Ban­ken­haf­tung bei Täu­schun­gen eines Fond­s­in­itia­tors

Zur Fra­ge einer arg­lis­ti­gen Täu­schung poten­ti­el­ler Fonds­ge­sell­schaf­ter durch Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds und Ver­mitt­ler der Fonds­be­tei­li­gung hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt zuguns­ten der getäusch­ten Fonds­ge­sell­schaf­ter Stel­lung genom­men:

Ban­ken­haf­tung bei Täu­schun­gen eines Fond­s­in­itia­tors

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind in einem Pro­spekt, mit dem Antei­le an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ver­trie­ben wer­den, die soge­nann­ten wei­chen Kos­ten zutref­fend und klar aus­zu­wei­sen, damit der poten­ti­el­le Anle­ger erken­nen kann, in wel­chem Umfang die von ihm ein­ge­zahl­ten Ein­la­ge­mit­tel nicht in das Anla­ge­ob­jekt flie­ßen, son­dern für Auf­wen­dun­gen außer­halb der Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten ver­wen­det wer­den, weil hier­durch die Ren­ta­bi­li­tät der Anla­ge gemin­dert wird 1.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs müs­sen die Anga­ben in einem Fonds­pro­spekt über Ver­triebs­pro­vi­sio­nen zutref­fend sein. Ent­hält ein Pro­spekt kon­kre­te Anga­ben zu Pro­vi­sio­nen, die für bestimm­te Zwe­cke anfal­len, muss der Anle­ger nicht damit rech­nen, dass zu Las­ten der Ein­la­gen wei­te­re Pro­vi­sio­nen für die­se Zwe­cke gezahlt wer­den und dadurch die Wert­hal­tig­keit des Fonds­an­teils gerin­ger ist, als den pro­spek­tier­ten Anga­ben zu ent­neh­men ist 2.

Auf­grund sol­cher unzu­tref­fen­den Tat­sa­chen­an­ga­ben hat zwar die den Fonds­bei­tritt finan­zie­ren­de Bank zwar nicht allein wegen des Gesichts­punkts eines ver­bun­de­nen Geschäfts im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Ver­brKrG 34 ohne das Hin­zu­tre­ten wei­te­rer, ihr zure­chen­ba­rer Umstän­de, für Ansprü­che der Klä­ger gegen Fond­s­in­itia­to­ren, Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter oder sons­ti­ge Pro­spekt­ver­ant­wort­li­che wegen einer arg­lis­ti­gen Täu­schung durch fal­sche Anga­ben im Ver­triebs­pro­spekt ein­zu­ste­hen. Nach der Recht­spre­chung des BGH 5 kann ein Anle­ger sich wegen Ansprü­chen gegen Fond­s­in­itia­to­ren, die nicht Ver­trags­par­tei des finan­zier­ten Geschäfts sind, nicht auf § 9 Ver­brKrG beru­fen, weil es an dem inso­fern erfor­der­li­chen Finan­zie­rungs­zu­sam­men­hang fehlt.

Aller­dings ist eine Haf­tung der finan­zie­ren­den Bank aus einem eige­nen Auf­klä­rungs­ver­schul­den mög­lich:

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des BGH ist eine kre­dit­ge­ben­de Bank bei steu­er­spa­ren­den Bauherren‑, Bau­trä­ger- und Erwer­ber­mo­del­len oder Immo­bi­li­en­fonds­an­tei­len zur Risi­ko­auf­klä­rung über das finan­zier­te Geschäft dann ver­pflich­tet, wenn sie in Bezug auf spe­zi­el­le Risi­ken des Vor­ha­bens einen kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung vor dem Dar­le­hens­neh­mer hat und dies auch erken­nen kann. Ein sol­cher Wis­sens­vor­sprung liegt vor, wenn die Bank posi­ti­ve Kennt­nis davon hat, dass der Kre­dit­neh­mer von sei­nem Geschäfts­part­ner oder durch den Fonds­pro­spekt über das finan­zier­te Geschäft arg­lis­tig getäuscht wur­de 6.

Fer­ner wird nach der neue­ren Recht­spre­chung des BGH in Fäl­len insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens von Fond­s­in­itia­to­ren bzw. Grün­dungs­ge­sell­schaf­tern und finan­zie­ren­der Bank wider­leg­lich ver­mu­tet, dass die Bank Kennt­nis von der arg­lis­ti­gen Täu­schung durch die Fond­s­in­itia­to­ren hat, wenn evi­dent grob fal­sche Anga­ben im Pro­spekt ent­hal­ten sind 7.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/​07

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 1. März 2004 – II ZR 88/​02, WM 2004, 928, 930 und vom 6. Febru­ar 2006 – II ZR 329/​04, WM 2006, 905, 906[]
  2. vgl. BGHZ 158, 110, 121 f., BGH, Urtei­le vom 22. März 2007 – III ZR 218/​06, WM 2007, 873, Tz. 8 f.; vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/​05, WM 2007, 1831, Tz. 15 und vom 6. Novem­ber 2008 – III ZR 231/​07, WM 2008, 2355, Tz. 9[]
  3. in der Fas­sung vom 17. Dezem­ber 1990[]
  4. vgl. auch BGHZ 167, 252, Tz. 15; BGH, Urtei­le vom 21. Novem­ber 2006 – XI ZR 347/​05, WM 2007, 200, Tz. 16; vom 5. Juni 2007 – XI ZR 348/​05, WM 2007, 1367, Tz. 15; vom 18. Dezem­ber 2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967, Tz. 22 ff. und vom 1. Juli 2008 – XI ZR 411/​06, WM 2008, 1596, Tz. 18[]
  5. BGHZ 167, 239, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 21. Novem­ber 2006 – XI ZR 347/​05, WM 2007, 200, Tz. 22 m.w.N.[]
  6. st. Rspr., u.a. BGH, Urtei­le vom 18. Janu­ar 2005 – XI ZR 201/​03, WM 2005, 375, 377; vom 17. Okto­ber 2006 – XI ZR 205/​05, WM 2007, 114, Tz. 16; vom 24. April 2007 – XI ZR 340/​05, WM 2007, 1257, Tz. 39 und vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/​05, WM 2007, 1831, Tz. 14[]
  7. BGHZ 168, 1, Tz. 51 ff.; BGH, Urtei­le vom 21. Novem­ber 2006 – XI ZR 347/​05, WM 2007, 200, Tz. 29 und vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/​05, WM 2007, 1831, Tz. 17 m.w.N.[]