Bera­tungs­pflich­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist eine nicht bera­ten­de, son­dern ledig­lich kre­dit­ge­ben­de Bank bei steu­er­spa­ren­den Bau­her­ren, Bau­trä­ger- und Erwer­ber­mo­del­len zur Risi­ko­auf­klä­rung über das finan­zier­te Geschäft nur unter ganz beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen ver­pflich­tet. Das ist unter ande­rem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spe­zi­el­le Risi­ken des Vor­ha­bens einen kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung vor dem Dar­le­hens­neh­mer hat und dies auch erken­nen kann [1].

Bera­tungs­pflich­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank

Danach muss eine den Immo­bi­li­en­er­werb finan­zie­ren­de Bank, mit der wie hier – kein Anla­ge­be­ra­tungs­ver­trag geschlos­sen wur­de, den Dar­le­hens­neh­mer grund­sätz­lich nicht von sich aus auf eine im Kauf­preis ent­hal­te­ne und an den Ver­trieb gezahl­te „ver­steck­te Innen­pro­vi­si­on“ hin­wei­sen [2]. Dies gilt schon des­halb, weil die Ver­äu­ße­rung einer Immo­bi­lie zu einem über­teu­er­ten Kauf­preis nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs selbst für den Ver­käu­fer nicht ohne wei­te­res einen zur Auf­klä­rung ver­pflich­ten­den Umstand dar­stellt. Der Käu­fer hat näm­lich grund­sätz­lich kei­nen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des­sen Ver­kehrs­wert. Es bleibt viel­mehr den Ver­trags­par­tei­en bis an die Gren­zen der Sit­ten­wid­rig­keit und des Wuchers über­las­sen, wel­chen Kauf­preis sie ver­ein­ba­ren. Das gilt umso mehr, als jeder Ver­kaufs­preis über dem rei­nen Ver­kehrs­wert lie­gen­de Gewinn­an­tei­le und Ver­triebs­kos­ten ent­hal­ten kann und grund­sätz­lich kei­ne Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers, und schon gar nicht der finan­zie­ren­den Bank, besteht, dem Käu­fer unge­fragt eine nähe­re Auf­schlüs­se­lung des Kauf­prei­ses der Immo­bi­lie zu geben und den dar­in ent­hal­te­nen Pro­vi­si­ons­an­teil offen zu legen. Etwas ande­res gilt erst dann, wenn es zu einer so wesent­li­chen Ver­schie­bung der Rela­ti­on zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert kommt, dass die Bank von einer sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Käu­fers durch den Ver­käu­fer aus­ge­hen muss [3].

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt ein auf­klä­rungs­pflich­ti­ger Wis­sens­vor­sprung aber auch dann vor, wenn die Bank posi­ti­ve Kennt­nis davon hat, dass der Dar­le­hens­neh­mer von sei­nem Geschäfts­part­ner sei es durch den Ver­kaufs­pro­spekt, durch sons­ti­ge Urkun­den oder durch münd­li­che Anga­ben des Ver­mitt­lers oder Ver­käu­fers gemäß § 123 BGB arg­lis­tig über die ein­ge­preis­te Innen­pro­vi­si­on getäuscht wor­den ist [4].

Evi­dent feh­ler­haf­te Anga­ben in einem Ver­kaufs­pro­spekt über Innen­pro­vi­sio­nen sind nicht nur beim Erwerb von Antei­len an einem Immo­bi­li­en­fonds, son­dern auch beim kre­dit­fi­nan­zier­ten Erwerb einer Immo­bi­lie geeig­net, eine für den Anla­ge­ent­schluss rele­van­te arg­lis­ti­ge Täu­schung zu begrün­den, wenn durch sie bewusst der unrich­ti­ge Ein­druck einer abschlie­ßen­den Dar­stel­lung der Ver­triebs­kos­ten ver­mit­telt wird [5]. Fehl­vor­stel­lung des Dar­le­hens­neh­mers über den Wert der Immo­bi­lie zie­hen grund­sätz­lich kei­ne Auf­klä­rungs­pflicht nach sich. Wer­den aber im Rah­men von Ver­trags­ver­hand­lun­gen Anga­ben zu Pro­vi­sio­nen gemacht, müs­sen die­se gleich, ob sie geschul­det sind oder nicht, inhalt­lich zutref­fend sein [6].

