Geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds – und die ord­nungs­ge­mä­ße Bera­tung des Anle­gers

Mit der Fra­ge der ord­nungs­ge­mä­ßen Bera­tung eines Anle­gers im Zusam­men­hang mit der Zeich­nung einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds in der Rechts­form einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen. Kon­kret ging es um Fra­gen des Anla­ge­ziels, der Fun­gi­bi­li­tät, sowie des Haf­tungs­ri­si­kos als GbR-Gesell­schaf­ter:

Geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds – und die ord­nungs­ge­mä­ße Bera­tung des Anle­gers

Im Rah­men der von dem Anla­ge­be­ra­ter geschul­de­ten anle­ger­ge­rech­ten Bera­tung müs­sen die per­sön­li­chen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se des Kun­den berück­sich­tigt und ins­be­son­de­re das Anla­ge­ziel, die Risi­ko­be­reit­schaft und der Wis­sens­stand des Anla­ge­in­ter­es­sen­ten abge­klärt wer­den. Die emp­foh­le­ne Anla­ge muss unter Berück­sich­ti­gung des Anla­ge­ziels auf die per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se des Kun­den zuge­schnit­ten sein 1. Soll das beab­sich­tig­te Geschäft einer siche­ren Geld­an­la­ge die­nen, kann die Emp­feh­lung einer unter­neh­me­ri­schen Betei­li­gung wegen des damit regel­mä­ßig ver­bun­de­nen Ver­lust­ri­si­kos feh­ler­haft sein 2. Ande­rer­seits recht­fer­tigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapi­tal­an­la­ge auch der ergän­zen­den Alters­vor­sor­ge hat die­nen sol­len, den Schluss, die Emp­feh­lung der Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds stel­le kei­ne anle­ger­ge­rech­te Bera­tung dar 3. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn bereits eine aus­rei­chen­de Absi­che­rung für das Alter besteht und es gera­de auch dar­um gehen soll, Steu­ern ein­zu­spa­ren; denn Letz­te­res ist regel­mä­ßig nicht ohne Ver­lust­ri­si­ko zu errei­chen 4. Dar­über hin­aus han­delt es sich bei einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds um eine Art der Unter­neh­mens­be­tei­li­gung, bei der das Risi­ko eines hohen oder voll­stän­di­gen Kapi­tal­ver­lusts gering ist, weil selbst bei unzu­rei­chen­dem Miet­ertrag jeden­falls der Sach­wert des Immo­bi­li­en­ver­mö­gens nor­ma­ler­wei­se erhal­ten bleibt 5. Dass ein Teil des Fonds­ka­pi­tals fremd­fi­nan­ziert wird, macht die Fonds­be­tei­li­gung noch nicht zu einer "hoch­spe­ku­la­ti­ven" Anla­ge, die für eine nur ergän­zen­de Alters­vor­sor­ge von vor­ne­her­ein als untaug­lich ange­se­hen wer­den müss­te 6.

Ein Anla­ge­be­ra­ter ist grund­sätz­lich gehal­ten, den Anla­ge­in­ter­es­sen­ten, dem er zur Ein­ge­hung einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds rät, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Ver­äu­ße­rung eines sol­chen Anteils in Erman­ge­lung eines ent­spre­chen­den Markts nur ein­ge­schränkt mög­lich ist 7. Die per­sön­li­che Auf­klä­rungs­pflicht des Bera­ters ent­fällt, wenn die ent­spre­chen­de Beleh­rung in einem Pro­spekt ent­hal­ten ist und der Bera­ter davon aus­ge­hen darf, dass der Kun­de die­sen gele­sen und ver­stan­den hat sowie gege­be­nen­falls von sich aus Nach­fra­gen stellt 8. Für die Beur­tei­lung, ob ein Pro­spekt unrich­tig oder unvoll­stän­dig ist, ist auf das Gesamt­bild abzu­stel­len, das er dem Anle­ger unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­tü­re ver­mit­telt 9.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 10 genügt es, wenn dar­auf hin­ge­wie­sen wird, dass die Ver­äu­ße­rung der Betei­li­gung man­gels eines insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zweit­markts prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten begeg­nen kann und die Betei­li­gun­gen lang­fris­tig aus­ge­rich­tet sein soll­ten. Soweit die Unter­stüt­zung bei etwai­gen Ver­kaufs­wün­schen ange­bo­ten wird, ent­hält dies (inzi­dent) eine Bestä­ti­gung dafür, dass es kei­nen all­ge­mein zugäng­li­chen gere­gel­ten Zweit­markt gibt.

Der Anle­ger muss über das per­sön­li­che Haf­tungs­ri­si­ko als GbR-Gesell­schaf­ter auf­ge­klärt wer­den. Aller­dings gerichts muss der Anle­ger auf das Risi­ko einer etwai­gen Haf­tung nach den Grund­sät­zen der Dul­dungs- oder Anscheins­voll­macht nicht unge­fragt hin­ge­wie­sen wer­den. Die­ses Risi­ko ver­wirk­licht sich nur, wenn die Geschäfts­füh­rung pflicht­wid­rig han­delt. Das all­ge­mei­ne (abs­trak­te) Risi­ko, dass die Ver­wirk­li­chung des Anla­ge­kon­zepts bei (zumal plan­mä­ßi­gen oder wie­der­hol­ten) Pflicht­wid­rig­kei­ten der Per­so­nen, in deren Hän­den die Geschi­cke der Anla­ge­ge­sell­schaft lie­gen, gefähr­det ist, kann als dem Anle­ger bekannt vor­aus­ge­setzt wer­den und bedarf grund­sätz­lich kei­ner beson­de­ren Auf­klä­rung. Pflicht­ver­let­zun­gen sind regel­mä­ßig kein spe­zi­fi­sches Risi­ko der Kapi­tal­an­la­ge. Anders kann es nur lie­gen, wenn bestimm­te Pflicht­ver­let­zun­gen aus struk­tu­rel­len Grün­den als sehr nahe­lie­gend ein­zu­stu­fen sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Dezem­ber 2014 – III ZR 365/​13

  1. s. etwa BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 – III ZR 389/​12, NJW-RR 2014, 1075, 1078 Rn. 27; und vom 06.12 2012 – III ZR 66/​12, NJW-RR 2013, 296, 297 Rn.20 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO; vom 06.12 2012 aaO Rn. 22; vom 08.07.2010 – III ZR 249/​09, BGHZ 186, 152, 157 f Rn. 18; vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21; und vom 19.06.2008 – III ZR 159/​07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6[]
  3. s. BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO Rn. 28; und vom 06.12 2012 aaO[]
  4. s. BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO; und vom 19.06.2008 aaO[]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO; und vom 08.07.2010 aaO mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 24.04.2014 aaO[]
  7. s. etwa BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO S. 1076 Rn. 14; vom 20.06.2013 – III ZR 293/​12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; und vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08, BKR 2010, 118, 120 Rn.20[]
  8. BGH, Urteil vom 20.06.2013 aaO mwN[]
  9. BGH, Urteil vom 20.06.2013 aaO Rn. 12 mwN[]
  10. vgl. für weit­ge­hend inhalts­glei­che Beleh­run­gen in Anla­ge­pro­spek­ten BGH, Urtei­le vom 24.04.2014 aaO S. 1076 f Rn. 14; und vom 20.06.2013 aaO Rn. 13[]