Pro­spekt­haf­tung bei geschlos­se­nen Ber­li­ner Immo­bi­li­en­fonds

Der Bun­des­ge­richts­hof hat heu­te über Ansprü­che aus Pro­spekt­haf­tung bei geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds der GEHAG in Ber­lin ent­schie­den. Die Beklag­te, die GEHAG GmbH, ist Grün­dungs­ge­sell­schaf­te­rin des GEHAG-Fonds 11 und noch wei­te­rer gleich­ar­ti­ger geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds, an denen sich in den 90er Jah­ren zahl­rei­che Anle­ger aus dem gesam­ten Bun­des­ge­biet betei­ligt haben. Die GEHAG-Antei­le wur­den mehr­heit­lich vom Land Ber­lin gehal­ten. Alle Fonds haben ähn­li­che, aber nicht stets wort­glei­che Pro­spek­te.

Pro­spekt­haf­tung bei geschlos­se­nen Ber­li­ner Immo­bi­li­en­fonds

Die Fonds waren gegrün­det wor­den, um Wohn­an­la­gen – größ­ten­teils im sozia­len Woh­nungs­bau – zu errich­ten und zu ver­mie­ten. Das Land Ber­lin bezu­schuss­te teil­wei­se die Mie­ten. Die­se Hil­fen wur­den für 15 Jah­re ab Bezugs­fer­tig­keit bewil­ligt. Übli­cher­wei­se schloss sich dar­an eine eben­falls 15-jäh­ri­ge "Anschluss­för­de­rung" an. Abwei­chend von die­ser Ver­wal­tungs­übung beschloss der Ber­li­ner Senat im Febru­ar 2003 mit Rück­sicht auf die deso­la­te finan­zi­el­le Situa­ti­on der Stadt den Ver­zicht auf die Anschluss­för­de­rung für sol­che Bau­vor­ha­ben, bei denen die Grund­för­de­rung nach dem 30. Dezem­ber 2002 ende­te. Dar­un­ter fie­len auch die GEHAG-Fonds 11, 15 und 18.

Die Klä­ge­rin ver­langt wegen Pro­spekt­män­geln u. a. Ersatz ihrer Ein­la­ge und Frei­stel­lung von der quo­ta­len Haf­tung für das von der Gesell­schaft auf­ge­nom­me­ne Bank­dar­le­hen. Damit ist sie sowohl erst­in­stanz­lich beim Land­ge­richt Ber­lin [1] wie auch in der Beru­fungs­in­stanz beim Kam­mer­ge­richt [2] geschei­tert. Anders als bei den Fonds 10 und 20 hat das Kam­mer­ge­richt beim Fonds 11 wie auch in ande­ren Ver­fah­ren bei den Fonds 15 und 18 einen Pro­spekt­feh­ler ange­nom­men, weil die Anschluss­för­de­rung als gesi­chert dar­ge­stellt wor­den sei; es hat gleich­wohl die Kla­ge abge­wie­sen, weil es den Feh­ler nicht als ursäch­lich für die Bei­tritts­ent­schei­dung ange­se­hen hat. Dage­gen wen­det sich die Revi­si­on eben­so wie gegen die Beur­tei­lung des Kam­mer­ge­richts, dass wegen der Dar­stel­lung der quo­ta­len Haf­tung der Anle­ger für Schul­den des Fonds kein Pro­spekt­feh­ler anzu­neh­men sei.

Die vom Beru­fungs­ge­richt in die­sem und in zehn wei­te­ren Rest­strei­ten zuge­las­se­ne Revi­si­on führ­te jetzt zur Auf­he­bung der Beru­fungs­ur­tei­le und Zurück­ver­wei­sung der Sachen an das Kam­mer­ge­richt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat dem Kam­mer­ge­richt zuge­stimmt, dass anders als die Dar­stel­lung der quo­ta­len Haf­tung die Pro­spekt­for­mu­lie­run­gen zur Anschluss­för­de­rung feh­ler­haft sind. Denn die­se erwe­cken den Ein­druck, die Anschluss­för­de­rung sei gesi­chert, obwohl es tat­säch­lich kei­nen Rechts­an­spruch dar­auf gege­ben hat. Die­se Aus­sa­ge ist auch dann unrich­tig im Sin­ne der Pro­spekt­haf­tungs­recht­spre­chung, wenn man mit dem Kam­mer­ge­richt davon aus­geht, dass bei der Zeich­nung der Fonds in der ers­ten Hälf­te der 90er Jah­re all­ge­mein erwar­tet wur­de, das Land Ber­lin wer­de den sozia­len Woh­nungs­bau wei­ter­hin för­dern.

Im Ein­klang mit sei­ner bis­he­ri­gen stän­di­gen Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof jedoch, anders als noch das Kam­mer­ge­richt in der Vor­in­stanz, auch in die­sen Fäl­len ange­nom­men, dass eine feh­ler­haf­te Auf­klä­rung nach der Lebens­er­fah­rung ursäch­lich für die Anla­ge­ent­schei­dung ist. Eine Aus­nah­me von die­sem Grund­satz kommt, so der BGH, allen­falls bei hoch­spe­ku­la­ti­ven Geschäf­ten in Betracht. Ein Immo­bi­li­en­fonds ist aber kei­ne der­art spe­ku­la­ti­ve Anla­ge­form. Bei einem zutref­fen­den Hin­weis auf die recht­li­che Unge­wiss­heit der Anschluss­för­de­rung wäre es für einen durch­schnitt­li­chen Anla­ge­in­ter­es­sen­ten durch­aus ver­nünf­tig gewe­sen, nicht in die­ses Vor­ha­ben zu inves­tie­ren. Unab­hän­gig von der Anschluss­för­de­rung konn­te der Anle­ger mit der Anla­ge zwar Steu­ern spa­ren. Er ris­kier­te aber, dass der Fonds bei Aus­blei­ben der Anschluss­för­de­rung nach 15 Jah­ren insol­vent wur­de und damit das inves­tier­te Kapi­tal ver­lo­ren wäre. Dem stan­den kei­ne adäqua­ten Gewinn­chan­cen gegen­über; das hat auch die Beklag­te selbst ein­ge­räumt, die näm­lich erklärt hat: "Ohne Anschluss­för­de­rung hät­te kein Inves­tor die­ser Welt auch nur eine ein­zi­ge Woh­nung in Ber­lin in die­sem Markt­seg­ment gebaut."

Das Recht des Anle­gers, das Für und Wider selbst abzu­wä­gen und sei­ne Anla­ge­ent­schei­dung in eige­ner Ver­ant­wor­tung zu tref­fen, wird in die­sen Fäl­len auch durch un-zutref­fen­de Infor­ma­tio­nen über Umstän­de, für deren Ein­tritt eine nur gerin­ge Wahr-schein­lich­keit besteht, beein­träch­tigt.

Die Ver­mu­tung auf­klä­rungs­rich­ti­gen Ver­hal­tens hat die Beklag­te bis­her nicht wider­legt. Da noch von der Beklag­ten ange­bo­te­ne Bewei­se erho­ben wer­den müs­sen, hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache an das Kam­mer­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 22. März 2010
II ZR 66/​08, II ZR 184/​08, II ZR 185/​08, II ZR 198/​08 und II ZR 3/​09 (Fonds 11)
II ZR 162/​08, II ZR 181/​08, II ZR 193/​08 und II ZR 215/​08 (Fonds 15)
– II ZR168/​08, II ZR 178/​08 und II ZR 66/​08 (Fonds 18)

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 24.04.2007 – 4a O 342/​05[]
  2. KG, Urteil vom 13.02.2008 – 26 U 102/​07[]