Geschlos­se­ne Immo­bi­li­en­fonds – und die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät

Der Pro­spekt eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds muss dem Anle­ger die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät der Antei­le erläu­tern. Dabei ist im Regel­fall davon aus­zu­ge­hen, dass für den Anle­ger eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le Mög­lich­keit, die Antei­le zu einem von ihm gewähl­ten Zeit­punkt zu ver­äu­ßern, prak­tisch fehlt.

Geschlos­se­ne Immo­bi­li­en­fonds – und die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät

Ein Hin­weis im Pro­spekt, ein "öffent­li­cher Markt" sei für die Antei­le "zur Zeit" nicht vor­han­den, ist unzu­rei­chend, wenn ande­re For­mu­lie­run­gen im Pro­spekt gleich­zei­tig die Mög­lich­keit einer Ver­äu­ße­rung sug­ge­rie­ren. Die For­mu­lie­rung "Der Gesell­schafts­an­teil ist jeder­zeit … ver­äu­ßer­lich" ist als unzu­tref­fen­der Hin­weis auf eine nicht vor­han­de­ne wirt­schaft­li­che Chan­ce zu ver­ste­hen, wenn nicht deut­lich wird, dass die For­mu­lie­rung – unab­hän­gig von den wirt­schaft­li­chen Aus­sich­ten – nur ein Hin­weis auf die recht­li­che Mög­lich­keit der Ver­äu­ße­rung sein soll.

Weist der Anla­ge­be­ra­ter im Bera­tungs­ge­spräch nicht auf für ihn erkenn­ba­re Pro­spekt­män­gel hin, ist er dem Anle­ger zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet.

Die Anla­ge­be­ra­te­rin haf­tet für die feh­ler­haf­te Bera­tung ihres Geschäfts­füh­rers gemäß § 278 BGB. Die Kun­din und ihr Ehe­mann wur­den nicht über die man­geln­de Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung auf­ge­klärt. Die feh­ler­haf­te Bera­tung ergibt sich aus dem unstrei­ti­gen Sach­ver­halt. Die Anla­ge­be­ra­te­rin hat vor­ge­tra­gen, sie habe "unter Ver­wen­dung der zutref­fen­den Anga­ben des Pro­spekts die Erwer­ber über die mit der Betei­li­gung ver­bun­de­nen Chan­cen und Risi­ken infor­miert". Dar­über hin­aus­ge­hen­de; vom Pro­spekt abwei­chen­de Anga­ben habe der Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin nicht gemacht. Daher sind – nach dem eige­nen Vor­brin­gen der Anla­ge­be­ra­te­rin – für die münd­li­che Bera­tung des Geschäfts­füh­rers der Anla­ge­be­ra­te­rin die Anga­ben im Pro­spekt zugrun­de zu legen. Da die Dar­stel­lung des Pro­spekts im Kapi­tel "Chan­cen und Risi­ken" feh­ler­haft ist und die man­geln­de Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung ver­schlei­ert, ist – auf der Basis des eige­nen Sach­vor­trags der Anla­ge­be­ra­te­rin – davon aus­zu­ge­hen, dass auch die münd­li­che Bera­tung des Geschäfts­füh­rers ent­spre­chend feh­ler­haft war. Da der Bera­tungs­feh­ler sich somit aus der münd­li­chen Bera­tung ergibt, kommt es nicht dar­auf an, ob die Kun­din und ihr Ehe­mann den Pro­spekt tat­säch­lich erhal­ten haben.

