Miet­pools bei Schrott­im­mo­bi­li­en

Der für das Bank­recht zustän­di­ge XI. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te erneut über Ansprü­che von Ver­brau­chern im Zusam­men­hang mit soge­nann­ten "Schrott­im­mo­bi­li­en" zu ent­schei­den. Danach ist eine finan­zie­ren­de Bank dem Dar­le­hens­neh­mer nicht allein des­halb zur Auf­klä­rung ver­pflich­tet, weil sie sei­nen Bei­tritt zu einem für das Erwerbs­ob­jekt bestehen­den Miet­pool zur Vor­aus­set­zung der Dar­le­hens­aus­zah­lung gemacht hat. Aller­dings erge­ben nsich Auf­klä­rungs­pflich­ten der finan­zie­ren­den Bank bei Hin­zu­tre­ten spe­zi­fi­scher Risi­ken des kon­kre­ten Miet­pools.

Miet­pools bei Schrott­im­mo­bi­li­en

Die Klä­ge­rin nimmt die beklag­te Bau­spar­kas­se auf Scha­dens­er­satz im Zusam­men­hang mit dem Erwerb und der Finan­zie­rung einer Eigen­tums­woh­nung in Anspruch. Von einem Ver­mitt­ler gewor­ben, erwarb die Klä­ge­rin im Jah­re 1997 zwecks Steu­er­erspar­nis eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung in Schwelm für rd. 88.000 DM. Zur Finan­zie­rung des Kauf­prei­ses nahm sie ein Grund­schuld­vor­aus­dar­le­hen einer Bank über 100.000 DM auf, das durch zwei mit der Beklag­ten abge­schlos­se­ne Bau­spar­ver­trä­ge getilgt wer­den soll­te. Wie in dem Dar­le­hens­ver­trag vor­ge­se­hen, trat die Klä­ge­rin der für das betref­fen­de Objekt bestehen­den Miet­ein­nah­me­ge­mein­schaft bei. Mit ihrer Kla­ge beruft sie sich u. a. auf die Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Auf­klä­rungs­pflich­ten. Sie macht gel­tend, das Miet­pool­kon­zept habe betrü­ge­risch von Anfang an über­höh­te Aus­schüt­tun­gen vor­ge­se­hen, um eine ent­spre­chen­de Ren­di­te vor­zu­täu­schen. Obwohl dies der beklag­ten Bau­spar­kas­se bekannt gewe­sen sei, habe sie den Bei­tritt zum Miet­pool zur Vor­aus­set­zung für die Aus­zah­lung des Dar­le­hens gemacht und die über­höh­ten Miet­pool­aus­schüt­tun­gen als tat­säch­li­che Miet­erträ­ge behan­delt. Das Land­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt, des­sen Urteil in ZIP 2005, 698 ver­öf­fent­licht ist, hat ihr nach Beweis­erhe­bung über die Üblich­keit des ver­lang­ten Bei­tritts zu einer Miet­ein­nah­me­ge­mein­schaft statt­ge­ge­ben, hat aber die Revi­si­on zuge­las­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an einen ande­ren Senat des Beru­fungs­ge­richts zurück­ver­wie­sen.

Anders als das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, ist eine finan­zie­ren­de Bank dem Dar­le­hens­neh­mer nicht allein des­halb zur Auf­klä­rung ver­pflich­tet, weil sie sei­nen Bei­tritt zu einem für das Erwerbs­ob­jekt bestehen­den Miet­pool zur Vor­aus­set­zung der Dar­le­hens­aus­zah­lung gemacht hat. Auf­klä­rungs­pflich­ten der finan­zie­ren­den Bank kön­nen sich in die­sem Zusam­men­hang aller­dings bei Hin­zu­tre­ten spe­zi­fi­scher Risi­ken des kon­kre­ten Miet­pools erge­ben. Dies kann etwa in Betracht kom­men, wenn sie den Bei­tritt in Kennt­nis einer bereits bestehen­den Über­schul­dung des kon­kre­ten Miet­pools ver­langt oder in Kennt­nis des Umstands, dass dem kon­kre­ten Miet­pool Dar­le­hen gewährt wur­den, für die die Anle­ger als Pool­mit­glie­der haf­ten müs­sen, oder in Kennt­nis des Umstands, dass an die Pool­mit­glie­der über­höh­te Aus­schüt­tun­gen aus­be­zahlt wer­den, die ihnen einen fal­schen Ein­druck von der Ren­ta­bi­li­tät und Finan­zier­bar­keit der Anla­ge ver­mit­teln.

Im zur Ent­schei­dung ste­hen­den Fall kann dies noch nicht abschlie­ßend beur­teilt wer­den. Zwar steht fest, dass die Ver­mitt­ler und die Miet­pool­ver­wal­te­rin die Klä­ge­rin durch evi­dent unrich­ti­ge Anga­ben zur angeb­lich in dem kon­kre­ten Miet­ob­jekt erziel­ba­ren Mie­te und durch Aus­zah­lung ent­spre­chend über­höh­ter Miet­pool­aus­schüt­tun­gen, denen kei­ne ent­spre­chen­den Miet­ein­nah­men zugrun­de lagen, arg­lis­tig getäuscht haben. Nicht trag­fä­hig sind hin­ge­gen die Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts, dies sei der Beklag­ten bekannt gewe­sen. Eine Kennt­nis der beklag­ten Bau­spar­kas­se von den kon­kre­ten Risi­ken des Miet­pools hät­te das Beru­fungs­ge­richt nicht ohne Durch­füh­rung einer Beweis­auf­nah­me durch Ver­neh­mung von Zeu­gen anneh­men dür­fen, da die Kennt­nis zwi­schen den Par­tei­en strei­tig ist, Zeu­gen­be­weis ange­bo­ten war und die vor­lie­gen­den Unter­la­gen ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts eine Kennt­nis der Beklag­ten nicht aus­rei­chend bele­gen. Man­gels trag­fä­hi­ger Fest­stel­lun­gen zur Kennt­nis der beklag­ten Bau­spar­kas­se erweist sich auch die wei­te­re Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, die Bau­spar­kas­se habe sich wis­sent­lich an einem Betrug zu Las­ten der Anle­ger betei­ligt, nach gegen­wär­ti­gem Sach­stand als nicht trag­fä­hig.

Nach Zurück­ver­wei­sung der Sache an das Beru­fungs­ge­richt wird die­ses nun­mehr in der pro­zes­su­al gebo­te­nen Wei­se die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu der von der Klä­ge­rin behaup­te­ten Kennt­nis der beklag­ten Bau­spar­kas­se von der arg­lis­ti­gen Täu­schung zu tref­fen haben. Hier­bei wird der Klä­ge­rin im Anschluss an die Ent­schei­dung des erken­nen­den Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/​04) unter dem Gesichts­punkt eines die Auf­klä­rungs­pflicht aus­lö­sen­den kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprungs der finan­zie­ren­den Bau­spar­kas­se eine Beweis­erleich­te­rung zugu­te kom­men, da die beklag­te Bau­spar­kas­se in insti­tu­tio­nel­ler Wei­se mit den Ver­mitt­lern zusam­men gear­bei­tet hat. Ihre Kennt­nis von der arg­lis­ti­gen Täu­schung durch die Ver­mitt­ler wird daher ver­mu­tet und es wird ihr oblie­gen, die­se Ver­mu­tung mit den von ihr ange­bo­te­nen Beweis­mit­teln zu wider­le­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. März 2007 ? XI ZR 414/​04