Die Bera­tungs­pflich­ten der Bau­spar­kas­se

Das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he hat­te sich aktu­ell mit drei Scha­dens­er­satz­kla­gen gegen die Deut­sche Bau­spar­kas­se Bade­nia zu befas­sen, in denen die Klä­ger von der beklag­ten Bau­spar­kas­se Scha­dens­er­satz wegen ver­trag­li­cher Pflicht­ver­let­zun­gen im Zusam­men­hang mit dem Erwerb und der Finan­zie­rung einer ver­mie­te­ten oder zu ver­mie­ten­den Eigen­tums­woh­nung ver­lan­gen.

Die Bera­tungs­pflich­ten der Bau­spar­kas­se

In allen drei Fäl­len erwar­ben die Klä­ger in den 90er Jah­ren zwecks Steu­er­erspar­nis unter Ver­mitt­lung der Hei­nen & Bie­ge-Grup­pe Woh­nungs­ei­gen­tum. Sie unter­schrie­ben im Vor­feld einen soge­nann­ten Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag (OFA), in dem Finan­zie­rungs­kos­ten und Gebüh­ren für die Ver­mitt­lung des Objekts kon­kret aus­ge­wie­sen waren. Die Beklag­te war als Dar­le­hens­ge­be­rin an der Finan­zie­rung der Käu­fe betei­ligt.

Im ers­ten Fall 1 hat das OLG Kals­ru­he ein Scha­dens­er­satz zuspre­chen­des Urteil des Land­ge­richts Karls­ru­he auf­ge­ho­ben und die Sache an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Die Klä­ger hat­ten gel­tend gemacht, sie sei­en über die Höhe der tat­säch­lich an den Ver­trieb geleis­te­ten Pro­vi­sio­nen durch fal­sche Anga­ben in dem OFA arg­lis­tig getäuscht wor­den. Die vom Ver­trieb erwar­te­ten Ver­triebs­pro­vi­sio­nen sei­en deut­lich höher gewe­sen als dort ange­ge­ben, die Höhe der Gesamt­pro­vi­si­on sowie die Ver­wen­dung des OFA sei­en der beklag­ten Bau­spar­kas­se bekannt gewe­sen.

Die Beklag­te hat bestrit­ten, dass die Ver­käu­fe­rin über­haupt eine Pro­vi­si­on an das Ver­triebs­un­ter­neh­men bezahlt und dass die­ses mit Täu­schungs­ab­sicht gehan­delt habe. Sie selbst habe kei­nen Wis­sens­vor­sprung im Zusam­men­hang mit einer etwai­gen arg­lis­ti­gen Täu­schung durch den Ver­trieb gehabt. Der Senat hat das Urteil auf­ge­ho­ben, weil das Land­ge­richt ohne Beweis­auf­nah­me ange­nom­men hat, dass die Ver­käu­fe­rin des Objekts über die in dem OFA genann­ten Pro­vi­sio­nen hin­aus zusätz­li­che Pro­vi­sio­nen geleis­tet habe. Das Land­ge­richt kön­ne sei­ne Annah­me nicht auf Erkennt­nis­se aus ande­ren Ver­fah­ren stüt­zen, in denen ande­re Ver­käu­fer gehan­delt hät­ten. Ein sol­ches Vor­ge­hen ver­sto­ße gegen das Gebot, sich mit dem Streit­stoff umfas­send aus­ein­an­der­zu­set­zen und den Sach­ver­halt durch die Erhe­bung der ange­tre­te­nen Bewei­se mög­lichst voll­stän­dig auf­zu­klä­ren. Das Land­ge­richt habe auch rechts­feh­ler­haft der Beklag­ten nicht die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, durch eine Beweis­auf­nah­me ihren ver­mu­te­ten Wis­sens­vor­sprung bezüg­lich der Vor­ge­hens­wei­se des Ver­triebs­un­ter­neh­mens zu wider­le­gen. Der von der Beklag­ten genann­te Zeu­ge müs­se des­halb noch ver­nom­men wer­den.