Bei der Ver­mitt­lung von Betei­li­gun­gen an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ent­spricht es viel­fach dem Kon­zept der Initia­to­ren, dass der Ver­trieb sich aus­schließ­lich auf die Infor­ma­tio­nen und auf die Wer­bung im Betei­li­gungs­pro­spekt stüt­zen soll. Die Ver­mitt­ler sol­len in der Regel nicht berech­tigt sein; vom Pro­spekt abwei­chen­de Anga­ben zu machen. Die­ses Ver­triebs­kon­zept liegt auch dem Erwerb der streit­ge­gen­ständ­li­chen Betei­li­gung zu Grun­de, wie aus dem ent­spre­chen­den Hin­weis in der vor­for­mu­lier­ten Bei­tritts­er­klä­rung ersicht­lich. In der Recht­spre­chung ist aner­kannt, dass bei Feh­lern des Pro­spekts in der­ar­ti­gen Fäl­len sich der Pro­spekt­feh­ler in der münd­li­chen Bera­tung des Ver­mitt­lers fort­setzt 1. Unter die­sen Umstän­den ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Pro­spekt­feh­ler sich in der münd­li­chen Bera­tung durch den Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin fort­ge­setzt hat, ohne dass es dar­auf ankä­me, ob die Kun­din und ihr Ehe­mann den Pro­spekt erhal­ten haben. Es sind wegen der zu Guns­ten des Anle­gers spre­chen­den Ver­mu­tung auch kei­ne kon­kre­ten Fest­stel­lun­gen dazu erfor­der­lich, auf wel­che Wei­se und mit wel­chem Wort­laut bestimm­te For­mu­lie­run­gen des Pro­spekts im münd­li­chen Bera­tungs­ge­spräch vom Ver­mitt­ler wie­der­holt oder erläu­tert wur­den.

Die sich aus dem Pro­spekt und dem Ver­triebs­kon­zept erge­ben­de Ver­mu­tung wäre nur dann wider­legt, wenn der Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin bei der Bera­tung vom Pro­spekt abwei­chen­de Anga­ben gegen­über der Kun­din und ihrem Ehe­mann gemacht hät­te. Dies ist von der Anla­ge­be­ra­te­rin jedoch weder dar­ge­tan noch nach­ge­wie­sen. Abwei­chen­de Anga­ben erge­ben sich ins­be­son­de­re nicht aus dem Hin­weis des Anla­ge­be­ra­ter­in­ver­tre­ters, der Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin habe die maß­geb­li­chen Risi­ken anhand des Pro­spek­tes "in sei­nen eige­nen Wor­ten" erläu­tert. Auch aus der Anhö­rung des Geschäfts­füh­rers der Anla­ge­be­ra­te­rin vor dem Land­ge­richt im Ter­min vom 10.02.2011 ergibt sich dazu nichts. Die Anga­ben des Geschäfts­füh­rers ("lang­fris­ti­ge Anla­ge", "von der Markt­la­ge abhän­gig, ob und zu wel­chem Preis der Anteil ver­kauft wer­den kann", und "es könn­te schwie­rig sein, einen Käu­fer zu fin­den") waren vage. Ob der Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin damit ein von den For­mu­lie­run­gen des Pro­spekts abwei­chen­des Bild zeich­nen woll­te und gezeich­net hat, lässt sich aus die­sen Erklä­run­gen nicht ent­neh­men, da der Geschäfts­füh­rer nicht den gesam­ten Ablauf der Bera­tung im Ein­zel­nen schil­dern konn­te. Es ist zudem nicht ersicht­lich, dass der Geschäfts­füh­rer der Anla­ge­be­ra­te­rin aus­drück­lich auf den erheb­li­chen Feh­ler des Pro­spekts 2 hin­ge­wie­sen hat.

Der Pro­spekt für den streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds ist im ent­schei­den­den Punkt feh­ler­haft. Die im Regel­fall feh­len­de Mög­lich­keit, einen Fonds­an­teil wie­der zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen zu ver­äu­ßern, wird im Pro­spekt ver­schlei­ert.

