Annah­me­fris­ten bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen

Bei vie­len Bau­her­ren­mo­del­len hat es sich ein­ge­bürgt, dass das Ver­trags­an­ge­bot durch den Käu­fer und die Annah­me durch den Ver­käu­fer des Grund­stücks (oder der Eigen­tums­woh­nung) getrennt beur­kun­det wird, wobei sich der Ver­käu­fer meist eine lan­ge, meh­re­re Mona­te umfas­sen­de Annah­me­frist vor­be­hält, damit er die (sei­ne Her­stel­lungs­pflicht begrün­den­de) Annah­me erst zu erklä­ren braucht, wenn in dem Gesamt­pro­jekt der Ver­kauf aller Ein­hei­ten gesi­chert ist. Die­se Pra­xis hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt zumin­dest inso­weit been­det, als dass die Annah­me­frist für den Ver­käu­fer maxi­mal vier Wochen betra­gen darf:

Annah­me­fris­ten bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen

Bei finan­zier­ten und beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­trä­gen, deren Abschluss eine Boni­täts­prü­fung vor­aus­geht, kann der Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung regel­mä­ßig inner­halb eines Zeit­rau­mes von vier Wochen erwar­tet wer­den (§ 147 Abs. 2 BGB).

Zwar kann die Ver­wen­dung unwirk­sa­mer Klau­seln in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zu einer Haf­tung nach den Grund­sät­zen eines Ver­schul­dens bei Ver­trags­schluss füh­ren; von dem Schutz­zweck der Rege­lung des § 308 Nr. 1 BGB erfasst sind jedoch nur sol­che Schä­den, die gera­de und ledig­lich durch die über­lan­ge Bin­dung des Ver­trags­part­ners ver­ur­sacht wor­den sind.

Die Qua­li­fi­zie­rung eines Ver­hal­tens als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung setzt grund­sätz­lich das Bewusst­sein vor­aus, dass für das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges zumin­dest mög­li­cher­wei­se noch eine Erklä­rung erfor­der­lich ist.

Nach Ablauf die­ser vier­wö­chi­gen Frist kommt es nicht mehr zu einer wirk­sa­men Annah­me des vom Kun­den unter­brei­te­ten Ver­trags­an­ge­bots, auch wenn der Initia­tor die Annah­me noch inner­halb der (län­ge­ren) ver­trag­li­chen Frist erklärt hat. Die Klau­sel über die (län­ge­re) Bin­dungs­frist ist jedoch, so der Bun­des­ge­richts­hof, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam. Gemes­sen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB ein­grei­fen­den Vor­ga­ben des § 147 Abs. 2 BGB ist die Annah­me zu spät erklärt wor­den. Der Antrag war zu die­sem Zeit­punkt bereits erlo­schen (§ 146 BGB).

Der Inhalts­kon­trol­le nach § 308 Nr. 1 BGB unter­lie­gen nicht nur Ver­trags­be­din­gun­gen, die für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen vor­for­mu­liert sind und die eine Ver­trags­par­tei der ande­ren stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB), son­dern bei Ver­trä­gen zwi­schen Unter­neh­mern (§ 14 BGB) und Ver­brau­chern (§ 13 BGB) auch zur ein­ma­li­gen Ver­wen­dung bestimm­te Klau­seln, soweit der Ver­brau­cher auf Grund der Vor­for­mu­lie­rung auf ihren Inhalt kei­nen Ein­fluss neh­men konn­te (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

So liegt es in dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Der Inhalt des von der Käu­fe­rin abge­ge­be­nen Ange­bots gilt nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Ver­käu­fe­rin als Unter­neh­me­rin gestellt. Dabei erfasst § 308 Nr. 1 BGB auch sog. Ver­trags­ab­schluss­klau­seln, die – wie hier die Bin­dungs­frist – nicht den Inhalt des Ver­tra­ges, son­dern eine Moda­li­tät des Ver­trags­schlus­ses betref­fen 1.

