Innen­pro­vi­si­on beim Immo­bi­li­en­kauf und die arg­lis­ti­ge Täu­schung des Anle­gers

Kei­ne arg­lis­ti­ge Täu­schung eines Anle­gers durch den Ver­trieb über die Höhe einer im Kauf­preis einer Immo­bi­lie ent­hal­te­nen Innen­pro­vi­si­on

Innen­pro­vi­si­on beim Immo­bi­li­en­kauf und die arg­lis­ti­ge Täu­schung des Anle­gers

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass

Anle­ger wer­den nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­si­on getäuscht, wenn in dem Ver­kaufs­pro­spekt ange­ge­ben wird, vom Gesamt­auf­wand ent­fie­len für den Erwerb einer Immo­bi­lie 76,70% auf „Grund­stück, Gebäu­de incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting” und dar­in eine Ver­triebs­pro­vi­si­on in Höhe von 18,24% ein­ge­preist ist. Die den Erwerb finan­zie­ren­de Bank traf des­halb inso­fern kei­ne Auf­klä­rungs­pflicht unter dem Gesichts­punkt eines Wis­sens­vor­sprungs.

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf die Revi­sio­nen einer Bank in acht Par­al­lel­fäl­len, in denen jeweils das Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg die Zwangs­voll­stre­ckung aus nota­ri­el­len Urkun­den, die im Zusam­men­hang mit dem Immo­bi­li­en­er­werb errich­tet wur­den und Dar­le­hens­rück­zah­lungs­an­sprü­che der Bank sichern soll­ten, für unzu­läs­sig erklärt hat. Auf die Revi­sio­nen der Bank hat der Bun­des­ge­richts­hof die Beru­fungs­ur­tei­le auf­ge­ho­ben und die Ver­fah­ren an das Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg zurück­ver­wie­sen1:

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ist eine kre­dit­ge­ben­de Bank, mit der kein Anla­ge­be­ra­tungs­ver­trag geschlos­sen wur­de, bei steu­er­spa­ren­den Bauherren‑, Bau­trä­ger- und Erwer­ber­mo­del­len zur Risi­ko­auf­klä­rung über das finan­zier­te Anla­ge­ge­schäft nur unter ganz beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen ver­pflich­tet. Das ist etwa bei einem Wis­sens­vor­sprung der Bank der Fall. Ein sol­cher liegt u.a. vor, wenn die Bank posi­ti­ve Kennt­nis davon hat, dass der Anle­ger von sei­nem Geschäfts­part­ner oder durch den Ver­kaufs­pro­spekt über die von ihm zu zah­len­den Ver­triebs­pro­vi­sio­nen arg­lis­tig getäuscht wur­de.

Der hier ver­wen­de­te Ver­kaufs­pro­spekt weist zwar nicht aus, dass in den Kauf­preis eine Ver­triebs­pro­vi­si­on in Höhe von 18,24% ein­ge­preist war. Eine arg­lis­ti­ge Täu­schung, wie sie vom Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg ange­nom­men wur­de, liegt den­noch nicht vor. Der Anfall von Ver­triebs­pro­vi­sio­nen wur­de im pro­spek­tier­ten Gesamt­auf­wand unter der Rubrik „Grund­stück, Gebäu­de incl. Ver­trieb und Mar­ke­ting” deut­lich erkenn­bar dem Grun­de nach offen­ge­legt. Auch eine Täu­schung über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­si­on ist nicht erfolgt. Aus der gerin­gen Höhe ande­rer offen geleg­ter Bestand­tei­le des Gesamt­auf­wan­des kann nicht geschlos­sen wer­den, die im Kauf­preis ent­hal­te­ne Ver­triebs­pro­vi­si­on sei eben­falls gering.

In den von den Ver­mitt­lern ver­wen­de­ten for­mu­lar­mä­ßi­gen Ver­mitt­lungs­auf­trä­gen und Berech­nungs­bei­spie­len wur­de eben­falls nicht arg­lis­tig über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­si­on getäuscht. Die­se wei­sen zwar nur die vom Anle­ger direkt an den jewei­li­gen Ver­mitt­ler zu zah­len­de „Bear­bei­tungs­ge­bühr” in Höhe von 3,42% aus. Dar­in liegt jedoch kei­ne abschlie­ßen­de Erklä­rung über Anfall und Höhe sons­ti­ger Ver­triebs­pro­vi­sio­nen. Im Gegen­teil wird aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Ver­mitt­ler nicht nur für die Erwer­ber, son­dern auch als Nach­weis­mak­ler für eine zwi­schen­ge­schal­te­te Ver­triebs­ge­sell­schaft tätig wer­den und Pro­vi­si­ons­an­sprü­che auch gegen ande­re am Immo­bi­li­en­pro­jekt Betei­lig­te bestehen kön­nen. Schließ­lich ergab die in den Vor­in­stan­zen durch­ge­führ­te Beweis­auf­nah­me nicht, dass die Ver­mitt­ler in den Ver­kaufs­ge­sprä­chen wahr­heits­wid­ri­ge Anga­ben über Anfall und Höhe wei­te­rer Ver­triebs­pro­vi­sio­nen gemacht haben.

Man­gels einer arg­lis­ti­gen Täu­schung der Anle­ger durch den Ver­trieb konn­te der Bank des­halb nicht der Vor­wurf gemacht wer­den, eine Auf­klä­rungs­pflicht ver­letzt zu haben. Scha­dens­er­satz­an­sprü­che der Anle­ger gegen die Bank, die der Zwangs­voll­stre­ckung ent­ge­gen gehal­ten wer­den könn­ten, bestehen somit nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 5. Juni 2012 – XI ZR 149/​11, XI ZR 173/​11, XI ZR 174/​11, XI ZR 175/​11, XI ZR 176/​11, XI ZR 177/​11, XI ZR 178/​11 und XI ZR 179/​11

  1. OLG Olden­burg, Urtei­le vom 28.02.2011 – 3 U 47/​08; und vom 10.03.2011 – 8 U 53/​10, 8 U 54/​10, 8 U 61/​10, 8 U 59/​10, 8 U 57/​10, 8 U 56/​10 und 8 U 55/​10