Die finanzierende Bank muss sich im Grundsatz etwaige Pflichtverletzungen eines freien Anlageberaters und gleichzeitigen Kreditvermittlers wegen unterbliebener Erkundigungen oder fehlender Hinweise zu Risiken der finanzierten Kapitalanlage nicht nach § 278 BGB zurechnen lassen. Solche Pflichtverletzungen betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises einer finanzierenden Bank.
In Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder dem Vertreiber des finanzierten Objekts gilt die Vermutung einer entsprechenden Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung nicht hinsichtlich eines sittenwidrigen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie. Während die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auch ohne Kenntnis von dem Wertverhältnis bei einem Verkäufer vermutet werden, besteht eine solche Vermutung zu Lasten einer Bank gerade nicht, weil die sich über das Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert keine Gedanken machen muss.
Haftung der Bank für den Anlagevermittler
Eine finanzierende Bank hat zwar grundsätzlich nach § 278 BGB für das Fehlverhalten eines als Verhandlungsgehilfen eingesetzten selbständigen Vermittlers einzustehen, soweit dieses Fehlverhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Die Zurechnung nach § 278 BGB setzt jedoch voraus, dass der Erfüllungsgehilfe objektiv zur Erfüllung einer den Schuldner treffenden Haupt- oder Nebenpflicht tätig wird. Danach setzt die Haftung der Bank wegen eines unterbliebenen Hinweises auf Risiken der finanzierten Kapitalanlage voraus, dass sie insoweit auch eine eigene Aufklärungspflicht trifft, die Grundlage einer Zurechnung des Verhaltens des Kreditvermittlers nach § 278 BGB sein kann. Pflichtverletzungen des Kreditvermittlers wegen unterbliebener Erkundigungen oder fehlender Hinweise zu Risiken der finanzierten Kapitalanlage betreffen jedoch nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit im Grundsatz außerhalb des Pflichtenkreises einer finanzierenden Bank1. Die hier behauptete fehlerhafte Beratung hinsichtlich der prognostizierten Mietpoolerträge sowie zum überhöhten Kaufpreis für die Eigentumswohnung betreffen nicht die Kreditanbahnung oder den Darlehensvertrag, sondern nur etwaige Pflichten im Zusammenhang mit der Vermittlung der Eigentumswohnung.
Haftung wegen institutionalisiertem Zusammenwirken
Nach der Rechtsprechung des BGH2 kann sich der Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder dem Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird dann nämlich widerleglich vermutet, wenn der Verkäufer bzw. der von ihm beauftragte Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten würde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers bzw. des für ihn tätigen Vermittlers nach den Umständen des Einzelfalls evident ist, sich folglich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis von der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Erforderlich hierfür ist jedoch eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen Verkäufer bzw. dem von ihm beauftragten Vermittler und der finanzierenden Bank. Diese kann in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages bzw. konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer eingeschalteten Vermittler von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen – von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben3. Der Vortrag des Anlegers, die Bank habe mehrere Finanzierungen für den Gebäudekomplex G. vorgenommen und der Vermittler habe bereits vorgefertigte Formulare der Bank genutzt, reicht dazu nicht aus.
Kaufpreiswucher – und die finanzierende Bank
Die kreditgebende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer vor einem für ihn ungünstigen Vertragsschluss zu warnen bzw. ihn über die Gefahren und Risiken der Darlehensverwendung aufzuklären. Die Bank trifft in der Regel auch keine Pflicht, den Kreditnehmer über etwaige Bedenken gegen die Werthaltigkeit oder Rentabilität der Anlage aufzuklären4. Die kreditgebende Bank darf vielmehr grundsätzlich davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben, insbesondere dann, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann5.
Im Übrigen besteht eine Aufklärungspflicht der Bank nur bei positiver Kenntnis von einem sittenwidrigen Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie. Während die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auch ohne Kenntnis von dem Wertverhältnis bei einem Verkäufer vermutet werden, besteht eine solche Vermutung zu Lasten einer Bank gerade nicht, weil die sich über das Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert keine Gedanken machen muss6. Nur ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen einer sittenwidrigen Überteuerung der subjektiven Kenntnisse dann gleich, wenn sich diese dem zuständigen Bankmitarbeiter aufdrängen musste, weil er nach Treu und Glauben nicht berechtigt ist, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen7.
Ein solcher Ausnahmefall ist im hier entschiedenen Fall jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Darlegung einer entsprechenden Kenntnis vom Minderwert einer Wohnung erfordert einen substantiierten Vortrag konkreter, dem Beweis zugänglicher Anhaltspunkte über die wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung. Die pauschale Behauptung, die Bank habe im Rahmen einer Beleihungswertprüfung positive Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung des Objekts gehabt, stellt eine bloße Behauptung ins Blaue hinein dar. Eine sog. interne Bewertung der Bank zu Beleihungszwecken erfolgt allein im Interesse der Bank und der Funktion des Kreditsystems, nicht jedoch auch im Interesse des Kunden. Aus den Beleihungswertermittlungen können zwar Rückschlüsse auf die Kenntnisse der Bank auf einer arglistigen Täuschung des Anlegers gezogen werden, eine Aufklärungspflicht der Bank kann jedoch nur dann angenommen werden, wenn sie über allein ihr zugängliche Informationen über eine dem äußeren Anschein zuwider erheblich verminderte Werthaltigkeit der Immobilie verfügt hätte8. Hier gibt es jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Bank zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über ein etwaiges Sonderwissen zur (Minder-) Werthaltigkeit des Objekts verfügte.
Verjährung
Mögliche Schadenersatzansprüche sind im vorliegenden Fall darüber hinaus gemäß §§ 195, 199 BGB n. F. verjährt. Schadenersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss unterliegen seit dem 1.01.2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB.
Da die neue Verjährungsfrist kürzer ist als die bis zum 1.01.2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, ist diese Frist in Altfällen nach der Überleitungsvorschrift Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB vom 01.01.2002 an zu berechnen. Dieser Stichtag ist allerdings für den Beginn der regelmäßigen Verjährung nicht allein maßgeblich. Vielmehr müssen zu diesem Zeitpunkt zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen. Der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht gehabt haben9.
Die kenntnisabhängige Verjährung ist zwar für jeden einzelnen Aufklärungsfehler gesondert zu prüfen und der Verjährungsbeginn berechnet sich erst ab dem Zeitpunkt, in welchem der Gläubiger die Umstände kennt, aus denen sich auch die jeweilige Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt.
Schleswig ‑Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 25. September 2013 – 5 U 74/13
- vgl. BGH Urteil vom 19.03.2013 – XI ZR 46/11, WM 2013, 924–927, m. w. N.[↩]
- BGH, WM 2007, 114, 115; WM 2006, 2343, 2345; vgl. auch OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2008 – 5 U 57/06, m. w. N.[↩]
- BGH WM 2007, 876[↩]
- BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 3/06[↩]
- ständige Rechtsprechung BGH, u. a. WM 2004, 521, 523; NJW 2008, 2576 ff.[↩]
- BGH WM 2008, 154, 156, Tz. 16[↩]
- BGH WM 2008, 1121, 1123 Tz.20[↩]
- BGH WM 1988, 561 ff.; OLG Schleswig, Beschluss vom 27.09.2012 – 5 W 44/12[↩]
- BGH Urteil vom 27.05.2008, XI ZR 132/07 = WM 2008, 1260 Tz. 30 m. w. N.[↩]
