Beratungspflichten der kreditgebenden Bank

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann1.

Beratungspflichten der kreditgebenden Bank

Danach muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der wie hier – kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte „versteckte Innenprovision“ hinweisen2. Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertragsparteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss3.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung aber auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers gemäß § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist4.

Evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufsprospekt über Innenprovisionen sind nicht nur beim Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds, sondern auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer Immobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird5. Fehlvorstellung des Darlehensnehmers über den Wert der Immobilie ziehen grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich. Werden aber im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben zu Provisionen gemacht, müssen diese gleich, ob sie geschuldet sind oder nicht, inhaltlich zutreffend sein6.

Ein Prospektfehler kann auch dann für die Anlageentscheidung ursächlich sein, wenn der Verkaufsprospekt dem Anlageinteressenten nicht oder nicht rechtzeitig vor der Entschlussfassung über die Tätigung der Anlage übergeben wird, von den Vermittlern aber entsprechend dem Vertriebskonzept als Grundlage der Vermittlungsgespräche benutzt wird7. Die Behauptung, durch mündliche Angaben des Vermittlers getäuscht worden zu sein, setzt aber konkreten, dem Beweis zugänglichen Vortrag des Darlehensnehmers zu den angeblich täuschenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt in den Tatsacheninstanzen voraus8. Der Getäuschte ist für sämtliche Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung und damit für einen durch die Täuschung erregten Irrtum darlegungs- und beweisbelastet9. Das verlangt substantiierte Angaben dazu, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden sind10.

Eine Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Tatsachen setzt nach anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass sich die behauptete Täuschung auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden11. Entsprechend dieser Abgrenzung hat der Bundesgerichtshof Angaben von Vermittlern zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit von Eigentumswohnungen wiederholt als bloße werbende Anpreisungen und nicht als Tatsachenangaben eingeordnet12.

Aussagen eines Vermittlers zur Wiederverkäuflichkeit einer Wohnung kann aus Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers in der Regel nur dann ein verbindlicher, sachlicher Gehalt beigemessen werden, wenn diese durch konkrete Angaben zu wertbildenden Faktoren des Objekts, insbesondere zum Verkehrswert, untermauert werden, die objektiv nachprüfbar und dem Beweis zugänglich sind13.

Auch das Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 15. Oktober 200414 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Danach verletzt ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, seine Beratungspflichten, wenn eine Wohnung von einem mit dem Verkauf betrauten Vermittler als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Gewinn wiederverkäufliche Kapitalanlage bezeichnet wird, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, dass ein gewinnbringender Verkauf nach dieser Zeitspanne auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes ausgeschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich ist. Allein vor diesem Hintergrund hat der V. ZivilBundesgerichtshof angenommen, dass sich die Erklärungen des dortigen Vermittlers zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit der Wohnung nicht auf spekulative und damit erkennbar unverbindliche Prognosen zur Wertsteigerung beschränkten15.

Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Abgesehen davon, dass es hier bereits an einem Beratungsvertrag fehlt, der den Vermittler zu einer realistischen Einschätzung des Wertsteigerungspotentials verpflichtet hätte, ist vorliegend weder festgestellt noch ersichtlich, dass der streitigen Erklärung des Vermittlers wie im Fall des V. Zivilsenats eine objektiv unrichtige Behauptung zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs zugrunde lag. Substantiierten Vortrag zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufs und eine sich daraus ergebende Unmöglichkeit, die Wohnung innerhalb von 5 Jahren mit Gewinn zu verkaufen, hat der Kläger nicht gehalten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. April 2013 – XI ZR 405/11

  1. st. Rspr., BGH, Urteile vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41; und vom 29.06.2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16 mwN[]
  2. st. Rspr., zuletzt BGH, Urteile vom 05.06.2012 * XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN; und vom 17.07.2012 – XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18[]
  3. st. Rspr., zuletzt BGH, Urteile vom 05.06.2012 – XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 22 mwN; und vom 17.07.2012 – XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18[]
  4. st. Rspr., BGH, Urteile vom 16.05.2006 XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 46 f., vom 29.06.2010 XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn.20 ff., vom 05.06.2012 XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 23 f. und vom 17.07.2012 XI ZR 198/11, NJW 2012, 3294 Rn. 18 ff.[]
  5. BGH, Urteil vom 05.06.2012 – XI ZR 175/11, WM 2012, 1389 Rn. 24, 36[]
  6. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 23, 35 f. mwN[]
  7. BGH, Urteile vom 03.12.2007 – II ZR 21/06, WM 2008, 391 Rn. 17; und vom 24.11.2009 – XI ZR 260/08, WM 2010, 34 Rn. 33[]
  8. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24[]
  9. BGH, Urteil vom 13.05.1957 – II ZR 56/56, NJW 1957, 988; und Beschluss vom 08.12.2011 – IV ZR 5/10[]
  10. vgl. OLG Köln, Urteil vom 01.10.2010 – 13 U 119/06[]
  11. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24 mwN[]
  12. BGH, Urteile vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 25 f.; vom 05.12.2006 – XI ZR 341/05, WM 2007, 440 Rn. 31, vom 13.03.2007 – XI ZR 159/05, NJOZ 2007, 4234 Rn. 30; und vom 17.11.2009 – XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 32[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 Rn. 24, 26[]
  14. BGH, Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/03, WM 2005, 69 ff.[]
  15. BGH, Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70 f., 72[]