Kre­dit­fi­nan­zier­ter Anteils­er­werb bei geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te erneut über meh­re­re Kla­gen zu ent­schei­den, in denen es um kre­dit­fi­nan­zier­te Betei­li­gun­gen von Ver­brau­chern an geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ging, und hat dabei auch für Klar­heit in eini­gen Fra­gen gesorgt, die bis­her von den ver­schie­de­nen Sena­ten des BGH unter­schied­lich beur­teilt wur­den.

Kre­dit­fi­nan­zier­ter Anteils­er­werb bei geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds

In den jetzt zu beur­tei­len­den Fäl­len waren die Fonds in der Rechts­form von Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts gegrün­det wor­den. Geschäfts­ge­gen­stand war die Errich­tung und Ver­mie­tung von Gebäu­den. Die Anle­ger waren jeweils von Ver­mitt­lern gewor­ben wor­den, sich zu Steu­er­spar­zwe­cken an den Fonds zu betei­li­gen. Der Bei­tritt soll­te über Bank­kre­di­te finan­ziert wer­den.

In zwei Fäl­len erfolg­ten der Fonds­bei­tritt und die Auf­nah­me der Finan­zie­rungs­kre­di­te, die durch Grund­schul­den an Grund­stü­cken des Fonds gesi­chert waren, durch Treu­hän­der, denen die Anle­ger umfas­sen­de nota­ri­el­le Voll­mach­ten erteilt hat­ten. Außer­dem hat­ten sie die Treu­hän­der zusätz­lich in einem von ihnen selbst unter­zeich­ne­ten Zeich­nungs­schein beauf­tragt, den Bei­tritt zu dem Immo­bi­li­en­fonds zu bewir­ken und die erfor­der­li­chen Finan­zie­rungs­kre­di­te auf­zu­neh­men. Die Treu­hän­der ver­füg­ten nicht über eine Erlaub­nis nach dem Rechts­be­ra­tungs­ge­setz, soweit die­se erfor­der­lich war.

In zwei Fäl­len wur­den die Dar­le­hens­ver­trä­ge durch die Anle­ger selbst abge­schlos­sen. Bei die­sen Dar­le­hen han­del­te es sich nicht um durch Grund­schul­den gesi­cher­te Kre­di­te. Nur in einem Fall erfolg­te der Abschluss durch den Anle­ger in einer Haus­tür­si­tua­ti­on.

In den zur Ent­schei­dung ste­hen­den Fäl­len haben sich Rechts­fra­gen gestellt, die der XI. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs aus sei­ner Zustän­dig­keit für das Dar­le­hens- und Ver­brau­cher­kre­dit­recht und der II. Zivil­se­nat als der für das Gesell­schafts­recht zustän­di­ge Senat des Bun­des­ge­richts­hofs in der Ver­gan­gen­heit unter­schied­lich gese­hen haben. Bei­de Sena­te haben die dadurch her­vor­ge­ru­fe­nen Dif­fe­ren­zen und Lösungs­mög­lich­kei­ten mit­ein­an­der ein­ge­hend erör­tert. Dabei hat sich erwie­sen, dass die spe­zi­fisch gesell­schafts­recht­li­chen Fra­gen, die nach Mei­nung bei­der Sena­te in der Ver­gan­gen­heit zu der Befas­sung des II. Zivil­se­nats mit Fäl­len der kre­dit­fi­nan­zier­ten Fonds­be­tei­li­gun­gen geführt haben, zwi­schen­zeit­lich geklärt wor­den sind und nun­mehr – auch in den heu­te ent­schie­de­nen Fäl­len – die die Pri­m­ärzu­stän­dig­keit des XI. Zivil­se­nats begrün­den­den dar­le­hens- und ver­brau­cher­kre­dit­recht­li­chen Pro­ble­me im Vor­der­grund ste­hen. Den hier­zu von dem XI. Zivil­se­nat ent­wi­ckel­ten Lösun­gen wider­spricht der II. Zivil­se­nat vor allem im Hin­blick auf die Aus­füh­run­gen des XI. Zivil­se­nats in dem Rechts­streit XI ZR 106/​05 (unter IV 3. – 5.), die die mög­li­che Haf­tung der Bank für bestimm­te Fall­kon­stel­la­tio­nen betref­fen, nicht.

