Anla­ge­be­ra­tung bei einer Hotel­be­tei­li­gung

Eine Unter­neh­mens­be­tei­li­gung an einem Hotel­be­trieb ist als spe­ku­la­ti­ve Anla­ge­form ein­zu­schät­zen. Im Rah­men anla­ge­ge­rech­ter Bera­tung ist auf ein Total­ver­lust­ri­si­ko des ein­ge­setz­ten Kapi­tals hin­zu­wei­sen. Eine Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds kann anle­ger­ge­recht sein. Eines Hin­wei­ses auf einen mög­li­chen Total­ver­lust des ein­ge­setz­ten Kapi­tals bedarf es nicht in jedem Fall.

Anla­ge­be­ra­tung bei einer Hotel­be­tei­li­gung

Der Anla­ge­be­ra­ter ist zu einer anle­ger- und objekt­ge­rech­ten Bera­tung ver­pflich­tet 1. Inhalt und Umfang der Bera­tungs­pflich­ten hän­gen dabei von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab. Maß­geb­lich sind einer­seits der Wis­sens­stand, die Risi­ko­be­reit­schaft und das Anla­ge­ziel des Kun­den und ande­rer­seits die all­ge­mei­nen Risi­ken, wie etwa die Kon­junk­tur­la­ge und die Ent­wick­lung des Kapi­tal­mark­tes, sowie die spe­zi­el­len Risi­ken, die sich aus den Beson­der­hei­ten des Anla­ge­ob­jekts erge­ben. In Bezug auf das Anla­ge­ob­jekt hat sich die Bera­tung auf die­je­ni­gen Eigen­schaf­ten und Risi­ken zu bezie­hen, die für die jewei­li­ge Anla­ge­ent­schei­dung wesent­li­che Bedeu­tung haben oder haben kön­nen. Wäh­rend der Bera­ter über die­se Umstän­de rich­tig, sorg­fäl­tig, zeit­nah, voll­stän­dig und für den Kun­den ver­ständ­lich zu unter­rich­ten hat, muss die Bewer­tung und Emp­feh­lung des Anla­ge­ob­jekts unter Berück­sich­ti­gung der genann­ten Gege­ben­hei­ten ledig­lich ex ante betrach­tet ver­tret­bar sein. Das Risi­ko, dass eine auf­grund anle­ger- und objekt­ge­rech­ter Bera­tung getrof­fe­ne Anla­ge­ent­schei­dung sich im Nach­hin­ein als falsch erweist, trägt der Anle­ger 2. Soll das beab­sich­tig­te Geschäft einer siche­ren Geld­an­la­ge die­nen, kann die Emp­feh­lung einer unter­neh­me­ri­schen Betei­li­gung wegen des damit ver­bun­de­nen Ver­lust­ri­si­kos feh­ler­haft sein 3. Bei einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fond han­delt es sich nicht per se um eine unge­eig­ne­te Anla­ge­form. Als ergän­zen­de Alters­vor­sor­ge mit spe­ku­la­ti­vem Cha­rak­ter und der Mög­lich­keit der Steu­er­erspar­nis kommt sie neben einer bereits bestehen­den, aus­rei­chen­den Absi­che­rung in Betracht. Das gilt aber nur dann, wenn das Risi­ko eines hohen oder voll­stän­di­gen Kapi­tal­ver­lus­tes gering ist. Nor­ma­ler­wei­se ist das der Fall, weil selbst bei unzu­rei­chen­dem Ertrag aus Ver­pach­tung und Ver­mie­tung nor­ma­ler­wei­se jeden­falls der Sach­wert des Immo­bi­li­en­ver­mö­gens des Fonds erhal­ten bleibt 4. Gefah­ren bestehen dage­gen ins­be­son­de­re dann, wenn eine hohe Fremd­ka­pi­tal­quo­te mit ent­spre­chen­dem Schul­den­dienst, kaum kal­ku­lier­ba­re Erhal­tungs­kos­ten, eine Risi­ko­kon­zen­tra­ti­on durch weni­ge Objek­te, eine unat­trak­ti­ve Lage oder nur ein­ge­schränk­te Nut­zungs­mög­lich­kei­ten der Objek­te sowie Nut­zungs­ver­trä­ge mit nur weni­gen Ver­trags­part­nern vor­lie­gen.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat­te der Anle­ger zu sei­nen Anla­ge­zie­len ange­ge­ben, es sei ihm immer wich­tig gewe­sen, dass eine Anla­ge sicher sei.Es sei ihm auch um eine Steu­er­erspar­nis gegan­gen. Ziel der Anla­ge sei letzt­lich gewe­sen, dass man nach etwa 15 – 20 Jah­ren mit dem ange­leg­ten Geld eine Eigen­tums­woh­nung zur Alters­ver­sor­gung hät­te kau­fen kön­nen. Die Anla­ge habe so ein Teil der Alters­ver­sor­gung sein sol­len.

