Pflicht­ver­let­zun­gen des frei­en Anla­ge­be­ra­ter – und die Haf­tung der kre­dit­ge­ben­den Bank

Die finan­zie­ren­de Bank muss sich im Grund­satz etwai­ge Pflicht­ver­let­zun­gen eines frei­en Anla­ge­be­ra­ters und gleich­zei­ti­gen Kre­dit­ver­mitt­lers wegen unter­blie­be­ner Erkun­di­gun­gen oder feh­len­der Hin­wei­se zu Risi­ken der finan­zier­ten Kapi­tal­an­la­ge nicht nach § 278 BGB zurech­nen las­sen. Sol­che Pflicht­ver­let­zun­gen betref­fen nicht den Dar­le­hens­ver­trag, son­dern die Ren­ta­bi­li­tät des Anla­ge­ge­schäfts und lie­gen damit außer­halb des Pflich­ten­krei­ses einer finan­zie­ren­den Bank.

Pflicht­ver­let­zun­gen des frei­en Anla­ge­be­ra­ter – und die Haf­tung der kre­dit­ge­ben­den Bank

In Fäl­len insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens zwi­schen der kre­dit­ge­ben­den Bank mit dem Ver­käu­fer oder dem Ver­trei­ber des finan­zier­ten Objekts gilt die Ver­mu­tung einer ent­spre­chen­den Kennt­nis der Bank von einer arg­lis­ti­gen Täu­schung nicht hin­sicht­lich eines sit­ten­wid­ri­gen Miss­ver­hält­nis­ses zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie. Wäh­rend die sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen der Sit­ten­wid­rig­keit auch ohne Kennt­nis von dem Wert­ver­hält­nis bei einem Ver­käu­fer ver­mu­tet wer­den, besteht eine sol­che Ver­mu­tung zu Las­ten einer Bank gera­de nicht, weil die sich über das Ver­hält­nis von Kauf­preis und Ver­kehrs­wert kei­ne Gedan­ken machen muss.

Haf­tung der Bank für den Anla­ge­ver­mitt­ler

Eine finan­zie­ren­de Bank hat zwar grund­sätz­lich nach § 278 BGB für das Fehl­ver­hal­ten eines als Ver­hand­lungs­ge­hil­fen ein­ge­setz­ten selb­stän­di­gen Ver­mitt­lers ein­zu­ste­hen, soweit die­ses Fehl­ver­hal­ten den Bereich der Anbah­nung des Kre­dit­ver­tra­ges betrifft. Die Zurech­nung nach § 278 BGB setzt jedoch vor­aus, dass der Erfül­lungs­ge­hil­fe objek­tiv zur Erfül­lung einer den Schuld­ner tref­fen­den Haupt- oder Neben­pflicht tätig wird. Danach setzt die Haf­tung der Bank wegen eines unter­blie­be­nen Hin­wei­ses auf Risi­ken der finan­zier­ten Kapi­tal­an­la­ge vor­aus, dass sie inso­weit auch eine eige­ne Auf­klä­rungs­pflicht trifft, die Grund­la­ge einer Zurech­nung des Ver­hal­tens des Kre­dit­ver­mitt­lers nach § 278 BGB sein kann. Pflicht­ver­let­zun­gen des Kre­dit­ver­mitt­lers wegen unter­blie­be­ner Erkun­di­gun­gen oder feh­len­der Hin­wei­se zu Risi­ken der finan­zier­ten Kapi­tal­an­la­ge betref­fen jedoch nicht den Dar­le­hens­ver­trag, son­dern die Ren­ta­bi­li­tät des Anla­ge­ge­schäfts und lie­gen damit im Grund­satz außer­halb des Pflich­ten­krei­ses einer finan­zie­ren­den Bank1. Die hier behaup­te­te feh­ler­haf­te Bera­tung hin­sicht­lich der pro­gnos­ti­zier­ten Miet­poo­l­erträ­ge sowie zum über­höh­ten Kauf­preis für die Eigen­tums­woh­nung betref­fen nicht die Kre­dit­an­bah­nung oder den Dar­le­hens­ver­trag, son­dern nur etwai­ge Pflich­ten im Zusam­men­hang mit der Ver­mitt­lung der Eigen­tums­woh­nung.

