Bau­fi­nan­zie­rung umschul­den – Kün­di­gen und spa­ren?

Wer eine Bau­fi­nan­zie­rung abge­schlos­sen hat, die hohen Zin­sen vor­sieht, fragt sich, wie er von den der­zeit anhal­ten­den Nied­rig­zin­sen pro­fi­tie­ren kann. Aller­dings ist eine Umschul­dung der Bau­fi­nan­zie­rung nicht immer pro­blem­los umsetz­bar. Den­noch gibt es aber oft die Mög­lich­keit, ohne Straf­zah­lun­gen auf eine güns­ti­ge­re Finan­zie­rungs­al­ter­na­ti­ve umzu­stei­gen.

Bau­fi­nan­zie­rung umschul­den – Kün­di­gen und spa­ren?

Die Umschul­dung – Kurz erklärt

Mit dem Begriff der Umschul­dung ist gemeint, dass ein älte­rer, bestehen­der Kre­dit durch ein neu­es Dar­le­hen abge­löst wird. Das bedeu­tet: Der Kre­dit­neh­mer nimmt ein neu­es Dar­le­hen auf, um mit der Kre­dit­sum­me eine bereits bestehen­de Schuld zu til­gen. Anschlie­ßend zahlt er dann den neu auf­ge­nom­me­nen Kre­dit (anstel­le des alten) ab. Aus die­sem Grund wird die Umschul­dung nicht sel­ten auch Umfi­nan­zie­rung genannt.

Selbst­ver­ständ­lich ver­folgt, wer sei­nen Kre­dit umschul­den möch­te, mit der Umfi­nan­zie­rung ein bestimm­tes Ziel. Übli­cher­wei­se besteht die­se Ziel­set­zung dar­in, dem Kre­dit­neh­mer eine finan­zi­el­le Erleich­te­rung zu ver­schaf­fen. Dem­entspre­chend ist die Umschul­dung nur dann sinn­voll, wenn der neue Kre­dit güns­ti­ge­re Kon­di­tio­nen auf­weist, als der aktu­el­le. Mög­lich ist dabei prin­zi­pi­ell auch, dass durch die Umschul­dung meh­re­re vor­han­de­ne Kre­di­te zu einem ein­zi­gen zusam­men­ge­fasst wer­den. Auch auf die­se Wei­se las­sen sich die Kos­ten für den Kre­dit­neh­mer sen­ken.

Prin­zi­pi­ell ist eine Umschul­dung für Dis­po­si­ti­ons- und Raten­kre­di­te genau­so mög­lich, wie für Bau­fi­nan­zie­run­gen. Das anhal­tend nied­ri­ge Zins­ni­veau macht sie aber ins­be­son­de­re bei Letz­te­ren beson­ders inter­es­sant. Gera­de bei Bau­fi­nan­zie­run­gen gibt es jedoch, was die Umschul­dungs­mög­lich­kei­ten angeht, Beson­der­hei­ten zu beach­ten.

Eine Bau­fi­nan­zie­rung umschul­den

Um eine bestehen­de Bau­fi­nan­zie­rung umzu­schul­den, ist es prin­zi­pi­ell erfor­der­lich, die­se zu been­den und sich um eine (güns­ti­ge­re) Anschluss­fi­nan­zie­rung zu bemü­hen. Gesetz­lich sind drei ver­schie­de­ne Mög­lich­kei­ten vor­ge­se­hen, um die Been­di­gung und damit die Umschul­dung zu rea­li­sie­ren: Die Kün­di­gung der Bau­fi­nan­zie­rung nach 10 Jah­re, die Kün­di­gung nach Ende der Zins­bin­dung oder die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung der Bau­fi­nan­zie­rung.

Prin­zi­pi­ell ist dabei zu beden­ken, dass eine Umschul­dung der Bau­fi­nan­zie­rung schon vor Ablauf der Zins­bin­dung mög­lich ist – aller­dings ist dann eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung an die Bank zu zah­len. Gele­gent­lich eröff­net sich jedoch auch die Mög­lich­keit einer kos­ten­lo­sen Kün­di­gung.

1. Alter­na­ti­ve: Die Kün­di­gung der Bau­fi­nan­zie­rung nach 10 Jah­ren

In § 489 sieht das Bür­ger­li­che Gesetz­buch (BGB) vor, dass Bau­fi­nan­zie­run­gen nach Ablauf einer Frist von 10 Jah­ren sowie unter der Ein­hal­tung einer 6‑monatigen Kün­di­gungs­frist ordent­lich künd­bar sind. Die 10-Jah­res-Frist läuft dabei ab dem Zeit­punkt, an dem die Kre­dit­sum­me voll­stän­dig aus­ge­zahlt wor­den ist.

Das bedeu­tet: Besteht eine Bau­fi­nan­zie­rung schon für län­ge­re Zeit, kann die Kün­di­gung nach 10 Jah­ren eine beque­me Mög­lich­keit zur Umschul­dung sein.