Unter Berück­sich­ti­gung der für den Ver­trags­ge­gen­stand typi­schen Umstän­de ergibt die Abwä­gung der Inter­es­sen der Ver­hand­lungs­part­ner 2 vor­lie­gend, dass die in dem Ange­bot ent­hal­te­ne Bin­dungs­frist von vier Mona­ten und drei Wochen den Käu­fer unan­ge­mes­sen lang in sei­ner Dis­po­si­ti­ons­frei­heit beein­träch­tigt und daher nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist. Geht eine Bin­dungs­frist – wie hier – wesent­lich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimm­ten Zeit­raum hin­aus – die­ser ist bei dem finan­zier­ten Kauf einer Eigen­tums­woh­nung regel­mä­ßig mit vier Wochen zu bemes­sen –, stellt dies nur dann kei­ne unan­ge­mes­se­ne Beein­träch­ti­gung dar, wenn der Ver­wen­der hier­für ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se gel­tend machen kann, hin­ter dem das Inter­es­se des Kun­den an dem bal­di­gen Weg­fall sei­ner Bin­dung zurück­ste­hen muss 3.

Auf die­ser Grund­la­ge kann die in dem Ange­bot ent­hal­te­ne Bin­dung von – im ent­schie­de­nen Fall – vier Mona­ten und drei Wochen kei­nen Bestand haben. Es soll­te ein typi­scher Kauf­ver­trag über eine bereits fer­tig gestell­te Woh­nung geschlos­sen wer­den. Dass der Käu­fer Son­der­wün­sche gel­tend gemacht hät­te, deren Abklä­rung einen erheb­li­chen zeit­li­chen Auf­wand erfor­dert hät­te, ist in dem kon­kre­ten, vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht ersicht­lich. Zwar war die Ver­käu­fe­rin dem Käu­fer auch bei der Finan­zie­rung behilf­lich. Die­ser Umstand und die damit ein­her­ge­hen­de Boni­täts­prü­fung – so sie über­haupt erst nach der Abga­be des Ange­bots vor­ge­nom­men wor­den sein soll­te – ver­mag jedoch eben­falls nicht die hier in Rede ste­hen­de Bin­dungs­frist zu recht­fer­ti­gen. Das gilt zumin­dest grund­sätz­lich auch für die erfor­der­li­che Abklä­rung der eige­nen Erfül­lungs­fä­hig­keit des Ver­käu­fers etwa unter dem Blick­win­kel einer bei Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges not­wen­dig wer­den­den Pfand­frei­stel­lung. Denn sol­che Umstän­de wie­gen die über das Maß des § 147 Abs. 2 BGB hin­aus­ge­hen­de Ein­schrän­kung der Dis­po­si­ti­ons­frei­heit des Käu­fers in der Regel nicht auf. Solan­ge die­ser gebun­den ist, kann er von güns­ti­ge­ren Ange­bo­ten regel­mä­ßig kei­nen Gebrauch machen, wäh­rend der Ver­käu­fer in jeder Hin­sicht frei bleibt.

Die durch die Unwirk­sam­keit der Bin­dungs­frist ent­stan­de­ne Lücke kann nicht im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung geschlos­sen wer­den, weil die Bin­dungs­klau­sel als Ver­trags­ab­schluss­klau­sel nicht Gegen­stand eines Ver­tra­ges war. Eine sinn­ent­spre­chen­de Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze schei­tert schon dar­an, dass deren lücken­schlie­ßen­de Her­an­zie­hung nur in Betracht kommt, wenn das nach § 306 Abs. 2 BGB zugrun­de zu legen­de Geset­zes­recht das Ver­trags­ge­fü­ge völ­lig ein­sei­tig zu Guns­ten des Kun­den ver­schö­be 4. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Mit der Rege­lung des § 147 Abs. 2 BGB hat der Gesetz­ge­ber den Inter­es­sen­kon­flikt auch für Kon­stel­la­tio­nen der vor­lie­gen­den Art ange­mes­sen aus­ta­riert.

Nach der genann­ten Vor­schrift kann ein Antrag nur bis zu dem Zeit­punkt ange­nom­men wer­den, in wel­chem der Antra­gen­de den Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den erwar­tet wer­den darf. Die nach objek­ti­ven Maß­stä­ben zu bestim­men­de Annah­me­frist 5 setzt sich zusam­men aus der Zeit für die Über­mitt­lung des Antra­ges an den Emp­fän­ger, des­sen Bear­bei­tungs- und Über­le­gungs­zeit sowie der Zeit der Über­mitt­lung der Ant­wort an den Antra­gen­den 6. Sie beginnt daher schon mit der Abga­be der Erklä­rung und nicht erst mit deren Zugang bei dem Emp­fän­ger 7. Gemes­sen dar­an ist die Annah­me des Ange­bots zu spät erklärt wor­den.