Im zwei­ten Fall 2 lag der Schwer­punkt bei der Ver­jäh­rung und der Fra­ge, ob die Rechts­kraft eines frü­he­ren Urteils, mit dem eine Scha­dens­er­satz­kla­ge gegen die Bau­spar­kas­se rechts­kräf­tig abge­wie­sen wor­den war, einer neu­en Scha­dens­er­satz­kla­ge ent­ge­gen­steht. Das Land­ge­richt hat­te des­halb die zwei­te Scha­dens­er­satz­kla­ge abge­wie­sen, die Beru­fung der Klä­ger zum Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he hat­te Erfolg.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ver­bie­tet die mate­ri­el­le Rechts­kraft einer gericht­li­chen Ent­schei­dung als nega­ti­ve Vor­aus­set­zung eine neue Ver­hand­lung über den­sel­ben Streit­ge­gen­stand. Im frü­he­ren Pro­zess hat­ten die Klä­ger zur Pflicht­ver­let­zung behaup­tet, dass im Kauf­preis nach dem von der Beklag­ten gebil­lig­ten Anla­ge­mo­dell hohe Innen­pro­vi­si­on ent­hal­ten gewe­sen sei­en und die Beklag­te hier­über einen kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung gehabt habe. Im jet­zi­gen Ver­fah­ren behaup­ten die Klä­ger jedoch eine ande­re Pflicht­ver­let­zung, näm­lich dass das Ver­triebs­un­ter­neh­men durch kon­kre­te Anga­ben der Pro­vi­sio­nen im OFA den Käu­fern arg­lis­tig vor­ge­spie­gelt habe, wei­te­re Pro­vi­sio­nen wür­den nicht bezahlt, obwohl im Kauf­preis zusätz­li­che Innen­pro­vi­sio­nen ent­hal­ten gewe­sen sei­en, und die Beklag­te von die­ser akti­ven Täu­schung gewusst habe. Der Senat ver­tritt die Auf­fas­sung, dass die ein­zel­nen Pflicht­ver­stö­ße, auch wenn sie in einem ein­heit­li­chen Bera­tungs­vor­gang erfolgt sind, als unter­schied­li­che Streit­ge­gen­stän­de zu behan­deln sind.

Die im jet­zi­gen Ver­fah­ren gel­tend gemach­te Pflicht­ver­let­zung hat das OLG Karls­ru­he für erwie­sen erach­tet. Die Kennt­nis der Beklag­ten von der akti­ven Täu­schung der Klä­ger durch den Ver­trieb wird wegen des insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens der Beklag­ten mit dem Ver­trieb ver­mu­tet. Der Senat konn­te sich durch die Ver­neh­mung des von der Beklag­ten zur Aus­räu­mung der Ver­mu­tung benann­ten Zeu­gen, ihres frü­he­ren Finanz­vor­stan­des, nicht davon über­zeu­gen, dass der Beklag­ten die Ver­wen­dung des For­mu­lars (OFA) und die fal­schen Anga­ben dar­in über die Pro­vi­sio­nen nicht bekannt waren.

Der Scha­dens­er­satz­an­spruch sei auch nicht ver­jährt. Der Beginn der Ver­jäh­rung set­ze vor­aus, dass der Anspruch­stel­ler sämt­li­che anspruchs­be­grün­den­den Umstän­de ken­ne oder grob fahr­läs­sig nicht ken­ne, die Kennt­nis des bevoll­mäch­tig­ten Rechts­an­walts wer­de zuge­rech­net. Sol­che Kennt­nis­se des Rechts­an­wal­tes im ers­ten Pro­zess habe das Land­ge­richt zu Unrecht ange­nom­men. Den Schrift­sät­zen im ers­ten Pro­zess sei die Kennt­nis von einem Wis­sens­vor­sprung der Beklag­ten über eine akti­ve Täu­schung der Anle­ger durch Ver­wen­dung des irre­füh­ren­den OFA nicht zu ent­neh­men. Nicht aus­rei­chend sei näm­lich, dass im Vor­pro­zess „ver­steck­te Innen­pro­vi­sio­nen“ the­ma­ti­siert oder behaup­tet wor­den sei, die Anle­ger sei­en im Zusam­men­hang mit dem Woh­nungs­er­werb arg­lis­tig getäuscht wor­den. Der Beweis, dass der frü­he­re Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te Kennt­nis davon gehabt habe, dass die Beklag­te damals den OFA und sei­ne gene­rel­le Ver­wen­dung gekannt habe, sei der Beklag­ten nicht gelun­gen. Die Ver­neh­mung des Rechts­an­wal­tes durch den Senat habe nur erge­ben, dass die­ser Infor­ma­tio­nen gehabt habe, nach denen die Beklag­te von erheb­li­chen Innen­pro­vi­sio­nen gewusst habe, die von ihr finan­ziert wor­den sei­en, nicht jedoch von der Kennt­nis der Beklag­ten von einer akti­ven Täu­schung unter Ver­wen­dung des irre­füh­ren­den OFA.

