Immo­bi­lien­be­wer­tung – dar­auf kommt es an

Es gibt vie­le Grün­de, um eine Immo­bi­lien­be­wer­tung durch­füh­ren zu las­sen. Sowohl im Fal­le eines Immo­bi­li­en­kaufs oder ‑ver­kaufs, als auch bei einer Schei­dung, für steu­er­li­che Zwe­cke, Schen­kung oder einer Erb­schaft sowie einer Zwangs­ver­stei­ge­rung muss der Markt­wert einer Immo­bi­lie genau ermit­telt wer­den. Und auch, wenn es um eine Scha­dens­re­gu­lie­rung geht, führt der Weg über ein neu­tra­les Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten. Sol­che Gut­ach­ten wer­den in der Regel von einem qua­li­fi­zier­ten Immo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen erstellt. Dabei gibt es ver­schie­de­ne Arten von Gut­ach­ten.

Immo­bi­lien­be­wer­tung – dar­auf kommt es an

Den Markt­wert eine Immo­bi­lie fest­stel­len las­sen

Um den Markt­wert einer Immo­bi­lie fest­stel­len zu las­sen, ist ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nötig. Die­ses lie­fert wich­ti­ge Anhalts­punk­te für den Ankauf oder Ver­kauf von Immo­bi­li­en­ob­jek­ten unter­schied­li­cher Nut­zungs­art. Auch Behör­den, Gerich­te und Ver­si­che­run­gen ori­en­tie­ren sich bei ihren Ent­schei­dun­gen an sol­chen Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nach §194 Bau­GB. Gera­de bei Strei­tig­kei­ten im Fal­le einer Schei­dung, für steu­er­li­che Zwe­cke oder einer Erb­schaft ist eine fun­dier­te Immo­bi­lien­be­wer­tung eine der wich­tigs­ten Ent­schei­dungs­grund­la­gen.

Gut zu wis­sen:
Seit 2014 dür­fen laut Bau­ge­setz­buch (Bau­GB) die Begrif­fe Ver­kehrs­wert als auch Markt­wert syn­onym ver­wen­det wer­den. Bei­den Begrif­fe defi­nie­ren den Wert, der für ein bebau­tes oder unbe­bau­tes Grund­stück ermit­telt wird.

Unter­schied­li­che Ver­fah­ren in der Immo­bi­lien­be­wer­tung

Gut­ach­ter wen­den ver­schie­de­ne Ver­fah­ren an, um den Ver­kehrs­wert einer Immo­bi­lie her­aus­zu­fin­den. Dabei wäh­len sie zwi­schen drei Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren aus:

  1. Das Sach­wert­ver­fah­ren
    Mit dem Sach­wert­ver­fah­ren wird der Markt­wert von Objek­ten ermit­telt, die selbst genutzt wer­den sol­len. Hier spielt also das Markt­ge­sche­hen eben­falls eine beson­de­re Rol­le. Zur Ermitt­lung wer­den aus­schließ­lich die Sach­wer­te von Haus und Außen­an­la­gen auf der Grund­la­ge der Bau­kos­ten abzüg­lich der bereits statt­ge­fun­de­nen Abnut­zung her­an­ge­zo­gen. Für die Wert­ermitt­lung von Grund­stü­cken kom­bi­niert man das Sach­wert­ver­fah­ren mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.
  1. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren
    Die­ses Ver­fah­ren ist eine prä­zi­se Metho­de, um den Wert einer Immo­bi­lie fest­stel­len zu las­sen. Hier wird das Objekt mit gleich­wer­ti­gen Immo­bi­li­en in der Umge­bung ver­gli­chen. Bei Grund­stü­cken wer­den Fak­to­ren wie Lage, Grö­ße und Boden­be­schaf­fen­heit berück­sich­tigt. Und bei Wohn­im­mo­bi­li­en oder ande­ren Gebäu­den kom­men die Bau­wei­se, die Gebäu­de­art, die Bau­sub­stanz, die Grö­ße, der bau­li­che Zustand sowie die Qua­li­tät der Aus­stat­tung hin­zu.
  1. Immo­bi­lien­be­wer­tung mit dem Ertrags­wert­ver­fah­ren
    Die­ses Ver­fah­ren wird in der Regel bei Objek­ten ange­wandt, die durch die Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung kon­ti­nu­ier­lich Erträ­ge erwirt­schaf­ten wer­den. Daher flie­ßen hier im Gegen­satz zu dem Sach­wert- und Ver­gleichs­ver­fah­ren jede Men­ge wei­te­rer Fak­to­ren mit in die Bewer­tung ein. So wer­den zum Bei­spiel der Boden­wert zuzüg­lich Ver­zin­sung und der um die Bewirt­schaf­tungs­kos­ten berei­nig­te Miet­ertrag hin­zu­ge­zo­gen.
Unternehmensberater

