Das erkenn­bar nicht rück­zahl­ba­re Dar­lehn

Wel­che Prüf- und Hin­weis­pflich­ten tref­fen eine Bank, wenn das Dar­le­hen für die Bank schon bei Dar­le­hens­ge­wäh­rung erkenn­bar nicht ord­nungs­ge­mäß zurück­ge­zahlt wer­den kann? Und wel­che Prüf- und Hin­weis­pflicht tref­fen die Bank bei der voll­stän­di­gen Fremd­fi­nan­zie­rung einer Immo­bi­lie, feh­len­dem Eigen­ka­pi­tal und Exis­tenz von Alt­schul­den? Mit die­sen Fra­gen hat­te sich aktu­ell das Land­ge­richt Tübin­gen zu beschäf­ti­gen:

Das erkenn­bar nicht rück­zahl­ba­re Dar­lehn

Gewährt eine Bank ein Immo­bi­li­en­dar­le­hen, trifft sie im Regel­fall kei­ne Pflicht, den Nut­zen einer sol­chen Inves­ti­ti­on, deren wirt­schaft­li­che Ren­ta­bi­li­tät oder die Wert­hal­tig­keit und Ver­wert­bar­keit der Immo­bi­lie zu prü­fen 1. Ob die Bank hier kon­kret mit dem Woh­nungs­ver­mitt­ler, des­sen Geschäfts­part­ner wie­der­um das Dar­le­hen ver­mit­telt hat, zusam­men­ge­wirkt hat oder geschäft­lich ver­bun­den war, brauch­te nicht geprüft zu wer­den, da auch ohne eine sol­che Ver­bin­dung die Bank gegen ihr oblie­gen­de Pflich­ten mas­siv ver­sto­ßen hat.

Die kla­gen­de Bank trifft in gewis­sem Umfang gegen­über dem ihr wirt­schaft­lich unter­le­ge­nen Ver­brau­cher im Rah­men der Dar­le­hens­ver­trags­an­bah­nung die Pflicht zu sorg­fäl­ti­ger Prü­fung der dar­le­hens­re­le­van­ten, bank­üb­li­chen Umstän­de, soweit die­se zu einer Ver­trags­durch­füh­rung und Rea­li­sie­rung unab­ding­bar sind.

Zu die­sen Umstän­den zäh­len zumin­dest fol­gen­de Punk­te:

  1. Ist eine aus­rei­chen­de Sicher­heit vor­han­den?
  2. Kann der Kapi­tal­dienst rea­lis­tisch erbracht wer­den?
  3. Ist für die Durch­führ­bar­keit der Finan­zie­rung und des damit ver­bun­de­nen Zwecks das erfor­der­li­che und von der Bank ein­kal­ku­lier­te Eigen­ka­pi­tal vor­han­den?

Alle drei Punk­te sind für ein von einer Bank ver­ge­be­nes Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs­dar­le­hen von exis­ten­ti­el­ler Bedeu­tung.

Alle drei Punk­te führt auch die Bank auf ihren all­ge­mein zugäng­li­chen Inter­net­in­for­ma­ti­ons­sei­ten für die Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung auf.

Alle drei Punk­te waren – für die Bank erkenn­bar bzw. ihr posi­tiv bekannt – im hier ent­schie­de­nen Fall nicht gege­ben:

  1. Eine aus­rei­chen­de Sicher­heit war nicht vor­han­den. Der Bau­spar­ver­trag hat kei­nen geson­der­ten Wert; in ihm ist kein Kapi­tal als Sicher­heit gebun­den. In ihn flie­ßen nur dort anzu­spa­ren­de Til­gungs­ra­ten. Das Grund­schuld­dar­le­hen wie­der­um stellt bei einer voll­stän­di­gen Fremd­fi­nan­zie­rung kei­ne aus­rei­chen­de Sicher­heit dar, da im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­fall regel­mä­ßig nicht der vol­le Kauf­preis rea­li­siert wer­den kann. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Bank selbst von einem Bau- und Boden­wert von ledig­lich 200.212,62 EUR, d.h. deut­lich weni­ger als dem zu finan­zie­ren­den Kauf­preis aus­geht, wobei sie dann aller­dings in ihren Unter­la­gen den Ver­kehrs­wert mit dem Kauf­preis ange­ge­ben hat; den Belei­hungs­wert hat die Bank jedoch selbst nur mit 200.000,- EUR ange­setzt. Dies zeigt deut­lich, dass trotz des Extrems­falls einer Voll­fi­nan­zie­rung kei­ne aus­rei­chen­de Sicher­heit vor­han­den war und dies der Bank auch bewusst war. Bank­üb­lich sind nach den Aus­füh­run­gen der Bank im Inter­net Eigen­ka­pi­tal­quo­ten von min­des­tens 25 %. Der Cha­rak­ter der Immo­bi­lie wur­de im Finan­zie­rungs­an­ge­bot zudem geschönt. Wäh­rend in der Anfra­ge von einem reno­vier­ten Bestands­ob­jekt die Rede ist, spricht das Finan­zie­rungs­an­ge­bot von einem „neu­en Objekt“; in der klä­ge­ri­schen Wert­ermitt­lung ist davon die Rede, dass noch saniert wird. Die Finan­zie­rungs- und Zah­lungs­fäl­lig­keit lag jedoch zu erheb­li­chen Tei­len vor der Reno­vie­rungs­frist der Ver­käu­fer­sei­te.
  2. Anhalts­punk­te dafür, dass der Kapi­tal­dienst erbracht wer­den kann, waren für die Bank zu kei­nem Zeit­punkt ersicht­lich. Zwar hat­te der Beklag­te zwei­mal fal­sche Anga­ben gemacht, indem er jeweils Kin­der ver­nein­te; die Bank konn­te der ihr unstrei­tig vor­lie­gen­den Lohn­be­schei­ni­gung jedoch unschwer einen Kin­der­frei­be­trag ent­neh­men. Tat­säch­lich ist der Beklag­te, was in der Kapi­tal­dienst­be­rech­nung der Bank unbe­ach­tet blieb, Unter­halts­pflich­ten gegen­über zwei Kin­dern. Die Bank hat auch den not­wen­di­gen Lebens­be­darf des Beklag­ten selbst unvoll­stän­dig berück­sich­tigt. Wenn – unle­ser­lich – in der ers­ten Selbst­aus­kunft ein Miet­be­trag ent­hal­ten war, fand er in die Kapi­tal­dienst­be­rech­nung kei­nen Ein­gang; wenn allein auf die Aus­sa­ge des Beklag­ten, er woh­ne miet­frei bei einer Lebens­ge­fähr­tin, so kann die­ser Umstand bei rea­lis­ti­scher Betrach­tung sei­ner Wert­hal­tig­keit nicht berück­sich­tigt wer­den, da es sich – anders als das miet­freie Woh­nen in eige­nen vier Wän­den – um eine für die Zukunft nicht kal­ku­lier­ba­re Spe­ku­la­ti­on han­delt. Dass die Bank in die Kapi­tal­dienst­be­rech­nung die gesam­ten denk­ba­ren Miet­ein­nah­men ohne Abschlä­ge für Rück­stel­lun­gen und Haus­geld­zah­lung ein­stell­te, ist eben­falls Nach­weis einer bewusst unrea­lis­ti­schen Kapi­tal­dienst­be­rech­nung. All die­se Punk­te füh­ren letzt­lich dazu, dass ent­ge­gen den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten eine Mög­lich­keit zur Bedie­nung des Dar­le­hens ermit­telt wur­de, die tat­säch­lich nicht gege­ben war, zumal auch bei der errech­ne­ten Steu­er­erspar­nis die Kin­der unbe­ach­tet blie­ben. Tat­säch­lich bewegt sich das Net­to­ein­kom­men unter Berück­sich­ti­gung der Kin­der im pfän­dungs­frei­en Bereich.
  3. Der Bank war bekannt, dass schon vor dem Dar­le­hens­ver­trag ein Klein­dar­le­hen von rund 20.000,- EUR beim Beklag­ten offen war. Obwohl ihr kei­ner­lei Eigen­ka­pi­tal­nach­weis vor­lag und der Beklag­te auch kein Eigen­ka­pi­tal sub­stan­ti­iert und kon­kret dar­ge­legt hat, ging die Bank bei ihrem Finan­zie­rungs­an­ge­bot davon aus, dass die­ses Dar­le­hen vor der Aus­zah­lung des streit­ge­gen­ständ­li­chen Dar­le­hens abzu­lö­sen war. Neben dem Eigen­ka­pi­tal­nach­weis fehl­te der Bank auch der Ablö­sungs­nach­weis. Die Bank ging – wie­der­um ohne kon­kre­te Dar­le­gung des Beklag­ten und ohne jeg­li­chen Nach­weis – wei­ter davon aus, dass Eigen­ka­pi­tal in Höhe von 18.200,- EUR vor­han­den wäre, um damit die Grund­er­werb­steu­er und die Notar­kos­ten für das zu finan­zie­ren­de Objekt zu bezah­len, eben­so die Abschluss­ge­bühr für den von der Bank ver­mit­tel­ten Bau­spar­ver­trag. Fol­ge die­ser Umstän­de ist, dass der Beklag­te wegen feh­len­der Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er bis­her nicht im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist.

