Fal­sche Anga­ben für das Wohn­bau­för­de­rungs­dar­lehn

Wer­den aus öffent­li­chen Mit­teln Wohn­bau­för­de­rungs­dar­le­hen infol­ge fal­scher Anga­ben einem Bau­herrn gewährt, der die Vor­aus­set­zun­gen für die Leis­tung die­ser Sub­ven­ti­on (hier: nach den Bestim­mun­gen des Wohn­bau­för­de­rungs­ge­set­zes – WoFG) nicht erfüllt, besteht der Scha­den des Dar­le­hens­ge­bers schon in der Ein­ge­hung der Dar­le­hens­ver­pflich­tung mit dem nicht för­de­rungs­wür­di­gen Bau­herrn 1.

Fal­sche Anga­ben für das Wohn­bau­för­de­rungs­dar­lehn

Ziel der Woh­nungs­bau­för­de­rung ist die Ver­ga­be von zins­güns­ti­gen bzw. zins­lo­sen Dar­le­hen an den nach den Bestim­mun­gen des Woh­nungs­bau­för­de­rungs­ge­set­zes (WoFG) berech­tig­ten Per­so­nen­kreis. In den Wohn­raum­för­de­rungs­be­stim­mun­gen (WFB), die per Rund­erlass des Minis­te­ri­ums für Wirt­schaft, Ener­gie, Bau­en, Woh­nen und Ver­kehr des Lan­des Nord­rhein-West­fa­len erlas­sen wur­den, wer­den u.a. das För­der­ziel, ein­zel­ne För­de­rungs­vor­aus­set­zun­gen und För­der­grund­sät­ze durch die Ver­wal­tung kon­kre­ti­siert. Das Ver­fah­ren der Woh­nungs­bau­för­de­rung ist zwei­stu­fig aus­ge­stal­tet. Auf der ers­ten Stu­fe ent­schei­det die zustän­di­ge Ver­wal­tungs­be­hör­de über einen Antrag auf Bewil­li­gung von Woh­nungs­bau­för­der­mit­teln. Auf der zwei­ten Stu­fe erfolgt auf­grund der För­der­be­wil­li­gung die Gewäh­rung eines zins­lo­sen bzw. zins­güns­ti­gen Dar­le­hens durch die vor­ma­li­ge Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt NRW.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ging es um die Haf­tung der Geschäfts­füh­rer und han­deln­den Mit­ar­bei­ter einer zwi­schen­zeit­lich auf­ge­lös­ten GmbH, die in den För­der­ver­fah­ren als Bevoll­mäch­tig­te der jewei­li­gen För­der­in­ter­es­sen­ten gegen­über der zustän­di­gen Bewil­li­gungs­be­hör­de han­del­te. Meh­re­re För­der­in­ter­es­sen­ten erfüll­ten die Vor­aus­set­zun­gen der WFB nicht, da sie im Zeit­punkt der Antrag­stel­lung nicht über genü­gend finan­zi­el­le Eigen­mit­tel ver­füg­ten. Um den­noch in for­ma­ler Hin­sicht die För­der­kri­te­ri­en erfül­len zu kön­nen, lös­ten die För­der­mit­tel­emp­fän­ger bestehen­de Kre­dit­ver­pflich­tun­gen ab. Die GmbH erklär­te gegen­über der Bewil­li­gungs­be­hör­de, dass die Ablö­sung jeweils durch Eigen­ka­pi­tal erfolgt sei. Tat­säch­lich wur­den die zur Ablö­sung der Klein­kre­di­te erfor­der­li­chen Geld­mit­tel den För­der­in­ter­es­sen­ten von der GmbH und/​oder deren Sub­un­ter­neh­me­rin vor­über­ge­hend dar­le­hens­wei­se zur Ver­fü­gung gestellt.

Die Rechts­nach­fol­ge­rin der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt NRW begehr­te nun von den bei­den Geschäfts­füh­rern sowie den bei­den han­deln­den Mit­ar­bei­tern der GmbH Rück­zah­lung der Dar­le­hens­va­lu­ta abzüg­lich erhal­te­ner Rück­zah­lun­gen und Ersatz der bereits ent­stan­de­nen Refi­nan­zie­rungs­kos­ten sowie Fest­stel­lung der Ersatz­ver­pflich­tung bezüg­lich des zukünf­tig noch ent­ste­hen­den Refi­nan­zie­rungs­scha­dens, hilfs­wei­se gegen Ein­räu­mung eines Anspruchs auf Aus­keh­rung zukünf­tig ver­ein­nahm­ter Til­gungs­leis­tun­gen.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Arns­berg hat die Kla­ge abge­wie­sen 2. Die dage­gen ein­ge­leg­te Beru­fung hat­te vor dem Ober­lan­des­ge­richt Hamm kei­nen Erfolg 3. Der Bun­des­ge­richts­hof sah dies nun jedoch anders und hob das Urteil der Vor­in­stanz auf:

Das Ober­lan­des­ge­richt Hamm hat offen­ge­las­sen, ob die beklag­ten Geschäfts­füh­rer und Mit­ar­bei­ter an einer Täu­schung der zustän­di­gen Bewil­li­gungs­be­hör­de und der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt über das Vor­lie­gen der Bewil­li­gungs­vor­aus­set­zun­gen mit­ge­wirkt haben und somit ein Scha­dens­er­satz­an­spruch der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt nach § 826 BGB dem Grun­de nach in Betracht kommt 4. Dies hat der Bun­des­ge­richts­hof des­halb im Revi­si­ons­ver­fah­ren zu Guns­ten der Woh­nungs­bau­för­der­an­stalt zuächst unter­stellt.