Die Fra­ge, ob und zu wel­chen Kon­di­tio­nen eine Betei­li­gung ggf. ver­äu­ßert wer­den kann, gehört in der Regel zu den wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen, die ein Anle­ger benö­tigt, um eine Anla­ge­ent­schei­dung tref­fen zu kön­nen. Es ist daher in der Recht­spre­chung aner­kannt, dass ein Bera­ter, der den Erwerb einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds emp­fiehlt, von sich aus (unge­fragt) auf das Pro­blem der man­geln­den Fun­gi­bi­li­tät hin­wei­sen muss. Dem muss auch die Dar­stel­lung der Eigen­hei­ten und der Risi­ken der Betei­li­gung im Fonds­pro­spekt ent­spre­chen. Dabei geht es nicht um eine blo­ße Erschwe­rung beim Ver­kauf einer Betei­li­gung. Viel­mehr muss der Bera­ter bzw. der Pro­spekt auf die "prak­tisch feh­len­de Aus­sicht, eine KG-Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen ver­kau­fen zu kön­nen", hin­wei­sen 3.

Abwei­chen­de (gerin­ge­re) Anfor­de­run­gen an die erfor­der­li­che Auf­klä­rung und Infor­ma­ti­on kämen nur dann in Betracht, wenn es für einen Anle­ger – aus­nahms­wei­se – auf Grund beson­de­rer Umstän­de nicht auf die Fra­ge ankä­me, ob er eine erwor­be­ne Anla­ge spä­ter wie­der ange­mes­sen ver­kau­fen kann. Sol­che Umstän­de sind vor­lie­gend nicht gege­ben. Ins­be­son­de­re ergibt sich weder aus der Vor­stel­lung, bestimm­te Steu­er­vor­tei­le zu erzie­len, noch aus dem Ziel einer ange­mes­se­nen Alters­ver­sor­gung, dass die Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung für die Kun­din und ihren Ehe­mann von vorn­her­ein ohne Bedeu­tung gewe­sen wäre 4.

Vor­lie­gend ist zudem davon aus­zu­ge­hen, dass die Ver­käuf­lich­keit der Betei­li­gung für die Kun­din und ihren Ehe­mann eine beson­de­re Rol­le spiel­te. Das Land­ge­richt ist bei sei­ner Ent­schei­dung – inso­weit zu Recht – davon aus­ge­gan­gen, dass im Hin­blick auf einen vor­ge­zo­ge­nen Ruhe­stand des Dritt­wi­der­be­klag­ten an eine Ver­äu­ße­rung der Fonds­an­tei­le nach 16 Jah­ren gedacht war. Dass die Kun­din und ihr Ehe­mann – mög­li­cher­wei­se – bis zum Ablauf die­ser 16 Jah­re nicht an eine Ver­äu­ße­rung der Anla­ge dach­ten, ändert nichts dar­an, dass jeden­falls für den Zeit­punkt des vor­ge­zo­ge­nen Ruhe­stands der Ehe­leu­te die Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung von wesent­li­cher Bedeu­tung war. Die Fun­gi­bi­li­tät, also die Mög­lich­keit einer Ver­äu­ße­rung zu einem selbst bestimm­ten Zeit­punkt, war ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Anla­ge­be­ra­te­rin nicht von gerin­ge­rer, son­dern von eher grö­ße­rer Bedeu­tung, bezo­gen auf den vor­ge­se­he­nen Zeit­punkt in 16 Jah­ren.

Bei Antei­len an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ist gene­rell davon aus­zu­ge­hen, dass die Antei­le prak­tisch nicht ver­käuf­lich sind, jeden­falls nicht zu für den Anle­ger ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen 5. Denn es gibt in der Regel kei­nen rele­van­ten Zweit­markt, auf dem Betei­li­gun­gen an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds gehan­delt wer­den. Wenn es in Aus­nah­me­fäl­len einem Anle­ger den­noch gelin­gen kann, für die Betei­li­gung einen Erwer­ber zu fin­den, ändert dies am grund­sätz­li­chen Pro­blem nichts. Bei Fonds­an­tei­len, die – wie im vor­lie­gen­den Fall – mit Steu­er­vor­tei­len auf Grund von Ver­lust­zu­wei­sun­gen ver­bun­den sind, stei­gen die Pro­ble­me, einen Erwer­ber zu fin­den, da die­ser im Hin­blick auf den Zeit­ab­lauf die in der Anfangs­pha­se gege­be­nen Steu­er­vor­tei­le viel­fach nicht mehr nut­zen kann. Die Ver­käuf­lich­keit wird zudem zusätz­lich beein­träch­tigt, wenn die Fonds­be­tei­li­gung – wie im vor­lie­gen­den Fall seit 2002 – ent­ge­gen den ursprüng­li­chen Pro­gno­sen im Pro­spekt kei­ne Aus­schüt­tun­gen mehr abwirft. Wenn und soweit heu­te Antei­le an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds gele­gent­lich auf "Zweit­märk­ten" gehan­delt wer­den, geht es daher in der Regel nicht um eine nor­ma­le "Markt­si­tua­ti­on", son­dern ledig­lich um Mecha­nis­men, durch die ein bereits ein­ge­tre­te­ner erheb­li­cher Scha­den ver­rin­gert wird 6.