Auch bei finan­zier­ten und beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­trä­gen, deren Abschluss regel­mä­ßig eine Boni­täts­prü­fung vor­aus­geht, kann der Ein­gang der Annah­me­er­klä­rung jeden­falls inner­halb eines Zeit­rau­mes von vier Wochen erwar­tet wer­den 8. Etwas anders gilt nur bei Vor­lie­gen abseh­ba­rer Ver­zö­ge­run­gen 9, die auch ein ver­stän­di­ger Offe­rent vor dem Hin­ter­grund des mit der Bin­dungs­frist ein­her­ge­hen­den „nicht ganz unge­fähr­li­chen Schwe­be­zu­stan­des“ 10 in Rech­nung stellt.

Selbst wenn man zugrun­de legt, dass die Woh­nungs­grund­bü­cher noch nicht ange­legt waren, zur Durch­füh­rung des Kauf­ver­tra­ges eine Frei­stel­lung des Objek­tes von Grund­pfand­rech­ten erfol­gen muss­te und der Klä­ger bei der Abga­be des Ange­bots bei­de Umstän­de in Rech­nung stell­te, recht­fer­tigt dies kei­ne Ver­län­ge­rung des regel­mä­ßi­gen Annah­me­zeit­rau­mes. Denn inner­halb die­ses Zeit­rau­mes muss­te die Beklag­te nicht ihre Erfül­lungs­fä­hig­keit her­stel­len, son­dern sich nur dar­über klar wer­den, ob sie gewillt und in der Lage sein wür­de, den Kauf­ver­trag ent­spre­chend den dar­in ver­ein­bar­ten Moda­li­tä­ten zu erfül­len. Dafür, dass die­se Abklä­rung vor­lie­gend mit beson­de­ren und auch für den Klä­ger abseh­ba­ren Schwie­rig­kei­ten ver­bun­den und des­halb nicht zeit­nah mög­lich war, ist nichts ersicht­lich. Die Fra­ge, ob eine län­ge­re Bin­dungs­frist bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen anzu­er­ken­nen ist 11, erscheint zwei­fel­haft, stellt sich hier jedoch nicht.

Denn die von dem Zeit­punkt der Abga­be des Ange­bots lau­fen­de und aus der War­te eines ver­stän­di­gen Offe­ren­ten zu beur­tei­len­de 12 Bin­dungs­frist von vier Wochen ist, so der Bun­des­ge­richts­hof, bei einer Annah­me nach – im kon­kre­ten Fall – vier Mona­ten, nicht ein­ge­hal­ten wor­den. Das Ange­bot wur­de nota­ri­ell beur­kun­det. Wie sich aus dem ange­bo­te­nen Kauf­ver­tra­ges ergibt, war die Über­sen­dung Sache des Notars. Damit hat­te der Käu­fer mit der Erklä­rung des Ange­bots vor dem Notar alles aus sei­ner Sicht Erfor­der­li­che getan. Da Nota­re zu einer zügi­gen Abwick­lung ihrer Amts­ge­schäf­te gehal­ten sind 13, konn­te und durf­te der Klä­ger davon aus­ge­hen, dass das befris­te­te Ange­bot als­bald über­sandt wer­den wür­de. Vor die­sem Hin­ter­grund war die erst vier Mona­te spä­ter erklär­te Annah­me ver­spä­tet. Da es nach § 147 Abs. 2 BGB nur auf die Zeit ankommt, unter der der Antra­gen­de den Ein­gang der Ant­wort unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den erwar­ten darf, gäl­te dies selbst dann, wenn das Ange­bot den Adres­sa­ten – wofür hier indes­sen nichts ersicht­lich ist – unge­wöhn­lich spät erreicht haben soll­te 14.

