Der unvoll­stän­di­ge Ver­kaufs­pro­spekt

Für die Beur­tei­lung, ob ein Pro­spekt unrich­tig oder unvoll­stän­dig ist (hier: Rei­hen­fol­ge der Haf­tung des Gesell­schafts­grund­stücks und der quo­tal haf­ten­den Gesell­schaf­ter eines Immo­bi­li­en­fonds), ist nicht iso­liert auf eine bestimm­te For­mu­lie­rung, son­dern auf das Gesamt­bild des Pro­spekts abzu­stel­len, das er dem Anle­ger unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­tü­re 1 ver­mit­telt 2.

Der unvoll­stän­di­ge Ver­kaufs­pro­spekt

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bedeu­te­te dies: Gegen die Annah­me, den Sät­zen 4 und 5 sei eine Haf­tungs­rei­hen­fol­ge zu ent­neh­men, spricht schon der Umstand, dass in den ers­ten bei­den Sät­zen des mit "Die Haf­tung der Gesell­schaf­ter" über­schrie­be­nen Abschnitts eben­so wie in den Sät­zen 4 und 5 die Haf­tung mit dem Gesell­schafts­ver­mö­gen der Haf­tung mit dem per­sön­li­chen Ver­mö­gen der Gesell­schaf­ter gegen­über­ge­stellt wird. Nimmt man nicht nur die vom Beru­fungs­ge­richt zumin­dest für miss­ver­ständ­lich erach­te­ten Sät­ze 4 und 5, son­dern den gesam­ten ers­ten Absatz die­ses Abschnitts in den Blick, steht dem Ver­ständ­nis des Wor­tes "zunächst" als zeit­lich vor­ran­gig fer­ner ent­ge­gen, dass Satz 3 die Geschäftsführung/​den Geschäfts­be­sor­ger ledig­lich ver­pflich­tet, die in Satz 2 beschrie­be­ne, nur quo­ta­le Haf­tung der Gesell­schaf­ter mit ihrem per­sön­li­chen Ver­mö­gen durch Auf­nah­me ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­run­gen in Ver­trä­ge mit Drit­ten sicher­zu­stel­len. Wären die Sät­ze 4 und 5 wie das Beru­fungs­ge­richt meint dahin­ge­hend zu ver­ste­hen, dass die Gesell­schaf­ter mit ihrem per­sön­li­chen Ver­mö­gen für grund­pfand­recht­lich gesi­cher­te For­de­run­gen erst nach­ran­gig nach Ver­wer­tung des das wesent­li­che Ver­mö­gen der Gesell­schaft dar­stel­len­den Gesell­schafts­grund­stücks haf­te­ten, wäre zu erwar­ten gewe­sen, dass die Geschäftsführung/​der Geschäfts­be­sor­ger ver­pflich­tet wür­den, auch die­se Haf­tungs­be­schrän­kung in Ver­trä­gen mit Drit­ten, ins­be­son­de­re in den Kre­dit­ver­trä­gen mit den finan­zie­ren­den Ban­ken, umzu­set­zen. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Hin­zu kommt, dass der Pro­spekt mehr­fach unmiss­ver­ständ­lich auf die antei­li­ge, in der Höhe unbe­schränk­te per­sön­li­che Haf­tung der Gesell­schaf­ter hin­weist. Von einer Ver­pflich­tung der Gläu­bi­ger zur vor­ran­gi­gen Ver­wer­tung des Gesell­schafts­ver­mö­gens oder einer ledig­lich nach­ran­gi­gen Haf­tung der Gesell­schaf­ter mit ihrem per­sön­li­chen Ver­mö­gen ist an kei­ner Stel­le des Pro­spekts die Rede. So wird auf Sei­te 34 am Ende des Abschnitts "Die Haf­tung der Gesell­schaf­ter" in unmit­tel­ba­rer räum­li­cher Nähe zum ers­ten Absatz des Abschnitts aus­ge­führt, dass die Gesell­schaf­ter einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts "regel­mä­ßig für die Gesell­schafts­schul­den antei­lig in der Höhe unbe­schränkt haf­ten" und "der Gläu­bi­ger stets auf das Gesell­schafts­ver­mö­gen zugrei­fen kann". In Über­ein­stim­mung hier­zu heißt es in § 8 Nr. 1 und 2 des dem Pro­spekt als Anla­ge I bei­gefüg­ten Gesell­schafts­ver­trags, dass die Gesell­schaf­ter den Gläu­bi­gern der Gesell­schaft mit dem Gesell­schafts­ver­mö­gen als Gesamt­schuld­ner und mit ihrem sons­ti­gen Ver­mö­gen nur quo­tal ent­spre­chend ihrer kapi­tal­mä­ßi­gen Betei­li­gung an der Gesell­schaft, in der Höhe jedoch unbe­grenzt haf­ten. Auf Sei­te 44 des Pro­spekts wird in dem Kapi­tel "Chan­cen und Risi­ken" ledig­lich das Recht der Dar­le­hens­ge­ber her­vor­ge­ho­ben, die Immo­bi­lie zu ver­wer­ten, "sofern die Bedie­nung der Fremd­mit­tel durch die Grund­stücks­ge­sell­schaft nicht mög­lich ist und auch ent­spre­chen­de Nach­schüs­se trotz Ver­pflich­tung im Gesell­schafts­ver­trag nicht durch­setz­bar sind", und erläu­tert, dass "die­ses Risi­ko auch jene Gesell­schaf­ter tra­gen, die ihre antei­li­gen Ver­pflich­tun­gen voll erfül­len". Von einer Ver­pflich­tung der Ban­ken, das Grund­stück vor­ran­gig zu ver­wer­ten, und zu dem damit ver­bun­de­nen Risi­ko fin­det sich in die­sem Zusam­men­hang nichts.

