Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trä­ge für Schrott­im­mo­bi­li­en

Der Bun­des­ge­richts­hof hat erneut eine arg­lis­ti­ge Täu­schung des Woh­nungs­käu­fers über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sio­nen im Zusam­men­hang mit einem soge­nann­ten Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag bejaht und ent­spre­chen­de Scha­dens­er­satz­an­sprü­che von Ver­brau­chern im Zusam­men­hang mit dem Erwerb soge­nann­ter „Schrott­im­mo­bi­li­en“ bejaht.

Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trä­ge für Schrott­im­mo­bi­li­en

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rest­streit erwarb die Klä­ge­rin, eine damals 38 Jah­re alte Kran­ken­schwes­ter, von Ver­mitt­lern gewor­ben, im Jahr 1996 zu Steu­er­spar­zwe­cken eine Eigen­tums­woh­nung in Ham­burg. Zur Finan­zie­rung des Kauf­prei­ses in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklag­ten Bank ein til­gungs­frei­es Vor­aus­dar­le­hen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklag­ten Bau­spar­kas­se abge­schlos­se­ne Bau­spar­ver­trä­ge getilgt wer­den soll­te. Im Zusam­men­hang mit dem Erwerb unter­zeich­ne­te die Klä­ge­rin einen Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag, in dem es unter ande­rem hieß: „Ich ertei­le hier­mit den Auf­trag, mir das o.g. Objekt und die Finan­zie­rung zu ver­mit­teln. Der Auf­trag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nach­fol­gen­den Auf­stel­lung benann­ten Fir­men zu den dort genann­ten Gebüh­ren­sät­zen aus­ge­führt wer­den.“ Aus­weis­lich Punkt 4 der Auf­stel­lung soll­te die Finan­zie­rungs­ver­mitt­le­rin eine „Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­ge­bühr“ in Höhe von 3.560 DM und aus­weis­lich Punkt 5 die Woh­nungs­ver­mitt­le­rin eine „Cour­ta­ge“ in Höhe von 5.089 DM erhal­ten. Dies ent­spricht einer Pro­vi­si­on von ins­ge­samt 5,86% der Kauf­preis­sum­me, näm­lich 2,41% Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­ge­bühr für die Finan­zie­rungs­ver­mitt­le­rin und 3,45% Cour­ta­ge für die Woh­nungs­ver­mitt­le­rin.

Mit ihrer Kla­ge ver­langt die Klä­ge­rin von den Beklag­ten die Rück­ab­wick­lung des kre­dit­fi­nan­zier­ten Kaufs der Eigen­tums­woh­nung; sie begehrt unter ande­rem die Rück­zah­lung geleis­te­ter Zin­sen sowie die Fest­stel­lung, dass aus den Dar­le­hens­ver­trä­gen kei­ne Zah­lungs­an­sprü­che bestehen und dass ihr die Beklag­ten den gesam­ten Scha­den zu erset­zen haben. Sie stützt sich dabei ins­be­son­de­re auf einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen vor­ver­trag­li­cher Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung.

Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Land­ge­richt Lübeck hat die Kla­ge abge­wie­sen [1]. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hin sodann das Ober­lan­des­ge­richt Schles­wig dem Zah­lungs­be­geh­ren – unter Abzug der von der Klä­ge­rin erlang­ten Miet­pool­aus­schüt­tun­gen und Steu­er­vor­tei­le – in Höhe von 11.616,64 € nebst Zin­sen teil­wei­se, den Fest­stel­lungs­an­trä­gen voll­um­fäng­lich statt­ge­ge­ben [2]: Das Ober­lan­des­ge­richt Schles­wig ist nach Durch­füh­rung einer Beweis­auf­nah­me zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Beklag­ten der Klä­ge­rin scha­dens­er­satz­pflich­tig sind, weil sie sie trotz eines inso­weit bestehen­den Wis­sens­vor­sprungs nicht über eine arg­lis­ti­ge Täu­schung auf­ge­klärt haben. Die Klä­ge­rin ist nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts vom Ver­trieb arg­lis­tig über die Höhe der an die bei­den im Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag genann­ten Ver­mitt­ler­fir­men flie­ßen­den Pro­vi­sio­nen getäuscht wor­den. Durch Gestal­tung und Aus­fül­lung des Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trags habe der Ver­trieb bei der Klä­ge­rin bewusst die fal­sche Vor­stel­lung erzeugt, die bei­den in dem Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag genann­ten Ver­mitt­ler­fir­men erhiel­ten nur die dort genann­ten Pro­vi­sio­nen. Dies ent­sprach jedoch nach den Fest­stel­lun­gen des Ober­lan­des­ge­richts Schles­wig nicht der Wahr­heit. Nach dem Ergeb­nis der Beweis­auf­nah­me erhiel­ten die bei­den im Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag genann­ten Ver­mitt­le­rin­nen nicht nur Ver­triebs­pro­vi­sio­nen in Höhe von ins­ge­samt 5,86% der Kauf­preis­sum­me, son­dern tat­säch­lich min­des­tens 15%. Da die Beklag­ten mit dem Ver­trieb in insti­tu­tio­na­li­sier­ter Wei­se zusam­men­ge­ar­bei­tet hat­ten, hat das Ober­lan­des­ge­richt ange­nom­men, dass ihnen die­se arg­lis­ti­ge Täu­schung bekannt gewe­sen ist.

