Dar­le­hens­ge­bühr im Bau­spar­ver­trag

Das Land­ge­richt Heil­bronn hält die Dar­le­hens­ge­bühr bestim­men­de all­ge­mei­ne Bau­spar­be­din­gung für prüf­fä­hig und wirk­sam. Da die Erhe­bung von Dar­le­hens­ge­büh­ren bau­spar­spe­zi­fisch ist und die­se Beson­der­heit die mate­ri­el­len Wer­tun­gen im Rah­men der Inhalts­kon­trol­le beein­flusst, kön­nen Bau­spar­kas­sen Dar­le­hens­ge­büh­ren bei der Inan­spruch­nah­me von Bau­spar­dar­le­hen ver­lan­gen.

Dar­le­hens­ge­bühr im Bau­spar­ver­trag

Die Erhe­bung der Dar­le­hens­ge­bühr hat die Bau­spar­kas­se im hier ent­schie­de­nen Fall in einer all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung (§ 305 Abs. 1 BGB) gere­gelt. Es han­delt sich bei dem § 10 der all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen um eine für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gung, die die Bau­spar­kas­se als Ver­trags­par­tei den Bau­spa­rern als der ande­ren Ver­trags­par­tei beim Abschluss eines Bau-Spar­ver­trags stellt.

Die Beson­der­hei­ten, die sich aus der Rechts­na­tur des Bau­spar­ver­trags und den Vor­schrif­ten des Bau­spar­kas­sen­ge­set­zes erge­ben, und die Spe­zi­al­kon­trol­le der All­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen durch die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht (§§ 5 Abs. 2 und 3 Num­mer 1, 2, 4 – 9, Abs. 3 Num­mer 2, 9 Abs. 1 Satz 1 Bau­sparkG) schlie­ßen eine Inhalts­kon­trol­le nicht aus 1.

Die Bau­spar­kas­se hat­te bei der Fest­le­gung der Dar­le­hens­ge­bühr einen Gestal­tungs­spiel­raum 1.

Die Dar­le­hens­ge­bühr wur­de der Bau­spar­kas­se nicht von der Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht zwin­gend vor­ge­ge­ben. Die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht schreibt den Bau­spar­kas­sen nicht ver­bind­lich die Gestal­tung ihrer Rechts­be­zie­hun­gen zu ihren Bau­spa­rern vor (§ 307 Abs. 3 BGB). Den Bau­spar­kas­sen ist die ver­bo­te­ne Kom­bi­na­ti­on von Ein­la­gen- und Kre­dit­ge­schäft (§ 3 KWG) aus­nahms­wei­se erlaubt. Das Bau­spar­kas­sen­ge­setz schreibt des­halb die sonst unüb­li­che Geneh­mi­gung der Tari­fe durch die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht vor (§§ 9 Abs. 1 Satz 1, 5 Abs. 2+3 Num­mer 1, 2, 4 – 9 Bau­sparkG). Die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht prüft anhand von Modell­rech­nun­gen nur, ob sich der von der Bau­spar­kas­se vor­ge­schla­ge­ne Tarif mit all sei­nen Ele­men­ten als dau­er­haft trag­fä­hig erweist und geneh­migt den Tarif, wenn sie zu die­ser Annah­me gelangt. Dabei prüft die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht auf der Grund­la­ge bau­spar­ma­the­ma­ti­scher Berech­nun­gen pro­gnos­ti­zier­te Ver­trags­lauf- und War­te­zei­ten bis zur Zutei­lung des Bau­spar­ver­trags sowie die hin­rei­chen­de Wahr­schein­lich­keit der dau­er­haf­ten Erfüll­bar­keit der sich aus dem Bau­spar­ver­trag für die Bau­spar­kas­se erge­ben­den Ver­pflich­tun­gen 2. Im Rah­men der Tariftrag­fä­hig­keits­prü­fung prüft die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht, ob die für die Auf­recht­erhal­tung des Geschäfts­be­triebs und einer gleich­mä­ßi­gen Zutei­lungs­fol­ge not­wen­di­gen Erträ­ge im zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Ver­trags­schluss als auch in den nach­fol­gen­den Peri­oden gene­riert wer­den kön­nen. Die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht hält Dar­le­hens­ge­büh­ren für geeig­net, die­se Zie­le zu för­dern, über­lässt aber den Bau­spar­kas­sen die Aus­ge­stal­tung der Tari­fe unter Berück­sich­ti­gung der Rechts­fort­bil­dung 3.

