Angaben zur Eigenkapitalvermittlungsprovisionen im Emissionsprospekt

In einem Emissionsprospekt muss die Höhe der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen ab einer gewissen Größenordnung gesondert ausgewiesen werden.

Angaben zur Eigenkapitalvermittlungsprovisionen im Emissionsprospekt

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Treuhandgesellschafterin die Pflicht, die künftigen Treugeber (Anleger) über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende mittelbare Beteiligung von Bedeutung sind, insbesondere über regelwidrige Auffälligkeiten zu informieren1.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weiter anerkannt, dass es als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln2.

Bei Anwendung der vorstehenden Grundsätze ist der Emittentin (hier: der persönlich haftenden Gesellschafterin eines geschlossenen Immobilienfonds) im Hinblick auf die Provisionen die Verletzung einer ihr gegenüber den Anlegern obliegenden Aufklärungspflicht nicht vorzuwerfen. Denn die entsprechenden, aus Sicht der Anleger als künftige Treugeber wesentlichen Informationen ergaben sich bereits in hinreichender Deutlichkeit und Klarheit aus dem Anlageprospekt, so dass eine weitergehende Aufklärungspflicht nicht bestand.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen beim Vertrieb von Kapitalanlagen ab einer gewissen Größenordnung derartiger Provisionen, weil sich daraus für die Anlageentscheidung bedeutsame Rückschlüsse auf die geringere Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage ergeben3. Sind die entsprechenden Prospektangaben unvollständig, unrichtig oder irreführend, kommt eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Anlageberaters, vermittlers und auch eines Treuhandkommanditisten in Betracht4. Ausgangspunkt der Pflicht zur Ausweisung der Provisionen im Prospekt beziehungsweise der Aufklärungspflicht des Treuhandgesellschafters ist damit die Werthaltigkeit des Anlageobjekts. Sie kann im Fall einer höheren Provision maßgeblich nachteilig beeinflusst sein, weil das für die (hohe) Provision benötigte Eigenkapital als Bestandteil der „Weichkosten“ nicht für die eigentliche Kapitalanlage und deren Werthaltigkeit zur Verfügung steht. Enthält der Prospekt keine oder unzutreffende Angaben zu einer solchen (hohen) Provision, ist der Anleger über die Provision aufzuklären5. Sind die „Weichkosten“ einschließlich der Provisionen in dem Prospekt und dem dort wiedergegebenen Investitionsplan in einer sehr ausdifferenzierten Weise dargestellt, wird aber dennoch mit den entsprechenden Budgets beliebig verfahren, so ist dies irreführend und ebenfalls aufklärungspflichtig6.

Nach den vorstehenden Grundsätzen ist für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung und damit aufklärungspflichtig, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht dem Kapitalstock der Anlage zufließt oder – wie hier – nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Vorliegend kann offen bleiben, ob und inwieweit zur entsprechenden Information des Anlegers die Positionen der für das eigentliche Anlageobjekt und dessen Werthaltigkeit nicht zur Verfügung stehenden „Weichkosten“ im Einzelnen getrennt darzustellen sind. Ein separater Ausweis der Provisionen und ihrer Höhe war insoweit jedenfalls nicht erforderlich. Vielmehr genügte die Darstellung der Provisionen gemeinsam mit den anderen, ebenfalls den Vertrieb im weiteren Sinne betreffenden Weichkostenpositionen „Vertriebsvorbereitung“, „Plazierungsgarantie“ und „Prospektherstellung“ dem Informationsinteresse der Anleger, sofern sie zutreffend und nicht irreführend war.