Es geht mit­hin ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts nicht dar­um, dass die Mög­lich­kei­ten, Antei­le an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds zu ver­äu­ßern, "ein­ge­schränkt" sind, son­dern es geht dar­um, dass ein Anle­ger damit rech­nen muss, dass die erwor­be­nen Antei­le prak­tisch unver­käuf­lich sind. Etwas ande­res käme nur dann in Betracht, wenn im Ein­zel­fall bei einem bestimm­ten Fonds auf Grund beson­de­rer Umstän­de ein Zweit­markt exis­tie­ren wür­de, auf dem ein Anle­ger die Betei­li­gung in vor­aus­sicht­lich wirt­schaft­lich ange­mes­se­ner Art und Wei­se ver­äu­ßern könn­te. Sol­che beson­de­ren Umstän­de für den streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds hat die Anla­ge­be­ra­te­rin nicht dar­ge­tan. Es ist daher für die Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts und für die Anfor­de­run­gen an die Auf­klä­rung im kon­kre­ten Fall nicht erfor­der­lich, im Ein­zel­nen fest­zu­stel­len, in wel­chem Umfang und zu wel­chen Kon­di­tio­nen ande­re Anle­ger Antei­le des streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds ver­äu­ßern konn­ten 7.

Den dar­ge­leg­ten Anfor­de­run­gen wird der Pro­spekt nicht gerecht. Die für die Fun­gi­bi­li­tät maß­geb­li­che Dar­stel­lung im Kapi­tel "Chan­cen und Risi­ken" des Pro­spekts lau­tet wie folgt:

"Der Gesell­schafts­an­teil ist jeder­zeit mit Zustim­mung der Geschäfts­füh­rung ver­äu­ßer­lich; die Zustim­mung darf nur aus wich­ti­gen Grün­den ver­wei­gert wer­den. Es ist jedoch dar­auf hin­zu­wei­sen, dass ein öffent­li­cher Markt für der­ar­ti­ge Antei­le zur­zeit nicht vor­han­den ist. Der Preis, den ein Drit­ter bereit ist, für einen sol­chen Anteil zu zah­len, hängt nicht zuletzt vom Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung und den zu die­sem Zeit­punkt herr­schen­den Kapi­tal­markt­ver­hält­nis­sen ab. Da der Anle­ger jedoch in der Inves­ti­ti­ons­pha­se – je nach Steu­er­pro­gres­si­on – die Betei­li­gung teil­wei­se aus erspar­ten Steu­ern finan­ziert hat, ist es durch­aus mög­lich, die Betei­li­gung ggf. unter dem Nomi­nal­wert zu ver­äu­ßern und den­noch eine hoch­in­ter­es­san­te Ren­di­te zu erwirt­schaf­ten. Für den Erwer­ber ergibt sich ana­log – bezo­gen auf einen evtl. gerin­ge­ren Ein­stands­preis – eine inter­es­san­te Ver­zin­sung.

Die mit der Ver­mitt­lung des Eigen­ka­pi­tals beauf­trag­te Gesell­schaft ist bereit, bei der Rea­li­sie­rung von Ver­kaufs­ab­sich­ten mit­zu­wir­ken. Sie berät den Ver­käu­fer bei der Bewer­tung sei­ner Betei­li­gung und bei der Suche nach geeig­ne­ten Anla­gen­in­ter­es­sen­ten. Ein Rechts­an­spruch kann hier­aus nicht abge­lei­tet wer­den."