Bereits die Ein­ge­hung der Dar­le­hens­ver­pflich­tung mit den nicht för­de­rungs­wür­di­gen Bau­her­ren hat bei der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt zu einem Scha­den geführt hat, selbst wenn den gewähr­ten Dar­le­hen gleich­wer­ti­ge Rück­zah­lungs­for­de­run­gen der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt gegen­über ste­hen soll­ten.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist ein Scha­den nicht nur dann gege­ben, wenn sich bei dem vor­zu­neh­men­dem Ver­gleich der infol­ge des haf­tungs­be­grün­den­den Ereig­nis­ses ein­ge­tre­te­nen Ver­mö­gens­la­ge mit der­je­ni­gen, die ohne jenes Ereig­nis ein­ge­tre­ten wäre, ein rech­ne­ri­sches Minus ergibt. Viel­mehr ist auch dann, wenn die Dif­fe­renz­hy­po­the­se vor­der­grün­dig nicht zu einem rech­ne­ri­schen Scha­den führt, die Beja­hung eines Ver­mö­gens­scha­dens auf einer ande­ren Beur­tei­lungs­grund­la­ge nicht von vorn­her­ein aus­ge­schlos­sen. Die Dif­fe­renz­hy­po­the­se muss stets einer nor­ma­ti­ven Kon­trol­le unter­zo­gen wer­den, weil sie eine wert­neu­tra­le Rechen­ope­ra­ti­on dar­stellt. Dabei ist einer­seits das kon­kre­te haf­tungs­be­grün­den­de Ereig­nis als Haf­tungs­grund­la­ge zu berück­sich­ti­gen. Ande­rer­seits ist die dar­auf beru­hen­de Ver­mö­gens­min­de­rung unter Berück­sich­ti­gung aller maß­geb­li­chen Umstän­de sowie der Ver­kehrs­auf­fas­sung in die Betrach­tung ein­zu­be­zie­hen. Erfor­der­lich ist also eine wer­ten­de Über­prü­fung des anhand der Dif­fe­renz­hy­po­the­se gewon­ne­nen Ergeb­nis­ses gemes­sen am Schutz­zweck der Haf­tung und an der Aus­gleichs­funk­ti­on des Scha­dens­er­sat­zes 5.

Da der Scha­dens­er­satz dazu dient, den kon­kre­ten Nach­teil des Geschä­dig­ten aus­zu­glei­chen, ist der Scha­dens­be­griff im Ansatz sub­jekt­be­zo­gen. Des­halb kann jemand auch bei objek­ti­ver Wert­hal­tig­keit von Leis­tung und Gegen­leis­tung dadurch einen Ver­mö­gens­scha­den erlei­den, dass er durch ein haf­tungs­be­grün­den­des Ver­hal­ten zum Abschluss eines Ver­tra­ges gebracht wor­den ist, den er sonst nicht geschlos­sen hät­te, und dass die Leis­tung für sei­ne Zwe­cke nicht voll brauch­bar ist 6.

Im Fall einer vor­sätz­li­chen sit­ten­wid­ri­gen Schä­di­gung dient der Scha­dens­er­satz­an­spruch nicht nur dem Aus­gleich jeder nach­tei­li­gen Ein­wir­kung durch das sit­ten­wid­ri­ge Ver­hal­ten auf die objek­ti­ve Ver­mö­gens­la­ge des Geschä­dig­ten. Viel­mehr muss sich der Geschä­dig­te auch von einer auf dem sit­ten­wid­ri­gen Ver­hal­ten beru­hen­den Belas­tung mit einer "unge­woll­ten" Ver­pflich­tung wie­der befrei­en kön­nen. Schon eine sol­che stellt unter den dar­ge­leg­ten Vor­aus­set­zun­gen einen gemäß § 826 BGB zu erset­zen­den Scha­den dar 7.

Vor­lie­gend besteht der der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt ent­stan­de­ne Scha­den in der Ein­ge­hung der Dar­le­hens­ver­pflich­tun­gen mit den nicht för­de­rungs­wür­di­gen Bau­her­ren. Wer die Vor­aus­set­zun­gen für die Leis­tung einer Sub­ven­ti­on nicht erfüllt, hat auf sie kei­nen Anspruch. Unab­hän­gig vom wirt­schaft­li­chen Wert der von den Bau­her­ren erbrach­ten und zu erbrin­gen­den Leis­tun­gen wird die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt durch die Ver­pflich­tung zur Aus­zah­lung der Gel­der trotz der feh­len­den Vor­aus­set­zun­gen für die För­de­rung in der Erfül­lung ihrer Auf­ga­ben behin­dert, weil die­se Mit­tel nicht mehr für ande­re för­de­rungs­wür­di­ge Antrag­stel­ler zur Ver­fü­gung ste­hen. Wer­den zweck­ge­bun­de­ne Mit­tel, um die es sich bei der Woh­nungs­bau­för­de­rung han­delt, aus­ge­zahlt, ohne dass der Emp­fän­ger zu der begüns­tig­ten Bevöl­ke­rungs­grup­pe gehört, ent­steht der ent­spre­chen­den öffent­li­chen Insti­tu­ti­on und damit im wei­te­ren Sin­ne dem Staat und der All­ge­mein­heit ein Scha­den, weil dadurch die Mit­tel ver­rin­gert wer­den, ohne dass der erstreb­te sozi­al­po­li­ti­sche Zweck erreicht wird 8.

