Bau­fi­nan­zie­rung: Was sind die recht­li­chen Aspekte?

Der Traum von den eige­nen vier Wän­den ist groß bei den Men­schen in Deutsch­land. Etwa 16.000 Ein­fa­mi­li­en­häu­ser bie­ten Fami­li­en in der Bun­des­re­pu­blik eine Hei­mat. Deut­lich mehr Eigen­hei­me wären mög­lich. Die hohen Kos­ten für eine Bau­fi­nan­zie­rung sowie eine begrenz­te Anzahl an Bau­grund­stü­cken las­sen den Wunsch eines eige­nen Hau­ses bei vie­len Bun­des­bür­gern unerfüllt.

Bau­fi­nan­zie­rung: Was sind die recht­li­chen Aspekte?

Wer sich die­sen Wunsch erfül­len konn­te, ist in fast allen Fäl­len auf einen Immo­bi­li­en­kre­dit ange­wie­sen. Das ist die üblichs­te Form der Bau­fi­nan­zie­rung hier­zu­lan­de. Mit dem Abschluss eines Ver­tra­ges gehen die Kre­dit­neh­mer diver­se Pflich­ten ein. Fra­gen und Ant­wor­ten zur Bau­fi­nan­zie­rung lie­fert die­ser Ratgeber.

Der Sinn und Zweck einer Baufinanzierung

Die Bau­fi­nan­zie­rung dient dem Zweck, eine Immo­bi­lie neu zu bau­en oder eine bestehen­de Immo­bi­lie zu kau­fen. Fer­ner kön­nen die Mit­tel der Finan­zie­rung zur Moder­ni­sie­rung oder Sanie­rung eines Gebäu­des ver­wen­det wer­den. Bei einer Bau­fi­nan­zie­rung han­delt es sich um eine zweck­ge­bun­de­ne Kre­dit­ver­ga­be, die Kre­dit­neh­mer kön­nen das Geld nicht ander­wei­tig einsetzen.

Die Bank prüft die kor­rek­te Ver­wen­dung des Kre­di­tes. Sie for­dert regel­mä­ßig Rech­nun­gen von den Kre­dit­neh­mern ein. Damit sichert sich die Bank finan­zi­ell ab. Im Gegen­zug für das gelie­he­ne Geld kön­nen sie bei Zah­lungs­ver­zug die Immo­bi­lie ver­stei­gern. Wer­den die Geld­mit­tel in die Immo­bi­lie inves­tiert, steigt der Wert und die Bank kann das Haus bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung in Deutsch­land zu einem höhe­ren Preis veräußern.

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Kau­fen oder bau­en? Mit einem Immo­bi­li­en­kre­dit geht beides

Wie im vor­he­ri­gen Absatz erwähnt, dient die Bau­fi­nan­zie­rung nicht allein dem Bau einer neu­en Immo­bi­lie über einen Anbie­ter für Fer­tig­häu­ser oder einer ande­ren Bau­wei­se. Bestands­im­mo­bi­li­en kön­nen damit eben­falls finan­ziert wer­den. Anders als bei einem Haus­bau in Eigen­re­gie fal­len kei­ne Kos­ten für Mate­ria­li­en oder Bau­tä­tig­kei­ten an. Der Kauf­be­trag wird in der Regel in einer Sum­me an den Ver­käu­fer über­wie­sen. Als Nach­weis der kor­rek­ten Ver­wen­dung des Kre­dits erhält der Bau­fi­nan­zie­rer eine Kopie des Kaufvertrags.

Kau­fen und das Moder­ni­sie­ren in Kom­bi­na­ti­on ist eben­falls bei der Bau­fi­nan­zie­rung mög­lich. Neben dem Kauf­ver­trag muss der Kre­dit­neh­mer regel­mä­ßig anfal­len­de Rech­nun­gen beim Kre­dit­ge­ber vor­le­gen und somit den zweck­ge­bun­de­nen Ein­satz des Gel­des nachweisen.

Was zählt eigent­lich als Modernisierung?

Ob Neu­bau oder Moder­ni­sie­rung – Bau­tä­tig­kei­ten an und neben einer Immo­bi­lie brau­chen viel Zeit und fin­den meist in Etap­pen statt. Die Aus­zah­lung der Gel­der aus einer Bau­fi­nan­zie­rung kann unter Umstän­den in ver­schie­de­nen Raten gesche­hen. Bei jeder Fer­tig­stel­lung eines Bau­ab­schnitts erhält die Bank die ange­fal­le­nen Rech­nun­gen. Nach einer Prü­fung bewil­ligt sie die Kos­ten und ver­an­lasst die Aus­zah­lung einer wei­te­ren Rate.

Wel­che Bau­tä­tig­kei­ten von der Bank bewil­ligt wer­den, hängt eng von der Abspra­che bei der Ver­ga­be ab. Die Bau­fi­nan­zie­rung umfasst in der Regel alle Arbei­ten in und außer­halb einer Immo­bi­lie. Für die Gar­ten­ge­stal­tung oder den Bau eines Car­ports für das neue Auto bewil­li­gen die meis­ten Bau­fi­nan­zie­rer die Kos­ten. Die Dar­lehnszin­sen bei selbst­ge­nutz­ten Immo­bi­li­en sind gerin­ger als bei ver­mie­te­ten Immo­bi­li­en. Die Auf­nah­me einer höhe­ren Sum­me zur Moder­ni­sie­rung kann sich für den Kre­dit­neh­mer finan­zi­ell rechnen.

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Was wird nicht durch eine Bau­fi­nan­zie­rung abgedeckt?

Eine gol­de­ne Regel bei der Bau­fi­nan­zie­rung lau­tet: Alles, was fest mit dem Anwe­sen ver­bun­den ist, wird in der Regel auch von der Bank bewil­ligt. Sani­tär­an­la­gen, elek­tri­sche Anla­gen oder neue Flie­sen für das Bad gehö­ren unter ande­rem dazu.

Im Umkehr­schluss bedeu­tet das aber auch, die Bau­fi­nan­zie­rung gilt nicht für beweg­li­che Din­ge. Die neue Küche oder die neue Schlaf­zim­mer­ein­rich­tung sind sepa­rat zu finan­zie­ren, etwa mit einem Raten­kre­dit der Bank.