Die­se Dar­stel­lung ist unzu­rei­chend und ver­schlei­ert das Pro­blem der feh­len­den Fun­gi­bi­li­tät 8. Das Gesamt­bild der Dar­stel­lung im Pro­spekt ist unklar und ver­mit­telt eher den Ein­druck, dass es nur gerin­ge Pro­ble­me bei einer spä­te­ren Ver­äu­ße­rung von Antei­len gebe.

Im Pro­spekt heißt es, es sei ein "öffent­li­cher Markt" für der­ar­ti­ge Antei­le "zur Zeit" nicht vor­han­den. Dabei wird ver­schwie­gen, dass es auch einen ander­wei­ti­gen (nicht­öf­fent­li­chen) Markt prak­tisch nicht gibt. Auch die Ein­schrän­kung "zur Zeit" ver­harm­lost die Pro­ble­me. Denn das Feh­len eines Mark­tes für die Ver­äu­ße­rung von Antei­len eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ist in der Regel kein vor­über­ge­hen­des, son­dern ein lang­fris­ti­ges oder dau­er­haf­tes Pro­blem 4. Im vor­lie­gen­den Fall kommt hin­zu, dass die Kun­din und ihr Ehe­mann aus den oben ange­ge­be­nen Grün­den auf die vor­aus­sicht­li­chen Pro­ble­me bei einer beab­sich­tig­ten Ver­äu­ße­rung in 16 Jah­ren hät­ten hin­ge­wie­sen wer­den müs­sen; eine sol­che Auf­klä­rung wird nicht geleis­tet, wenn ein Hin­weis im Pro­spekt mit dem Zusatz "zur Zeit" ver­se­hen wird.

Ver­schlei­ernd wirkt der ers­te Satz des Absat­zes ("Der Gesell­schafts­an­teil ist jeder­zeit … ver­äu­ßer­lich"). Es ist im Gesamt­zu­sam­men­hang des Tex­tes für einen Anle­ger nicht ersicht­lich, dass damit nur eine recht­li­che Ver­äu­ße­rungs­mög­lich­keit und nicht die tat­säch­li­che Ver­äu­ße­rungs­chan­ce gemeint ist. Denn alle ande­ren Aus­füh­run­gen in dem betref­fen­den Absatz des Pro­spek­tes befas­sen sich mit wirt­schaft­li­chen Umstän­den einer mög­li­chen Ver­äu­ße­rung des Gesell­schafts­an­teils; daher muss der Leser auch den ers­ten Satz die­ses Absat­zes ("…. jeder­zeit … ver­äu­ßer­lich") vor­ran­gig im Sin­ne einer wirt­schaft­li­chen Betrach­tungs­wei­se ver­ste­hen, und nicht etwa ledig­lich im Sin­ne einer juris­ti­schen Mög­lich­keit.

Die wei­te­ren For­mu­lie­run­gen ("… hoch­in­ter­es­san­te Ren­di­te …" und "… inter­es­san­te Ver­zin­sung …") sug­ge­rie­ren, dass der Anle­ger in der Regel sei­ne Betei­li­gung wirt­schaft­lich ver­nünf­tig ver­äu­ßern kön­ne. Dies ist nicht zutref­fend. Viel­mehr ist von einer "prak­tisch feh­len­den Aus­sicht" aus­zu­ge­hen, eine KG-Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen zu ver­kau­fen 4.

Auch die wei­te­ren Hin­wei­se zur Mit­wir­kung der Fonds­ge­sell­schaft beim Ver­kauf von Betei­li­gun­gen ver­stär­ken für einen Anle­ger den unzu­tref­fen­den Ein­druck, dass er sich zumin­dest mit gro­ßer Wahr­schein­lich­keit von sei­ner Fonds­be­tei­li­gung auf wirt­schaft­lich sinn­vol­le Art und Wei­se wie­der tren­nen kön­ne. Denn der Hin­weis auf eine "Bera­tung" der Fonds­ge­sell­schaft bei der Ver­äu­ße­rung von Antei­len ist nur sinn­voll, wenn vor­aus­sicht­lich eine rea­le Mög­lich­keit der Ver­äu­ße­rung zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen besteht. Davon ist jedoch nicht aus­zu­ge­hen.

