Rück­ab­wick­lung einer Immo­bi­li­en­fonds-Beteil­gung – und die Ein­kom­men­steu­er

Die scha­dens­er­satz­recht­li­che Rück­ab­wick­lung einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ist kei­ne Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­glei­chen Rechts im Sin­ne des § 23 EStG. Auch eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG kommt nicht in Betracht [1]. Die Steu­er­bar­keit der Scha­dens­er­satz­leis­tung schei­det daher jeden­falls nicht im Hin­blick auf § 23 EStG aus.

Rück­ab­wick­lung einer Immo­bi­li­en­fonds-Beteil­gung – und die Ein­kom­men­steu­er

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Fra­ge, ob eine spä­te­re Min­de­rung oder Besei­ti­gung des ein­ge­tre­te­nen Ver­mö­gens­scha­dens den Scha­dens­er­satz­an­spruch beein­flusst, nach den Grund­sät­zen der Vor­teils­aus­glei­chung zu beur­tei­len. Danach sind Weg­fall oder Min­de­rung des Scha­dens nur inso­weit zu berück­sich­ti­gen, als sie in einem adäqua­tur­säch­li­chen Zusam­men­hang zu dem schä­di­gen­den Ereig­nis ste­hen. Außer­dem muss die Anrech­nung dem Zweck des Scha­dens­er­sat­zes ent­spre­chen und darf weder den Geschä­dig­ten unzu­mut­bar belas­ten noch den Schä­di­ger unbil­lig ent­las­ten. Zu sol­chen auf den Scha­dens­er­satz­an­spruch eines Geschä­dig­ten anzu­rech­nen­den Vor­tei­len gehö­ren grund­sätz­lich auch Steu­ern, die der Geschä­dig­te infol­ge der Schä­di­gung erspart hat [2].

Bei der Betrach­tung mög­li­cher Steu­er­vor­tei­le muss aller­dings – wie das Beru­fungs­ge­richt eben­falls nicht ver­kannt hat – auch berück­sich­tigt wer­den, ob dem Geschä­dig­ten aus der Zuer­ken­nung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs und des­sen Gestal­tung steu­er­li­che Nach­tei­le erwach­sen, sei es durch eine Nach­for­de­rung des Finanz­amts, sei es durch eine Besteue­rung der Scha­dens­er­satz­leis­tung oder der Zug um Zug gegen die Scha­dens­er­satz­leis­tung vor­ge­se­he­nen Über­tra­gung der Kapi­tal­an­la­ge. Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs und des Bun­des­fi­nanz­hofs sind Erstat­tungs­be­trä­ge, die Wer­bungs­kos­ten erset­zen, aus denen der Geschä­dig­te im Rah­men einer Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds Steu­er­vor­tei­le erzielt hat, im Jahr ihres Zuflus­ses (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG) steu­er­pflich­ti­ge Ein­nah­men der Ein­kunfts­art, bei der die Auf­wen­dun­gen vor­her als Wer­bungs­kos­ten abge­zo­gen wor­den sind, im Fall eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds also der Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Sin­ne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG [3].

§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 EStG setzt vor­aus, dass ein Grund­stück oder ein Recht, das den Vor­schrif­ten des bür­ger­li­chen Rechts über Grund­stü­cke unter­liegt, ver­äu­ßert wird. Der Gewinn aus einem sol­chen Geschäft ist – als Spe­ku­la­ti­ons­ge­winn – nur dann steu­er­bar, wenn der Zeit­raum zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jah­re beträgt. Die Rück­ab­wick­lung eines Betei­li­gungs­er­werbs an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ist indes kei­ne Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks oder eines grund­stücks­glei­chen Rechts im Sin­ne des § 23 EStG. Ein der­ar­ti­ges Geschäft liegt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs und des Bun­des­ge­richts­hofs jeden­falls dann nicht vor, wenn – wie vor­lie­gend – sich das ursprüng­li­che Anschaf­fungs­ge­schäft ledig­lich in ein Abwick­lungs­ver­hält­nis ver­wan­delt. Die Her­aus­ga­be des zuvor ange­schaff­ten Wirt­schafts­gu­tes stellt hier­bei kei­nen geson­der­ten „markt­of­fen­ba­ren Vor­gang“, son­dern nur einen not­wen­di­gen Teil­akt im Rah­men der Rück­ab­wick­lung dar [4].