Der Ein­fach­heit hal­ber ein Kurz­gut­ach­ten

Ist kein umfang­rei­ches Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten von­nö­ten, gibt es noch das Kurz­gut­ach­ten als güns­ti­ge­re und ein­fa­che­re Form. Wird der Wert einer Immo­bi­lie nur über­sichts­hal­ber benö­tigt, ist das Kurz­gut­ach­ten eine gute Alter­na­ti­ve. Das kann zum Bei­spiel bei einem Immo­bi­li­en­kauf, Immo­bi­li­en­ver­kauf oder eine Schei­dung ohne Rechts­streit der Fall sein. Ein Kurz­gut­ach­ten ist vor Gericht nicht zuläs­sig, denn es beinhal­tet nur die nötigs­ten Eck­da­ten zur Wert­be­stim­mung und kei­ne umfang­rei­chen Ana­ly­sen und Erläu­te­run­gen.

Gut zu wis­sen:
Es gilt genau zu über­le­gen, wel­ches Gut­ach­ten benö­tigt wird. Bei der Wahl des Gut­ach­ters soll­te man auf einen geprüf­ten Diplom – Sach­ver­stän­di­gen (DIA) für die Bewer­tung von bebau­ten und unbe­bau­ten Grund­stü­cken, für Mie­ten und Pach­ten oder zer­ti­fi­zier­ten Immo­bi­li­en­gut­ach­ter zurück­grei­fen. Art und Umfang kön­nen immer vor­ab mit dem Gut­ach­ter bespro­chen wer­den.

Haus­kauf­be­ra­tung

Wer sich den Traum von einem eige­nen Haus ver­wirk­li­chen möch­te, ist mit einem Immo­bi­li­en­gut­ach­ter bes­tens bera­ten. Egal, ob es um den Erwerb eines Eigen­hei­mes für die eige­ne Nut­zung oder den Kauf eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses als Kapi­tal­an­la­ge geht – Immo­bi­li­en­gut­ach­ter sind in der Lage ein Objekt fach­män­nisch zu bewer­ten. Er über­prüft aber nicht nur das Vor­han­den­sein von Bau­schä­den und Bau­män­geln, son­dern ist auch in der Lage den neu­en Eigen­tü­mer bezüg­lich geplan­ter Um- und Anbau­maß­nah­men zu bera­ten. Nicht zuletzt wird ein Exper­te genau dar­über Aus­kunft geben kön­nen, ob der auf­ge­ru­fe­ne Kauf­preis ange­mes­sen ist oder nicht.

Fazit:

Für einen Lai­en ist es schwer, wenn nicht sogar unmög­lich, den Wert einer Immo­bi­lie kor­rekt zu ermit­teln oder mög­li­che Bau­män­gel zu erken­nen. Ein Immo­bi­li­en­gut­ach­ter dage­gen ver­fügt über das nöti­ge Wis­sen und den Sach­ver­stand und ist somit in der Lage, den Wert einer Immo­bi­lie fach­ge­recht ein­zu­schät­zen und mög­li­che Män­gel mit geüb­tem Auge zu iden­ti­fi­zie­ren.