Auch das Bau­spar­kas­sen­ge­setz schreibt die Erhe­bung einer Dar­le­hens­ge­bühr den Bau­spar­kas­sen nicht vor. Das Gesetz ver­langt nur die Fest­le­gung der Flö­he erho­be­ner Gebüh­ren und Kos­ten, ohne dass das Gesetz die Dar­le­hens­ge­bühr nennt (§ 5 Abs. 3 Num­mer 3 Bau­sparkG). Auch die Anord­nung, dass die Dar­le­hens­ge­bühr in die Berech­nung des effek­ti­ven Jah­res­zin­ses ein­zu­be­zie­hen ist, schreibt deren Erhe­bung nicht vor, son­dern legt nur deren Ein­be­zie­hung als Rechen­grö­ße in den Effek­tiv­zins fest 4.

Die Rege­lung der Dar­le­hens­ge­bühr ver­stößt nicht gegen das Trans­pa­renz­ge­bot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Das Trans­pa­renz­ge­bot ver­pflich­tet den Ver­wen­der, Rech­te und Pflich­ten sei­nes Ver­trags­part­ners in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen mög­lichst klar, ein­fach und prä­zi­se dar­zu­stel­len 5. Der durch­schnitt­li­che Ver­trags­part­ner erkennt, dass bei der Inan­spruch­nah­me eines Dar­le­hens eine Dar­le­hens­ge­bühr von 2 Pro­zent des Bau­spar­dar­le­hens – bei der Wahl der Dis­agio­va­ri­an­te vor Abzug des Dis­agi­os – fäl­lig wird und der Dar­le­hens­schuld zuge­schla­gen wird. Die all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen wei­sen in der "Prä­am­bel" auf der Titel­sei­te gra­fisch durch Ver­wen­dung eines Rah­mens um den Text her­vor­ge­ho­ben auf die von einem Bau­spa­rer zu ent­rich­ten­den Ent­gel­te hin, auf die Dar­le­hens­ge­bühr an zwei­ter Stel­le (All­ge­mei­ne Bedin­gun­gen für Bau­spar­ver­trä­ge Tarif N, Fas­sung Juli 2002, Sei­te 1). Der die Dar­le­hens­ge­bühr beschrei­ben­de Text in § 10 der all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen (All­ge­mei­ne Bedin­gun­gen für Bau­spar­ver­trä­ge Tarif N, Fas­sung Juli 2002, Sei­te 2) ist leicht ver­ständ­lich.

Die in § 10 der all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen gere­gel­te Dar­le­hens­ge­bühr ist kon­troll­fä­hig, da es sich um eine Preis­ne­ben­ab­re­de han­delt.

Die Dar­le­hens­ge­bühr regelt weder abwei­chend von den Rechts­vor­schrif­ten oder die­se ergän­zend unmit­tel­bar den Preis der ver­trag­li­chen Haupt­leis­tung noch ist sie ein Ent­gelt für eine recht­lich nicht gere­gel­te, zusätz­lich ange­bo­te­ne Son­der­leis­tun­gen 4.

Hat die Rege­lung kein Ent­gelt für eine Leis­tung zum Gegen­stand, die dem Kun­den auf rechts­ge­schäft­li­cher Basis erbracht wird, son­dern wälzt der Ver­wen­der durch die Bestim­mung all­ge­mei­ne Betriebs­kos­ten, Auf­wand zur Erfül­lung eige­ner Pflich­ten oder für Tätig­kei­ten, die im eige­nen Inter­es­se lie­gen, auf den Kun­den ab, so ist sie kon­troll­fä­hig.

