Geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds – und die Auf­klä­rung über die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät

Ein Anla­ge­be­ra­ter ist grund­sätz­lich gehal­ten, den Anla­ge­in­ter­es­sen­ten, dem er zur Ein­ge­hung einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds rät, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Ver­äu­ße­rung eines sol­chen Anteils in Erman­ge­lung eines ent­spre­chen­den Markts nur ein­ge­schränkt mög­lich ist.

Geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds – und die Auf­klä­rung über die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät

Die prak­tisch feh­len­de Aus­sicht, eine KG-Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen ver­kau­fen zu kön­nen, ist ein Umstand, der für die Anla­ge­ent­schei­dung eines durch­schnitt­li­chen Anle­gers von erheb­li­cher Bedeu­tung ist 1.

Die­sen Anfor­de­run­gen wur­de der in dem hier vom Bun­des­ge­richs­hof ent­schie­de­nen Fall zu beur­tei­len­de Pro­spekt gerecht. In dem Kapi­tel über die wich­tigs­ten Fak­ten des Fonds wird die ein­ge­schränk­te Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung hin­rei­chend erklärt. Danach soll­te die Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds lang­fris­tig aus­ge­rich­tet sein, auch wenn ein Ver­kauf der Fonds­be­tei­li­gung prin­zi­pi­ell jeder­zeit mög­lich sei. Der Han­del mit Kom­man­dit­an­tei­len sei nicht insti­tu­tio­na­li­siert. Kauf­in­ter­es­se von Zwei­terwer­bern bestehe ins­be­son­de­re dann, wenn die Stei­ge­rung der Aus­schüt­tun­gen (sie­he Pro­gno­se­rech­nung) ein­set­ze.

Damit wird der Anla­ge­in­ter­es­sent hin­rei­chend über das Risi­ko der ein­ge­schränk­ten Fun­gi­bi­li­tät auf­ge­klärt. Er kann erken­nen, dass ein Ver­kauf der Betei­li­gung zwar gene­rell mög­lich ist, erfolg­rei­che Ver­kaufs­be­mü­hun­gen aber – da ein insti­tu­tio­na­li­sier­ter Han­del nicht besteht – auf prak­ti­sche Schwie­rig­kei­ten sto­ßen und wesent­lich davon abhän­gen, wie sich die wirt­schaft­li­che Lage des Fonds ent­wi­ckelt. Dies schließt ersicht­lich auch die Mög­lich­keit ein, dass die Betei­li­gung bei wirt­schaft­lich nach­tei­li­ger Ent­wick­lung zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen prak­tisch nicht ver­äu­ßert wer­den kann, weil sich kein Käu­fer fin­det. Den Pro­spekt­hin­weis, die Fonds­be­tei­li­gung sei jeder­zeit ver­äu­ßer­lich, muss der ver­stän­di­ge Anle­ger dahin ver­ste­hen, dass ledig­lich recht­li­che oder gesell­schafts­ver­trag­li­che Hin­der­nis­se einer Ver­äu­ße­rung nicht ent­ge­gen­ste­hen. Der Hin­weis stellt kei­ne Ein­schät­zung der wirt­schaft­li­chen Ver­äu­ßer­bar­keit dar 2. Die For­mu­lie­rung, dass die G. AG bereit sei, bei einer Ver­äu­ße­rung von Antei­len ver­mit­telnd mit­zu­wir­ken, für die Repla­zie­rung ein Zweit­markt instal­liert wor­den sei und bis­her alle Ver­kaufs­wün­sche hät­ten befrie­digt wer­den kön­nen, ist nicht geeig­net, von der ein­ge­schränk­ten Fun­gi­bi­li­tät der Betei­li­gung abzu­len­ken. Das Ange­bot der Unter­stüt­zung bei etwai­gen Ver­kaufs­wün­schen bestä­tigt viel­mehr inzi­den­ter, dass es kei­nen all­ge­mein zugäng­li­chen gere­gel­ten Zweit­markt gibt 3. Der Hin­weis auf erfolg­rei­che Ver­kaufs­be­mü­hun­gen in der Ver­gan­gen­heit besagt ledig­lich, dass die prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten einer Ver­äu­ße­rung nicht grund­sätz­lich ent­ge­gen­ste­hen, beinhal­tet indes nicht die Aus­sa­ge, dass der Ver­kauf zu einem ange­mes­se­nen Preis erfolgt ist.