Dem hält die Gegen­an­sicht ohne Erfolg ent­ge­gen, die Bau­her­ren hät­ten im vor­lie­gen­den Fall sämt­lich zur Ziel­grup­pe der Woh­nungs­bau­för­de­rung gehört, da sie ein­kom­mens­schwach gewe­sen sei­en. Zwar ist es zutref­fend, dass die För­de­rung der Bil­dung selbst­ge­nutz­ten Wohn­ei­gen­tums sol­chen Per­so­nen dient, die unter Berück­sich­ti­gung ihres Ein­kom­mens und der Eigen­heim­zu­la­ge die Belas­tun­gen des Baus oder Erwerbs von Wohn­raum ohne sozia­le Wohn­raum­för­de­rung nicht tra­gen kön­nen (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 WoFG). Daher liegt ein Ver­mö­gens­scha­den im Sin­ne einer Zweck­ver­feh­lung jeden­falls dann vor, wenn För­der­mit­tel an Per­so­nen gewährt wer­den, die über­haupt nicht ein­kom­mens­schwach sind 9.

Dar­aus folgt jedoch nicht im Umkehr­schluss, dass eine Zweck­ver­feh­lung bei einer Leis­tung an ein­kom­mens­schwa­che Per­so­nen aus­ge­schlos­sen ist. Denn die Woh­nungs­bau­för­de­rung bezweckt, wie das OLG Hamm zutref­fend erkannt hat, nicht unter­schieds­los die För­de­rung sämt­li­cher ein­kom­mens­schwa­cher Per­so­nen. Viel­mehr zei­gen bereits die Grund­sät­ze des § 8 Nr. 2 Satz 1 WoFG, dass eine ange­mes­se­ne und damit auch trag­ba­re Belas­tung des Bau­her­ren bezweckt wird 10. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 bis 5 WoFG stellt dar­über hin­aus für den kon­kre­ten För­der­fall 11 ver­schie­de­ne Vor­aus­set­zun­gen für eine För­de­rungs­ge­wäh­rung auf und ver­langt u.a., dass der Bau­herr die erfor­der­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit besitzt, sei­ne Belas­tung bei selbst genutz­tem Wohn­ei­gen­tum auf Dau­er trag­bar erscheint und er eine ange­mes­se­ne Eigen­leis­tung erbringt. Mit die­sen Vor­aus­set­zun­gen soll ins­be­son­de­re erreicht wer­den, dass der Bau­herr nach sei­nen Ein­kom­mens- und Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen das Bau­her­ren­wag­nis und dau­er­haft die lau­fen­den Auf­wen­dun­gen für die Eigen­tums­maß­nah­me tra­gen kann 12. Dies zeigt, dass die Woh­nungs­bau­för­de­rung, gera­de auch bei selbst genutz­tem Wohn­ei­gen­tum, auf eine dau­er­haft trag­ba­re und wirt­schaft­li­che Finan­zie­rung abzielt und aus die­sem Grund gera­de nicht alle ein­kom­mens­schwa­chen Per­so­nen ohne wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen geför­dert wer­den sol­len. Viel­mehr bezweckt die Wohn­raum­för­de­rung nur die Unter­stüt­zung sol­cher Per­so­nen, die die För­der­vor­aus­set­zun­gen und die hier­zu erlas­se­nen lan­des­recht­li­chen Bestim­mun­gen (vgl. § 5 Abs. 2 WoFG) erfül­len. Sofern Bau­her­ren, die die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht erfül­len, eine För­de­rung zuteil wird, liegt ein Ver­mö­gens­scha­den vor, da der För­der­zweck nicht erreicht wird 13.

Selbst wenn man den För­der­zweck weni­ger eng fas­sen woll­te und eine Zweck­ver­feh­lung ver­nein­te, schlös­se dies einen Scha­dens­ein­tritt bei der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt nicht aus. Denn eine Scha­dens­zu­fü­gung kann selbst dann vor­lie­gen, wenn Emp­fän­ger von staat­li­cher­seits aus­ge­wor­fe­nen Gel­dern die­se zwar in einer zweck­ent­spre­chen­den Wei­se ver­wen­den, sie jedoch über Sach­ver­hal­te, die als Vor­aus­set­zung der staat­li­chen Leis­tung aus­drück­lich genannt sind, getäuscht haben. Wer eine staat­li­che Stel­le unter Täu­schung über aus­drück­lich gere­gel­te mate­ri­el­le Vor­aus­set­zun­gen ver­an­lasst, einen in Wahr­heit nicht bestehen­den Anspruch zu erfül­len, schä­digt den Staat in Höhe der unbe­rech­tig­ten Leis­tung. Nur bei ledig­lich for­mel­len Vor­aus­set­zun­gen, die etwa der blo­ßen Erleich­te­rung der Ver­wal­tungs­tä­tig­keit oder der Beweis­si­che­rung die­nen, kann dies anders sein 14. Bei den durch die WFB kon­kre­ti­sier­ten För­der­vor­aus­set­zun­gen des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 bis 5 WoFG han­delt es sich um mate­ri­el­le Vor­aus­set­zun­gen im vor­ste­hend genann­ten Sinn, da sie eine dau­er­haft trag­ba­re und wirt­schaft­li­che För­de­rung der Bau­her­ren bezwe­cken.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs rechts­feh­ler­haft hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm 15 aller­dings einen Scha­dens­er­satz­an­spruch der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt mit dem Argu­ment ver­neint, die­se kön­ne ihren Scha­den nicht in der Wei­se berech­nen, dass sie so gestellt wer­de, als ob sie die Dar­le­hen nicht gewährt habe, ohne die­se zugleich zu kün­di­gen.