2. Alter­na­ti­ve: Kün­di­gung der Bau­fi­nan­zie­rung zum Zins­bin­dungs­en­de

In § 489 räumt das BGB dem Kre­dit­neh­mer außer­dem die Mög­lich­keit ein, ein Kün­di­gungs­recht zum Soll­zins­bin­dungs­en­de aus­zu­üben. Das bedeu­tet, dass Kre­dit­neh­mer ihre Bau­fi­nan­zie­rung zu dem Tag kün­di­gen kön­nen, an dem die mit der Bank ver­ein­bar­te Soll­zins­bin­dung endet. Hier­bei ist ledig­lich eine Kün­di­gungs­frist von einem Monat ein­zu­hal­ten.

Wann genau die Soll­zins­bin­dung endet, kann jedoch sehr unter­schied­lich sein. Schließ­lich kann der Zeit­raum, für den ein fest­ge­leg­ter Zins­satz für die Bau­fi­nan­zie­rung zu zah­len ist, indi­vi­du­ell ver­ein­bart wer­den. Je nach ver­ein­bar­tem Zins­satz und Kre­dit­sum­me kann sich die Dau­er der Soll­zins­bin­dung zwi­schen 5 und 30 Jah­ren bewe­gen.

3. Alter­na­ti­ve: Außer­or­dent­li­che Kün­di­gung der Bau­fi­nan­zie­rung

Neben der Mög­lich­keit einer Kün­di­gung nach 10 Jah­re bzw. der Kün­di­gung zum Ende der Zins­bin­dung besteht bei einer Bau­fi­nan­zie­rung außer­dem die Mög­lich­keit der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung. Mit einer Kün­di­gungs­frist von 3 Mona­ten kann die­se etwa zum Zwe­cke der Umschul­dung erfol­gen. Aller­dings gibt es bei der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung zwei ent­schei­den­de Punk­te zu beach­ten:

  • Das berech­tig­te Kün­di­gungs­in­ter­es­se

Um eine Bau­fi­nan­zie­rung außer­or­dent­lich kün­di­gen zu kön­nen, muss ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Kün­di­gung bestehen. Die­ses muss der Kre­dit­neh­mer nach­wei­sen kön­nen. Aller­dings liegt ein berech­tig­tes Inter­es­se regel­mä­ßig nur etwa dann vor, wenn eine finan­zier­te Immo­bi­lie abge­ge­ben bzw. ver­kauft wird. Ein neu­er, güns­ti­ge­rer Kre­dit zu ihrer Finan­zie­rung berech­tigt hin­ge­gen gera­de nicht zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung.

  • Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung

Soll­te es den­noch mög­lich sein, ein berech­tig­tes Inter­es­se nach­zu­wei­sen oder eine Eini­gung mit der Bank über die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung zu fin­den sein, ver­langt die Bank regel­mä­ßig eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei Kre­dit­be­en­di­gung. Die­se Straf­zah­lung soll die Bank für ent­gan­ge­ne Zins­ge­win­ne auf­grund der vor­zei­ti­gen Kre­dit­be­en­di­gung ent­schä­di­gen. Meist macht die­se Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung den finan­zi­el­len Vor­teil der Umschul­dung zunich­te – ob das der Fall ist, muss aller­dings für den kon­kre­ten Ein­zel­fall geprüft wer­den.

Bau­fi­nan­zie­rung ohne Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung oder War­ten umschul­den?

Oft gibt es einen Weg, die Bau­fi­nan­zie­rung ohne lan­ges War­ten oder die Zah­lung einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu been­den. Das ist zumin­dest dann der Fall, wenn das Dar­le­hen nach dem 10. 06. 2010 abge­schlos­sen wor­den ist. In die­sem Fall kann näm­lich ein Wider­ruf des Ver­trags in Betracht kom­men. Nach dem Wider­ruf wird der Ver­trag rück­ab­ge­wi­ckelt und kann fak­tisch umge­schul­det wer­den. Eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung fällt im Wider­rufs­fall nicht an.

Wann ist ein Wider­ruf mög­lich?

Der Wider­ruf des Bau­fi­nan­zie­rungs­ver­trags und die Rück­ab­wick­lung ohne Zusatz­kos­ten ist dann mög­lich, wenn der Dar­le­hens­ver­trag unzu­rei­chen­de Hin­wei­se auf das dem Kre­dit­neh­mer zuste­hen­de Wider­rufs­recht ent­hält. Außer­dem ist er auch bei feh­ler­haf­ten oder unvoll­stän­di­gen Pflicht­an­ga­ben mög­lich.

Ist bei­spiels­wei­se auf das gesetz­lich vor­ge­se­he­ne Wider­rufs­recht nicht aus­rei­chend klar hin­ge­wie­sen wor­den, beginnt die Wider­rufs­frist in der Kon­se­quenz nicht zu lau­fen. Auch vie­le Jah­re spä­ter kann der Kre­dit­neh­mer sich dann noch auf sein Wider­rufs­recht beru­fen. Bei der Über­prü­fung, ob der Ver­trag unzu­rei­chen­den Anga­ben ent­hält, hilft die Bera­tung durch einen Rechts­an­walt wei­ter.