Ein Pro­spekt­feh­ler kann auch dann für die Anla­ge­ent­schei­dung ursäch­lich sein, wenn der Ver­kaufs­pro­spekt dem Anla­ge­in­ter­es­sen­ten nicht oder nicht recht­zei­tig vor der Ent­schluss­fas­sung über die Täti­gung der Anla­ge über­ge­ben wird, von den Ver­mitt­lern aber ent­spre­chend dem Ver­triebs­kon­zept als Grund­la­ge der Ver­mitt­lungs­ge­sprä­che benutzt wird [7]. Die Behaup­tung, durch münd­li­che Anga­ben des Ver­mitt­lers getäuscht wor­den zu sein, setzt aber kon­kre­ten, dem Beweis zugäng­li­chen Vor­trag des Dar­le­hens­neh­mers zu den angeb­lich täu­schen­den Anga­ben des Ver­mitt­lers über das Anla­ge­ob­jekt in den Tat­sa­chen­in­stan­zen vor­aus [8]. Der Getäusch­te ist für sämt­li­che Vor­aus­set­zun­gen einer arg­lis­ti­gen Täu­schung und damit für einen durch die Täu­schung erreg­ten Irr­tum dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet [9]. Das ver­langt sub­stan­ti­ier­te Anga­ben dazu, dass die maß­geb­li­chen Pro­spekt­pas­sa­gen im Gespräch mit dem Ver­mitt­ler tat­säch­lich erör­tert wor­den sind [10].

Eine Täu­schung durch Vor­spie­geln oder Ent­stel­len von Tat­sa­chen setzt nach aner­kann­ter Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs vor­aus, dass sich die behaup­te­te Täu­schung auf objek­tiv nach­prüf­ba­re Anga­ben bezieht und nicht ledig­lich sub­jek­ti­ve Wert­ur­tei­le oder markt­schreie­ri­sche Anprei­sun­gen ver­mit­telt wer­den [11]. Ent­spre­chend die­ser Abgren­zung hat der Bun­des­ge­richts­hof Anga­ben von Ver­mitt­lern zur gewinn­brin­gen­den Wie­der­ver­käuf­lich­keit von Eigen­tums­woh­nun­gen wie­der­holt als blo­ße wer­ben­de Anprei­sun­gen und nicht als Tat­sa­chen­an­ga­ben ein­ge­ord­net [12].

Aus­sa­gen eines Ver­mitt­lers zur Wie­der­ver­käuf­lich­keit einer Woh­nung kann aus Sicht eines ver­stän­di­gen Erklä­rungs­emp­fän­gers in der Regel nur dann ein ver­bind­li­cher, sach­li­cher Gehalt bei­gemes­sen wer­den, wenn die­se durch kon­kre­te Anga­ben zu wert­bil­den­den Fak­to­ren des Objekts, ins­be­son­de­re zum Ver­kehrs­wert, unter­mau­ert wer­den, die objek­tiv nach­prüf­bar und dem Beweis zugäng­lich sind [13].

Auch das Urteil des V. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs vom 15. Okto­ber 2004 [14] gibt kei­nen Anlass zu einer abwei­chen­den recht­li­chen Beur­tei­lung. Danach ver­letzt ein Ver­käu­fer, der die Bera­tung des Käu­fers über­nom­men hat, sei­ne Bera­tungs­pflich­ten, wenn eine Woh­nung von einem mit dem Ver­kauf betrau­ten Ver­mitt­ler als abso­lut siche­re, nach fünf Jah­ren mit Gewinn wie­der­ver­käuf­li­che Kapi­tal­an­la­ge bezeich­net wird, obwohl wegen des über­höh­ten Erwerbs­prei­ses schon im Zeit­punkt der Bera­tung abzu­se­hen ist, dass ein gewinn­brin­gen­der Ver­kauf nach die­ser Zeit­span­ne auch bei güns­ti­ger Ent­wick­lung des Immo­bi­li­en­mark­tes aus­ge­schlos­sen oder gänz­lich unwahr­schein­lich ist. Allein vor die­sem Hin­ter­grund hat der V. Zivil­Bun­des­ge­richts­hof ange­nom­men, dass sich die Erklä­run­gen des dor­ti­gen Ver­mitt­lers zur gewinn­brin­gen­den Wie­der­ver­käuf­lich­keit der Woh­nung nicht auf spe­ku­la­ti­ve und damit erkenn­bar unver­bind­li­che Pro­gno­sen zur Wert­stei­ge­rung beschränk­ten [15].