Nach § 249 Abs. 1 BGB hat der zum Scha­dens­er­satz Ver­pflich­te­te den Zustand her­zu­stel­len, der bestehen wür­de, wenn der zum Ersatz ver­pflich­ten­de Umstand nicht ein­ge­tre­ten wäre. Damit kann der Geschä­dig­te zwar nicht die Her­stel­lung des glei­chen Zustan­des ver­lan­gen, wie er vor dem Ein­tritt des schä­di­gen­den Ereig­nis­ses bestan­den hat; dies wäre in den meis­ten Fäl­len auch kaum zu errei­chen. Es kommt viel­mehr dar­auf an, den Geschä­dig­ten wirt­schaft­lich mög­lichst so zu stel­len, wie er ohne das scha­dens­stif­ten­de Ereig­nis stün­de 16. Danach ist die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt – bei Unter­stel­lung eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs gegen die Beklag­ten dem Grun­de nach – mög­lichst so zu stel­len, als ob sie die Dar­le­hen nicht aus­be­zahlt hät­te 17. Ein Zustand, der die­ser hypo­the­ti­schen Situa­ti­on wirt­schaft­lich gleich­wer­tig ist, wird dadurch erreicht, dass die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt die an die Bau­her­ren gezahl­ten Beträ­ge abzüg­lich der bereits erhal­te­nen Til­gungs­leis­tun­gen von den Beklag­ten erhält und die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt im Gegen­zug ihre wei­ter gegen die Bau­her­ren bestehen­den Rechts­po­si­tio­nen, ins­be­son­de­re ihre Ansprü­che auf zukünf­ti­ge Til­gungs- und Zins­leis­tun­gen, Zug um Zug auf die Beklag­ten über­trägt 18. Für den Fall, dass eine Über­tra­gung der Rück­zah­lungs­an­sprü­che unmög­lich ist, genügt auch die Ein­räu­mung eines Anspruchs auf Aus­keh­rung der zukünf­tig noch zu ver­ein­nah­men­den Til­gungs- und Zins­leis­tun­gen 19. Zudem hat die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt einen Anspruch auf Ersatz ihrer Refi­nan­zie­rungs­auf­wen­dun­gen 20.

Die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt kann also – anders als im Zwei-Per­so­nen-Ver­hält­nis der im Ver­trau­en auf die Rich­tig­keit oder Voll­stän­dig­keit der Anga­ben sei­nes Ver­trags­part­ners Ent­täusch­te 21 – nicht nur ent­we­der im Wege des Scha­dens­er­sat­zes Rück­gän­gig­ma­chung des Ver­tra­ges ver­lan­gen oder aber am Ver­trag fest­hal­ten und ledig­lich zusätz­lich Scha­dens­er­satz bean­spru­chen. Denn eine sol­che Beschrän­kung des Scha­dens­er­sat­zes ist grund­sätz­lich nur im Ver­hält­nis zwi­schen den jewei­li­gen Ver­trags­par­tei­en gerecht­fer­tigt 17.

Die vom Ober­lan­des­ge­richt Hamm 15 vor­ge­brach­ten Argu­men­te geben dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Anlass, von die­ser Recht­spre­chung abzu­ge­hen.

Der Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung steht ins­be­son­de­re nicht ent­ge­gen, dass nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 22 bei einer Haf­tung wegen Ver­let­zung (vor) ver­trag­li­cher Pflich­ten auch in Drei-Per­so­nen-Ver­hält­nis­sen ein Wahl­recht des­je­ni­gen besteht, der im Ver­trau­en auf die Rich­tig­keit oder Voll­stän­dig­keit der Anga­ben eines mit ihm ver­trag­lich ver­bun­de­nen Schä­di­gers ent­täuscht wur­de und in die­sem Zusam­men­hang eine ver­trag­li­che Bin­dung mit einem Drit­ten ein­ge­gan­gen ist. Danach kann der Anspruchs­in­ha­ber einer­seits wäh­len, im Wege des Scha­dens­er­sat­zes vom Schä­di­ger "Rück­gän­gig­ma­chung" der Fol­gen des mit Drit­ten geschlos­se­nen Ver­trags zu ver­lan­gen, hier­zu das Erlang­te dem Schä­di­ger zur Ver­fü­gung zu stel­len und sei­ne Auf­wen­dun­gen ersetzt zu bekom­men. Ande­rer­seits kann er auch an dem Ver­trag mit dem Drit­ten ins­ge­samt fest­hal­ten; und vom Schä­di­ger ledig­lich Ent­schä­di­gung sei­nes ent­täusch­ten Ver­trau­ens for­dern; er kann also ver­lan­gen, so gestellt zu wer­den, wie es der von ihm auf­grund des pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­tens des Schä­di­gers ange­nom­me­nen Situa­ti­on ent­spro­chen hät­te.

