Immo­bi­li­en­an­zei­gen – und die Anga­ben über den Ener­gie­ver­brauch

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat sich mit der Fra­ge befasst, wel­che Infor­ma­ti­ons­pflich­ten dem Immo­bi­li­en­mak­ler bei einer Immo­bi­li­en­an­zei­ge zum Ener­gie­ver­brauch oblie­gen:

Immo­bi­li­en­an­zei­gen – und die Anga­ben über den Ener­gie­ver­brauch

In den drei hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Ver­fah­ren wen­det sich die Deut­sche Umwelt­hil­fe e. V. gegen Zei­tungs­an­zei­gen von Immo­bi­li­en­mak­lern, die sie wegen Feh­lens von Anga­ben, die im Ener­gie­aus­weis ent­hal­ten sind, für unzu­läs­sig hält. Die beklag­ten Immo­bi­li­en­mak­ler boten in Tages­zei­tun­gen Wohn­im­mo­bi­li­en zur Mie­te oder zum Kauf an. In den Anzei­gen fehl­ten Anga­ben zur Art des Ener­gie­aus­wei­ses, zum wesent­li­chen Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung des Wohn­ge­bäu­des, zum Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des oder zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se. Die Deut­sche Umwelt­hil­fe e. V. sieht dar­in einen Ver­stoß gegen § 16a der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV). Sie hat von den Mak­lern ver­langt, es zu unter­las­sen, Anzei­gen für die Ver­mie­tung oder den Ver­kauf von Immo­bi­li­en, für die ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt, ohne die in § 16a EnEV vor­ge­se­he­nen Pflicht­an­ga­ben zu ver­öf­fent­li­chen.

In einem der drei Fall hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Müns­ter die Mak­le­rin antrags­ge­mäß ver­ur­teilt 1. Dage­gen haben in den ande­ren bei­den Ver­fah­ren die Land­ge­rich­te Bie­le­feld und Mün­chen II die Kla­ge erst­in­stanz­lich abge­wie­sen 2. In zwei­ter Instanz waren alle Kla­gen vor den Ober­lan­des­ge­richt Hamm bzw. Mün­chen erfolg­reich 3. Auf die Revi­sio­nen der Mak­ler hat nun der Bun­des­ge­richts­hof in zwei Ver­fah­ren die Revi­sio­nen der beklag­ten Immo­bi­li­en­mak­ler zurück­ge­wie­sen, im drit­ten Ver­fah­ren hat er die Ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sache zurück­ver­wie­sen, weil eine Beweis­auf­nah­me dazu erfor­der­lich ist, ob bei Schal­tung der Anzei­ge ein Ener­gie­aus­weis vor­lag.

Der Deut­sche Umwelt­hil­fe e. V. steht aller­dings kein Unter­las­sungs­an­spruch nach § 3a UWG wegen eines Ver­sto­ßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vor­schrift ver­pflich­tet Ver­käu­fer und Ver­mie­ter vor dem Ver­kauf und der Ver­mie­tung einer Immo­bi­lie in einer Immo­bi­li­en­an­zei­ge in kom­mer­zi­el­len Medi­en zu Anga­ben über den Ener­gie­ver­brauch, wenn zu die­sem Zeit­punkt ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt. Der Immo­bi­li­en­mak­ler ist nicht Adres­sat die­ser Infor­ma­ti­ons­pflicht.

Ein ande­res Ver­ständ­nis ergibt sich weder aus den Geset­zes­ma­te­ria­len noch bei gebo­te­ner richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richt­li­nie 2010/​31/​EU über die Gesamt­ener­gie­ef­fi­zenz von Gebäu­den Infor­ma­ti­ons­pflich­ten vor, die auch den Immo­bi­li­en­mak­ler nicht aus­neh­men. Eine ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung kann durch § 16a EnEV ent­ge­gen dem kla­ren Wort­laut der Vor­schrift aber nicht durch eine richt­li­ni­en­kon­for­me Aus­le­gung begrün­det wer­den.

Die Deut­sche Umwelt­hil­fe e. V. kann die Mak­ler jedoch unter dem Gesichts­punkt einer Irre­füh­rung der Ver­brau­cher durch Vor­ent­hal­ten wesent­li­cher Infor­ma­tio­nen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch neh­men. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gel­ten als wesent­lich Infor­ma­tio­nen, die dem Ver­brau­cher auf Grund uni­ons­recht­li­cher Ver­ord­nun­gen oder nach Rechts­vor­schrif­ten zur Umset­zung uni­ons­recht­li­cher Richt­li­ni­en für kom­mer­zi­el­le Kom­mu­ni­ka­ti­on ein­schließ­lich Wer­bung und Mar­ke­ting nicht vor­ent­hal­ten wer­den dür­fen. Aus Art. 12 der Richt­li­nie 2010/​31/​EU folgt die Ver­pflich­tung des Immo­bi­li­en­mak­lers, not­wen­di­ge Anga­ben zum Ener­gie­ver­brauch in der Anzei­ge auf­zu­neh­men. Zu den wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen, die ange­führt wer­den müs­sen, rech­nen die Art des Ener­gie­aus­wei­ses, der wesent­li­che Ener­gie­trä­ger, das Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se und der Wert des End­ener­gie­be­darfs oder End­ener­gie­ver­brauchs.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 5. Okto­ber 2017 – – I ZR 229/​16I ZR 232/​16I ZR 4/​17

  1. LG Müns­ter, Urteil vom 25.11.2015 – 021 O 87/​15[]
  2. LG Bie­le­feld, Urteil vom 06.10.2015 – 12 O 60/​15; LG Mün­chen II, Urteil vom 03.12.2015 – 2 HK O 3089/​15[]
  3. OLG Hamm, Urtei­le vom 30.08.2016 – I-4 U 8/​16; und vom 04.08.2016 – I-4 U 137/​15; OLG Mün­chen, Urteil vom 08.12.2016 – 6 U 4725/​15[]