Die gegen die­ses Beru­fungs­ur­teil gerich­te­te Revi­si­on der Beklag­ten ist nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg geblie­ben, der Bun­des­ge­richts­hof hat das Beru­fungs­ur­teil bestä­tigt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ins­be­son­de­re die dem Beru­fungs­ur­teil zugrun­de lie­gen­de Aus­le­gung des Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trags bestä­tigt, nach wel­cher die dort im Ein­zel­nen aus­ge­wie­se­nen Ver­triebs­pro­vi­sio­nen als Gesamt­pro­vi­sio­nen zu ver­ste­hen sei­en, zu denen die Ver­mitt­le­rin­nen die Ver­mitt­lung ins­ge­samt durch­füh­ren soll­ten. Die­se Aus­le­gung ist ange­sichts des in dem for­mu­lar­mä­ßi­gen Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag aus­drück­lich ent­hal­te­nen Hin­wei­ses, der Auf­trag sol­le durch die in Punkt 4. und 5. der Auf­stel­lung benann­ten Ver­mitt­lungs­fir­men zu den dort im Ein­zel­nen genann­ten Gebüh­ren­sät­zen aus­ge­führt wer­den, ver­tret­bar und der Bun­des­ge­richts­hof hat sie nun für zutref­fend erklärt. Er konn­te den Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag selbst aus­le­gen, weil gleich­lau­ten­de For­mu­la­re bun­des­weit ver­wen­det wor­den sind. Auf der Grund­la­ge die­ser Aus­le­gung ist das Beru­fungs­ge­richt in rechts­feh­ler­frei­er tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung zu dem Ergeb­nis gelangt, bei der Klä­ge­rin sei mit Hil­fe des Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trags bewusst die unzu­tref­fen­de Vor­stel­lung erzeugt wor­den, die bei­den genann­ten Fir­men erhiel­ten für die Ver­mitt­lung der Woh­nung und der Finan­zie­rung ins­ge­samt ledig­lich die im Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag aus­ge­wie­se­nen Pro­vi­sio­nen, obwohl sie – wie das Beru­fungs­ge­richt auf­grund der von ihm durch­ge­führ­ten Beweis­auf­nah­me fest­ge­stellt hat – tat­säch­lich eine fast drei Mal so hohe Ver­mitt­lungs­pro­vi­si­on erhal­ten soll­ten.

Da gleich­lau­ten­de Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trä­ge bei den von den Beklag­ten finan­zier­ten Erwerbs­vor­gän­gen viel­fach ver­wen­det wor­den sind, hat das Urteil über den Fall hin­aus­ge­hen­de Bedeu­tung. Mit dem jet­zi­gen Urteil hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass bei ent­spre­chen­den tatrich­ter­li­chen Fest­stel­lun­gen eine im Zusam­men­hang mit einem sol­chen Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag ste­hen­de arg­lis­ti­ge Täu­schung eines Erwer­bers über die Höhe der Ver­triebs­pro­vi­sio­nen zu beja­hen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Juni 2010 – XI ZR 104/​08

  1. LG Lübeck, Urteil vom 24.02.2006 – 5 O 128/​05[]
  2. OLG Schles­wig, Urteil vom 13.03.2008 – 5 U 57/​06[]