Der Anspruchs­in­ha­ber ist danach gera­de nicht dar­auf beschränkt, den zwei­ten Weg zu wäh­len, son­dern kann sich für eine (mög­lichst) umfas­sen­de Natu­ral­re­sti­tu­ti­on ent­schei­den 23. Das ent­spricht dem Begeh­ren der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt, die so gestellt wer­den will, als hät­te sie die streit­ge­gen­ständ­li­chen Dar­le­hen nicht gewährt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm 15 weicht die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht von der vor­ste­hend auf­ge­zeig­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ab, zumal sich die genann­ten Ent­schei­dun­gen ande­rer Zivil­se­na­te nicht mit der Fra­ge befas­sen, wie die Natu­ral­re­sti­tu­ti­on, ins­be­son­de­re die Her­aus­ga­be des vom Drit­ten Erlang­ten und zukünf­tig noch zu Erlan­gen­den, im Fall eines Dau­er­schuld­ver­hält­nis­ses im Ein­zel­nen zu erfol­gen hat.

Es trifft ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG Hamm 15 im Ergeb­nis auch nicht zu, dass die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt an den Ver­trags­ver­hält­nis­sen mit den Bau­her­ren ins­ge­samt fest­hal­ten will. Viel­mehr ver­langt sie von den Beklag­ten eine mög­lichst umfas­sen­de Natu­ral­re­sti­tu­ti­on. Uner­heb­lich ist dabei grund­sätz­lich, ob sie auch auf ande­rem Wege ver­su­chen könn­te, eine sol­che Wie­der­her­stel­lung zu errei­chen. Es ist ein all­ge­mei­ner – schon aus § 255 BGB fol­gen­der – scha­dens­recht­li­cher Grund­satz, dass ein Schä­di­ger den Geschä­dig­ten nicht auf einen der Besei­ti­gung des Ver­mö­gens­ver­lus­tes die­nen­den Anspruch gegen einen ande­ren am Scha­dens­er­eig­nis Mit­ver­ant­wort­li­chen ver­wei­sen kann 24. Daher ist die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt – selbst wenn ihr dies mög­lich sein soll­te – im Rah­men der scha­dens­recht­li­chen Abwick­lung nicht gehal­ten, die mit den Bau­her­ren geschlos­se­nen Dar­le­hens­ver­trä­ge zu kün­di­gen.

Eben­falls nicht trag­fä­hig ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs die Argu­men­ta­ti­on, die Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung füh­re zu einer unter­schied­li­chen Haf­tung des Ver­trags­part­ners und sei­nes Ver­tre­ters trotz bestehen­der Gesamt­schuld­ner­schaft.

Ein recht­li­cher Grund­satz, dem zufol­ge ver­trag­li­che und gesetz­li­che Haf­tung stets den glei­chen Inhalt haben müss­ten, exis­tiert nicht. Jeder Anspruch ist nach sei­nen Vor­aus­set­zun­gen, sei­nem Inhalt und sei­ner Durch­set­zung selbst­stän­dig zu beur­tei­len und folgt sei­nen eige­nen Regeln 25. Abwei­chun­gen von die­sem Grund­satz kom­men nur ganz aus­nahms­wei­se in Betracht und beschrän­ken sich typi­scher­wei­se auf Fall­ge­stal­tun­gen, in denen die delik­ti­schen Ansprü­che den Zweck einer für den ver­trag­li­chen Anspruch gel­ten­den Vor­schrift ver­ei­teln und die gesetz­li­che Rege­lung im Ergeb­nis aus­höh­len wür­den 26. Ein sol­cher Fall ist hier nicht gege­ben. Hin­zu kommt, dass sich die Ansprü­che vor­lie­gend gegen ver­schie­de­ne Haf­tungs­sub­jek­te rich­ten.

Unab­hän­gig hier­von kann jedoch im vor­lie­gen­den Fall, auch wenn man eine Haf­tung der Bau­her­ren aus Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss unter­stellt, über­haupt nicht von einer – auf die Ent­schä­di­gung ent­täusch­ten Ver­trau­ens – begrenz­ten Haf­tung der Bau­her­ren gegen­über der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt aus­ge­gan­gen wer­den. Denn die­se hat sich gera­de nicht für ein Fest­hal­ten an den Dar­le­hens­ver­trä­gen ent­schie­den. Viel­mehr begehrt sie von den Beklag­ten eine mög­lichst umfas­sen­de Natu­ral­re­sti­tu­ti­on, wäh­rend sie gegen­über den Bau­her­ren von recht­li­chen Schrit­ten abge­se­hen hat.