Vor dem Hin­ter­grund die­ser Anla­ge­zie­le war die Bera­tung, sich an der Hei­li­gen­damm KG zu betei­li­gen, schon nicht anle­ger­ge­recht. Für die Adlon KG war das nicht der Fall.

Die Hei­li­gen­damm KG ist der Betrei­ber des Grand Hotel Hei­li­gen­damm und damit ein Unter­neh­men im Hotel­ge­wer­be. Das ergibt sich bereits aus der Bei­tritts­er­klä­rung zur Hei­li­gen­damm KG : "Die Grand Hotel Hei­li­gen­damm GmbH & Co. Kom­man­dit­ge­sell­schaft betreibt das Grand Hotel Hei­li­gen­damm in eige­ner Ver­ant­wor­tung und für eige­ne Rech­nung. Bei die­sem Ange­bot han­delt es sich um eine unter­neh­me­ri­sche Betei­li­gung".

Eine sol­che Betei­li­gung an einem neu gegrün­de­ten Unter­neh­men wie dem noch aus­zu­bau­en­den und dann am Markt im Luxus­seg­ment zu eta­blie­ren­den Hotel in Hei­li­gen­damm war für den Anle­ger objek­tiv unge­eig­net, weil es sich um eine hoch­spe­ku­la­ti­ve Anla­ge han­delt.

Zwar war eine vol­le Finan­zie­rung durch das von den Gesell­schaf­tern bereit­ge­stell­te Eigen­ka­pi­tal vor­ge­se­hen. Die Eigen­ka­pi­tal­quo­te bei Publi­kums­ge­sell­schaf­ten hängt jedoch von der erfolg­rei­chen Gewin­nung von Anle­gern ab. Gelingt dies nicht, muss der ent­spre­chen­de Aus­fall durch Fremd­ka­pi­tal in Form von Dar­le­hen mit einem ent­spre­chen­den Schul­den­dienst ersetzt wer­den. In wel­chem Umfang eine sol­che Dar­le­hens­auf­nah­me not­wen­dig wird, ist vor und auch wäh­rend der Zeich­nungs­pha­se regel­mä­ßig nicht zu erken­nen.

Das Anla­ge­ob­jekt bedurf­te in erheb­li­chem Maße der Reno­vie­rung, des Um- und Neu­baus. Die KG hat­te daher auch das über das Maß bei übli­chen Reno­vie­run­gen deut­lich hin­aus­ge­hen­de Insol­venz­ri­si­ko des Bau­trä­gers, der allein die­ses Pro­jekt durch­führ­te, zu tra­gen.

Ein Hotel­be­trieb – gera­de im Luxus­seg­ment – ver­ur­sacht außer­dem zu Beginn erheb­li­che lau­fen­de Kos­ten, denen nicht unmit­tel­bar ent­spre­chen­de Ein­nah­men gegen­über ste­hen. Der vom Hotel bedien­te Markt ist ein­ge­schränkt. Ob das Objekt eine hin­rei­chend attrak­ti­ve Aus­strah­lung ent­wi­ckelt und sich ent­spre­chen­de Ein­nah­men ein­stel­len, ist dabei weit­ge­hend offen. Auch der Wert der Immo­bi­lie des Hotels Hei­li­gen­damm bemisst sich wesent­lich nach dem unter­neh­me­ri­schen Erfolg des Hotels, weil sie kaum ander­wei­tig zu nut­zen und die Lage allein nur in die­sem Rah­men attrak­tiv ist.

Die Wert­ent­wick­lung der Anla­ge kann des­halb von einer Ren­di­te in unbe­kann­ter Höhe bis zu einem Total­aus­fall des ein­ge­setz­ten Kapi­tals rei­chen. Eine sol­che Anla­ge ent­spricht nicht dem Risi­ko­pro­fil des Anle­gers und den von ihm ver­folg­ten Anla­ge­zie­len. Sie hät­te – auch aus der Sicht ex ante im April 2001 – vom Zeu­gen W. dem Anle­ger nicht vor­ge­schla­gen wer­den dür­fen.