Die Anla­ge­be­ra­te­rin hat auf ver­schie­de­ne Ent­schei­dun­gen ande­rer Gerich­te hin­wie­sen, aus denen sich eine ande­re Beur­tei­lung der Anga­ben im Pro­spekt zu Fun­gi­bi­li­tät erge­be. Die­se Ent­schei­dun­gen ste­hen der Beur­tei­lung des Pro­spek­tes durch das Ober­lan­des­ge­richt jedoch nicht ent­ge­gen:

Es gibt – soweit ersicht­lich – nur eine ver­öf­fent­lich­te Ent­schei­dung eines ande­ren Ober­lan­des­ge­richts, die den­sel­ben Pro­spekt betrifft. Die­se Ent­schei­dung 9 hält die Anga­ben im Pro­spekt zur Fun­gi­bi­li­tät – eben­so wie das Ober­lan­des­ge­richt – für unzu­läng­lich.

Die Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Karls­ru­he vom 23.04.2013 10 betrifft einen ande­ren Fonds mit einem ande­ren Pro­spekt. Die Auf­fas­sung der Anla­ge­be­ra­te­rin, dass die im dor­ti­gen Pro­spekt ent­hal­te­nen Anga­ben zur Fun­gi­bi­li­tät des Gesell­schafts­an­teils – die der 17. Ober­lan­des­ge­richt für aus­rei­chend erach­tet hat – voll­stän­dig mit dem Pro­spekt im vor­lie­gen­den Fall ver­gleich­bar wären, teilt das Ober­lan­des­ge­richt nicht. Es kommt hin­zu, dass der Sach­ver­halt auch in wei­te­ren Punk­ten teil­wei­se nicht ver­gleich­bar ist. Zum einen hat­te die Fun­gi­bi­li­tät wegen des beab­sich­tig­ten Ruhe­stan­des in 16 Jah­ren für die Anle­ger im vor­lie­gen­den Fall – anders als im Fall der Fall vom April 2013 – eine beson­de­re Bedeu­tung. Außer­dem hat das OLG Karls­ru­he in der zitier­ten Ent­schei­dung zur Fra­ge der Fun­gi­bi­li­tät ergän­zen­de münd­li­che Anga­ben des Ver­mitt­lers her­an­ge­zo­gen, die es im vor­lie­gen­den Rechts­streit nicht gibt.

Das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts Köln vom 30.08.2012 11 betrifft einen ande­ren Pro­spekt eines ande­ren Immo­bi­li­en­fonds. Das OLG Köln hat für den dor­ti­gen Fall die Pro­gno­se der Fond­s­in­itia­to­ren "…die Antei­le wür­de wegen der nach­hal­ti­gen Ertrags­kraft des Fonds im Wert stei­gen und bevor­zugt gekauft wer­den" 12, nicht bean­stan­det. Eine sol­che Ein­schät­zung ent­spricht für einen "nor­ma­len" geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds nicht der Ein­schät­zung des Bun­des­ge­richts­hofs ("prak­tisch feh­len­de Aus­sicht, …. ver­kau­fen zu kön­nen") 13. Es ist daher zu ver­mu­ten, dass das Ober­lan­des­ge­richt Köln mit einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds befasst war, bei wel­chem aus Grün­den des Ein­zel­fal­les wesent­lich bes­se­re Ver­äu­ße­rungs­mög­lich­kei­ten in Betracht kamen, als im "Nor­mal­fall". Die Aus­füh­run­gen des 18. Zivil­se­nats des Ober­lan­des­ge­richts Köln hel­fen für den vor­lie­gen­den Fall daher nicht wei­ter.