Ent­ge­gen der Mei­nung des Beru­fungs­ge­richts konn­te ein Anle­ger bei sorg­fäl­ti­ger Lek­tü­re des Pro­spekts nicht davon aus­ge­hen, eine per­sön­li­che Inan­spruch­nah­me für die Ver­bind­lich­kei­ten der Gesell­schaft sei erst im Fal­le des Schei­terns der Gesell­schaft und deren Liqui­da­ti­on zu befürch­ten. Einem Anla­ge­in­ter­es­sen­ten wur­de sowohl durch die im Pro­spekt auf Sei­te 34 unter der Über­schrift "Gesell­schafts­ka­pi­tal, Nach­schuss­ver­pflich­tung" beschrie­be­ne Ver­pflich­tung zur Zah­lung von Nach­schüs­sen bei Über­schrei­ten der dem Inves­ti­ti­ons­plan zugrun­de geleg­ten Gesamt­kos­ten als auch durch die in § 8 Nr. 4 des pro­spek­tier­ten Gesell­schafts­ver­trags gere­gel­te Ver­pflich­tung, Unter­de­ckun­gen sowohl aus der Finan­zie­rung des Bau­vor­ha­bens als auch aus des­sen Bewirt­schaf­tung antei­lig zu tra­gen und auf Anfor­de­rung der Geschäfts­füh­rung Nach­schüs­se zu leis­ten, unge­ach­tet der Fra­ge der Wirk­sam­keit die­ser Rege­lung vor Augen geführt, dass eine per­sön­li­che Inan­spruch­nah­me für die Ver­bind­lich­kei­ten der Gesell­schaft auch vor deren Liqui­da­ti­on in Betracht kam. Dass die­se Bestim­mun­gen ledig­lich Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen gegen­über der Gesell­schaft und nicht gegen­über den Gläu­bi­gern fest­le­gen, ändert dar­an nichts.

Ohne Erfolg beruft sich die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung, die Pro­spekt­dar­stel­lung sei unrich­tig, dar­auf, der Bun­des­ge­richts­hof habe die­se Sicht­wei­se in sei­nem Urteil vom 29.09.2009 3 für eine gleich­lau­ten­de For­mu­lie­rung gebil­ligt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in die­sem Urteil nicht selbst geprüft, ob ein Pro­spekt­feh­ler vor­liegt. Er hat die­ser Ent­schei­dung, die die Kla­gen von Anle­gern gegen eine finan­zie­ren­de Bank (dor­ti­ge Beklag­te zu 1) betraf, der von den Klä­gern zur Last gelegt wor­den war, an der Täu­schung der Anle­ger über die Ver­wer­tungs­rei­hen­fol­ge mit­ge­wirkt zu haben, aus­drück­lich die Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im rechts­kräf­ti­gen Schlus­sur­teil gegen den dor­ti­gen Beklag­ten zu 2 zugrun­de gelegt, die­ser habe als Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter die Anle­ger über die Ver­wer­tungs­rei­hen­fol­ge getäuscht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. März 2013 – II ZR 252/​11

  1. BGH, Urteil vom 31.03.1992 XI ZR 70/​91, ZIP 1992, 912, 915; Urteil vom 14.06.2007 III ZR 300/​05, WM 2007, 1507 Rn. 8; Urteil vom 23.10.2012 II ZR 294/​11, ZIP 2013, 315 Rn. 12[]
  2. BGH, Urteil vom 31.05.2010 II ZR 30/​09, ZIP 2010, 1397 Rn. 11; Urteil vom 28.02.2008 III ZR 149/​07, VuR 2008, 178 Rn. 8; Urteil vom 12.07.1982 II ZR 175/​81, ZIP 1982, 923, 924[]
  3. BGH, Urteil vom 29.09.2009 – XI ZR 179/​07, WM 2009, 2210 Rn.20[]

Kommentar hinterlassen

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.