Ob die ange­grif­fe­ne Ent­gelt­klau­sel nach die­sen Grund­sät­zen eine kon­troll­fä­hi­ge Preis­ne­ben­ab­re­de oder eine kon­troll­freie Preis­ab­re­de ent­hält, ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln. Die­se hat sich, aus­ge­hend von den Ver­ständ­nis­mög­lich­kei­ten eines recht­lich nicht vor­ge­bil­de­ten Durch­schnitts­kun­den, nach dem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn der in Rede ste­hen­den Klau­sel ein­heit­lich danach zu rich­ten, wie ihr Wort­laut von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der regel­mä­ßig betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se ver­stan­den wird. Außer Betracht blei­ben dabei nur sol­che Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten, die zwar theo­re­tisch denk­bar, prak­tisch aber fern­lie­gend und daher nicht ernst­lich in Betracht zu zie­hen sind 4.

Die Aus­le­gung, die Geschäfts­be­din­gung wäl­ze all­ge­mei­ne Betriebs­kos­ten, den Auf­wand für die Erfül­lung gesetz­lich oder neben­ver­trag­lich begrün­de­ter eige­ner Pflich­ten oder sons­ti­ger Tätig­kei­ten der Bau­spar­kas­se, die die Bau­spar­kas­se als Ver­wen­de­rin im eige­nen Inter­es­se erbringt, auf den Bau­spa­rer ab, ist mög­lich. Ein recht­lich nicht vor­ge­bil­de­ter Durch­schnitts­kun­de kann den Wort­laut der Geschäfts­be­din­gung nach deren objek­ti­ven Inhalt und ihrem typi­schen Sinn unter Abwä­gung der Inter­es­sen der regel­mä­ßig betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se als ein­ma­li­ges Ent­gelt für den Abschluss eines Dar­le­hens­ver­trags, das den im Zusam­men­hang mit der Dar­le­hens­ge­wäh­rung ent­ste­hen­den Ver­wal­tungs­auf­wand abde­cken soll, ver­ste­hen. Ein sol­ches Ver­ständ­nis lässt schon der Wort­laut zu. Bei der erfolg­ten Ver­bin­dung der bei­den Nomen "Dar­le­hen" und "Gebühr" kommt dem Nomen "Gebühr" die Haupt­aus­sa­ge zu. Der Begriff der Gebühr, im enge­ren Sin­ne eine Abga­be, die für staat­li­che Leis­tun­gen erho­ben wird, hat im Sprach­ge­brauch die Gren­ze zur Pri­vat­wirt­schaft über­schrit­ten. Ins­be­son­de­re der Begriff der Bank­ge­bühr ist gän­gig. Die Bank­ge­bühr wird als pau­scha­le Bank­ver­wal­tungs­auf­wands­ver­gü­tung ver­stan­den. Die Bei­set­zung des Nomens "Dar­le­hen" kann ein recht­lich nicht vor­ge­bil­de­ter Durch­schnitts­kun­de so ver­ste­hen, dass die Gebühr den Auf­wand für das Dar­le­hen decken soll, der der Bau­spar­kas­se bei der Prü­fung der Dar­le­hens­vor­aus­set­zun­gen, ins­be­son­de­re der Prü­fung der Boni­tät, der Besi­che­rung, ins­be­son­de­re der Her­ein­nah­me der ding­li­chen Sicher­hei­ten ein­schließ­lich der Prü­fung des Belei­hungs­wer­tes ent­steht. Im "Duden" fin­det sich der Begriff der Dar­le­hens­ge­bühr nicht geson­dert erläu­tert, in Wiki­pe­dia wird unter dem Stich­wort "Dar­le­hens­ge­bühr" aus­ge­führt, dass "Kre­dit­ge­ber bei­spiels­wei­se … pau­scha­le Dar­le­hens­ge­büh­ren ver­lan­gen, die die Ein­mal­kos­ten der Kre­dit­be­ar­bei­tung abde­cken". Im all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch wer­den die Begrif­fe Dar­le­hens­ge­bühr und Bear­bei­tungs­ge­bühr als Syn­ony­me ver­wen­det.

