Kapi­tal­an­la­ge­pro­spekt – und die bestehen­den Ver­flech­tun­gen

Der Pro­spekt muss die wesent­li­chen kapi­tal­mä­ßi­gen und per­so­nel­len Ver­flech­tun­gen zwi­schen einer­seits der Fonds­ge­sell­schaft, ihren Geschäfts­füh­rern und beherr­schen­den Gesell­schaf­tern und ande­rer­seits den Unter­neh­men sowie deren Geschäfts­füh­rern und beherr­schen­den Gesell­schaf­tern, in deren Hand die Betei­li­gungs­ge­sell­schaft die nach dem Pro­spekt durch­zu­füh­ren­den Vor­ha­ben ganz oder wesent­lich gelegt hat, und der die­sem Per­so­nen­kreis gewähr­ten Son­der­zu­wen­dun­gen oder Son­der­vor­tei­le dar­stel­len 1.

Kapi­tal­an­la­ge­pro­spekt – und die bestehen­den Ver­flech­tun­gen

Dazu gehört eine umfas­sen­de Auf­klä­rung über Son­der­zu­wen­dun­gen, die den Grün­dungs­ge­sell­schaf­tern einer Fonds­ge­sell­schaft außer­halb des Gesell­schafts­ver­trags ein­ge­räumt wer­den 2.

Zu einem rich­ti­gen Bild über die Betei­li­gung gehört das Wis­sen dar­über, dass dem Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter die kon­kre­te Chan­ce eröff­net wird, zu Las­ten des Ver­mö­gens der Betei­li­gungs­ge­sell­schaft erheb­li­che finan­zi­el­le Son­der­vor­tei­le zu erlan­gen 3.

Einem Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter bereits gewähr­te Son­der­vor­tei­le müs­sen im Emis­si­ons­pro­spekt eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds auch dann offen­ge­legt wer­den, wenn sie bereits vor dem Bei­tritt eines Anle­gers erfolgt sind, aber im Zusam­men­hang mit dem Anla­ge­pro­jekt ste­hen 4.

In glei­cher Wei­se muss der Anle­ger dar­über auf­ge­klärt wer­den, dass dem Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter vor dem Bei­tritt des Anle­gers die kon­kre­te Chan­ce eröff­net wor­den war, zu Las­ten des Ver­mö­gens der Betei­li­gungs­ge­sell­schaft erheb­li­che finan­zi­el­le Son­der­vor­tei­le zu erlan­gen.

Im vor­lie­gen­den Fall hat die Betei­li­gung des Grün­dungs­kom­man­di­tis­ten an der Ver­käu­fe­rin der Fonds­im­mo­bi­li­en und den bei­den erwor­be­nen Betei­li­gungs­fonds die­sem die Chan­ce eröff­net, durch eine über dem Ver­kehrs­wert lie­gen­de Ver­äu­ße­rung einen erheb­li­chen finan­zi­el­len Son­der­vor­teil zu erlan­gen, der sich zu Las­ten des Fonds­ver­mö­gens aus­wirkt. Hier­bei han­delt es sich um einen Umstand, der den Ver­trags­zweck ver­ei­teln könn­te und daher auf­klä­rungs­pflich­tig ist 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 7. Juli 2015 – II ZR 104/​13

  1. BGH, Urteil vom 15.07.2010 – III ZR 321/​08, ZIP 2010, 1801 Rn. 25; Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/​12; Beschluss vom 23.09.2014 – II ZR 320/​13[]
  2. BGH, Urteil vom 24.04.2007 – XI ZR 340/​05, ZIP 2007, 1255 Rn. 16; Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/​12 7[]
  3. BGH, Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/​12[]
  4. BGH, Urteil vom 07.04.2003 – II ZR 160/​02, ZIP 2003, 996, 997[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2003 – II ZR 160/​02, ZIP 2003, 996, 997; Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 75/​10, ZIP 2012, 1342 Rn. 13; Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 211/​09, ZIP 2012, 1231 Rn. 13; Beschluss vom 29.07.2014 – II ZB 1/​12, ZIP 2014, 2121 Rn. 31[]