Selbst wenn eine unter­schied­li­che Haf­tung meh­re­rer Schuld­ner vor­lä­ge, stün­de dies der Annah­me einer Gesamt­schuld­ner­schaft im Übri­gen nicht not­wen­di­ger­wei­se im Wege. So ist es in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung seit Lan­gem aner­kannt, dass eine Gesamt­schuld­ner­schaft nicht vom Vor­lie­gen einer Iden­ti­tät des Leis­tungs­in­halts und umfangs abhängt 27.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm 15 fehlt es schließ­lich bei Zugrun­de­le­gung der Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung nicht des­halb an dem erfor­der­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen haf­tungs­be­grün­den­dem Tat­be­stand und dem gel­tend gemach­ten Scha­den, weil ein Aus­fall­ri­si­ko bei jeder Sub­ven­tio­nie­rung aus sozia­len Gesichts­punk­ten besteht. Eben­falls wird die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt nicht dadurch bes­ser­ge­stellt, dass sie einer­seits ihr finan­zi­el­les Enga­ge­ment von den Beklag­ten ersetzt bekommt, ande­rer­seits aber der erstreb­te Zweck der Unter­stüt­zung des Erwerbs von Woh­nungs­ei­gen­tum erreicht wird. Inso­weit lässt das OLG Hamm außer Acht, dass es – auch nach sei­ner eige­nen Rechts­auf­fas­sung – gera­de nicht Zweck der sozia­len Wohn­raum­för­de­rung ist, unter­schieds­los Per­so­nen mit gerin­gem Ein­kom­men und Ver­mö­gen zu för­dern, son­dern dass eine För­de­rung ledig­lich dann bezweckt ist, wenn wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, die ein dau­er­haf­tes Gelin­gen ver­spre­chen und eine ange­mes­se­ne Betei­li­gung der Geför­der­ten sichern 28. Die­ser Zweck wur­de vor­lie­gend aber nicht erreicht. Viel­mehr wur­den der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt unge­woll­te ver­trag­li­che Bin­dun­gen auf­ge­drängt, vor denen § 826 BGB sie gera­de schüt­zen will. Von einem feh­len­den Zurech­nungs­zu­sam­men­hang oder einer Bes­ser­stel­lung der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt bei einem Fort­be­stehen ver­trag­li­cher Bin­dun­gen kann daher kei­ne Rede sein.

Die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt wird auch nicht dadurch bes­ser­ge­stellt, dass sie die Dar­le­hens­ver­trä­ge wei­ter­führt und hier­aus erwach­se­ne Rech­te behält. Dies käme nur dann in Betracht, wenn ihr eine Abtre­tung die­ser Rech­te nicht mög­lich sein soll­te, was das OLG Hamm bis­lang nicht geprüft hat. Wäre eine Abtre­tung nicht mög­lich, hät­te die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt etwai­ge ihr erwach­se­ne Vor­tei­le nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs an die Schä­di­ger aus­zu­keh­ren. Damit wür­de sie zumin­dest wei­test­ge­hend so gestellt, als hät­te sie die Dar­le­hen nie gewährt. Sofern es um die Gel­tend­ma­chung von Rech­ten oder die Aus­übung von Gestal­tungs­rech­ten geht, trifft die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt über­dies die Ver­pflich­tung zur Rück­sicht­nah­me auf die Rech­te, Rechts­gü­ter und Inter­es­sen der mit ihr durch das gesetz­li­che (Abwicklungs)Schuldverhältnis ver­bun­de­nen Beklag­ten (vgl. § 241 Abs. 2 BGB).

Auch das Vor­brin­gen zur Her­aus­ga­be der erlang­ten Vor­tei­le an die Schä­di­ger for­dert kei­ne Abkehr von den in der BGH-Ent­schei­dung vom 21.12 2004 29 auf­ge­stell­ten Grund­sät­zen. Die Gegen­an­sicht ist inso­weit der Auf­fas­sung, die Ver­pflich­tung zur Aus­keh­rung der zukünf­ti­gen Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen sei für die Geschä­dig­te unzu­mut­bar, weil sie damit für die Schä­di­ger die Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen ein­zie­hen müs­se. Außer­dem bekä­men die­se eine sach­lich nicht gerecht­fer­tig­te Ver­zin­sung ihrer Scha­dens­er­satz­leis­tung.

Zunächst ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass sich die Fra­ge der Aus­keh­rung zukünf­ti­ger Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen nur dann stellt, wenn der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt eine Abtre­tung die­ser Ansprü­che an die Beklag­ten nicht mög­lich ist.

Die Ver­pflich­tung der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt, in die­sem Fall den Beklag­ten die zukünf­ti­gen Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen der Bau­her­ren aus­zu­keh­ren, beruht auf dem all­ge­mei­nen scha­dens­recht­li­chen Prin­zip der Vor­teils­aus­glei­chung, das bewirkt, dass die Scha­dens­er­satz­pflicht der Beklag­ten nur gegen Her­aus­ga­be der Vor­tei­le erfüllt zu wer­den braucht, die mit dem schä­di­gen­den Ereig­nis in adäqua­tem Zusam­men­hang ste­hen. Der Anspruch der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt ist daher von vorn­her­ein nur mit der Ein­schrän­kung begrün­det, dass gleich­zei­tig die Vor­tei­le, die ihr aus den auf­grund des Ver­hal­tens der Beklag­ten geschlos­se­nen Dar­le­hens­ver­trä­gen erwach­sen sind, die­sen her­aus­ge­ge­ben wer­den 30.

Zutref­fend ist aller­dings, dass eine Vor­teils­aus­glei­chung nur dann in Betracht kommt, wenn sie den Geschä­dig­ten nicht unzu­mut­bar belas­tet und den Schä­di­ger nicht unbil­lig begüns­tigt 31. Die Ein­zie­hung und Aus­keh­rung der Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen ist der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt jedoch grund­sätz­lich nicht unzu­mut­bar. Es han­delt sich um ein­fa­che bank­ty­pi­sche, für die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt all­täg­li­che Vor­gän­ge.