Der Vor­schlag des Anla­ge­be­ra­ters, sich am geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds Adlon KG zu betei­li­gen, war dage­gen 1996 aus der gebo­te­nen ex ante Per­spek­ti­ve ver­tret­bar. Zwar war auch bei der Adlon KG die Fremd­ka­pi­tal­quo­te von der Anzahl der gezeich­ne­ten Ein­la­gen abhän­gig, die zum Anla­ge­zeit­punkt nur schwer abzu­schät­zen war. Es war das beson­de­re Insol­venz­ri­si­ko des Gene­ral­über­neh­mers zu berück­sich­ti­gen, der noch zehn Jah­re nach Abnah­me bzw. Pacht­be­ginn zur Gewähr­leis­tung, Instand­hal­tung, Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und Ersatz­in­ves­ti­tio­nen der haus­tech­ni­schen Anla­ge ver­pflich­tet war. Dazu ver­wal­tet der Fonds nur ein ein­zi­ges Objekt und ist lang­fris­tig an einen Ver­trags­part­ner gebun­den.

Lage und Nut­zungs­mög­lich­kei­ten dage­gen spre­chen für einen sta­bi­len Grund­stücks­wert. Das Hotel konn­te auf eine bereits eta­blier­te Tra­di­ti­on und Mar­ke auf­bau­en und an einem Groß­stadt­markt mit wesent­lich brei­te­rem Publi­kum par­ti­zi­pie­ren. Der Fonds war zwar am Unter­neh­mens­ge­winn der Betrei­ber­ge­sell­schaft betei­ligt, hat­te aber nicht deren Ver­lus­te zu tra­gen und es stand zu erwar­ten, dass auch im Fal­le der Insol­venz ein neu­er Ver­trags­part­ner in abseh­ba­re­re Zeit zu akqui­rie­ren sein wür­de.

Ent­ge­gen der Anla­ge in die hoch­spe­ku­la­ti­ve Unter­neh­mens­be­tei­li­gung am Hotel Hei­li­gen­damm KG im Jah­re 2001 mit einer wei­te­ren erheb­li­chen Anla­ge­sum­me (damit waren bereits 60 % des Anla­ge­ver­mö­gens in Unter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen an Immo­bi­li­en bzw. dem Hotel­be­trieb ange­legt), war die Anla­ge eines gerin­ge­ren Teils der dem Anle­ger zur Ver­fü­gung ste­hen­den Anla­ge­sum­me in den geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds Adlon KG (1996 – zusam­men mit einem wei­te­ren bereits gezeich­ne­ten Fonds – noch mit einem Anteil von ca. 40 % der Gesamt­an­la­ge­sum­me) ange­sichts des­sen wei­te­rer Anla­gen in Akti­en­fonds und Lebens­ver­si­che­run­gen neben sei­ner gesetz­li­chen Alters­ver­sor­gung und sei­nes Wohn­ei­gen­tums im Jah­re 1996 sowie sei­ner (beschränk­ten) Risi­ko­be­reit­schaft noch pflicht­ge­mäß.

Im Rah­men einer anla­ge­ge­rech­ten Bera­tung hät­te der Anla­ge­be­ra­ter ezüg­lich der Hei­li­gen­damm KG auf das Risi­ko eines Total­ver­lus­tes des ein­ge­setz­ten Anla­ge­ka­pi­tals hin­wei­sen müs­sen. Hin­sicht­lich der Adlon KG bedurf­te es eines sol­chen Hin­wei­ses nicht.

Inhalt und Umfang der Bera­tungs­pflicht las­sen sich nicht sche­ma­tisch bestim­men, son­dern hän­gen viel­mehr von den kon­kre­ten Risi­ken und dem indi­vi­du­el­len Bera­tungs­be­darf des Anle­gers ab, der sich aus des­sen Wis­sens­stand, sei­ner Risi­ko­be­reit­schaft und dem von ihm ver­folg­ten Anla­ge­ziel ergibt 5. Selbst wenn die Hei­li­gen­damm KG eine anle­ger­ge­rech­te Anla­ge­form dar­stel­len soll­te – wie nicht, ergibt sich ein Total­ver­lust­ri­si­ko aus der Unter­neh­mens­be­tei­li­gung an einem Hotel­be­trieb und ist – gera­de bei der Hei­li­gen­damm KG – nicht bloß theo­re­ti­scher Natur. Die­ses Risi­ko war dem Anle­ger nicht bekannt. Die­se Kennt­nis wäre für ihn aber ange­sichts sei­nes Anla­ge­zie­les wich­tig gewe­sen. Eine ent­spre­chen­de Auf­klä­rung hat nicht statt­ge­fun­den. Der Anle­ger wie auch der Anla­ge­be­ra­ter haben ange­ge­ben, dass über die Mög­lich­keit eines Total­ver­lus­tes nicht gespro­chen wor­den sei. Auch dem Pro­spekt ist ein sol­cher Hin­weis nicht zu ent­neh­men.