Ob die For­mu­lie­rung auch als Ent­gelt­tat­be­stand für die Fest­le­gung der Dar­le­hens­kon­di­tio­nen bei Abschluss des Bau­spar­ver­trags, die jeder­zei­ti­ge Son­der­til­gungs­mög­lich­keit ohne Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung und die Mög­lich­keit der Anpas­sung der Til­gungs­bei­trä­ge gemäß § 11 Abs. 5 der all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen des Tarifs N ver­stan­den wer­den kann, kann des­halb dahin­ge­stellt blei­ben. Die Inhalts­kon­trol­le ist schon dann in Anwen­dung der im AGB-Recht gere­gel­ten Unklar­hei­ten­re­gel eröff­net, wenn nach einer von meh­re­ren ver­tret­ba­ren Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten die all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung als Preis­ne­ben­ab­re­de zu ver­ste­hen ist 6 (§ 305c Abs. 2 BGB).

Das Land­ge­richt muss die Fra­ge, ob die Dar­le­hens­ge­bühr den Bau­spa­rer allein schon wegen des dar­in lie­gen­den lauf­zeit­un­ab­hän­gi­gen Teil­ent­gelts für die Dar­le­hens­ge­wäh­rung unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, nicht ent­schei­den, da die Erhe­bung von Dar­le­hens­ge­büh­ren jeden­falls bau­spar­spe­zi­fisch ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die in den all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Kre­dit­in­sti­tuts für den Abschluss von Pri­vat­kre­dit­ver­trä­gen ent­hal­te­ne Bestim­mung eines Bear­bei­tungs­ent­gelts im Ver­kehr mit Ver­brau­chern gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist 4. Die ver­trag­li­che Haupt­leis­tungs­pflicht des Dar­le­hens­neh­mers bestehe neben der Ver­pflich­tung, das Dar­le­hen ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zurück­zu­be­zah­len, nur in der Ver­pflich­tung zur Ent­rich­tung von Zin­sen als Preis für die Kapi­tal­nut­zung 4. Der Dar­le­hens­zins sei nur die nach der Dar­le­hens­lauf­zeit bemes­se­ne, gewinn- und umsatz­ab­hän­gi­ge Ver­gü­tung für die Mög­lich­keit des Gebrauchs des auf Zeit über­las­se­nen Kapi­tals 4. Die­se Vor­aus­set­zung erfül­le eine lauf­zeit­un­ab­hän­gi­ge Dar­le­hens­ge­bühr nicht. Auch eine Auf­spal­tung in eine Zins­zah­lungs­pflicht und in ein Ent­gelt für die Zur­ver­fü­gung­stel­lung sei nicht mög­lich, da mit den Zin­sen auch die Zur­ver­fü­gung­stel­lung des Kapi­tals ver­gü­tet sei, ins­be­son­de­re sei die Zur­ver­fü­gung­stel­lung des Gel­des kei­ne Vor­feld­leis­tung der Dar­le­hens­ge­wäh­rung 4. Die Dar­le­hens­ge­bühr sei auch kei­ne Ver­gü­tung für eine sons­ti­ge, recht­lich selb­stän­di­ge geson­dert ver­gü­tungs­fä­hi­ge Leis­tung. Die Boni­täts­prü­fung und die Tätig­kei­ten im Zusam­men­hang mit der Besi­che­rung des Dar­le­hens lägen regel­mä­ßig im allei­ni­gen Inter­es­se der Bank. Die Aus­wir­kun­gen auf den Dar­lehns­neh­mer wür­den über­ei­nen reflex­ar­ti­gen Neben­ef­fekt nicht hin­aus­ge­hen 4. Auch die Ver­trags­ge­sprä­che ein­schließ­lich der Erfas­sung der Daten sowie das Dar­le­hens­an­ge­bot sei­en kei­ne selb­stän­di­gen Leis­tun­gen 4. Akqui­se- und Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen sei­en kei­ne Bera­tungs­tä­tig­kei­ten, die über die Dar­le­hens­vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen hin­aus­ge­hen. Auch die Orga­ni­sa­ti­on des Dar­le­hens­ka­pi­tals sei nicht geson­dert ver­gü­tungs­fä­hig 4. Fol­ge­tä­tig­kei­ten wie die Über­wa­chung der Zah­lun­gen sei­en typi­sche Ser­vice­leis­tun­gen 4. Mit einem deut­li­chen Hin­weis auf die Geschäfts­be­din­gung kön­ne sich der Ver­wen­der der Inhalts­kon­trol­le nicht ent­zie­hen 4, da die Inhalts­kon­trol­le über das Trans­pa­renz­ge­bot hin­aus­ge­he. Dies sehe auch die Richt­li­nie 93/​13/​EWG vom 05.04.93 über miss­bräuch­li­che Klau­seln in Ver­trä­gen nicht vor 7. Die Erhe­bung der lauf­zeit­un­ab­hän­gi­gen Dar­le­hens­ge­bühr sei des­halb mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung unver­ein­bar und benach­tei­ligt die ein Dar­le­hen auf­neh­men­den Dar­le­hens­neh­mer ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen.