Die Anleger konnten im vorliegenden Fall in Anbetracht des aus dem Investitionsplan für die Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie, Prospektherstellung“ ersichtlichen Betrags von 5.746.000 DM mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen, dass die vorgenannte Weichkostenposition einen Anteil von 26 % des auf derselben Seite des Prospekts ausgewiesenen Eigenkapitals von 22.100.000 DM bildet. Damit war für sie hinreichend deutlich, dass Beträge in dieser Größenordnung nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert werden. Diese Information war zur Einschätzung der Anleger betreffend die Werthaltigkeit des Anlageobjekts ausreichend. Welchen Anteil an der Gesamtposition die – ausdrücklich benannte – Unterposition „Eigenkapitalvermittlung“ ausmachte, war für sie und ihre Anlageentscheidung dagegen nicht von wesentlicher Bedeutung und daher nicht aufklärungspflichtig. War entgegen dieser typisierenden Betrachtungsweise im Einzelfall für den künftigen Treugeber dennoch die genaue Höhe der Provision von Interesse, so stand es ihm frei, entsprechend dem im textlichen Zusammenhang stehenden Angebot Erläuterungen „zur Zusammensetzung der Einzelpositionen“ schriftlich anzufragen. Ein über die Darstellung der Provision im Prospekt und das Angebot einer weiteren Aufschlüsselung hinausgehendes, erkennbares Informationsinteresse der Anleger bestand nicht.

Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend, soweit aus überdurchschnittlich hohen Provisionen nicht nur Schlüsse auf die Werthaltigkeit des Anlageobjekts, sondern auch auf das Eigeninteresse des Anlagevermittlers gezogen werden können. Angesichts der im Investitionsplan offen ausgewiesenen Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie und Prospektherstellung“ und ihrer einfach errechenbaren Höhe von 26 % des Eigenkapitals war für die Anleger durchaus erkennbar, dass darin eine Provision in einer durch diesen Prozentsatz abgedeckten Höhe, das heißt von 15 % und mehr7 enthalten sein konnte8. Wollten sie insofern Gewissheit haben, stand ihnen – wie ausgeführt – die Möglichkeit der weiteren Aufschlüsselung auf schriftliche Anfrage hin offen.

Vorliegend bestand ein Aufklärungsbedarf der künftigen Treugeber hinsichtlich der genauen Höhe der Provisionen auch nicht deshalb, weil ihnen andernfalls das Verlustrisiko verborgen blieb, das im Fall des Fehlens der Freigabevoraussetzungen gemäß des Treuhandvertrags für Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe der Provisionen bestand. Aus dem Treuhandvertrag ist hinreichend erkennbar, dass Eigenkapital schon vor Vorliegen der Freigabevoraussetzungen für Kosten der Eigenkapitalvermittlung an die Fondsgesellschaft abgeführt werden darf und in dieser Höhe daher nicht von der Rückzahlungsverpflichtung der Eigenkapitaltreuhänderin umfasst wird. Zugleich war aus dem Investitionsplan und der dortigen Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie und Prospektherstellung“ – wie ausgeführt – ersichtlich, dass Provisionen in erheblicher Höhe anfallen und damit nicht der Rückzahlungsverpflichtung der Eigenkapitaltreuhänderin unterliegen konnten. Andererseits verbürgten sich die Initiatoren hinsichtlich der Rückzahlung auch des die Provisionen abdeckenden Eigenkapitals selbstschuldnerisch. Vor dem Hintergrund dieser aus der Lektüre des Prospekts für den Anleger ausreichend erkennbaren Zusammenhänge bestand kein weiterer Aufklärungsbedarf in Bezug auf die genaue Höhe der von der Rückzahlungsverpflichtung der Eigenkapitaltreuhänderin nicht umfassten Provisionen. Wollten die Anleger hierzu im Einzelfall, etwa weil sie im Hinblick auf den Grad der Sicherheit der Initiatorenbürgschaft Zweifel hegten, dennoch näher informiert werden, stand ihnen auch insofern die Möglichkeit der schriftlichen Anfrage zur Provisionshöhe offen.

