGBGB BW eine Bestimmung gegenübersteht, die die Rechte des Übergebers für den Fall der Störung des Zusammenlebens der Parteien auf dem übergebenen Grundstück infolge des Verhaltens des Übernehmers regelt, spricht nicht dafür, dass diese Vorschriften nur dann anwendbar sein sollen, wenn die Störung des Zusammenlebens auf ausschließlich entweder vom Übergeber oder vom Übernehmer zu vertretende Umstände zurückzuführen ist. Wäre das Kündigungsrecht des Übernehmers davon abhängig, dass ausschließlich der Übergeber die Ursache für die Erschwerung des Zusammenlebens gesetzt hat, liefe die Regelung des § 16 Abs. 1 AGBGB BW in der Regel leer. Bei der Beurteilung, durch welche Umstände das Zusammenleben zweier Parteien erschwert wird, kann das Verhalten der jeweils anderen Partei nicht außer Betracht bleiben. Denn die Schuld an der Erschwerung des Zusammenlebens wird selten eindeutig nur eine Partei treffen. Daher muss das Verhalten beider Parteien gewürdigt und abgewogen werden, welche Partei durch ihr Verhalten überwiegend dazu beigetragen hat, das Zusammenleben zu erschweren. Dem Übernehmer steht ein Kündigungsrecht nach § 16 Abs. 1 AGBGB BW dann zu, wenn die Würdigung des beiderseitigen Verhaltens ergibt, dass die Störung des Zusammenlebens vorwiegend durch den Übergeber verursacht wird.

Es ist daher zunächst zu prüfen, ob der Hofübernehmer die ihm obliegenden vertraglichen Verpflichtungen in so erheblichem Maße verletzt hat, dass demgegenüber etwaige eigene Pflichtverletzungen der Hofübergeber ohne wesentliche Bedeutung erscheinen und ihnen das Festhalten an der Hofübergabe nicht mehr zugemutet werden kann, oder ob umgekehrt dem Hofübernehmer ein Kündigungsrecht nach § 16 Abs. 1 AGBGB BW zusteht, weil die Störung des Zusammenlebens vorwiegend durch die Hofübergeber verursacht worden ist.

Soweit die Hofübergeber die Rückübertragung der übergebenen Grundstücke und sonstigen Vermögenswerte unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Schenkungswiderrufs wegen groben Undanks verlangen, ist zu berücksichtigen, dass der geltend gemachte Anspruch auch dann, wenn das dem Hofübernehmer angelastete Verhalten die Voraussetzungen einer schweren Verfehlung im Sinne des § 530 Abs. 1 BGB erfüllen sollte, nur besteht, wenn jedenfalls eine gemischte Schenkung vorliegt und der Schenkungsanteil hierbei den entgeltlichen Teil des Hofübergabevertrags überwiegt.

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Beschenkte durch einen Überschuss des Werts der Zuwendungen verglichen mit seinen Gegenleistungen objektiv bereichert wird, die Vertragsparteien sich dieses Überschusses bewusst und subjektiv darüber einig sind, jedenfalls den überschießenden Zuwendungsteil dem Beschenkten unentgeltlich zuzuwenden, wobei dies nicht voraussetzt, dass der objektive Wert der Zuwendung mindestens das Doppelte der Gegenleistungen beträgt⁶. Ob die Übertragung der nunmehr zurückgeforderten Vermögenswerte teilweise unentgeltlich erfolgt und damit von einer gemischten Schenkung auszugehen ist, ist durch Auslegung des Vertrags unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles und der Interessenlage der Parteien zu ermitteln. Dabei wird im Streitfall insbesondere zu berücksichtigen sein, dass für die Parteien eines Hofübergabevertrags in der Regel nicht die freie wirtschaftliche Verwertbarkeit des übergebenen Anwesens im Vordergrund stehen wird, sondern der Umstand, dass dieses dem Übernehmer als Existenzgrundlage und zur Versorgung des Übergebers dienen und dementsprechend vom Übernehmer als Wirtschaftseinheit fortgeführt werden soll. Dies kann sowohl für die Bewertung der beiderseitigen vertraglichen Leistungen von Bedeutung sein als auch bei der Beurteilung der Frage, ob die Parteien einen eventuellen Überschuss des Wertes der Zuwendung dem Übernehmer schenkweise zukommen lassen wollten⁷.