Damit ist der vor­lie­gen­de Fall nicht ver­gleich­bar. Abge­se­hen davon, dass es hier bereits an einem Bera­tungs­ver­trag fehlt, der den Ver­mitt­ler zu einer rea­lis­ti­schen Ein­schät­zung des Wert­stei­ge­rungs­po­ten­ti­als ver­pflich­tet hät­te, ist vor­lie­gend weder fest­ge­stellt noch ersicht­lich, dass der strei­ti­gen Erklä­rung des Ver­mitt­lers wie im Fall des V. Zivil­se­nats eine objek­tiv unrich­ti­ge Behaup­tung zum Wert der Immo­bi­lie im Zeit­punkt des Erwerbs zugrun­de lag. Sub­stan­ti­ier­ten Vor­trag zum Ver­kehrs­wert der Woh­nung im Zeit­punkt des Kaufs und eine sich dar­aus erge­ben­de Unmög­lich­keit, die Woh­nung inner­halb von 5 Jah­ren mit Gewinn zu ver­kau­fen, hat der Klä­ger nicht gehalten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. April 2013 – XI ZR 405/​11

  1. st. Rspr., BGH, Urtei­le vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 41; und vom 29.06.2010 XI ZR 104/​08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 mwN[]
  2. st. Rspr., zuletzt BGH, Urtei­le vom 05.06.2012 * XI ZR 175/​11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN; und vom 17.07.2012 – XI ZR 198/​11, NJW 2012, 3294 Rn. 18[]
  3. st. Rspr., zuletzt BGH, Urtei­le vom 05.06.2012 – XI ZR 175/​11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN; und vom 17.07.2012 – XI ZR 198/​11, NJW 2012, 3294 Rn. 18[]
  4. st. Rspr., BGH, Urtei­le vom 16.05.2006 XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 f., vom 29.06.2010 XI ZR 104/​08, BGHZ 186, 96 Rn.20 ff., vom 05.06.2012 XI ZR 175/​11, WM 2012, 1389 Rn. 23 f. und vom 17.07.2012 XI ZR 198/​11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ff.[]
  5. BGH, Urteil vom 05.06.2012 – XI ZR 175/​11, WM 2012, 1389 Rn. 24, 36[]
  6. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, BGHZ 186, 96 Rn. 23, 35 f. mwN[]
  7. BGH, Urtei­le vom 03.12.2007 – II ZR 21/​06, WM 2008, 391 Rn. 17; und vom 24.11.2009 – XI ZR 260/​08, WM 2010, 34 Rn. 33[]
  8. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, BGHZ 169, 109 Rn. 24[]
  9. BGH, Urteil vom 13.05.1957 – II ZR 56/​56, NJW 1957, 988; und Beschluss vom 08.12.2011 – IV ZR 5/​10[]
  10. vgl. OLG Köln, Urteil vom 01.10.2010 – 13 U 119/​06[]
  11. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, BGHZ 169, 109 Rn. 24 mwN[]
  12. BGH, Urtei­le vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, BGHZ 169, 109 Rn. 25 f.; vom 05.12.2006 – XI ZR 341/​05, WM 2007, 440 Rn. 31, vom 13.03.2007 – XI ZR 159/​05, NJOZ 2007, 4234 Rn. 30; und vom 17.11.2009 – XI ZR 36/​09, BGHZ 183, 169 Rn. 32[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, BGHZ 169, 109 Rn. 24, 26[]
  14. BGH, Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/​03, WM 2005, 69 ff.[]
  15. BGH, Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/​03, WM 2005, 69, 70 f., 72[]