Anders stellt sich die Situa­ti­on bei der Adlon KG dar. Hier bedurf­te es ange­sichts des – bereits oben auf­ge­zeig­ten – gerin­ge­ren Risi­kos eines hohen oder voll­stän­di­gen Kapi­tal­ver­lus­tes einer sol­chen Auf­klä­rung nicht. Im Rah­men des wei­te­ren Anla­ge­zie­les auch Steu­ern zu spa­ren, war ein gewis­ser Ver­lust not­wen­di­ger Bestand­teil der Anla­ge.

Eine feh­ler­haf­te Auf­klä­rung hin­sicht­lich der Betei­li­gung an der Adlon KG lässt sich eben­falls nicht im Hin­blick auf die Fra­ge nach der Ver­äu­ßer­bar­keit (Fun­gi­bi­li­tät) der Betei­li­gun­gen fest­stel­len.

Zwar trifft es zu, dass zu den Eigen­schaf­ten und Risi­ken, die für eine Anla­ge­ent­schei­dung bedeut­sam sind und über die ein Anla­ge­be­ra­ter recht­zei­tig, rich­tig, voll­stän­dig, sorg­fäl­tig und ver­ständ­lich bera­ten muss, auch Ein­schrän­kun­gen bei der Aus­sicht gehö­ren, das Anla­ge­ob­jekt bei Bedarf wei­ter zu ver­äu­ßern. Hier­bei han­delt es sich um ein wesent­li­ches Ele­ment der Anla­ge­ent­schei­dung, über das unge­fragt auf­zu­klä­ren ist, auch wenn die Anla­ge der Alters­ver­sor­gung dient. Die Auf­klä­rungs­pflicht kann nur dann ent­fal­len, wenn die Fra­ge der Ver­äu­ßer­bar­keit im Ein­zel­fall erkenn­bar ohne Belang war oder der Kun­de die Anga­ben einem Pro­spekt ent­neh­men konn­te 6.

Auf eine ein­ge­schränk­te Ver­äu­ßer­bar­keit des Fonds hat­te der Anla­ge­be­ra­ter bei der Adlon KG nach sei­nen glaub­haf­ten Bekun­dun­gen aber hin­ge­wie­sen. Die Ehe­frau des Anle­gers, hat aus­ge­sagt, bereits im Rah­men der Zeich­nung des Med­ico Fonds 1994 habe der Anla­ge­be­ra­ter erklärt, ein Ver­kauf der Fonds-Antei­le bedür­fe einer gewis­sen Zeit und sei vor­aus­sicht­lich nur mit Ver­lus­ten mög­lich. Das ent­spricht in der Regel den Fol­gen eines Zweit­mark­tes. Der Anle­ger hat sel­ber erklärt, er habe einen "Glanz­pro­spekt" über die Anla­gen erhal­ten, den er gele­sen habe. Der Anla­ge­be­ra­ter habe bei der Bera­tung den Fonds-Pro­spekt mit dem Anle­ger durch­ge­blät­tert. Im Pro­spekt zur Adlon KG wird auf S. 36 auf die Not­wen­dig­keit der Nut­zung eines Zweit­mark­tes für die Ver­äu­ße­rung von Fonds-Antei­len ver­ständ­lich hin­ge­wie­sen.