Eben­so wenig wird der Schä­di­ger durch die Aus­keh­rung der Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen unbil­lig begüns­tigt. Durch die Aus­keh­rung zukünf­ti­ger Til­gungs­leis­tun­gen erhält er ledig­lich das­je­ni­ge zurück, was er zuvor im Wege der Natu­ral­re­sti­tu­ti­on an den Geschä­dig­ten hin­ge­ben muss­te. Inso­weit kann bereits von einer Begüns­ti­gung kei­ne Rede sein. Auch die Aus­keh­rung der Zins­leis­tun­gen an den Schä­di­ger ist nicht unbil­lig, da die­ser die noch offe­ne Dar­le­hens­sum­me, für die er von dem Geschä­dig­ten Zin­sen erhält, im Wege der Natu­ral­re­sti­tu­ti­on zu erset­zen hat und gege­be­nen­falls finan­zie­ren muss. Soweit letz­te­res nicht not­wen­dig ist, weil er über aus­rei­chend eige­nes Ver­mö­gen ver­fügt, muss er gege­be­nen­falls dar­auf ver­zich­ten, die­ses gewinn­brin­gend anzu­le­gen. Dies recht­fer­tigt es, dem Schä­di­ger die zukünf­ti­gen Zins­leis­tun­gen der Dar­le­hens­neh­mer zukom­men zu las­sen.

Die Scha­dens­be­rech­nung der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt ent­spricht im Grund­satz den Anfor­de­run­gen der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, denn die Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt begehrt Ersatz der an die Bau­her­ren aus­be­zahl­ten Dar­le­hens­va­lu­ta abzüg­lich der bereits erhal­te­nen Til­gungs­leis­tun­gen und zuzüg­lich ihrer Refi­nan­zie­rungs­auf­wen­dun­gen (nebst der Fest­stel­lung der Ersatz­ver­pflich­tung hin­sicht­lich des zukünf­tig noch ent­ste­hen­den Refi­nan­zie­rungs­scha­dens). Dass sie ledig­lich als Hilfs­an­trag Zug um Zug eine Aus­keh­rung zukünf­tig zu ver­ein­nah­men­der Til­gungs­leis­tun­gen anbie­tet, kann gege­be­nen­falls – auch bei Bestehen einer Scha­dens­er­satz­pflicht der Beklag­ten dem Grun­de nach – eine (teil­wei­se) Abwei­sung der Kla­ge, auch bezüg­lich des Hilfs­an­trags, nach sich zie­hen. Das OLG Hamm hat sich bis­lang aller­dings weder damit befasst, ob der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt eine Abtre­tung ihrer Ansprü­che gegen die Bau­her­ren unmög­lich ist, noch ob ihr wegen beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­fal­les ein Vor­teils­aus­gleich unzu­mut­bar sein könn­te. Jeden­falls ist eine Abtre­tung sei­tens der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­an­stalt nicht schon des­halb nach § 399 BGB aus­ge­schlos­sen, weil wegen der Zweck­bin­dung der Woh­nungs­bau­för­de­rungs­dar­le­hen eine sol­che Abtre­tung nicht ohne Ver­än­de­rung des Leis­tungs­in­halts mög­lich wäre. Denn die zu einer ver­gleich­ba­ren Fall­ge­stal­tung ergan­ge­ne höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung 32 schließt ledig­lich eine Abtre­tung auf Sei­ten des Geför­der­ten aus, nicht jedoch eine Abtre­tung von Ansprü­chen des För­de­rers, im Fall einer Dar­le­hens­ge­wäh­rung also des Dar­le­hens­ge­bers. Bei einer Abtre­tung sei­tens des Dar­le­hens­ge­bers kann eine Inhalts­än­de­rung jeden­falls nicht ohne Wei­te­res ange­nom­men wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Okto­ber 2014 – VI ZR 15/​14