Haf­tung wegen insti­tu­tio­na­li­sier­tem Zusam­men­wir­ken

Nach der Recht­spre­chung des BGH2 kann sich der Anle­ger in Fäl­len insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens der kre­dit­ge­ben­den Bank mit dem Ver­käu­fer oder dem Ver­trei­ber des finan­zier­ten Objekts unter erleich­ter­ten Vor­aus­set­zun­gen mit Erfolg auf einen die Auf­klä­rungs­pflicht aus­lö­sen­den kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung der finan­zie­ren­den Bank im Zusam­men­hang mit einer arg­lis­ti­gen Täu­schung des Anle­gers durch unrich­ti­ge Anga­ben des Ver­mitt­lers über das Anla­ge­ob­jekt beru­fen. Die Kennt­nis der Bank von einer sol­chen arg­lis­ti­gen Täu­schung wird dann näm­lich wider­leg­lich ver­mu­tet, wenn der Ver­käu­fer bzw. der von ihm beauf­trag­te Ver­mitt­ler und die finan­zie­ren­de Bank in insti­tu­tio­na­li­sier­ter Art und Wei­se zusam­men­wir­ken, die Finan­zie­rung der Kapi­tal­an­la­ge vom Ver­käu­fer oder Ver­mitt­ler ange­bo­ten wür­de und die Unrich­tig­keit der Anga­ben des Ver­käu­fers bzw. des für ihn täti­gen Ver­mitt­lers nach den Umstän­den des Ein­zel­falls evi­dent ist, sich folg­lich auf­drängt, die Bank habe sich der Kennt­nis von der arg­lis­ti­gen Täu­schung gera­de­zu ver­schlos­sen.

Erfor­der­lich hier­für ist jedoch eine stän­di­ge Geschäfts­be­zie­hung zwi­schen Ver­käu­fer bzw. dem von ihm beauf­trag­ten Ver­mitt­ler und der finan­zie­ren­den Bank. Die­se kann in Form einer Ver­triebs­ver­ein­ba­rung, eines Rah­men­ver­tra­ges bzw. kon­kre­ter Ver­triebs­ab­spra­chen bestan­den haben oder sich dar­aus erge­ben, dass den vom Ver­käu­fer ein­ge­schal­te­ten Ver­mitt­ler von der Bank Büro­räu­me über­las­sen oder von ihnen – von der Bank unbe­an­stan­det – For­mu­la­re des Kre­dit­ge­bers benutzt wur­den oder etwa dar­aus, dass der Ver­käu­fer oder die Ver­mitt­ler dem finan­zie­ren­den Insti­tut wie­der­holt Finan­zie­run­gen von Eigen­tums­woh­nun­gen des­sel­ben Objekts ver­mit­telt haben3. Der Vor­trag des Anle­gers, die Bank habe meh­re­re Finan­zie­run­gen für den Gebäu­de­kom­plex G. vor­ge­nom­men und der Ver­mitt­ler habe bereits vor­ge­fer­tig­te For­mu­la­re der Bank genutzt, reicht dazu nicht aus.

Kauf­preis­wu­cher – und die finan­zie­ren­de Bank

Die kre­dit­ge­ben­de Bank ist grund­sätz­lich nicht ver­pflich­tet, den Dar­le­hens­neh­mer vor einem für ihn ungüns­ti­gen Ver­trags­schluss zu war­nen bzw. ihn über die Gefah­ren und Risi­ken der Dar­le­hens­ver­wen­dung auf­zu­klä­ren. Die Bank trifft in der Regel auch kei­ne Pflicht, den Kre­dit­neh­mer über etwai­ge Beden­ken gegen die Wert­hal­tig­keit oder Ren­ta­bi­li­tät der Anla­ge auf­zu­klä­ren4. Die kre­dit­ge­ben­de Bank darf viel­mehr grund­sätz­lich davon aus­ge­hen, dass die Kun­den ent­we­der selbst über die not­wen­di­gen Kennt­nis­se oder Erfah­run­gen ver­fü­gen oder sich jeden­falls der Hil­fe von Fach­leu­ten bedient haben. Nur aus­nahms­wei­se kön­nen sich Auf­klä­rungs- und Hin­weis­pflich­ten aus den beson­de­ren Umstän­den des Ein­zel­falls erge­ben, ins­be­son­de­re dann, wenn die Bank in Bezug auf spe­zi­el­le Risi­ken des Vor­ha­bens einen kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung vor dem Dar­le­hens­neh­mer hat und dies auch erken­nen kann5.

Im Übri­gen besteht eine Auf­klä­rungs­pflicht der Bank nur bei posi­ti­ver Kennt­nis von einem sit­ten­wid­ri­gen Miss­ver­hält­nis zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie. Wäh­rend die sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen der Sit­ten­wid­rig­keit auch ohne Kennt­nis von dem Wert­ver­hält­nis bei einem Ver­käu­fer ver­mu­tet wer­den, besteht eine sol­che Ver­mu­tung zu Las­ten einer Bank gera­de nicht, weil die sich über das Ver­hält­nis von Kauf­preis und Ver­kehrs­wert kei­ne Gedan­ken machen muss6. Nur aus­nahms­wei­se steht die blo­ße Erkenn­bar­keit von auf­klä­rungs­pflich­ti­gen Tat­sa­chen einer sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung der sub­jek­ti­ven Kennt­nis­se dann gleich, wenn sich die­se dem zustän­di­gen Bank­mit­ar­bei­ter auf­drän­gen muss­te, weil er nach Treu und Glau­ben nicht berech­tigt ist, sei­ne Augen vor sol­chen Tat­sa­chen zu ver­schlie­ßen7.

