Die Beratungspflichten der Bausparkasse

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte sich aktuell mit drei Schadensersatzklagen gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia zu befassen, in denen die Kläger von der beklagten Bausparkasse Schadensersatz wegen vertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer vermieteten oder zu vermietenden Eigentumswohnung verlangen.

Die Beratungspflichten der Bausparkasse

In allen drei Fällen erwarben die Kläger in den 90er Jahren zwecks Steuerersparnis unter Vermittlung der Heinen & Biege-Gruppe Wohnungseigentum. Sie unterschrieben im Vorfeld einen sogenannten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (OFA), in dem Finanzierungskosten und Gebühren für die Vermittlung des Objekts konkret ausgewiesen waren. Die Beklagte war als Darlehensgeberin an der Finanzierung der Käufe beteiligt.

Im ersten Fall1 hat das OLG Kalsruhe ein Schadensersatz zusprechendes Urteil des Landgerichts Karlsruhe aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Die Kläger hatten geltend gemacht, sie seien über die Höhe der tatsächlich an den Vertrieb geleisteten Provisionen durch falsche Angaben in dem OFA arglistig getäuscht worden. Die vom Vertrieb erwarteten Vertriebsprovisionen seien deutlich höher gewesen als dort angegeben, die Höhe der Gesamtprovision sowie die Verwendung des OFA seien der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen.

Die Beklagte hat bestritten, dass die Verkäuferin überhaupt eine Provision an das Vertriebsunternehmen bezahlt und dass dieses mit Täuschungsabsicht gehandelt habe. Sie selbst habe keinen Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer etwaigen arglistigen Täuschung durch den Vertrieb gehabt. Der Senat hat das Urteil aufgehoben, weil das Landgericht ohne Beweisaufnahme angenommen hat, dass die Verkäuferin des Objekts über die in dem OFA genannten Provisionen hinaus zusätzliche Provisionen geleistet habe. Das Landgericht könne seine Annahme nicht auf Erkenntnisse aus anderen Verfahren stützen, in denen andere Verkäufer gehandelt hätten. Ein solches Vorgehen verstoße gegen das Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinanderzusetzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise möglichst vollständig aufzuklären. Das Landgericht habe auch rechtsfehlerhaft der Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt, durch eine Beweisaufnahme ihren vermuteten Wissensvorsprung bezüglich der Vorgehensweise des Vertriebsunternehmens zu widerlegen. Der von der Beklagten genannte Zeuge müsse deshalb noch vernommen werden.

Im zweiten Fall2 lag der Schwerpunkt bei der Verjährung und der Frage, ob die Rechtskraft eines früheren Urteils, mit dem eine Schadensersatzklage gegen die Bausparkasse rechtskräftig abgewiesen worden war, einer neuen Schadensersatzklage entgegensteht. Das Landgericht hatte deshalb die zweite Schadensersatzklage abgewiesen, die Berufung der Kläger zum Oberlandesgericht Karlsruhe hatte Erfolg.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verbietet die materielle Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung als negative Voraussetzung eine neue Verhandlung über denselben Streitgegenstand. Im früheren Prozess hatten die Kläger zur Pflichtverletzung behauptet, dass im Kaufpreis nach dem von der Beklagten gebilligten Anlagemodell hohe Innenprovision enthalten gewesen seien und die Beklagte hierüber einen konkreten Wissensvorsprung gehabt habe. Im jetzigen Verfahren behaupten die Kläger jedoch eine andere Pflichtverletzung, nämlich dass das Vertriebsunternehmen durch konkrete Angaben der Provisionen im OFA den Käufern arglistig vorgespiegelt habe, weitere Provisionen würden nicht bezahlt, obwohl im Kaufpreis zusätzliche Innenprovisionen enthalten gewesen seien, und die Beklagte von dieser aktiven Täuschung gewusst habe. Der Senat vertritt die Auffassung, dass die einzelnen Pflichtverstöße, auch wenn sie in einem einheitlichen Beratungsvorgang erfolgt sind, als unterschiedliche Streitgegenstände zu behandeln sind.

Die im jetzigen Verfahren geltend gemachte Pflichtverletzung hat das OLG Karlsruhe für erwiesen erachtet. Die Kenntnis der Beklagten von der aktiven Täuschung der Kläger durch den Vertrieb wird wegen des institutionalisierten Zusammenwirkens der Beklagten mit dem Vertrieb vermutet. Der Senat konnte sich durch die Vernehmung des von der Beklagten zur Ausräumung der Vermutung benannten Zeugen, ihres früheren Finanzvorstandes, nicht davon überzeugen, dass der Beklagten die Verwendung des Formulars (OFA) und die falschen Angaben darin über die Provisionen nicht bekannt waren.

Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht verjährt. Der Beginn der Verjährung setze voraus, dass der Anspruchsteller sämtliche anspruchsbegründenden Umstände kenne oder grob fahrlässig nicht kenne, die Kenntnis des bevollmächtigten Rechtsanwalts werde zugerechnet. Solche Kenntnisse des Rechtsanwaltes im ersten Prozess habe das Landgericht zu Unrecht angenommen. Den Schriftsätzen im ersten Prozess sei die Kenntnis von einem Wissensvorsprung der Beklagten über eine aktive Täuschung der Anleger durch Verwendung des irreführenden OFA nicht zu entnehmen. Nicht ausreichend sei nämlich, dass im Vorprozess „versteckte Innenprovisionen“ thematisiert oder behauptet worden sei, die Anleger seien im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden. Der Beweis, dass der frühere Prozessbevollmächtigte Kenntnis davon gehabt habe, dass die Beklagte damals den OFA und seine generelle Verwendung gekannt habe, sei der Beklagten nicht gelungen. Die Vernehmung des Rechtsanwaltes durch den Senat habe nur ergeben, dass dieser Informationen gehabt habe, nach denen die Beklagte von erheblichen Innenprovisionen gewusst habe, die von ihr finanziert worden seien, nicht jedoch von der Kenntnis der Beklagten von einer aktiven Täuschung unter Verwendung des irreführenden OFA.

Im drittenFall ((OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 231/12 hatten die Kläger gegen die beklagte Bausparkasse 2004 erfolglos eine Vollstreckungsgegenklage erhoben, um die Zwangsvollstreckung in ihr Wohnungseigentum aus einer Sicherungsgrundschuld abzuwenden. Sie schlossen nach dem verlorenen Prozess deshalb mit der Beklagten einen Vergleich, wonach gegen einen Verzicht auf Vollstreckungsmaßnahmen sämtliche Ansprüche oder Einwendungen des Darlehensnehmers gegen die Badenia im Zusammenhang mit dem Erwerb und/oder der Finanzierung des Beleihungsobjekts für die Gegenwart und Zukunft abgegolten sind, unabhängig davon, ob solche Ansprüche/Einwendungen bislang bereits gerichtlich oder außergerichtlich geltend gemacht worden sind und unabhängig davon, ob solche Ansprüche/Einwendungen bislang bekannt sind.

Die Kläger haben nun eine Schadensersatzklage gegen die Bausparkasse beim Landgericht Karlsruhe wegen Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit Vertriebsprovisionen erhoben. Sie halten den Vergleich für unwirksam, weil die Beklagte die Vollstreckungsabwehrklage nur durch einen Prozessbetrug gewonnen habe und der Vergleich unter dem sittenwidrigen Druck der Zwangsvollstreckung abgeschlossen worden sei.

Das Landgericht Karlsruhe hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Kläger zum Oberlandesgericht Karlsruhe blieb ohne Erfolg. Nach der Begründung des Senats sei der Vergleich wirksam und erfasse alle etwaigen Schadensersatzansprüche wie sie die Kläger jetzt geltend machten. Die Kläger hätten den Vergleich nicht angefochten. Sie könnten auch nicht geltend machen, der Vorprozess sei aufgrund eines Prozessbetruges falsch entschieden worden, bei wahrheitsgemäßem Vortrag wäre die Klage erfolgreich und damit eine Androhung der Zwangsvollstreckung nicht mehr möglich gewesen und die Vergleichsvereinbarung mangels Vollstreckungsdrucks von den Klägern nicht geschlossen worden. Die Rechtskraft des früheren Urteils über die Abweisung der Vollstreckungsgegenklage könne hier nicht über § 826 BGB wegen sittenwidriger Schädigung durchbrochen werden, für einen vorsätzlich falschen Vortrag der Beklagten im Vorprozess gebe es keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Beklagte habe auch nicht unzulässig die Rechtskraft des angeblich falschen Urteils ausgenutzt.

Die Kläger seien anwaltlich vertreten gewesen und hätten umfassend zu Schadensersatzansprüchen vorgetragen. Sie seien in der Lage gewesen, eine eigenverantwortliche Entscheidung darüber zu treffen, sich auf das Vergleichsangebot der Beklagten einlassen oder die Zwangsvollstreckung hinzunehmen. Für die Wiederaufnahme des Vorprozesses fehlten die gesetzlichen Voraussetzungen. Es sei der Beklagten hier nicht verwehrt, auf der Einhaltung des Vergleichs zu bestehen. Sie habe mit der Aufnahme der Abgeltungsklausel, die in Vergleichen allgemein üblich sei, das anerkennenswerte verständliche Anliegen durchgesetzt, keinen weiteren Rechtsstreit über die behaupteten Schadensersatzansprüche führen zu müssen, wenn sie den Klägern mit dem Verzicht auf Zwangsvollstreckung und die Sicherheitenverwertung sowie mit der Einräumung von Ratenzahlung entgegenkomme.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteile vom 24.09.2013 – 17 U 231/12, 17 U 280/12, 17 U 281/12

  1. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 281/12 []
  2. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 280/12 []