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, BGHZ 161, 361[]
  2. LG Arns­berg, Urteil vom 10.11.2011 – I1 O 526/​10[]
  3. OLG Hamm, Ent­schei­dung vom 15.11.2013 – I9 U 2/​12[]
  4. vgl. zur Sit­ten­wid­rig­keit einer bewusst arg­lis­ti­gen Täu­schung BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 366 mwN[]
  5. vgl. nur BGH, Beschluss vom 09.07.1986 – GSZ 1/​86, BGHZ 98, 212, 217 f., 223 f. mwN; BGH, Urtei­le vom 10.07.2007 – VI ZR 192/​06, BGHZ 173, 169 Rn. 21; und vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 366 f., mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 367; BGH, Urteil vom 26.09.1997 – V ZR 29/​96, VersR 1998, 905, 907; jeweils mwN[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 367 f. mwN; und vom 19.11.2013 – VI ZR 336/​12, VersR 2014, 210 Rn. 28; BGH, Urtei­le vom 19.07.2004 – II ZR 402/​02, BGHZ 160, 149, 153 mwN, und – II ZR 217/​03, NJW 2004, 2668, 2669 mwN; Staudinger/​Oechsler, BGB, Neubearb.2014, § 826 Rn. 118, 149; Soergel/​Hönn, BGB, 13. Aufl., § 826 Rn. 58; Fül­ler, JR 2006, 201, 202; Oet­ker, LMK 2005, 87; Hönn, WuB – IV A. § 826 BGB 3.05[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.12 1988 – VI ZR 235/​87, BGHZ 106, 204, 209; vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 368 f.; und vom 16.07.2013 – VI ZR 442/​12, BGHZ 198, 50 Rn. 21; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.07.1963 – 1 StR 130/​63, BGHSt 19, 37, 44 f.; Urtei­le vom 30.06.1982 – 1 StR 757/​81, BGHSt 31, 93, 95; und vom 26.01.2006 – 5 StR 334/​05, NStZ 2006, 624 Rn. 2[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO[]
  10. vgl. Schubart/​Kohlenbach/​Bohndick, Wohn- und Miet­recht, § 8 WoFG Anm. 4, § 11 WoFG Anm. 4 [Stand: Juni 2004]; von Wehrs in Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/­Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht, § 8 WoFG Anm. 4 [Stand: Novem­ber 2003][]
  11. vgl. von Wehrs in Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/­Schwen­der, aaO, § 11 WoFG Anm.05.4 [Stand: Novem­ber 2003][]
  12. vgl. BT-Drs. 14/​5538, S. 49; von Wehrs in Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/­Schwen­der, aaO, § 11 WoFG Anm.05.3 und 5.4 [Stand: Novem­ber 2003][]
  13. vgl. von Wehrs in Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/-Schwen­der, aaO, § 11 WoFG Anm.05.3 [Stand: Novem­ber 2003][]
  14. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.06.1982 – 1 StR 757/​81, aaO, 95 f.; und vom 08.04.2003 – 5 StR 448/​02, NJW 2003, 2179, 2180; jeweils mwN; vgl. auch bereits BGH, Urteil vom 24.04.1952 – 4 StR 854/​51, BGHSt 2, 325, 327[]
  15. OLG Hamm, a.a.O.[][][][][]
  16. BGH, Urtei­le vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 369 f. mwN; und vom 20.01.2004 – VI ZR 46/​03, VersR 2004, 482; Staudinger/​Schiemann, BGB, Neubearb.2005, § 249 Rn. 182[]
  17. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 369[][]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 370; Oet­ker, LMK 2005, 87; eben­so bei feh­ler­haf­ten Ad-Hoc-Mit­tei­lun­gen BGH, Urtei­le vom 19.07.2004 – II ZR 402/​02, aaO, und – II ZR 217/​03, aaO, sowie vom 09.05.2005 – II ZR 287/​02, NJW 2005, 2450, 2451[]
  19. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO; vgl. hier­zu Fül­ler, JR 2006, 201, 202[]
  20. BGH, Urteil vom 21.12 2004 – VI ZR 306/​03, aaO[]
  21. vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 25.05.1977 – VIII ZR 186/​75, BGHZ 69, 53, 56 ff.; und vom 28.03.1990 – VIII ZR 169/​89, BGHZ 111, 75, 82; jeweils mwN[]
  22. BGH, Urtei­le vom 16.01.1991 – VIII ZR 14/​90, NJW-RR 1991, 599, 600; vom 13.01.2004 – XI ZR 355/​02, NJW 2004, 1868, 1870; und vom 15.01.2009 – III ZR 28/​08, NJW-RR 2009, 603 Rn. 10 ff. mwN[]
  23. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.01.2004 – XI ZR 355/​02, aaO mwN; und vom 15.01.2009 – III ZR 28/​08, NJW-RR 2009, 603 Rn. 13 f.[]
  24. BGH, Urteil vom 31.05.1994 – VI ZR 12/​94, VersR 1994, 1077, 1079 f.; BGH, Urtei­le vom 20.11.1992 – V ZR 279/​91, BGHZ 120, 261, 268; vom 24.01.1997 – V ZR 294/​95, NJW-RR 1997, 654, 655; vom 26.06.1997 – IX ZR 233/​96, NJW 1997, 2946, 2948; vom 19.07.2001 – IX ZR 62/​00, NJW 2001, 3190, 3192; und vom 01.12 2005 – IX ZR 115/​01, NJW-RR 2006, 694 Rn. 15; jeweils mwN[]
  25. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.05.1976 – VIII ZR 10/​74, BGHZ 66, 315, 319; vom 16.09.1987 – VIII ZR 334/​86, BGHZ 101, 337, 343 f.; vom 12.12 1991 – I ZR 212/​89, BGHZ 116, 297, 300; und vom 13.06.2007 – VIII ZR 36/​06, BGHZ 172, 315 Rn. 18; jeweils mwN[]
  26. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.06.2007 – VIII ZR 36/​06, aaO; vom 19.10.2004 – X ZR 142/​03, NJW-RR 2005, 172 mwN[]
  27. BGH, Beschluss vom 01.02.1965 – GSZ 1/​64, BGHZ 43, 227, 232 ff.; Urteil vom 29.06.1972 – VII ZR 190/​71, BGHZ 59, 97, 99 ff.; jeweils mwN; vgl. auch zur teil­wei­sen Gesamt­schuld BGH, Urteil vom 27.03.1969 – VII ZR 165/​66, BGHZ 52, 39, 45 mwN[]
  28. vgl. oben, Ziff. II. 2.c bb[]
  29. BGH, Urteil vom 21.12.2004 – VI ZR 306/​03, aaO, 370[]
  30. vgl. BGH, Urtei­le vom 15.01.2009 – III ZR 28/​08, aaO Rn. 14; und vom 21.10.2004 – III ZR 323/​03, MDR 2005, 322; jeweils mwN[]
  31. st. Rspr.; vgl. BGH, Beschluss vom 01.06.2010 – VI ZR 346/​08, VersR 2010, 1324 Rn. 17 und BGH, Urteil vom 24.03.1959 – VI ZR 90/​58, BGHZ 30, 29, 33; jeweils mwN[]
  32. BGH, Urteil vom 29.10.1969 – I ZR 72/​67, WM 1970, 253, 254 mwN – Flut­scha­den­bei­hil­fe[]