Hin­weis­pflicht auf die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät einer Kapi­tal­an­la­ge

Ein Anla­ge­be­ra­ter ist grund­sätz­lich gehal­ten, den Anla­ge­in­ter­es­sen­ten, dem er zur Ein­ge­hung einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds rät, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Ver­äu­ße­rung eines sol­chen Anteils in Erman­ge­lung eines ent­spre­chen­den Markts nur ein­ge­schränkt mög­lich ist [1]. Die per­sön­li­che Auf­klä­rungs­pflicht des Bera­ters ent­fällt, wenn die ent­spre­chen­de Beleh­rung in einem Pro­spekt ent­hal­ten ist und der Bera­ter davon aus­ge­hen darf, dass der Kun­de die­sen gele­sen und ver­stan­den hat sowie gege­be­nen­falls von sich aus Nach­fra­gen stellt [2].

Hin­weis­pflicht auf die feh­len­de Fun­gi­bi­li­tät einer Kapi­tal­an­la­ge

Für die Beur­tei­lung, ob ein Pro­spekt unrich­tig oder unvoll­stän­dig ist, ist auf das Gesamt­bild abzu­stel­len, das er dem Anle­ger unter Berück­sich­ti­gung der von ihm zu for­dern­den sorg­fäl­ti­gen und ein­ge­hen­den Lek­tü­re ver­mit­telt [3].

Im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall teil­te der Bun­des­ge­richts­hof daher die Auf­fas­sung nicht, der Anle­ger müs­se auf­grund des Pro­spektin­halts davon aus­ge­hen, dass er im Bedarfs­fall sei­ne Betei­li­gung umstands­los wie­der zu Geld machen kön­ne. Zwar wird ein­lei­tend im Abschnitt "Ver­äu­ße­rung" aus­ge­führt, dass der Gesell­schafts­an­teil jeder­zeit ver­äu­ßer­lich ist. Im fol­gen­den Satz wird dann aber deut­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass sich prak­ti­sche Schwie­rig­kei­ten bei der Ver­äu­ße­rung dadurch erge­ben, dass es kei­nen gere­gel­ten An- und Ver­kaufs­markt für Antei­le an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds gibt. Aus die­sem Gegen­satz zwi­schen der Ver­äu­ßer­lich­keit als sol­cher und den prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten hat das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend geschlos­sen, dass der ver­stän­di­ge Anle­ger die ein­lei­ten­de For­mu­lie­rung so ver­ste­hen muss, dass sie sich ledig­lich auf recht­li­che oder gesell­schafts­ver­trag­li­che Hin­der­nis­se bezieht, die einer Ver­äu­ße­rung des Gesell­schafts­an­teils nicht ent­ge­gen­ste­hen. Dass der Geschäfts­be­sor­ger sei­ne Unter­stüt­zung bei etwai­gen Ver­kaufs­wün­schen anbie­tet – im ange­foch­te­nen Urteil und in der Revi­si­on ist inso­weit von der Füh­rung von Replat­zie­rungs­lis­ten die Rede – stellt kei­ne Ein­schrän­kung des zuvor erfolg­ten Hin­wei­ses auf die prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten dar, einen Käu­fer zu fin­den, der einen ange­mes­se­nen Preis für die Anla­ge zahlt. Soweit anschlie­ßend (im drit­ten Absatz) Aus­füh­run­gen zur Wert­hal­tig­keit der Betei­li­gung im Fal­le einer – recht­lich und gesell­schafts­ver­trag­lich jeder­zeit mög­li­chen – Ver­äu­ße­rung gemacht wer­den, sind auch die­se letzt­lich nicht geeig­net, den ein­deu­ti­gen Hin­weis auf die ein­ge­schränk­te Fun­gi­bi­li­tät ent­schei­dend zu schwä­chen, zumal zuvor (im zwei­ten Absatz) dar­auf hin­ge­wie­sen wird, dass Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen lang­fris­ti­ger Natur sind und nicht inner­halb weni­ger Jah­re zu Gewin­nen füh­ren, wes­halb kurz- oder mit­tel­fris­ti­ge Ver­äu­ße­run­gen nur in Not­fäl­len vor­ge­nom­men wer­den soll­ten. Die in die­sem Zusam­men­hang erfolg­te Aus­sa­ge, dass bei einer Ver­äu­ße­rung in der Regel von einer Deckung der Ver­bind­lich­kei­ten aus­zu­ge­hen und kei­ne Ver­äu­ße­rung zum Sub­stanz­wert, aber zum Ertrags­wert denk­bar sei, steht erkenn­bar in Bezug zu den gleich­zei­tig erwähn­ten Pro­gno­se- und Ren­di­te­er­war­tun­gen und inso­weit unter dem Vor­be­halt, dass die­se sich bewahr­hei­ten. Jeden­falls stel­len die­se Aus­füh­run­gen bei der gebo­te­nen Gesamt­schau noch kei­ne unzu­tref­fen­de Ver­harm­lo­sung des zuvor beschrie­be­nen prak­ti­schen Ver­wer­tungs­ri­si­kos dar. Dass hier­bei ein etwai­ger Ver­kauf an Anla­ge­in­ter­es­sen­ten, denen es in ers­ter Linie auf die im Pro­spekt ange­spro­che­nen und von der Revi­si­on erwähn­ten steu­er­li­chen Vor­tei­le bei Erst­zeich­nung und nicht auf län­ger­fris­ti­ge Ren­di­te­er­war­tun­gen ankommt, schwer­lich mög­lich ist, liegt auf der Hand und ist kein Umstand, auf den im Pro­spekt aus­drück­lich hin­ge­wie­sen wer­den muss­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Juni 2013 – III ZR 293/​12

  1. vgl. nur BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 18.01.2007 – III ZR 44/​06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urtei­le vom 12.07.2007 – III ZR 145/​06, WM 2007, 1608 Rn. 11 und vom 19.11.2009 – III ZR 169/​08, BKR 2010, 118 Rn.20[]
  2. vgl. Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 18.01.2007 aaO Rn. 17[]
  3. vgl. nur BGH, Urteil vom 05.03.2013 – II ZR 252/​11, WM 2013, 734 Rn. 14; sie­he auch BGH, Urteil vom 14.06.2007 – III ZR 125/​06, WM 2007, 1503 Rn. 9, jeweils mwN[]