Kapitalanlageprospekt – und die bestehenden Verflechtungen

Der Prospekt muss die wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Prospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile darstellen1.

Kapitalanlageprospekt – und die bestehenden Verflechtungen

Dazu gehört eine umfassende Aufklärung über Sonderzuwendungen, die den Gründungsgesellschaftern einer Fondsgesellschaft außerhalb des Gesellschaftsvertrags eingeräumt werden2.

Zu einem richtigen Bild über die Beteiligung gehört das Wissen darüber, dass dem Gründungsgesellschafter die konkrete Chance eröffnet wird, zu Lasten des Vermögens der Beteiligungsgesellschaft erhebliche finanzielle Sondervorteile zu erlangen3.

Einem Gründungsgesellschafter bereits gewährte Sondervorteile müssen im Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auch dann offengelegt werden, wenn sie bereits vor dem Beitritt eines Anlegers erfolgt sind, aber im Zusammenhang mit dem Anlageprojekt stehen4.

In gleicher Weise muss der Anleger darüber aufgeklärt werden, dass dem Gründungsgesellschafter vor dem Beitritt des Anlegers die konkrete Chance eröffnet worden war, zu Lasten des Vermögens der Beteiligungsgesellschaft erhebliche finanzielle Sondervorteile zu erlangen.

Im vorliegenden Fall hat die Beteiligung des Gründungskommanditisten an der Verkäuferin der Fondsimmobilien und den beiden erworbenen Beteiligungsfonds diesem die Chance eröffnet, durch eine über dem Verkehrswert liegende Veräußerung einen erheblichen finanziellen Sondervorteil zu erlangen, der sich zu Lasten des Fondsvermögens auswirkt. Hierbei handelt es sich um einen Umstand, der den Vertragszweck vereiteln könnte und daher aufklärungspflichtig ist5.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. Juli 2015 – II ZR 104/13

  1. BGH, Urteil vom 15.07.2010 – III ZR 321/08, ZIP 2010, 1801 Rn. 25; Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/12; Beschluss vom 23.09.2014 – II ZR 320/13 []
  2. BGH, Urteil vom 24.04.2007 – XI ZR 340/05, ZIP 2007, 1255 Rn. 16; Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/12 7 []
  3. BGH, Beschluss vom 15.01.2013 – II ZR 43/12 []
  4. BGH, Urteil vom 07.04.2003 – II ZR 160/02, ZIP 2003, 996, 997 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2003 – II ZR 160/02, ZIP 2003, 996, 997; Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 75/10, ZIP 2012, 1342 Rn. 13; Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 13; Beschluss vom 29.07.2014 – II ZB 1/12, ZIP 2014, 2121 Rn. 31 []