Das Land­ge­richt Heil­bronn hat schon Zwei­fel, ob im all­ge­mei­nen Dar­le­hens­recht die Aus­ge­stal­tung des gesetz­li­chen Leit­bilds eines Bau­spar­dar­le­hens­ver­trags gese­hen wer­den kann. Bereits in ihrem Urteil zur Wirk­sam­keit der Abschluss­ge­bühr hat­te das Land­ge­richt Heil­bronn aus­ge­führt 8, eine Auf­spal­tung des Bau­spar­ver­trags in zwei sepa­rat zu behan­deln­de Ver­trä­ge, einen Spar­ver­trag in der Anspar­pha­se bis zur Zutei­lungs­rei­fe des Dar­le­hens, und einen Dar­le­hens­ver­trag in der Dar­le­hens­pha­se nach Inan­spruch­nah­me des Dar­le­hens wider­spre­che der Legal­de­fi­ni­ti­on des Bau­spar­ver­trags (§ 1 Abs. 2 Bau­sparkG), nach der Bau­spa­rer ist, wer mit einer Bau­spar­kas­se einen Ver­trag schließt, durch den er nach Leis­tung von Bau­spar­ein­la­gen einen Rechts­an­spruch auf Gewäh­rung eines Bau­spar­dar­le­hens erwirbt. Der Bau­spar­ver­trag ist ein ein­heit­li­cher Ver­trag mit der Beson­der­heit, dass der Bau­spa­rer bereits mit Ver­trags­ab­schluss und bei Erbrin­gung sei­ner Bau­spar­ein­la­gen die Opti­on erwirbt, nach Ein­tritt der Zutei­lungs­rei­fe ein Dar­le­hen zu bereits bei Ver­trags­ab­schluss fest ste­hen­den Kon­di­tio­nen in Anspruch neh­men zu kön­nen. Ob man in der Dar­le­hens­pha­se des legal­de­fi­nier­ten, ein­heit­li­chen Bau­spar­ver­trags dann aus­schließ­lich auf das gesetz­li­che Leit­bild des Dar­le­hens­rechts abstel­len kann, erscheint der Land­ge­richt des­halb nach wie vor zwei­fel­haft.

Die Über­nah­me der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu den in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen bestimm­ten Bear­bei­tungs­ent­gel­ten für Pri­vat­kre­dit­ver­trä­ge auf die Dar­le­hens­ge­büh­ren in § 10 der all­ge­mei­nen Bau­spar­be­din­gun­gen der Bau­spar­kas­se schei­tert nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts aber jeden­falls an den Beson­der­hei­ten des im Bau­spar­kas­sen­ge­setz gere­gel­ten Bau­spar­ver­trags. Die­se Beson­der­hei­ten kön­nen die mate­ri­el­len Wer­tun­gen im Rah­men der Inhalts­kon­trol­le beein­flus­sen 9.