Auch die Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt vom 13.09.2013 14 betrifft einen ande­ren Fonds mit einem ande­ren Pro­spekt. Das OLG Karls­ru­he weicht daher im vor­lie­gen­den Fall auch von die­ser Ent­schei­dung nicht ab.

Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Bonn vom 26.09.2012 15 beschäf­tigt sich nicht mit der Dar­stel­lung der Fun­gi­bi­li­tät im Fonds-Pro­spekt. Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Mön­chen­glad­bach vom 18.09.2012 16 hat die Dar­stel­lung der Fun­gi­bi­li­tät im streit­ge­gen­ständ­li­chen Pro­spekt in der Tat anders beur­teilt als vor­lie­gend das OLG Karls­ru­he. Aus den oben erör­ter­ten Grün­den kann das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Mön­chen­glad­bach jedoch nicht fol­gen.

Die Anla­ge­be­ra­te­rin hat die Pflicht­ver­let­zung zu ver­tre­ten. Denn ein Ver­schul­den wird bei einer feh­ler­haf­ten Bera­tung grund­sätz­lich ver­mu­tet 17. Es ist im Übri­gen grund­sätz­lich davon aus­zu­ge­hen, dass ein Anla­ge­ver­mitt­ler in der Lage sein muss, ein­zu­schät­zen, inwie­weit ein Fonds-Pro­spekt bei einem Anle­ger einen fal­schen Ein­druck über die man­geln­de Fun­gi­bi­li­tät der Fonds­an­tei­le her­vor­ru­fen kann. Wenn ein­zel­ne Gerich­te in spä­te­ren Pro­zes­sen die For­mu­lie­run­gen in dem Pro­spekt zur Fun­gi­bi­li­tät teil­wei­se unter­schied­lich ver­ste­hen, ändert dies an den Anfor­de­run­gen, die an die Anla­ge­be­ra­te­rin zu stel­len sind, nichts.

Die feh­ler­haf­te Bera­tung war ursäch­lich für die Anla­ge­ent­schei­dung der Kun­din und ihres Ehe­manns. Bei zutref­fen­der Auf­klä­rung über die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung hät­ten sie die Betei­li­gung nicht erwor­ben und den Dar­le­hens­ver­trag nicht abge­schlos­sen. Die Ursäch­lich­keit der feh­ler­haf­ten Bera­tung wird ver­mu­tet 18. Die Ver­mu­tung ist nicht wider­legt. Viel­mehr erscheint es dem Ober­lan­des­ge­richt wahr­schein­lich, dass die Kun­din und ihr Ehe­mann bei zutref­fen­der Auf­klä­rung sich nicht für die dar­le­hens­fi­nan­zier­te Betei­li­gung ent­schie­den hät­ten, da sie zumin­dest beim Ein­tritt des Ehe­manns in den Ruhe­stand die Mög­lich­keit ander­wei­ti­ger finan­zi­el­ler Gestal­tun­gen haben woll­ten. Dass die Kun­din und ihr Ehe­mann die Antei­le – vor­aus­sicht­lich – erst nach 16 Jah­ren ver­äu­ßern woll­ten, ändert ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Anla­ge­be­ra­te­rin an der Kau­sa­li­tät nichts. Im Gegen­teil: Wegen der Per­spek­ti­ve einer Ver­äu­ße­rung nach 16 Jah­ren kam es für die Anle­ger auf die Fun­gi­bi­li­tät in beson­de­rem Maße an.

Die Haf­tung der Anla­ge­be­ra­te­rin wird nicht durch ein Mit­ver­schul­den (§ 254 Abs. 1 BGB) gemin­dert. Es mag zwar sein, dass nach den Erläu­te­run­gen des Geschäfts­füh­rers der Anla­ge­be­ra­te­rin bei objek­ti­ver Betrach­tung für die Kun­din und ihren Ehe­mann Unklar­hei­ten über die Funk­ti­ons­wei­se und die Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung bestehen konn­ten. Ver­traut jedoch ein Anle­ger bei sol­chen Unklar­hei­ten auf die Erklä­run­gen des Bera­ters, kann dies den Ein­wand eines Mit­ver­schul­dens grund­sätz­lich nicht begrün­den 19.