Dem­entspre­chend wer­den die in den heu­te ent­schie­de­nen Fäl­len auf­ge­tre­te­nen ein­schlä­gi­gen Fra­gen von dem XI. Zivil­se­nat wie folgt beant­wor­tet:

1. Der Erwerb eines Immo­bi­li­en­fonds­an­teils und das Dar­le­hen, das zur Finan­zie­rung die­ses Erwer­bes dient und nicht von der Siche­rung durch ein Grund­pfand­recht abhän­gig ist, sind ein ver­bun­de­nes Geschäft im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Ver­brKrG, wenn zwi­schen bei­den Ver­trä­gen eine wirt­schaft­li­che Ein­heit besteht. Eine wirt­schaft­li­che Ein­heit wird unwi­der­leg­lich ver­mu­tet, wenn der Kre­dit­ver­trag nicht auf­grund eige­ner Initia­ti­ve des Kre­dit­neh­mers zustan­de kommt, der von sich aus die Bank um Finan­zie­rung sei­nes Anla­ge­ge­schäfts ersucht, son­dern des­halb, weil der Ver­triebs­be­auf­trag­te des Anla­ge­ver­trei­bers dem Inter­es­sen­ten zugleich mit den Anla­ge­un­ter­la­gen einen Kre­dit­an­trag des Finan­zie­rungs­in­sti­tuts vor­ge­legt hat, das sich zuvor dem Anla­ge­ver­trei­ber gegen­über zur Finan­zie­rung bereit erklärt hat­te (Bestä­ti­gung von BGHZ 156, 46 ff. (II. Zivil­se­nat) und Senats­ur­teil vom 23. Sep­tem­ber 2003 XI ZR 135/​02, WM 2003, 2232 f.).

Ist ein Dar­le­hens­neh­mer durch fal­sche Anga­ben zum Erwerb einer Fonds­be­tei­li­gung bewo­gen wor­den, kann er bei Vor­lie­gen eines ver­bun­de­nen Geschäfts im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Ver­brKrG auch der die Fonds­be­tei­li­gung finan­zie­ren­den Bank sei­ne Ansprü­che gegen die Fonds­ge­sell­schaft ent­ge­gen­hal­ten und gemäß § 9 Abs. 3 Ver­brKrG die Rück­zah­lung des Kre­dits ver­wei­gern, soweit ihm gegen die Fonds­ge­sell­schaft ein Abfin­dungs­an­spruch zusteht (Bestä­ti­gung von BGHZ 156, 46 ff. (II. Zivil­se­nat) und Senats­ur­teil vom 23. Sep­tem­ber 2003 XI ZR 135/​02, WM 2003, 2232 f.).

Dar­über hin­aus kann er den mit dem Anla­ge­ver­trag gemäß § 9 Abs. 1 Ver­brKrG ver­bun­de­nen Dar­le­hens­ver­trag nach § 123 BGB anfech­ten, wenn die Täu­schung auch für des­sen Abschluss kau­sal war. Den dane­ben bestehen­den Anspruch aus Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss gegen den Ver­mitt­ler kann der Dar­le­hens­neh­mer eben­falls gegen die kre­dit­ge­ben­de Bank gel­tend machen, da der Ver­mitt­ler bei einem ver­bun­de­nen Geschäft nicht Drit­ter im Sin­ne von § 123 Abs. 2 BGB ist.

Dage­gen kann er Ansprü­che gegen Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter, Fond­s­in­itia­to­ren, maß­geb­li­che Betrei­ber, Mana­ger und Pro­spekt­her­aus­ge­ber dem Rück­zah­lungs­ver­lan­gen der Bank nicht gemäß § 9 Abs. 3 Ver­brKrG ent­ge­gen­set­zen (Abwei­chung von BGHZ 159, 280 ff.; 159, 294 ff., II. Zivil­se­nat).