Sollte sich ergeben, dass die Übertragung des Hofes überwiegend entgeltlich erfolgt ist, kommt ein schenkungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch nicht in Betracht. Die Hofübergeber könnten in diesem Fall auch bei grobem Undank nur Wertausgleich für den Schenkungsanteil der Zuwendung verlangen⁸.

Sollte es darauf ankommen, ob dem Hofübernehmer grober Undank zur Last fällt, ist zu berücksichtigen, dass das Verhalten des Schenkers gegebenenfalls ein Fehlverhalten des Beschenkten in einem milderen Licht erscheinen lassen kann⁹. Insbesondere dürfen bei der Beurteilung, ob der im Rahmen eines Altenteilsvertrags Beschenkte diejenige Dankbarkeit hat vermissen lassen, die der Schenker billigerweise von ihm erwarten darf, die Einbettung der Schenkung in die Hofübergabe und die mit ihr verbundene Altenteilsvereinbarung sowie die sich hieraus ergebende Notwendigkeit nicht außer Betracht gelassen werden, durch beiderseitige Rücksichtnahme ein gedeihliches Zusammenleben zu ermöglichen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2015 – X ZR 98/13

1. BGH, Beschluss vom 04.07.2007 – VII ZB 86/06, NJW-RR 2007, 1390 Rn. 8; Beschluss vom 25.10.2002 – V ZR 293/01, NJW 2003, 1325, 1326; Palandt/Weidlich, BGB, 75. Aufl., Art. 96 EGBGB Rn. 2; Staudinger/Albrecht, BGB, Neubearb.2012, Art. 96 EGBGB Rn. 6; MünchKomm-BGB/Habersack, 6. Aufl., Art. 96 EGBGB Rn. 5[↩]
2. BayObLG, Urteil vom 26.04.1993 – 1Z RR 397/92, BayObLGZ 1993, 192, 197 25]; Urteil vom 22.05.1995 – 1Z RR 62/94, BayObLGZ 1995, 186 43]; MünchKomm-BGB/Habersack, aaO, Rn. 29[↩]
3. BGH, Urteil vom 11.02.1981 – VIII ZR 312/79, NJW 1981, 1264 f.; Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl. § 314 Rn. 12[↩]
4. vgl. BayObLG, Urteil vom 26.04.1993 – 1Z RR 397/92, BayObLGZ 1993, 192, 197, das die Frage, ob eine Kündigung überhaupt zu einer Verpflichtung auf Rückgewähr bereits übertragener Grundstücke führen kann, offengelassen hat, da die für den im Landesrecht vorgesehenen Ausschluss des Rücktritts maßgebenden Überlegungen in gleicher Weise für die Kündigung gälten[↩]
5. BayObLG, Urteil vom 22.05.1995 – 1Z RR 62/94, BayObLGZ 1995, 186 43]; Urteil vom 21.02.1996 – 1Z RR 15/94, BayObLGZ 1996, 20 61][↩]
6. BGH, Urteil vom 18.10.2011 – X ZR 45/10, NJW 2012, 605 Rn. 14[↩]
7. vgl. BayObLGZ 1996, 20 52][↩]
8. BGH, Urteil vom 23.05.1959 – V ZR 140/58, BGHZ 30, 120, 123[↩]
9. BGH, Urteil vom 04.12 2001 – X ZR 167/99, NJW 2002, 1046, 1048; Urteil vom 24.03.1983 – IX ZR 62/82, BGHZ 87, 145, 149[↩]