Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, die hohen Zinsen vorsieht, fragt sich, wie er von den derzeit anhaltenden Niedrigzinsen profitieren kann. Allerdings ist eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht immer problemlos umsetzbar. Dennoch gibt es aber oft die Möglichkeit, ohne Strafzahlungen auf eine günstigere Finanzierungsalternative umzusteigen.
Die Umschuldung – Kurz erklärt
Mit dem Begriff der Umschuldung ist gemeint, dass ein älterer, bestehender Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst wird. Das bedeutet: Der Kreditnehmer nimmt ein neues Darlehen auf, um mit der Kreditsumme eine bereits bestehende Schuld zu tilgen. Anschließend zahlt er dann den neu aufgenommenen Kredit (anstelle des alten) ab. Aus diesem Grund wird die Umschuldung nicht selten auch Umfinanzierung genannt.
Selbstverständlich verfolgt, wer seinen Kredit umschulden möchte, mit der Umfinanzierung ein bestimmtes Ziel. Üblicherweise besteht diese Zielsetzung darin, dem Kreditnehmer eine finanzielle Erleichterung zu verschaffen. Dementsprechend ist die Umschuldung nur dann sinnvoll, wenn der neue Kredit günstigere Konditionen aufweist, als der aktuelle. Möglich ist dabei prinzipiell auch, dass durch die Umschuldung mehrere vorhandene Kredite zu einem einzigen zusammengefasst werden. Auch auf diese Weise lassen sich die Kosten für den Kreditnehmer senken.
Prinzipiell ist eine Umschuldung für Dispositions- und Ratenkredite genauso möglich, wie für Baufinanzierungen. Das anhaltend niedrige Zinsniveau macht sie aber insbesondere bei Letzteren besonders interessant. Gerade bei Baufinanzierungen gibt es jedoch, was die Umschuldungsmöglichkeiten angeht, Besonderheiten zu beachten.
Eine Baufinanzierung umschulden
Um eine bestehende Baufinanzierung umzuschulden, ist es prinzipiell erforderlich, diese zu beenden und sich um eine (günstigere) Anschlussfinanzierung zu bemühen. Gesetzlich sind drei verschiedene Möglichkeiten vorgesehen, um die Beendigung und damit die Umschuldung zu realisieren: Die Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahre, die Kündigung nach Ende der Zinsbindung oder die außerordentliche Kündigung der Baufinanzierung.
Prinzipiell ist dabei zu bedenken, dass eine Umschuldung der Baufinanzierung schon vor Ablauf der Zinsbindung möglich ist – allerdings ist dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen. Gelegentlich eröffnet sich jedoch auch die Möglichkeit einer kostenlosen Kündigung.
1. Alternative: Die Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren
In § 489 sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass Baufinanzierungen nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren sowie unter der Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ordentlich kündbar sind. Die 10-Jahres-Frist läuft dabei ab dem Zeitpunkt, an dem die Kreditsumme vollständig ausgezahlt worden ist.
Das bedeutet: Besteht eine Baufinanzierung schon für längere Zeit, kann die Kündigung nach 10 Jahren eine bequeme Möglichkeit zur Umschuldung sein.
2. Alternative: Kündigung der Baufinanzierung zum Zinsbindungsende
In § 489 räumt das BGB dem Kreditnehmer außerdem die Möglichkeit ein, ein Kündigungsrecht zum Sollzinsbindungsende auszuüben. Das bedeutet, dass Kreditnehmer ihre Baufinanzierung zu dem Tag kündigen können, an dem die mit der Bank vereinbarte Sollzinsbindung endet. Hierbei ist lediglich eine Kündigungsfrist von einem Monat einzuhalten.
Wann genau die Sollzinsbindung endet, kann jedoch sehr unterschiedlich sein. Schließlich kann der Zeitraum, für den ein festgelegter Zinssatz für die Baufinanzierung zu zahlen ist, individuell vereinbart werden. Je nach vereinbartem Zinssatz und Kreditsumme kann sich die Dauer der Sollzinsbindung zwischen 5 und 30 Jahren bewegen.
3. Alternative: Außerordentliche Kündigung der Baufinanzierung
Neben der Möglichkeit einer Kündigung nach 10 Jahre bzw. der Kündigung zum Ende der Zinsbindung besteht bei einer Baufinanzierung außerdem die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung. Mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kann diese etwa zum Zwecke der Umschuldung erfolgen. Allerdings gibt es bei der außerordentlichen Kündigung zwei entscheidende Punkte zu beachten:
- Das berechtigte Kündigungsinteresse
Um eine Baufinanzierung außerordentlich kündigen zu können, muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung bestehen. Dieses muss der Kreditnehmer nachweisen können. Allerdings liegt ein berechtigtes Interesse regelmäßig nur etwa dann vor, wenn eine finanzierte Immobilie abgegeben bzw. verkauft wird. Ein neuer, günstigerer Kredit zu ihrer Finanzierung berechtigt hingegen gerade nicht zur außerordentlichen Kündigung.
- Vorfälligkeitsentschädigung
Sollte es dennoch möglich sein, ein berechtigtes Interesse nachzuweisen oder eine Einigung mit der Bank über die außerordentliche Kündigung zu finden sein, verlangt die Bank regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditbeendigung. Diese Strafzahlung soll die Bank für entgangene Zinsgewinne aufgrund der vorzeitigen Kreditbeendigung entschädigen. Meist macht diese Vorfälligkeitsentschädigung den finanziellen Vorteil der Umschuldung zunichte – ob das der Fall ist, muss allerdings für den konkreten Einzelfall geprüft werden.
Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Warten umschulden?
Oft gibt es einen Weg, die Baufinanzierung ohne langes Warten oder die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden. Das ist zumindest dann der Fall, wenn das Darlehen nach dem 10. 06. 2010 abgeschlossen worden ist. In diesem Fall kann nämlich ein Widerruf des Vertrags in Betracht kommen. Nach dem Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt und kann faktisch umgeschuldet werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt im Widerrufsfall nicht an.
Wann ist ein Widerruf möglich?
Der Widerruf des Baufinanzierungsvertrags und die Rückabwicklung ohne Zusatzkosten ist dann möglich, wenn der Darlehensvertrag unzureichende Hinweise auf das dem Kreditnehmer zustehende Widerrufsrecht enthält. Außerdem ist er auch bei fehlerhaften oder unvollständigen Pflichtangaben möglich.
Ist beispielsweise auf das gesetzlich vorgesehene Widerrufsrecht nicht ausreichend klar hingewiesen worden, beginnt die Widerrufsfrist in der Konsequenz nicht zu laufen. Auch viele Jahre später kann der Kreditnehmer sich dann noch auf sein Widerrufsrecht berufen. Bei der Überprüfung, ob der Vertrag unzureichenden Angaben enthält, hilft die Beratung durch einen Rechtsanwalt weiter.