Die Anla­ge­be­ra­te­rin haf­tet zudem auch aus einem wei­te­ren Grund. Sie war – unab­hän­gig von der Fra­ge einer voll­stän­di­gen und zutref­fen­den Auf­klä­rung über die man­geln­de Fun­gi­bi­li­tät der Antei­le – zu einer anle­ger­ge­rech­ten Bera­tung ver­pflich­tet. Gegen die­se Ver­pflich­tung hat die Anla­ge­be­ra­te­rin ver­sto­ßen, indem sie der Kun­din eine Betei­li­gung an dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds emp­fahl. Denn die­se Emp­feh­lung war für die Zie­le der Kun­din – wegen der man­geln­den Fun­gi­bi­li­tät – nicht geeig­net. Wegen des unstrei­ti­gen Anla­ge­zie­les – vor­aus­sicht­li­che Ver­äu­ße­rung in 16 Jah­ren – hät­te die Anla­ge­be­ra­te­rin kei­ne Anla­ge emp­feh­len dür­fen, die in 16 Jah­ren vor­aus­sicht­lich nicht oder kaum ver­äu­ßer­bar war. Eine sol­che Emp­feh­lung wäre nur dann anle­ger­ge­recht gewe­sen, wenn die Kun­din und ihr Ehe­mann – nach ent­spre­chen­der Auf­klä­rung – ihr Anla­ge­ziel, näm­lich eine beab­sich­tig­te Ver­äu­ße­rung in 16 Jah­ren, geän­dert hät­ten. Dies ist jedoch nicht ersicht­lich. Die Anla­ge­be­ra­te­rin hat nicht behaup­tet, dass die Kun­din und ihr Ehe­mann im Lau­fe der Bera­tung von ihrer Pla­nung, näm­lich einer vor­aus­sicht­li­chen Ver­äu­ße­rung nach 16 Jah­ren, abge­rückt wären.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 30. Janu­ar 2014 – 9 U 159/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2007 – II ZR 21/​06, Rdnr. 15 ff.; BGH, Urteil vom 06.11.2008 – III ZR 290/​07, Rdnr. 17 ff.[]
  2. dazu sie­he unten[]
  3. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06, Rdnr. 16; BGH, Urteil vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08, Rdnr.20[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06; BGH, Urteil vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08[][][]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06, Rdnr. 16; BGH, Urteil vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08, Rdnr.20[]
  6. vgl. dazu OLG Köln, Urteil vom 19.07.2011 – 24 U 172/​10[]
  7. vgl. zu dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds die Aus­wer­tung der Geschäfts­be­rich­te der Fonds­ge­sell­schaft in der Ent­schei­dung des OLG Köln a. a. O[]
  8. eben­so OLG Köln a. a. O., Rdnr. 24 für den glei­chen Pro­spekt[]
  9. OLG Köln, Urteil vom 19.07.2011 – 24 U 172/​10[]
  10. OLG Karsl­ru­he Urteil vom 23.04.2013, – 17 U 51/​12[]
  11. OLG Köln, Urteil vom 30.08.2012 – 18 U 79/​11[]
  12. OLG Köln, a.a.O., Rdnr. 177[]
  13. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06; BGH, Urteil vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08[]
  14. OLG Frank­furt, Urteil vom 13.09.203 – 1 U 314/​11[]
  15. LG Bonn, Urteil vom 26.09.2012 – 2 O 523/​11[]
  16. LG Mön­chen­glad­bach, Urteil vom 18.09.2012 – 3 O 409/​11[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06, Rdnr. 18; BGH, Urteil vom 10.05.2007 – III ZR 44/​06, Rdnr. 16, 17[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2007 – II ZR 21/​06, Rdnr. 16; BGH, NJW 2010, 3292, 3294[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2011 – XI ZR 33/​10, Rdnr. 41[]