Soweit ver­tre­ten wird, ein Ange­bot erlö­sche nicht nach Ablauf der Bin­dungs­frist, son­dern sei ledig­lich frei wider­ruf­lich und kön­ne auch nach Ablauf der Annah­me­frist noch ange­nom­men wer­den 15, steht die­se Auf­fas­sung in kla­rem Wider­spruch zu der Rege­lung des § 146 BGB. In Über­ein­stim­mung mit der Ent­ste­hungs­ge­schich­te 16 und dem unzwei­deu­ti­gen Wort­laut der Vor­schrift erlischt ein nicht recht­zei­tig nach den §§ 147 bis 149 BGB ange­nom­me­nes Ange­bot. Vor die­sem Hin­ter­grund hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass das Erlö­schen des Antra­ges nicht nur die Bin­dung des Antra­gen­den nach § 145 BGB besei­tigt, son­dern dazu führt, dass der Antrag nicht mehr ange­nom­men wer­den kann; die­ser ist nicht mehr exis­tent 17.

Eine Annah­me der nach § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gel­ten­den ver­spä­te­ten Annah­me­er­klä­rung durch Schwei­gen 18 kommt bei beson­ders bedeut­sa­men Rechts­ge­schäf­ten, wozu beur­kun­dungs­be­dürf­ti­ge Grund­stücks­ge­schäf­te gehö­ren, schon nicht in Betracht 19.

Auch kann nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nach den Umstän­den des Fal­les auch nicht die Zah­lung des Kauf­prei­ses als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung gewer­tet wer­den. Die Wer­tung der Kauf­preis­zah­lung als Ver­trags­an­nah­me schei­tert dar­an, dass die Par­tei­en damals davon aus­ge­gan­gen sind, der Ver­trag sei bereits wirk­sam geschlos­sen wor­den.

Die Qua­li­fi­zie­rung eines Ver­hal­tens als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung setzt das Bewusst­sein vor­aus, dass für das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges zumin­dest mög­li­cher­wei­se noch eine Erklä­rung erfor­der­lich ist 20. Der Erklä­ren­de muss zumin­dest Zwei­fel an dem Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges haben 21. Soweit einem tat­säch­li­chen Ver­hal­ten auch ohne ein sol­ches Erklä­rungs­be­wusst­sein oder ohne einen Rechts­bin­dungs­wil­len die Wir­kun­gen einer Wil­lens­er­klä­rung bei­gelegt wer­den 22, geschieht dies zum Schut­ze des red­li­chen Rechts­ver­kehrs und setzt einen Zurech­nungs­grund vor­aus. Ein sol­cher liegt nur vor, wenn ein sich in miss­ver­ständ­li­cher Wei­se Ver­hal­ten­der bei Anwen­dung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt hät­te erken­nen und ver­mei­den kön­nen, dass die in sei­nem Ver­hal­ten lie­gen­de Äuße­rung nach Treu und Glau­ben und der Ver­kehrs­sit­te als Wil­lens­er­klä­rung auf­ge­fasst wer­den durf­te, und wenn der Emp­fän­ger sie auch tat­säch­lich so ver­stan­den hat 23. Danach schei­det eine Wür­di­gung der Zah­lung als eine auf den Abschluss des Kauf­ver­tra­ges gerich­te­te Wil­lens­er­klä­rung aus. Bei­de Par­tei­en gin­gen bei Zah­lung des Kauf­prei­ses von einem Ver­trags­schluss und damit davon aus, dass der Klä­ger mit der Zah­lung ledig­lich den ver­meint­lich zustan­de gekom­men Ver­trag erfül­len woll­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 85/​09

