Das erkennbar nicht rückzahlbare Darlehn

Welche Prüf- und Hinweispflichten treffen eine Bank, wenn das Darlehen für die Bank schon bei Darlehensgewährung erkennbar nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt werden kann? Und welche Prüf- und Hinweispflicht treffen die Bank bei der vollständigen Fremdfinanzierung einer Immobilie, fehlendem Eigenkapital und Existenz von Altschulden? Mit diesen Fragen hatte sich aktuell das Landgericht Tübingen zu beschäftigen:

Das erkennbar nicht rückzahlbare Darlehn

Gewährt eine Bank ein Immobiliendarlehen, trifft sie im Regelfall keine Pflicht, den Nutzen einer solchen Investition, deren wirtschaftliche Rentabilität oder die Werthaltigkeit und Verwertbarkeit der Immobilie zu prüfen1. Ob die Bank hier konkret mit dem Wohnungsvermittler, dessen Geschäftspartner wiederum das Darlehen vermittelt hat, zusammengewirkt hat oder geschäftlich verbunden war, brauchte nicht geprüft zu werden, da auch ohne eine solche Verbindung die Bank gegen ihr obliegende Pflichten massiv verstoßen hat.

Die klagende Bank trifft in gewissem Umfang gegenüber dem ihr wirtschaftlich unterlegenen Verbraucher im Rahmen der Darlehensvertragsanbahnung die Pflicht zu sorgfältiger Prüfung der darlehensrelevanten, banküblichen Umstände, soweit diese zu einer Vertragsdurchführung und Realisierung unabdingbar sind.

Zu diesen Umständen zählen zumindest folgende Punkte:

  1. Ist eine ausreichende Sicherheit vorhanden?
  2. Kann der Kapitaldienst realistisch erbracht werden?
  3. Ist für die Durchführbarkeit der Finanzierung und des damit verbundenen Zwecks das erforderliche und von der Bank einkalkulierte Eigenkapital vorhanden?

Alle drei Punkte sind für ein von einer Bank vergebenes Immobilienfinanzierungsdarlehen von existentieller Bedeutung.

Alle drei Punkte führt auch die Bank auf ihren allgemein zugänglichen Internetinformationsseiten für die Immobilienfinanzierung auf.

Alle drei Punkte waren – für die Bank erkennbar bzw. ihr positiv bekannt – im hier entschiedenen Fall nicht gegeben:

  1. Eine ausreichende Sicherheit war nicht vorhanden. Der Bausparvertrag hat keinen gesonderten Wert; in ihm ist kein Kapital als Sicherheit gebunden. In ihn fließen nur dort anzusparende Tilgungsraten. Das Grundschulddarlehen wiederum stellt bei einer vollständigen Fremdfinanzierung keine ausreichende Sicherheit dar, da im Zwangsversteigerungsfall regelmäßig nicht der volle Kaufpreis realisiert werden kann. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Bank selbst von einem Bau- und Bodenwert von lediglich 200.212,62 EUR, d.h. deutlich weniger als dem zu finanzierenden Kaufpreis ausgeht, wobei sie dann allerdings in ihren Unterlagen den Verkehrswert mit dem Kaufpreis angegeben hat; den Beleihungswert hat die Bank jedoch selbst nur mit 200.000,- EUR angesetzt. Dies zeigt deutlich, dass trotz des Extremsfalls einer Vollfinanzierung keine ausreichende Sicherheit vorhanden war und dies der Bank auch bewusst war. Banküblich sind nach den Ausführungen der Bank im Internet Eigenkapitalquoten von mindestens 25 %. Der Charakter der Immobilie wurde im Finanzierungsangebot zudem geschönt. Während in der Anfrage von einem renovierten Bestandsobjekt die Rede ist, spricht das Finanzierungsangebot von einem „neuen Objekt“; in der klägerischen Wertermittlung ist davon die Rede, dass noch saniert wird. Die Finanzierungs- und Zahlungsfälligkeit lag jedoch zu erheblichen Teilen vor der Renovierungsfrist der Verkäuferseite.
  2. Anhaltspunkte dafür, dass der Kapitaldienst erbracht werden kann, waren für die Bank zu keinem Zeitpunkt ersichtlich. Zwar hatte der Beklagte zweimal falsche Angaben gemacht, indem er jeweils Kinder verneinte; die Bank konnte der ihr unstreitig vorliegenden Lohnbescheinigung jedoch unschwer einen Kinderfreibetrag entnehmen. Tatsächlich ist der Beklagte, was in der Kapitaldienstberechnung der Bank unbeachtet blieb, Unterhaltspflichten gegenüber zwei Kindern. Die Bank hat auch den notwendigen Lebensbedarf des Beklagten selbst unvollständig berücksichtigt. Wenn – unleserlich – in der ersten Selbstauskunft ein Mietbetrag enthalten war, fand er in die Kapitaldienstberechnung keinen Eingang; wenn allein auf die Aussage des Beklagten, er wohne mietfrei bei einer Lebensgefährtin, so kann dieser Umstand bei realistischer Betrachtung seiner Werthaltigkeit nicht berücksichtigt werden, da es sich – anders als das mietfreie Wohnen in eigenen vier Wänden – um eine für die Zukunft nicht kalkulierbare Spekulation handelt. Dass die Bank in die Kapitaldienstberechnung die gesamten denkbaren Mieteinnahmen ohne Abschläge für Rückstellungen und Hausgeldzahlung einstellte, ist ebenfalls Nachweis einer bewusst unrealistischen Kapitaldienstberechnung. All diese Punkte führen letztlich dazu, dass entgegen den tatsächlichen Gegebenheiten eine Möglichkeit zur Bedienung des Darlehens ermittelt wurde, die tatsächlich nicht gegeben war, zumal auch bei der errechneten Steuerersparnis die Kinder unbeachtet blieben. Tatsächlich bewegt sich das Nettoeinkommen unter Berücksichtigung der Kinder im pfändungsfreien Bereich.
  3. Der Bank war bekannt, dass schon vor dem Darlehensvertrag ein Kleindarlehen von rund 20.000,- EUR beim Beklagten offen war. Obwohl ihr keinerlei Eigenkapitalnachweis vorlag und der Beklagte auch kein Eigenkapital substantiiert und konkret dargelegt hat, ging die Bank bei ihrem Finanzierungsangebot davon aus, dass dieses Darlehen vor der Auszahlung des streitgegenständlichen Darlehens abzulösen war. Neben dem Eigenkapitalnachweis fehlte der Bank auch der Ablösungsnachweis. Die Bank ging – wiederum ohne konkrete Darlegung des Beklagten und ohne jeglichen Nachweis – weiter davon aus, dass Eigenkapital in Höhe von 18.200,- EUR vorhanden wäre, um damit die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten für das zu finanzierende Objekt zu bezahlen, ebenso die Abschlussgebühr für den von der Bank vermittelten Bausparvertrag. Folge dieser Umstände ist, dass der Beklagte wegen fehlender Zahlung der Grunderwerbsteuer bisher nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Durch die streitgegenständliche Darlehensgewährung hat nicht nur der betroffene Entscheidungsträger der Bank bankübliche Informations- und Prüfpflichten bezüglich der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers gravierend verletzt (vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2001 – 1 StR 185/01; LG Düsseldorf, Urteil vom 19.06.2008 – 14 KLs 9/07), sondern zugleich auch vorvertragliche Pflichten gegenüber dem Beklagten als Vertragspartner. Die aufgezeigten Fehler betreffen die Grundpfeiler des Darlehensvertrags, deren Tragfähigkeit die Bank nicht nur in eigenem Interesse banküblich prüfen muss, sondern auch vertragsrechtlich gegenüber dem ihr unterlegenen Beklagten als Kreditnehmer. Zur Klarstellung wird auch darauf hingewiesen, dass vorliegend nicht neue Ermittlungs-, Prüfungs- oder Untersuchungspflichten begründet wurden, sondern lediglich auf die auch nach eigenen Vorstellungen der Bank banküblichen, minimalsten Sorgfaltspflichten. Alle aufgezeigten Punkte waren für die Bank ohne weitergehende Ermittlungen oder Prüfungen offenkundig: Einkalkuliertes Eigenkapital war nicht ansatzweise ersichtlich, irgendwelche Nachweise lagen der Bank nicht vor (- und konnten mangels Existenz von Eigenkapital auch nicht vorliegen -), die Kinder waren erkennbar, die Kapitaldienstleistungsfähigkeit war unzureichend, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Bonität war ersichtlich nicht gegeben, eine Beachtung der eigenen Beleihungswertermittlung erfolgte ebenfalls nicht.

Aus den oben beschriebenen drei Punkten (a – c) ergibt sich von Anfang an bereits für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, dass eine störungsfreie Finanzierung unter den gegebenen Umständen nicht möglich sein wird, selbst bei nicht sinkendem Einkommen, nicht steigender Kinderzahl und auf auch nach Ende der Zinsfestschreibung weiter auf historisch niedrigstem Niveau verharrenden Zinssatz. Die ordnungs- und vertragsgemäße Kapitaldienstleistung war von Anfang an nicht gewährleistet, die Herbeiführung des durch die Finanzierung mit Kenntnis der Bank erstrebten Zwecks des Immobilienerwerbs in mehrfacher Hinsicht völlig unmöglich: Das Eigenkapital für die zwingend zu zahlenden Erwerbsnebenkosten fehlte vollständig, das Darlehen war unter den gegebenen Einkommensverhältnissen nicht tilgbar. Dass auch eine angemessene Sicherheit nicht vorhanden war, kommt am Rande noch hinzu.

Wenn nun die Bank einen solchen Kreditvertrag abschließt, gibt sie zumindest konkludent die Erklärung ab, dass es möglich und unter den gegebenen Umständen zu erwarten ist, den Zweck des Vertrags erreichen zu können; nimmt sie jedoch in Abweichung hiervon schon bei Vertragsschluss ein Scheitern bewusst und unter Außerachtlassung aller, auch eigener banküblicher Gepflogenheiten in Kauf, so muss sie darauf hinweisen2, zumal dann, wenn angesichts der der Bank bekannten wirtschaftlichen Situation ein zeitnahes Scheitern des Vertrags auf der Hand liegt.

Aus dieser Pflichtverletzung resultiert wiederum ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen die Bank. Schaden wäre jede Inanspruchnahme aus dem Darlehensvertrag, von der der Beklagte umgehend freizustellen wäre. Damit war die auf den Darlehensvertrag gestützte Zahlungsklage der Bank abzuweisen.

Landgericht Tübingen, Urteil vom 10. Mai 2011 – 5 O 27/11

  1. vgl. z. B. OLG Stuttgart, Urteil vom 12.02.2001 – 6 U 150/00 []
  2. vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.09.2010, 4 O 482/09 []