Eine Aufklärungspflicht der Emittentin im Hinblick auf die Höhe der Provisionen bestand auch nicht deshalb, weil die Prospektangaben zu der Weichkostenposition „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie und Prospektherstellung“ unrichtig waren. Insbesondere ist nicht festgestellt, dass wegen der Provisionen in Höhe von 25 % des Eigenkapitals die Deckung der anderen genannten Teilpositionen und die Wahrnehmung der entsprechenden Aufgaben mittels des prospektierten Betrags von 5.746.000 DM nicht gesichert waren.

Die Prospektangaben zur Höhe der Provision waren schließlich – entgegen der Auffassung der Revision – auch nicht irreführend. Insbesondere wurde mit den Darlegungen im Prospekt zur steuerlichen Abzugsfähigkeit dem Anleger nicht suggeriert, dass die Provisionen die steuerlich anerkannte Wertgrenze von 6 % des vermittelten Eigenkapitals allenfalls geringfügig überschritten. Die Revisionserwiderung weist insofern zutreffend darauf hin, dass der an der Höhe der Provisionen interessierte Anleger Angaben hierzu nicht in dem Abschnitt über die steuerlichen Grundlagen des Fondsprojekts sucht, sondern in den Darstellungen über die geplanten Investitionen und die mit ihnen verbundenen Kosten. Aus der dort zu findenden Position „Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie und Prospektherstellung“ und ihrer Höhe von 26 % des Eigenkapitals war – wie ausgeführt – zu erkennen, dass die Provisionen durchaus eine 6 % des Eigenkapitals weit übersteigende Größenordnung erreichen konnten. Dagegen gab die vorgenannte Passage zur steuerlichen Abzugsfähigkeit keinen Grund zu der Annahme, dass die Provisionen eine Höhe von 6 % des Eigenkapitals nur moderat überschreiten würden. Ihr ist eine Aussage zur Höhe der Provisionen vielmehr überhaupt nicht zu entnehmen9.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2013 – III ZR 404/12

  1. BGH, Urteile vom 29.05.2008 – III ZR 59/07, NJW-RR 2008, 1129 Rn. 8; vom 06.11.2008 – III ZR 231/07, WM 2008, 2355 Rn. 4; vom 12.02.2009 – III ZR 90/08, NJW-RR 2009, 613 Rn. 8; vom 22.04.2010 – III ZR 318/08, WM 2010, 1017 Rn. 7 f und vom 15.07.2010 – III ZR 321/08, WM 2010, 1537 Rn. 9[]
  2. BGH, Urteil vom 05.03.2009 – III ZR 17/08, WM 2009, 739 Rn. 12 mwN[]
  3. BGH, Urteile vom 12.02.2004 – III ZR 359/02, BGHZ 158, 110, 118, 121; vom 09.02.2006 – III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 5; vom 29.05.2008 aaO Rn. 21 und vom 06.11.2008 aaO Rn. 9 ff[]
  4. BGH, Urteile vom 12.02.2004 aaO S. 116, 122; vom 09.02.2006 aaO Rn. 4 f; vom 29.05.2008 aaO Rn. 22 ff; vom 06.11.2008 aaO und vom 12.02.2009 aaO Rn. 8 f, 12 f; vgl. auch BGH, Urteil vom 06.02.2006 – II ZR 329/04, NJW 2006, 2042 Rn. 7 ff zur Haftung der Prospektverantwortlichen bei unrichtigen oder unvollständigen Prospektangaben[]
  5. BGH, Urteil vom 09.02.2006 aaO Rn. 4 f[]
  6. BGH, Urteile vom 12.02.2004 aaO S. 121 f; vom 29.05.2008 aaO; vom 06.11.2008 aaO und vom 12.02.2009 aaO[]
  7. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 09.02.2006 aaO Rn. 5[]
  8. vgl. für eine parallele Fallkonstellation OLG Köln, Urteil vom 10.01.2012 – I-24 U 104/10[]
  9. vgl. für einen Parallelfall OLG Köln, Urteil vom 10.01.2012 aaO[]