  1. vgl. nur Stau­din­ger/­Coes­ter-Walt­jen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rdn. 6; H. Schmidt in: Ulmer/​Brandner/​Hensen, AGB-Recht, 10. Auf­la­ge 2006, § 308 Rdn. 2; zum AGBGB vgl. auch BGH, Urteil vom 23.03.1988 – VIII ZR 175/​87, NJW 1988, 1908, 1909 m.w.N.[]
  2. dazu etwa BGH, Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/​84, NJW 1986, 1807, 1808; Stau­din­ger/­Coes­ter-Walt­jen, aaO, Rdn. 10; Dam­mann in Wolf/L./P., AGB-Recht, 5. Aufl., § 308 Nr. 1 Rdn. 10 ff.[]
  3. BGH, Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/​84, aaO[]
  4. vgl. BGHZ 137, 153, 157; Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/​09, Rdn. 23; jeweils m.w.N.[]
  5. dazu BGH, Urteil vom 14.04.1999 – VIII ZR 370/​97, NJW 1999, 2179, 2180; Erman/​Armbrüster, BGB, 12. Aufl., § 147 Rdn. 18[]
  6. BGH, Urteil vom 02.11.1995 – X ZR 135/​93, NJW 1996, 919, 921; Staudinger/​Bork, BGB [2003], § 147 Rdn. 10 ff.; Erman/​Armbrüster, aaO, m.w.N.[]
  7. Staudinger/​Bork, a.a.O., Rdn. 10; Dam­mann in Wolf/L./P., AGB-Recht, 5. Aufl. 2009, § 308 Nr. 1 Rdn. 17[]
  8. vgl. auch v. West­pha­len in Löwe/​v. Westphalen/​Trinkner, AGBG, 2. Aufl. 1983, § 10 Nr. 1 Rdn. 13; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 6. Aufl., Rdn. 171; groß­zü­gi­ger: OLG Dres­den BauR 2005, 559, 560; Bamberger/​Roth/​Becker, BGB, 2. Aufl. 2007, § 308 Nr. 1 Rdn. 9; stren­ger: Cremer/​Wagner Not­BZ 2004, 331, 333[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 13/​06, NJW 2008, 1148, 1149; Münch­Komm-BGB/Kra­mer, 5. Aufl., § 147 BGB Rdn. 7 m.w.N.[]
  10. Moti­ve, Bd. 1 S. 170[]
  11. beja­hend etwa OLG Nürn­berg AGBE I § 10 Nr. 5; LG Frank­furt AGBE II § 10 Nr. 19; Stau­din­ger/­Coes­ter-Walt­jen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rdn. 11; Blank, Bau­trä­ger­ver­trag, Rdn. 1160; Cremer/​Wagner Not­BZ 2004, 331, 333; Walchs­hö­fer WM 1986, 1041, 1044; ver­nei­nend: v. West­pha­len in Löwe/​v. Westphalen/​Trinkner, AGBG, 2. Aufl., 1983, § 10 Nr. 1 Rdn. 13; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 6. Aufl., Rdn. 172[]
  12. vgl. Moti­ve, Bd. 1 S. 170; Münch­Komm-BGB/Kra­mer, aaO, § 147 Rdn. 6[]
  13. Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 6. Aufl., § 19 Rdn. 48; vgl. auch BGH, Urteil vom 07.11.1978 – VI ZR 171/​77, DNotZ 1979, 311, 312 f.[]
  14. vgl. nur Münch­Komm-BGB/Kra­mer, aaO; Staudinger/​Bork [2003], § 147 BGB Rdn. 11[]
  15. so Cremer/​Wagner Not­BZ 2004, 331, 335[]
  16. vgl. Moti­ve Bd. 1, S. 168[]
  17. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 227/​92, NJW-RR 1994, 1163, 1164; eben­so etwa Erman/​Armbrüster, aaO, § 146 Rdn. 4; Münch­Komm-BGB/Kra­mer, 5. Aufl., § 146 Rdn. 3; vgl. auch Tho­de, ZNotP 2005, 162, 165 mit wei­te­ren Argu­men­ten[]
  18. dazu etwa BGH, Urteil vom 06.01.1951 – II ZR 46/​50, NJW 1951, 313; Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/​84, NJW 1986, 1807, 1809[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.1994 – XII ZR 227/​92, NJW-RR 1994, 1163, 1185 m.w.N.[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1994 – XI ZR 175/​93, NJW 1995, 953 m.w.N.; fer­ner BGHZ 110, 220, 222; 138, 339, 348[]
  21. vgl. BGHZ 138, 339, 348; fer­ner BGH, Urteil vom 26.03.2003 – IV ZR 222/​02, NJW 2003, 1594, 1595; Urteil vom 22.10.2003 – IV ZR 398/​02, NJW 2004, 59, 61; Urteil vom 14.06.2004 – II ZR 393/​02, ZIP 2004, 1394, 1397[]
  22. vgl. BGHZ 91, 324, 329 f.; 109, 171, 177[]
  23. BGH, Urteil vom 29.11.1994 – XI ZR 175/​93, aaO, m.w.N.[]