Anders als beim blo­ßen Dar­le­hens­ver­trag kommt die Dar­le­hens­ge­bühr als Gewinn nicht nur der Bau­spar­kas­se zu Gute, son­dern auch der Bau­spar­ge­mein­schaft.

Die Zutei­lung der Bau­spar­dar­le­hen kann nur aus den Mit­teln erfol­gen, die durch die Ein­la­ge, Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen ande­rer Bau­spa­rer erwirt­schaf­tet wer­den 10. Dabei erhält der Bau­spa­rer in dem geschlos­se­nen Bau­spar­sys­tem zunächst einen oft nicht markt­üb­li­chen, mit der Geneh­mi­gung durch das Bun­des­amt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht im Vor­aus fest­ge­leg­ten Ein­la­ge­zins, und im Fal­le der Dar­le­hen­sinan­spruch­nah­me ein Dar­le­hen zu einem eben­falls oft nicht markt­üb­li­chen, mit der Geneh­mi­gung durch das Bun­des­amt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht im Vor­aus fest­ge­leg­ten Dar­le­hens­zins, was bei sich nied­ri­ger ent­wi­ckeln­den Markt­zin­sen das Bau­spa­ren und bei sich höher ent­wi­ckeln­den Markt­zin­sen die Dar­le­hens­auf­nah­me wirt­schaft­lich inter­es­sant macht.

Das Bau­spar­ver­trags­sys­tem ist ein vom Kapi­tal­markt­zins abge­kop­pel­tes, grund­sätz­lich in sich geschlos­se­nes Finan­zie­rungs­sys­tem. Die ange­streb­te zeit­na­he Zutei­lung von Bau­spar­dar­le­hen kann in die­sem Sys­tem nur erfol­gen, wenn dem Bau­spar­kol­lek­tiv fort­lau­fend neue Mit­tel zuge­führt wer­den, wozu auch die erho­be­nen, mit der Geneh­mi­gung des Bau­spar­ta­rifs durch das Bun­des­amt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht fest­ste­hen­den Dar­le­hens­ge­büh­ren als ein Ein­nah­me­be­stand­teil bei­tra­gen. Die Bun­des­an­stalt für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht bezieht des­halb auch die Dar­le­hens­ge­bühr bei ihrer Prü­fung, ob die Gesamt­ein­nah­men die dau­er­haf­te Trag­fä­hig­keit eines Tari­fes erwar­ten las­sen, mit ein. Der Weg­fall der Dar­le­hens­ge­büh­ren als ein Ein­nah­me­be­stand­teil des soge­nann­ten Zutei­lungs­topfs gefähr­det das auf aus­ge­wo­ge­ne Ein­nah­men ange­wie­se­ne geschlos­se­ne Bau­spar­sys­tem. Die sich aus der unmit­tel­ba­ren Ver­knüp­fung der mit jedem Bau­spar­ver­trag bezweck­ten Zutei­lung der Bau­spar­sum­me mit der Ent­wick­lung der zur Ver­fü­gung ste­hen­den Zutei­lungs­mit­tel erge­ben­de Not­wen­dig­keit aus­rei­chen­der Ein­nah­men hat der Bun­des­ge­richts­hof in sei­ner Ent­schei­dung zu den Abschluss­ge­büh­ren als bau­spar­spe­zi­fi­schen, die mate­ri­el­len Wer­tun­gen im Rah­men der Inhalts­kon­trol­le beein­flus­sen­den Fak­tor aner­kannt 10.

Die Dar­le­hens­ge­bühr benach­tei­ligt die Bau­spa­rer auch nicht unan­ge­mes­sen.