Wird ein Dar­le­hens­ver­trag nach § 1 Abs. 1 HWiG wider­ru­fen und bil­det er mit dem finan­zier­ten Fonds­bei­tritt ein ver­bun­de­nes Geschäft im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Ver­brKrG, erfor­dert der Zweck der gesetz­li­chen Wider­rufs­re­ge­lung, dass dem Dar­le­hens­ge­ber nach Wider­ruf kein Zah­lungs­an­spruch gegen den Dar­le­hens­neh­mer zusteht. Die Rück­ab­wick­lung hat in die­sem Fal­le unmit­tel­bar zwi­schen dem Kre­dit­ge­ber und dem Part­ner des finan­zier­ten Geschäfts zu erfol­gen (Bestä­ti­gung von BGHZ 133, 254 ff., XI. Zivil­se­nat). Der Kre­dit­neh­mer kann die von ihm selbst auf das Dar­le­hen gezahl­ten Beträ­ge vom Kre­dit­ge­ber zurück­ver­lan­gen, nicht aber die ihm zuge­flos­se­nen Fonds­aus­schüt­tun­gen.

2. Die Annah­me eines ver­bun­de­nen Geschäfts im Sin­ne des § 9 Abs. 1 Ver­brKrG schei­det aus, wenn es sich bei dem Dar­le­hens­ver­trag um einen Real­kre­dit­ver­trag im Sin­ne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 Ver­brKrG han­delt. Ein sol­cher liegt auch dann vor, wenn nicht der Erwer­ber, son­dern der Fonds das Grund­pfand­recht bestellt hat (Abwei­chung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivil­se­nat; Fort­set­zung von BGHZ 161, 15 ff., XI. Zivil­se­nat).

3. Für den Emp­fang eines Dar­le­hens im Sin­ne des § 6 Abs. 2 Satz 1 Ver­brKrG ist es uner­heb­lich, ob ein ver­bun­de­nes Geschäft vor­liegt. Daher wird auch in Fäl­len, in denen Dar­le­hens­ver­trag und Fonds­bei­tritt ein ver­bun­de­nes Geschäft gemäß § 9 Abs. 1 Ver­brKrG dar­stel­len, ein wegen feh­len­der Gesamt­be­trags­an­ga­be nich­ti­ger Dar­le­hens­ver­trag gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 Ver­brKrG gül­tig, wenn dem Kre­dit­neh­mer die Dar­le­hens­va­lu­ta nicht direkt zuge­flos­sen, son­dern ver­trags­ge­mäß unmit­tel­bar an einen Treu­hän­der zum Erwerb des Fonds­an­teils aus­ge­zahlt wor­den ist (Abwei­chung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivil­se­nat)

Auch für die Fra­ge, ob in den Fäl­len nich­ti­ger Voll­macht des gegen das Rechts­be­ra­tungs­ge­setz ver­sto­ßen­den Treu­hän­ders zuguns­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank eine Rechts­schein­haf­tung nach §§ 171, 172 BGB ein­greift, kommt es nicht dar­auf an, ob Kre­dit­ver­trag und Fonds­bei­tritt ein ver­bun­de­nes Geschäft im Sin­ne des § 9 Ver­brKrG sind (Abwei­chung von BGHZ 159, 294 ff., II. Zivil­se­nat; Fort­set­zung von BGHZ 161, 15 ff., XI. Zivil­se­nat).

4. Sofern die dem Treu­hän­der erteil­te umfas­sen­de Voll­macht wegen Ver­sto­ßes gegen das Rechts­be­ra­tungs­ge­setz unwirk­sam ist, kann der Treu­hän­der zum Abschluss des Dar­le­hens­ver­tra­ges für den Anle­ger gleich­wohl befugt sein, wenn ihm in einem Zeich­nungs­schein geson­dert Voll­macht erteilt ist und die­ser Zeich­nungs­schein der Bank vor­ge­legt wor­den ist.

Die Ent­schei­dun­gen des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten vom 25. Okto­ber 2005 (NJW 2005, 3551 ff. – Schul­te und NJW 2005, 3555 ff. – Crails­hei­mer Volks­bank) zu den Fol­gen einer unter­blie­be­nen Wider­rufs­be­leh­rung nach der Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­nie waren für die ergan­ge­nen Urtei­le nicht von Bedeu­tung, weil es sich in drei Fäl­len nicht um Haus­tür­ge­schäf­te gehan­delt hat und weil der Anle­ger im vier­ten Fall bereits nach der Secu­ren­ta-Recht­spre­chung des XI. Zivil­se­nats (BGHZ 133, 254 ff.) vor den Risi­ken eines kre­dit­fi­nan­zier­ten ver­bun­de­nen Geschäfts geschützt wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 25. April 2006 – XI ZR 193/​04, XI ZR 29/​05, XI ZR 106/​05 und XI ZR 219/​04