Durch die streit­ge­gen­ständ­li­che Dar­le­hens­ge­wäh­rung hat nicht nur der betrof­fe­ne Ent­schei­dungs­trä­ger der Bank bank­üb­li­che Infor­ma­ti­ons- und Prüf­pflich­ten bezüg­lich der wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se des Kre­dit­neh­mers gra­vie­rend ver­letzt (vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2001 – 1 StR 185/​01; LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 19.06.2008 – 14 KLs 9/​07), son­dern zugleich auch vor­ver­trag­li­che Pflich­ten gegen­über dem Beklag­ten als Ver­trags­part­ner. Die auf­ge­zeig­ten Feh­ler betref­fen die Grund­pfei­ler des Dar­le­hens­ver­trags, deren Trag­fä­hig­keit die Bank nicht nur in eige­nem Inter­es­se bank­üb­lich prü­fen muss, son­dern auch ver­trags­recht­lich gegen­über dem ihr unter­le­ge­nen Beklag­ten als Kre­dit­neh­mer. Zur Klar­stel­lung wird auch dar­auf hin­ge­wie­sen, dass vor­lie­gend nicht neue Ermittlungs‑, Prü­fungs- oder Unter­su­chungs­pflich­ten begrün­det wur­den, son­dern ledig­lich auf die auch nach eige­nen Vor­stel­lun­gen der Bank bank­üb­li­chen, mini­mals­ten Sorg­falts­pflich­ten. Alle auf­ge­zeig­ten Punk­te waren für die Bank ohne wei­ter­ge­hen­de Ermitt­lun­gen oder Prü­fun­gen offen­kun­dig: Ein­kal­ku­lier­tes Eigen­ka­pi­tal war nicht ansatz­wei­se ersicht­lich, irgend­wel­che Nach­wei­se lagen der Bank nicht vor (- und konn­ten man­gels Exis­tenz von Eigen­ka­pi­tal auch nicht vor­lie­gen -), die Kin­der waren erkenn­bar, die Kapi­tal­dienst­leis­tungs­fä­hig­keit war unzu­rei­chend, die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit und Boni­tät war ersicht­lich nicht gege­ben, eine Beach­tung der eige­nen Belei­hungs­wert­ermitt­lung erfolg­te eben­falls nicht.

Aus den oben beschrie­be­nen drei Punk­ten (a – c) ergibt sich von Anfang an bereits für den Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses, dass eine stö­rungs­freie Finan­zie­rung unter den gege­be­nen Umstän­den nicht mög­lich sein wird, selbst bei nicht sin­ken­dem Ein­kom­men, nicht stei­gen­der Kin­der­zahl und auf auch nach Ende der Zins­fest­schrei­bung wei­ter auf his­to­risch nied­rigs­tem Niveau ver­har­ren­den Zins­satz. Die ord­nungs- und ver­trags­ge­mä­ße Kapi­tal­dienst­leis­tung war von Anfang an nicht gewähr­leis­tet, die Her­bei­füh­rung des durch die Finan­zie­rung mit Kennt­nis der Bank erstreb­ten Zwecks des Immo­bi­li­en­er­werbs in mehr­fa­cher Hin­sicht völ­lig unmög­lich: Das Eigen­ka­pi­tal für die zwin­gend zu zah­len­den Erwerbs­ne­ben­kos­ten fehl­te voll­stän­dig, das Dar­le­hen war unter den gege­be­nen Ein­kom­mens­ver­hält­nis­sen nicht tilg­bar. Dass auch eine ange­mes­se­ne Sicher­heit nicht vor­han­den war, kommt am Ran­de noch hin­zu.

Wenn nun die Bank einen sol­chen Kre­dit­ver­trag abschließt, gibt sie zumin­dest kon­klu­dent die Erklä­rung ab, dass es mög­lich und unter den gege­be­nen Umstän­den zu erwar­ten ist, den Zweck des Ver­trags errei­chen zu kön­nen; nimmt sie jedoch in Abwei­chung hier­von schon bei Ver­trags­schluss ein Schei­tern bewusst und unter Außer­acht­las­sung aller, auch eige­ner bank­üb­li­cher Gepflo­gen­hei­ten in Kauf, so muss sie dar­auf hin­wei­sen 2, zumal dann, wenn ange­sichts der der Bank bekann­ten wirt­schaft­li­chen Situa­ti­on ein zeit­na­hes Schei­tern des Ver­trags auf der Hand liegt.

Aus die­ser Pflicht­ver­let­zung resul­tiert wie­der­um ein Scha­dens­er­satz­an­spruch des Beklag­ten gegen die Bank. Scha­den wäre jede Inan­spruch­nah­me aus dem Dar­le­hens­ver­trag, von der der Beklag­te umge­hend frei­zu­stel­len wäre. Damit war die auf den Dar­le­hens­ver­trag gestütz­te Zah­lungs­kla­ge der Bank abzu­wei­sen.

Land­ge­richt Tübin­gen, Urteil vom 10. Mai 2011 – 5 O 27/​11

  1. vgl. z. B. OLG Stutt­gart, Urteil vom 12.02.2001 – 6 U 150/​00[]
  2. vgl. LG Ber­lin, Urteil vom 24.09.2010, 4 O 482/​09[]