Aller­dings kommt, wie der Bun­des­ge­richts­hof mit Urteil vom 18.12 2012 [5] ent­schie­den hat, auch eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG nicht in Betracht. Es fehlt inso­fern schon an der not­wen­di­gen Rechts­ähn­lich­keit. Die Besteue­rungs­tat­be­stän­de des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Ver­bin­dung mit § 2 Abs. 1, § 22 Nr. 2 EStG einer­seits und der­je­ni­gen bei der Rück­ab­wick­lung der Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ande­rer­seits betref­fen recht­lich nicht ver­gleich­ba­re Sach­ver­hal­te. Ziel des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG ist es, Spe­ku­la­ti­ons­ge­win­ne aus der Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken oder grund­stücks­glei­chen Rech­ten zu besteu­ern. Nach einer zehn­jäh­ri­gen Frist ist eine Besteue­rung aber nicht mehr ange­mes­sen, da dann der Spe­ku­la­ti­ons­cha­rak­ter einer Grund­stücks­ver­äu­ße­rung nicht mehr ange­nom­men wer­den kann. Vor­lie­gend geht es dage­gen nicht um den Gewinn aus einem (poten­ti­ell spe­ku­la­ti­ven) Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft, son­dern um die anders­ar­ti­ge Fra­ge, ob im Zusam­men­hang mit der Ein­ge­hung einer Ver­mö­gens­an­la­ge gezo­ge­ne Steu­er­vor­tei­le bei Rück­ab­wick­lung der Inves­ti­ti­on eben­falls „rück­ab­ge­wi­ckelt“ wer­den, und hier­an anknüp­fend, ob eine Scha­dens­er­satz­leis­tung nach Ablauf von zehn Jah­ren steu­er­lich begüns­tigt wer­den soll, indem sie nicht mehr der Ein­kom­men­steu­er unter­wor­fen wird. Hier­für besteht jedoch kein mit dem Rege­lungs­zweck des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG ver­gleich­ba­rer Grund. Zudem hät­te die Steu­er­frei­heit nach die­ser Bestim­mung in der vor­lie­gen­den Fall­ge­stal­tung im wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis die unan­ge­mes­se­ne Fol­ge, dass allein der zum Scha­dens­er­satz Ver­pflich­te­te durch die Anrech­nung von Steu­er­vor­tei­len einen Nut­zen hät­te [6].

Zwar sind Anle­ger, die sich an einem Immo­bi­li­en­fonds betei­li­gen, regel­mä­ßig nicht als Bau­herrn, son­dern als Erwer­ber des bebau­ten Grund­stücks zu beur­tei­len. Dem­entspre­chend wer­den alle Auf­wen­dun­gen, die von ihnen getra­gen wer­den und dem Erwerb des bebau­ten Grund­stücks die­nen, als Anschaf­fungs­kos­ten und nicht als sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten behan­delt. Davon sind etwa Pro­vi­sio­nen in Bezug auf die Ver­mitt­lung des Eigen­ka­pi­tals betrof­fen [7]. Ob das auch im vor­lie­gen­den Fall gilt, kann indes offen­blei­ben. Denn jeden­falls hat das Finanz­amt nach dem Vor­trag der Klä­ge­rin und des Dritt­wi­der­be­klag­ten und ins­be­son­de­re nach den von ihnen vor­ge­leg­ten Steu­er­be­schei­den die­se Kos­ten als sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten behan­delt und damit steu­er­min­dernd von den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abge­zo­gen. Dem­entspre­chend müs­sen die Klä­ge­rin und der Dritt­wi­der­be­klag­te damit rech­nen, dass die Finanz­be­hör­de die Scha­dens­er­satz­leis­tung in Höhe der als sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten behan­del­ten Auf­wen­dun­gen besteu­ert. Ihnen ist es damit jeden­falls unzu­mut­bar, sich im Rah­men der Vor­teils­aus­glei­chung die der­zei­ti­gen Steu­er­vor­tei­le auf ihren Scha­dens­er­satz­an­spruch anrech­nen zu las­sen [8].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. August 2015 – III ZR 57/​14

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 18.12 2012 – II ZR 259/​11, WM 2013, 211[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 17.07.2014 – III ZR 218/​13, NJW 2014, 3436 Rn. 23 ff; vom 15.07.2010 – III ZR 336/​08, BGHZ 186, 205 Rn. 35 ff mwN; vgl. fer­ner BGH, Urtei­le vom 28.01.2014 – XI ZR 495/​12, NJW 2014, 994 Rn. 11; und vom 31.05.2010 – II ZR 30/​09, WM 2010, 1310 Rn. 25[]
  3. z.B. BGH, Urtei­le vom 11.02.2014 – II ZR 276/​12, BGHZ 200, 51 Rn. 16 f; und vom 18.12 2012 – II ZR 259/​11, WM 2013, 211 Rn. 17 f; BFH NV 2005, 188, 189; Stüt­zel, NJW 2014, 2070, 2072; jeweils mwN[]
  4. BFH, NJW 2006, 3743 Rn. 13; BGH, Urteil vom 18.12 2012 aaO Rn. 15 mwN; BGH, Urteil vom 17.11.2005 – III ZR 350/​04, NJW 2006, 499 Rn. 16; Stüt­zel aaO[]
  5. BGH, aaO Rn. 16, unter Ableh­nung der Auf­fas­sung von Weber-Gel­lert, DB 2007, 2740, 2743[]
  6. BGH, Urteil vom 18.12 2012 aaO[]
  7. BGH, Urteil vom 11.02.2014 aaO Rn. 28 mwN[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2014 aaO Rn. 29 ff[]