Die Bau­spar­kas­se setzt mit der Dar­le­hens­ge­bühr nicht miss­bräuch­lich eige­ne Inter­es­sen auf Kos­ten der Bau­spa­rer durch. Zumin­dest gleich­wer­ti­ge Inter­es­sen der Bau­spar­kas­se recht­fer­ti­gen die Dar­le­hens­ge­bühr. Die Bau­spar­kas­se nimmt mit der Erhe­bung der Dar­le­hens­ge­bühr die Gesamt­in­ter­es­sen des Kol­lek­tivs wahr, hin­ter denen die Inter­es­sen Ein­zel­ner gege­be­nen­falls zurück­tre­ten müs­sen 11. Das kre­dit­zins­markt­un­ab­hän­gi­ge, in sich geschlos­se­ne Bau­spar­sys­tem mit sei­nem Gesamt­ent­gelt ver­schafft dem Bau­spa­rer Vor­tei­le. Jeder Abschluss eines Bau­spar­ver­trags bringt dem Bau­spa­rer Ent­gelt­si­cher­heit. Die Ent­gel­te – beim Bau­spar­ta­rif N der Bau­spar­kas­se, die Abschluss­ge­bühr, die Dar­le­hens­ge­bühr, die Dar­le­hens­zin­sen in den bei die­sem Tarif wähl­ba­ren Vari­an­ten mit und ohne Dis­agio, die Kon­to­ge­büh­ren und die wei­te­ren Ent­gel­te – ste­hen mit der Geneh­mi­gung des Bun­des­amts für Finanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht vom Abschluss des Bau­spar­ver­trags bis zur Til­gung eines even­tu­ell in Anspruch genom­me­nen Bau­spar­dar­le­hens fest. Die Ent­wick­lung der Kre­dit­zin­sen hat zwar dazu geführt, dass der auch in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­hofs genann­te Zins­vor­teil gegen­über Bank­dar­le­hen der­zeit kei­nen Bestand hat, die Ent­gelt­si­cher­heit des Bau­spar­dar­le­hens kann sich aber auch in einer Pha­se nied­ri­ger Kre­dit­zin­sen als Vor­teil erwei­sen. Für auf Fremd­mit­tel zur Umschul­dung bestehen­der Bank­kre­di­te ange­wie­se­ne Per­so­nen kann sich ein in der gegen­wär­ti­gen Nied­rig­zins­pha­se geschlos­se­ner Bau­spar­ver­trag loh­nen, wenn eine Pro­lon­ga­ti­on des bis­he­ri­gen Bank­dar­le­hens wegen stei­gen­der Zin­sen nicht mehr zu dem bereits jetzt fest­ste­hen­den Gesamt­ent­gelt des Bau­spar­dar­le­hens zu erlan­gen ist, ohne dass der Bau­spa­rer das Bau­spar­dar­le­hen in Anspruch neh­men muss, wenn sei­ne Spe­ku­la­ti­on nicht auf­geht, weil das Pro­lon­ga­ti­ons­zins­ni­veau zum Zeit­punkt der Umschul­dung wei­ter unter dem Gesamt­ent­gelt eines Bau­spar­dar­le­hens liegt. Als wei­te­re Vor­tei­le sieht der Tarif N (im Gegen­satz zu sons­ti­gen grund­schuld­recht­lich gesi­cher­ten Immo­bi­li­ar­kre­di­ten, die vor Ende der Zins­bin­dung nur bei Anfal­len einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung gekün­digt wer­den kön­nen, wenn berech­tig­te Inter­es­sen des Dar­le­hens­neh­mers dies gebie­ten) die jeder­zei­ti­ge ent­schä­di­gungs­lo­se Til­gung der Bau­spar­dar­le­hens­schuld sowie die Mög­lich­keit der Anpas­sung der Til­gungs­be­trä­ge bei erfolg­ter Teil­til­gung vor, was bei Bank­kre­di­ten nur ein­ge­schränkt ver­han­del­bar und in grö­ße­rem Umfang ohne Zins­zu­schlä­ge nicht erziel­bar ist. Damit hat der Bau­spar­dar­le­hens­neh­mer auch in der soge­nann­ten Dar­le­hens­pha­se einen Zins­si­che­rungs­ef­fekt mit Aus­stiegs­mög­lich­keit bei sin­ken­dem all­ge­mei­nen Zins­ni­veau. Die zu Beginn der Bau­spar­dar­le­hens­pha­se zu zah­len­de lauf­zeit­un­ab­hän­gi­ge Dar­le­hens­ge­bühr stellt damit letzt­lich sicher, dass der für das Bau­spar­mo­dell not­wen­di­ge Zufluss an den Zutei­lungs­topf auch im Fal­le einer vor­zei­ti­gen, sonst ent­schä­di­gungs­lo­sen Rück­zah­lung in einem gewis­sen Min­dest­um­fang sicher­ge­stellt ist. Die mög­li­che Alter­na­ti­ve, Dar­le­hens­zin­sen zu erhö­hen, wür­de allei­ne die Kun­den bevor­zu­gen, die den Bau­spar­dar­le­hens­ver­trag vor­zei­tig been­den und damit die für den Zutei­lungs­topf lang­fris­tig kal­ku­lier­ten Zin­sen nicht voll­stän­dig erbrin­gen müs­sen, obwohl sie zuvor selbst von dem ange­füll­ten Zutei­lungs­topf bei Errei­chen der Zutei­lungs­rei­fe und Inan­spruch­nah­me ihres Dar­le­hens pro­fi­tiert haben. Sol­che gegen den ursprüng­li­chen Ver­trags­zweck gerich­te­ten Indi­vi­dual­in­ter­es­sen kön­nen die Unan­ge­mes­sen­heit der Dar­le­hens­ge­büh­ren­klau­sel nicht begrün­den. Inso­weit müs­sen die Inter­es­sen Ein­zel­ner hin­ter den Inter­es­sen des Kol­lek­tivs zurück­ste­hen. Ein im Rah­men der Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen­der wei­te­rer Vor­teil ist der Umstand, dass ein sol­ches bis zu 80 Pro­zent des Belei­hungs­wer­tes (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Bau­sparkG) in Anspruch genom­men wer­den kann. Bei den "frei­en" Bank­dar­le­hens­an­ge­bo­ten hängt der ange­bo­te­ne Zins davon ab, ob ein Dar­le­hen in Höhe von nur 50 bzw. 60 Pro­zent des Belei­hungs­wer­tes oder mehr nach­ge­fragt wird, wes­halb in der Pra­xis Bau­spar­dar­le­hen häu­fig die obe­re Spit­ze des Belei­hungs­wer­tes abde­cken.