Der Anla­ge­be­ra­ter hat die Pflicht­ver­let­zung auch zu ver­tre­ten, sein Ver­schul­den wird ver­mu­tet 7 und der Bank gemäß § 278 BGB zuge­rech­net. Im übri­gen trifft die Bank selbst die Ver­mu­tung eines Orga­ni­sa­ti­ons­ver­schul­dens. Eine Bank muss ihren Geschäfts­be­trieb zum Schutz des Rechts­ver­kehrs so orga­ni­sie­ren, dass bei ihr vor­han­de­nes Wis­sen den Mit­ar­bei­tern, die für die betref­fen­den Geschäfts­vor­gän­ge zustän­dig sind, zur Ver­fü­gung steht und von die­sen auch genutzt wird 8. Ein vor­sätz­li­ches Orga­ni­sa­ti­ons­ver­schul­den der Bank liegt vor, wenn sie ihre Ver­pflich­tung zur Auf­klä­rung der Kun­den gekannt oder zumin­dest für mög­lich gehal­ten hat (beding­ter Vor­satz) und es gleich­wohl bewusst unter­las­sen hat, ihre Anla­ge­be­ra­ter anzu­wei­sen, die Kun­den ent­spre­chend auf­zu­klä­ren 9. Ein feh­len­des Ver­schul­den hat die Bank vor­lie­gend nicht vor­ge­tra­gen.

Dem Anle­ger ist durch die Bera­tungs­pflicht­ver­let­zung des Anla­ge­be­ra­ters ein Scha­den in Höhe des Anla­ge­be­tra­ges und des dar­aus ent­gan­ge­nen Gewinns ent­stan­den.

Es ist zu ver­mu­ten, dass sich der Anle­ger bei Kennt­nis des Cha­rak­ters der Betei­li­gung an der Hei­li­gen­damm KG und dem damit ein­her­ge­hen­den Risi­ko des Total­aus­falls gegen eine sol­che Anla­ge ent­schie­den hät­te.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der­je­ni­ge, der ver­trag­li­che oder vor­ver­trag­li­che Auf­klä­rungs­pflich­ten ver­letzt hat, beweis­pflich­tig dafür, dass der Scha­den auch ein­ge­tre­ten wäre, wenn er sich pflicht­ge­mäß ver­hal­ten hät­te, der Geschä­dig­te den Rat oder Hin­weis also unbe­ach­tet gelas­sen hät­te. Die­se soge­nann­te "Ver­mu­tung auf­klä­rungs­rich­ti­gen Ver­hal­tens" gilt für alle Auf­klä­rungs- und Bera­tungs­feh­ler eines Anla­ge­be­ra­ters. Es han­delt sich hier­bei nicht ledig­lich um eine Beweis­erleich­te­rung im Sin­ne eines Anscheins­be­wei­ses, son­dern um eine zur Beweis­last­um­kehr füh­ren­de wider­leg­li­che Ver­mu­tung 10. Die Beweis­last­um­kehr greift bereits bei fest­ste­hen­der Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung ein, ohne dass es dar­auf ankommt, ob der Anle­ger bei gehö­ri­ger Auf­klä­rung ver­nünf­ti­ger­wei­se nur eine Hand­lungs­al­ter­na­ti­ve gehabt hät­te 11

Die Anfor­de­run­gen an den Nach­weis eines ent­gan­ge­nen Gewinns sind gem. §§ 252 BGB, 287 ZPO redu­ziert 12. Die Anla­ge des Betra­ges durch den Anle­ger in unter­schied­li­che Fonds­pro­duk­te ist nach dem Anla­ge­ver­hal­ten des Anle­gers zu die­ser Zeit hin­rei­chend wahr­schein­lich, die Durch­schnitts­ren­di­te hat der Anle­ger nach­voll­zieh­bar dar­zu­le­gen.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 30. Dezem­ber 2014 – 9a U 12/​14

  1. st. Rspr., vgl. BGHZ 123, 126, 128 f.[]
  2. vgl. BGHZ 191, 119; BGH NJW-RR 2012, 43; BGH, Urteil vom 29.04.2014, XI ZR 477/​12 Rz. 12[]
  3. BGH NJW-RR 2014, 1075, 1078[]
  4. vgl. BGH NJW-RR 2014, 1075, 1078[]
  5. s. BGH NJW-RR 2010, 115[]
  6. OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 17.11.2011 – 14 U 67/​11[]
  7. vgl. Palandt/​Heinrichs, BGB, 61. Aufl.2002, § 282 Rn. 8[]
  8. vgl. BGHZ 135, 202, 205 ff.; Münch­Komm-BGB/­Schramm, 5. Aufl., § 166 Rn. 26 m.w.N.[]
  9. BGH NJW 2009, 2298[]
  10. BGHZ 193, 159 Rn. 28 ff. m.w.N.[]
  11. BGHZ 193, 159 Rn. 30 ff. m.w.N.; BGH, Urteil vom 23.09.2014 – XI ZR 215/​13[]
  12. s. BGH NJW 2012, 2266[]