Die Gegen­rü­ge des Anle­gers, der Anla­ge­be­ra­ter habe die prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten bei der Ver­äu­ße­rung von Fonds­an­tei­len pflicht­wid­rig ver­harm­lost, indem er in den Bera­tungs­ge­sprä­chen auf einen funk­tio­nie­ren­den Zweit­markt für vor­an­ge­gan­ge­ne Fonds hin­ge­wie­sen habe, bleibt ohne Erfolg. Dem Anle­ger ist zwar zuzu­ge­ben, dass es einem Bera­ter unter­sagt ist, die in einem – recht­zei­tig über­reich­ten – Pro­spekt ent­hal­te­nen kor­rek­ten Risi­ko­hin­wei­se abwei­chend hier­von dar­zu­stel­len und mit sei­nen Erklä­run­gen ein Bild zu zeich­nen, das die Hin­wei­se im Pro­spekt ent­wer­tet oder für die Ent­schei­dungs­bil­dung des Anla­ge­in­ter­es­sen­ten min­dert 4. Die von dem Zeu­gen bei sei­ner Ver­neh­mung durch das Land­ge­richt bekun­de­ten Erklä­run­gen im Rah­men der Bera­tungs­ge­sprä­che stell­ten jedoch kei­ne unzu­läs­si­ge Ver­harm­lo­sung des Fun­gi­bi­li­täts­ri­si­kos dar. Die Anga­ben bezo­gen sich nicht auf den streit­ge­gen­ständ­li­chen Fonds und ent­hiel­ten schon des­halb kei­ne Rela­ti­vie­rung der Pro­spekt­hin­wei­se. Sie erschöpf­ten sich dar­in, dass in der Ver­gan­gen­heit bei ande­ren Fonds eine Ver­äu­ße­rung der Fonds­an­tei­le grund­sätz­lich mög­lich gewe­sen sei. Dies war letzt­lich nur eine Wie­der­ho­lung des Pro­spektin­halts dar. Dar­über hin­aus ist dem Bun­des­ge­richts­hof aus einer gro­ßen Zahl von ver­gleich­ba­ren Fäl­len bekannt, dass ein Wei­ter­ver­kauf von Betei­li­gun­gen an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds – wenn auch viel­fach nur unter erheb­li­chen Schwie­rig­kei­ten – grund­sätz­lich mög­lich ist 5. Die deut­li­chen Ein­schrän­kun­gen der Ver­äu­ße­rungs­mög­lich­keit wer­den in dem Pro­spekt­text – wie dar­ge­stellt – zurei­chend auf­ge­zeigt. Die Pro­spekt­hin­wei­se wur­den durch die Anga­ben des Anla­ge­be­ra­ters zur Situa­ti­on bei frü­he­ren Fonds nicht ent­wer­tet oder in ihrer Bedeu­tung für die Anla­ge­ent­schei­dung her­ab­ge­min­dert.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Febru­ar 2016 – III ZR 14/​15

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urtei­le vom 20.06.2013 – III ZR 293/​12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; vom 24.04.2014 – III ZR 389/​12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14; vom 11.12 2014 – III ZR 365/​13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18; und vom 17.09.2015 – III ZR 385/​14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.06.2013 aaO Rn. 13; und vom 17.09.2015 aaO Rn. 24[]
  3. BGH, Urteil vom 11.12 2014 aaO Rn. 21[]
  4. st. Recht­spre­chung des BGH, vgl. nur BGH, Urtei­le vom 14.04.2011 – III ZR 27/​10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7; und vom 24.04.2014 aaO Rn. 23; jeweils mwN[]
  5. BGH, Urtei­le vom 11.12 2014 aaO Rn. 21; und vom 17.09.2015 aaO Rn.20[]