Im drit­ten­Fall ((OLG Karls­ru­he, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 231/​12 hat­ten die Klä­ger gegen die beklag­te Bau­spar­kas­se 2004 erfolg­los eine Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge erho­ben, um die Zwangs­voll­stre­ckung in ihr Woh­nungs­ei­gen­tum aus einer Siche­rungs­grund­schuld abzu­wen­den. Sie schlos­sen nach dem ver­lo­re­nen Pro­zess des­halb mit der Beklag­ten einen Ver­gleich, wonach gegen einen Ver­zicht auf Voll­stre­ckungs­maß­nah­men sämt­li­che Ansprü­che oder Ein­wen­dun­gen des Dar­le­hens­neh­mers gegen die Bade­nia im Zusam­men­hang mit dem Erwerb und/​oder der Finan­zie­rung des Belei­hungs­ob­jekts für die Gegen­wart und Zukunft abge­gol­ten sind, unab­hän­gig davon, ob sol­che Ansprüche/​Einwendungen bis­lang bereits gericht­lich oder außer­ge­richt­lich gel­tend gemacht wor­den sind und unab­hän­gig davon, ob sol­che Ansprüche/​Einwendungen bis­lang bekannt sind.

Die Klä­ger haben nun eine Scha­dens­er­satz­kla­ge gegen die Bau­spar­kas­se beim Land­ge­richt Karls­ru­he wegen Ver­let­zung von Auf­klä­rungs­pflich­ten im Zusam­men­hang mit Ver­triebs­pro­vi­sio­nen erho­ben. Sie hal­ten den Ver­gleich für unwirk­sam, weil die Beklag­te die Voll­stre­ckungs­ab­wehr­kla­ge nur durch einen Pro­zess­be­trug gewon­nen habe und der Ver­gleich unter dem sit­ten­wid­ri­gen Druck der Zwangs­voll­stre­ckung abge­schlos­sen wor­den sei.

Das Land­ge­richt Karls­ru­he hat die Kla­ge abge­wie­sen, die Beru­fung der Klä­ger zum Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he blieb ohne Erfolg. Nach der Begrün­dung des Senats sei der Ver­gleich wirk­sam und erfas­se alle etwai­gen Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wie sie die Klä­ger jetzt gel­tend mach­ten. Die Klä­ger hät­ten den Ver­gleich nicht ange­foch­ten. Sie könn­ten auch nicht gel­tend machen, der Vor­pro­zess sei auf­grund eines Pro­zess­be­tru­ges falsch ent­schie­den wor­den, bei wahr­heits­ge­mä­ßem Vor­trag wäre die Kla­ge erfolg­reich und damit eine Andro­hung der Zwangs­voll­stre­ckung nicht mehr mög­lich gewe­sen und die Ver­gleichs­ver­ein­ba­rung man­gels Voll­stre­ckungs­drucks von den Klä­gern nicht geschlos­sen wor­den. Die Rechts­kraft des frü­he­ren Urteils über die Abwei­sung der Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge kön­ne hier nicht über § 826 BGB wegen sit­ten­wid­ri­ger Schä­di­gung durch­bro­chen wer­den, für einen vor­sätz­lich fal­schen Vor­trag der Beklag­ten im Vor­pro­zess gebe es kei­ne hin­rei­chen­den Anhalts­punk­te. Die Beklag­te habe auch nicht unzu­läs­sig die Rechts­kraft des angeb­lich fal­schen Urteils aus­ge­nutzt.

Die Klä­ger sei­en anwalt­lich ver­tre­ten gewe­sen und hät­ten umfas­send zu Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen vor­ge­tra­gen. Sie sei­en in der Lage gewe­sen, eine eigen­ver­ant­wort­li­che Ent­schei­dung dar­über zu tref­fen, sich auf das Ver­gleichs­an­ge­bot der Beklag­ten ein­las­sen oder die Zwangs­voll­stre­ckung hin­zu­neh­men. Für die Wie­der­auf­nah­me des Vor­pro­zes­ses fehl­ten die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen. Es sei der Beklag­ten hier nicht ver­wehrt, auf der Ein­hal­tung des Ver­gleichs zu bestehen. Sie habe mit der Auf­nah­me der Abgel­tungs­klau­sel, die in Ver­glei­chen all­ge­mein üblich sei, das aner­ken­nens­wer­te ver­ständ­li­che Anlie­gen durch­ge­setzt, kei­nen wei­te­ren Rechts­streit über die behaup­te­ten Scha­dens­er­satz­an­sprü­che füh­ren zu müs­sen, wenn sie den Klä­gern mit dem Ver­zicht auf Zwangs­voll­stre­ckung und die Sicher­hei­ten­ver­wer­tung sowie mit der Ein­räu­mung von Raten­zah­lung ent­ge­gen­kom­me.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urtei­le vom 24.09.2013 – 17 U 231/​12, 17 U 280/​12, 17 U 281/​12

  1. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 281/​12[]
  2. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 24.09.2013 – 17 U 280/​12[]