Ein sol­cher Aus­nah­me­fall ist im hier ent­schie­de­nen Fall jedoch nicht nach­voll­zieh­bar dar­ge­legt. Die Dar­le­gung einer ent­spre­chen­den Kennt­nis vom Min­der­wert einer Woh­nung erfor­dert einen sub­stan­ti­ier­ten Vor­trag kon­kre­ter, dem Beweis zugäng­li­cher Anhalts­punk­te über die wert­bil­den­den Fak­to­ren der erwor­be­nen Woh­nung. Die pau­scha­le Behaup­tung, die Bank habe im Rah­men einer Belei­hungs­wert­prü­fung posi­ti­ve Kennt­nis von der sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung des Objekts gehabt, stellt eine blo­ße Behaup­tung ins Blaue hin­ein dar. Eine sog. inter­ne Bewer­tung der Bank zu Belei­hungs­zwe­cken erfolgt allein im Inter­es­se der Bank und der Funk­ti­on des Kre­dit­sys­tems, nicht jedoch auch im Inter­es­se des Kun­den. Aus den Belei­hungs­wert­ermitt­lun­gen kön­nen zwar Rück­schlüs­se auf die Kennt­nis­se der Bank auf einer arg­lis­ti­gen Täu­schung des Anle­gers gezo­gen wer­den, eine Auf­klä­rungs­pflicht der Bank kann jedoch nur dann ange­nom­men wer­den, wenn sie über allein ihr zugäng­li­che Infor­ma­tio­nen über eine dem äuße­ren Anschein zuwi­der erheb­lich ver­min­der­te Wert­hal­tig­keit der Immo­bi­lie ver­fügt hät­te8. Hier gibt es jedoch kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass die Bank zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses über ein etwai­ges Son­der­wis­sen zur (Min­der-) Wert­hal­tig­keit des Objekts ver­füg­te.

Ver­jäh­rung

Mög­li­che Scha­den­er­satz­an­sprü­che sind im vor­lie­gen­den Fall dar­über hin­aus gemäß §§ 195, 199 BGB n. F. ver­jährt. Scha­den­er­satz­an­sprü­che aus Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss unter­lie­gen seit dem 1.01.2002 der drei­jäh­ri­gen Regel­ver­jäh­rung des § 195 BGB.

Da die neue Ver­jäh­rungs­frist kür­zer ist als die bis zum 1.01.2002 gel­ten­de Regel­ver­jäh­rung von 30 Jah­ren, ist die­se Frist in Alt­fäl­len nach der Über­lei­tungs­vor­schrift Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB vom 01.01.2002 an zu berech­nen. Die­ser Stich­tag ist aller­dings für den Beginn der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rung nicht allein maß­geb­lich. Viel­mehr müs­sen zu die­sem Zeit­punkt zusätz­lich die sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor­lie­gen. Der Gläu­bi­ger muss also von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis erlangt haben oder die­se nur infol­ge gro­ber Fahr­läs­sig­keit nicht gehabt haben9.

Die kennt­nis­ab­hän­gi­ge Ver­jäh­rung ist zwar für jeden ein­zel­nen Auf­klä­rungs­feh­ler geson­dert zu prü­fen und der Ver­jäh­rungs­be­ginn berech­net sich erst ab dem Zeit­punkt, in wel­chem der Gläu­bi­ger die Umstän­de kennt, aus denen sich auch die jewei­li­ge Rechts­pflicht zur Auf­klä­rung ergibt.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, Beschluss vom 25. Sep­tem­ber 2013 – 5 U 74/​13

  1. vgl. BGH Urteil vom 19.03.2013 – XI ZR 46/​11, WM 2013, 924-927, m. w. N.
  2. BGH, WM 2007, 114, 115; WM 2006, 2343, 2345; vgl. auch OLG Schles­wig, Urteil vom 13.03.2008 – 5 U 57/​06, m. w. N.
  3. BGH WM 2007, 876
  4. BGH Urteil vom 22.01.2008 – XI ZR 3/​06
  5. stän­di­ge Recht­spre­chung BGH, u. a. WM 2004, 521, 523; NJW 2008, 2576 ff.
  6. BGH WM 2008, 154, 156, Tz. 16
  7. BGH WM 2008, 1121, 1123 Tz.20
  8. BGH WM 1988, 561 ff.; OLG Schles­wig, Beschluss vom 27.09.2012 – 5 W 44/​12
  9. BGH Urteil vom 27.05.2008, XI ZR 132/​07 = WM 2008, 1260 Tz. 30 m. w. N.
  10. KK-Schult­heis, StPO, 7. Aufl., § 121 Rn. 24