Bankenhaftung bei Täuschungen eines Fondsinitiators

Zur Frage einer arglistigen Täuschung potentieller Fondsgesellschafter durch Gründungsgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds und Vermittler der Fondsbeteiligung hat der Bundesgerichtshof jetzt zugunsten der getäuschten Fondsgesellschafter Stellung genommen:

Bankenhaftung bei Täuschungen eines Fondsinitiators

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind in einem Prospekt, mit dem Anteile an geschlossenen Immobilienfonds vertrieben werden, die sogenannten weichen Kosten zutreffend und klar auszuweisen, damit der potentielle Anleger erkennen kann, in welchem Umfang die von ihm eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, weil hierdurch die Rentabilität der Anlage gemindert wird1.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen die Angaben in einem Fondsprospekt über Vertriebsprovisionen zutreffend sein. Enthält ein Prospekt konkrete Angaben zu Provisionen, die für bestimmte Zwecke anfallen, muss der Anleger nicht damit rechnen, dass zu Lasten der Einlagen weitere Provisionen für diese Zwecke gezahlt werden und dadurch die Werthaltigkeit des Fondsanteils geringer ist, als den prospektierten Angaben zu entnehmen ist2.

Aufgrund solcher unzutreffenden Tatsachenangaben hat zwar die den Fondsbeitritt finanzierende Bank zwar nicht allein wegen des Gesichtspunkts eines verbundenen Geschäfts im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG34 ohne das Hinzutreten weiterer, ihr zurechenbarer Umstände, für Ansprüche der Kläger gegen Fondsinitiatoren, Gründungsgesellschafter oder sonstige Prospektverantwortliche wegen einer arglistigen Täuschung durch falsche Angaben im Vertriebsprospekt einzustehen. Nach der Rechtsprechung des BGH5 kann ein Anleger sich wegen Ansprüchen gegen Fondsinitiatoren, die nicht Vertragspartei des finanzierten Geschäfts sind, nicht auf § 9 VerbrKrG berufen, weil es an dem insofern erforderlichen Finanzierungszusammenhang fehlt.

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Allerdings ist eine Haftung der finanzierenden Bank aus einem eigenen Aufklärungsverschulden möglich:

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen oder Immobilienfondsanteilen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft dann verpflichtet, wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Ein solcher Wissensvorsprung liegt vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde6.

Ferner wird nach der neueren Rechtsprechung des BGH in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens von Fondsinitiatoren bzw. Gründungsgesellschaftern und finanzierender Bank widerleglich vermutet, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Fondsinitiatoren hat, wenn evident grob falsche Angaben im Prospekt enthalten sind7.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. März 2009 – XI ZR 456/07

  1. vgl. BGH, Urteile vom 1. März 2004 – II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930 und vom 6. Februar 2006 – II ZR 329/04, WM 2006, 905, 906[]
  2. vgl. BGHZ 158, 110, 121 f., BGH, Urteile vom 22. März 2007 – III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 8 f.; vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 15 und vom 6. November 2008 – III ZR 231/07, WM 2008, 2355, Tz. 9[]
  3. in der Fassung vom 17. Dezember 1990[]
  4. vgl. auch BGHZ 167, 252, Tz. 15; BGH, Urteile vom 21. November 2006 – XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 16; vom 5. Juni 2007 – XI ZR 348/05, WM 2007, 1367, Tz. 15; vom 18. Dezember 2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967, Tz. 22 ff. und vom 1. Juli 2008 – XI ZR 411/06, WM 2008, 1596, Tz. 18[]
  5. BGHZ 167, 239, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 21. November 2006 – XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 22 m.w.N.[]
  6. st. Rspr., u.a. BGH, Urteile vom 18. Januar 2005 – XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 377; vom 17. Oktober 2006 – XI ZR 205/05, WM 2007, 114, Tz. 16; vom 24. April 2007 – XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, Tz. 39 und vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 14[]
  7. BGHZ 168, 1, Tz. 51 ff.; BGH, Urteile vom 21. November 2006 – XI ZR 347/05, WM 2007, 200, Tz. 29 und vom 10. Juli 2007 – XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 17 m.w.N.[]
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