Land­ge­richt Heil­bronn, Urteil vom 21. Mai 2015 – Bi 6 O 50/​15

  1. BGH Urteil vom 7.12.10 – XI ZR 3/​10[][]
  2. Bericht der Bun­des­an­stalt für Finanz­auf­sicht vom 14.04.15, Sei­te 2+3[]
  3. Bericht der Bun­des­an­stalt für Finanz­auf­sicht vom 14.04.15, Sei­te 3+4[]
  4. BGH, Urteil vom 13.05.14 – XI ZR 405/​12[][][][][][][][][][][][]
  5. BGH, Urteil vom 12.03.14 – IV ZR 295/​13[]
  6. BGH, Urteil vom 7.12.10 – XI ZR 3/​10[]
  7. BGH, Urteil vom 13.05.14 – XI ZR 405/​12; mit Ver­weis auf EuGH, Slg. 2010, 1 – 04785[]
  8. LG Heil­bronn, Urteil vom 12.03.09 – 6 0 342/​08[]
  9. BGH, Urteil vom 7.12.10 – XI ZR 3/​10, mit wei­te­ren Nach­wei­sen[]
  10. BGH, Urteil vom 7.12.10 – XI ZR 3/​10, zur Abschluss­ge­bühr[][]
  11. BGH, Urteil vom 7.12.10-XI ZR 3/​10, zur Abschluss­ge­bühr[]