Immobilienbewertung – darauf kommt es an

Es gibt viele Gründe, um eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Sowohl im Falle eines Immobilienkaufs oder -verkaufs, als auch bei einer Scheidung, für steuerliche Zwecke, Schenkung oder einer Erbschaft sowie einer Zwangsversteigerung muss der Marktwert einer Immobilie genau ermittelt werden. Und auch, wenn es um eine Schadensregulierung geht, führt der Weg über ein neutrales Sachverständigengutachten. Solche Gutachten werden in der Regel von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen erstellt. Dabei gibt es verschiedene Arten von Gutachten.

Den Marktwert eine Immobilie feststellen lassen

Um den Marktwert einer Immobilie feststellen zu lassen, ist ein Verkehrswertgutachten nötig. Dieses liefert wichtige Anhaltspunkte für den Ankauf oder Verkauf von Immobilienobjekten unterschiedlicher Nutzungsart. Auch Behörden, Gerichte und Versicherungen orientieren sich bei ihren Entscheidungen an solchen Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Gerade bei Streitigkeiten im Falle einer Scheidung, für steuerliche Zwecke oder einer Erbschaft ist eine fundierte Immobilienbewertung eine der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen.

Unterschiedliche Verfahren in der Immobilienbewertung

Gutachter wenden verschiedene Verfahren an, um den Verkehrswert einer Immobilie herauszufinden. Dabei wählen sie zwischen drei Wertermittlungsverfahren aus:

1. Das Sachwertverfahren
   Mit dem Sachwertverfahren wird der Marktwert von Objekten ermittelt, die selbst genutzt werden sollen. Hier spielt also das Marktgeschehen ebenfalls eine besondere Rolle. Zur Ermittlung werden ausschließlich die Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf der Grundlage der Baukosten abzüglich der bereits stattgefundenen Abnutzung herangezogen. Für die Wertermittlung von Grundstücken kombiniert man das Sachwertverfahren mit dem Vergleichswertverfahren.

2. Das Vergleichswertverfahren
   Dieses Verfahren ist eine präzise Methode, um den Wert einer Immobilie feststellen zu lassen. Hier wird das Objekt mit gleichwertigen Immobilien in der Umgebung verglichen. Bei Grundstücken werden Faktoren wie Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit berücksichtigt. Und bei Wohnimmobilien oder anderen Gebäuden kommen die Bauweise, die Gebäudeart, die Bausubstanz, die Größe, der bauliche Zustand sowie die Qualität der Ausstattung hinzu.

3. Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren
   Dieses Verfahren wird in der Regel bei Objekten angewandt, die durch die Vermietung oder Verpachtung kontinuierlich Erträge erwirtschaften werden. Daher fließen hier im Gegensatz zu dem Sachwert- und Vergleichsverfahren jede Menge weiterer Faktoren mit in die Bewertung ein. So werden zum Beispiel der Bodenwert zuzüglich Verzinsung und der um die Bewirtschaftungskosten bereinigte Mietertrag hinzugezogen.

Der Einfachheit halber ein Kurzgutachten

Ist kein umfangreiches Verkehrswertgutachten vonnöten, gibt es noch das Kurzgutachten als günstigere und einfachere Form. Wird der Wert einer Immobilie nur übersichtshalber benötigt, ist das Kurzgutachten eine gute Alternative. Das kann zum Beispiel bei einem Immobilienkauf, Immobilienverkauf oder eine Scheidung ohne Rechtsstreit der Fall sein. Ein Kurzgutachten ist vor Gericht nicht zulässig, denn es beinhaltet nur die nötigsten Eckdaten zur Wertbestimmung und keine umfangreichen Analysen und Erläuterungen.

Hauskaufberatung

Wer sich den Traum von einem eigenen Haus verwirklichen möchte, ist mit einem Immobiliengutachter bestens beraten. Egal, ob es um den Erwerb eines Eigenheimes für die eigene Nutzung oder den Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage geht – Immobiliengutachter sind in der Lage ein Objekt fachmännisch zu bewerten. Er überprüft aber nicht nur das Vorhandensein von Bauschäden und Baumängeln, sondern ist auch in der Lage den neuen Eigentümer bezüglich geplanter Um- und Anbaumaßnahmen zu beraten. Nicht zuletzt wird ein Experte genau darüber Auskunft geben können, ob der aufgerufene Kaufpreis angemessen ist oder nicht.

Fazit:

Für einen Laien ist es schwer, wenn nicht sogar unmöglich, den Wert einer Immobilie korrekt zu ermitteln oder mögliche Baumängel zu erkennen. Ein Immobiliengutachter dagegen verfügt über das nötige Wissen und den Sachverstand und ist somit in der Lage, den Wert einer Immobilie fachgerecht einzuschätzen und mögliche Mängel mit geübtem Auge zu identifizieren.