Rückabwicklung einer Immobilienfonds-Beteilgung – und die Einkommensteuer

Die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist keine Veräußerung eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts im Sinne des § 23 EStG. Auch eine analoge Anwendung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG kommt nicht in Betracht1. Die Steuerbarkeit der Schadensersatzleistung scheidet daher jedenfalls nicht im Hinblick auf § 23 EStG aus.

Rückabwicklung einer Immobilienfonds-Beteilgung – und die Einkommensteuer

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob eine spätere Minderung oder Beseitigung des eingetretenen Vermögensschadens den Schadensersatzanspruch beeinflusst, nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung zu beurteilen. Danach sind Wegfall oder Minderung des Schadens nur insoweit zu berücksichtigen, als sie in einem adäquatursächlichen Zusammenhang zu dem schädigenden Ereignis stehen. Außerdem muss die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entsprechen und darf weder den Geschädigten unzumutbar belasten noch den Schädiger unbillig entlasten. Zu solchen auf den Schadensersatzanspruch eines Geschädigten anzurechnenden Vorteilen gehören grundsätzlich auch Steuern, die der Geschädigte infolge der Schädigung erspart hat2.

Bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile muss allerdings – wie das Berufungsgericht ebenfalls nicht verkannt hat – auch berücksichtigt werden, ob dem Geschädigten aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts, sei es durch eine Besteuerung der Schadensersatzleistung oder der Zug um Zug gegen die Schadensersatzleistung vorgesehenen Übertragung der Kapitalanlage. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesfinanzhofs sind Erstattungsbeträge, die Werbungskosten ersetzen, aus denen der Geschädigte im Rahmen einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds Steuervorteile erzielt hat, im Jahr ihres Zuflusses (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG) steuerpflichtige Einnahmen der Einkunftsart, bei der die Aufwendungen vorher als Werbungskosten abgezogen worden sind, im Fall eines geschlossenen Immobilienfonds also der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG3.

§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 EStG setzt voraus, dass ein Grundstück oder ein Recht, das den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegt, veräußert wird. Der Gewinn aus einem solchen Geschäft ist – als Spekulationsgewinn – nur dann steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Die Rückabwicklung eines Beteiligungserwerbs an einem geschlossenen Immobilienfonds ist indes keine Veräußerung eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts im Sinne des § 23 EStG. Ein derartiges Geschäft liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann nicht vor, wenn – wie vorliegend – sich das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft lediglich in ein Abwicklungsverhältnis verwandelt. Die Herausgabe des zuvor angeschafften Wirtschaftsgutes stellt hierbei keinen gesonderten „marktoffenbaren Vorgang“, sondern nur einen notwendigen Teilakt im Rahmen der Rückabwicklung dar4.

Allerdings kommt, wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12 20125 entschieden hat, auch eine analoge Anwendung von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG nicht in Betracht. Es fehlt insofern schon an der notwendigen Rechtsähnlichkeit. Die Besteuerungstatbestände des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 22 Nr. 2 EStG einerseits und derjenigen bei der Rückabwicklung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds andererseits betreffen rechtlich nicht vergleichbare Sachverhalte. Ziel des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG ist es, Spekulationsgewinne aus der Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten zu besteuern. Nach einer zehnjährigen Frist ist eine Besteuerung aber nicht mehr angemessen, da dann der Spekulationscharakter einer Grundstücksveräußerung nicht mehr angenommen werden kann. Vorliegend geht es dagegen nicht um den Gewinn aus einem (potentiell spekulativen) Veräußerungsgeschäft, sondern um die andersartige Frage, ob im Zusammenhang mit der Eingehung einer Vermögensanlage gezogene Steuervorteile bei Rückabwicklung der Investition ebenfalls „rückabgewickelt“ werden, und hieran anknüpfend, ob eine Schadensersatzleistung nach Ablauf von zehn Jahren steuerlich begünstigt werden soll, indem sie nicht mehr der Einkommensteuer unterworfen wird. Hierfür besteht jedoch kein mit dem Regelungszweck des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG vergleichbarer Grund. Zudem hätte die Steuerfreiheit nach dieser Bestimmung in der vorliegenden Fallgestaltung im wirtschaftlichen Ergebnis die unangemessene Folge, dass allein der zum Schadensersatz Verpflichtete durch die Anrechnung von Steuervorteilen einen Nutzen hätte6.

Zwar sind Anleger, die sich an einem Immobilienfonds beteiligen, regelmäßig nicht als Bauherrn, sondern als Erwerber des bebauten Grundstücks zu beurteilen. Dementsprechend werden alle Aufwendungen, die von ihnen getragen werden und dem Erwerb des bebauten Grundstücks dienen, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt. Davon sind etwa Provisionen in Bezug auf die Vermittlung des Eigenkapitals betroffen7. Ob das auch im vorliegenden Fall gilt, kann indes offenbleiben. Denn jedenfalls hat das Finanzamt nach dem Vortrag der Klägerin und des Drittwiderbeklagten und insbesondere nach den von ihnen vorgelegten Steuerbescheiden diese Kosten als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt und damit steuermindernd von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Dementsprechend müssen die Klägerin und der Drittwiderbeklagte damit rechnen, dass die Finanzbehörde die Schadensersatzleistung in Höhe der als sofort abziehbare Werbungskosten behandelten Aufwendungen besteuert. Ihnen ist es damit jedenfalls unzumutbar, sich im Rahmen der Vorteilsausgleichung die derzeitigen Steuervorteile auf ihren Schadensersatzanspruch anrechnen zu lassen8.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. August 2015 – III ZR 57/14

  1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.12 2012 – II ZR 259/11, WM 2013, 211[]
  2. vgl. BGH, Urteile vom 17.07.2014 – III ZR 218/13, NJW 2014, 3436 Rn. 23 ff; vom 15.07.2010 – III ZR 336/08, BGHZ 186, 205 Rn. 35 ff mwN; vgl. ferner BGH, Urteile vom 28.01.2014 – XI ZR 495/12, NJW 2014, 994 Rn. 11; und vom 31.05.2010 – II ZR 30/09, WM 2010, 1310 Rn. 25[]
  3. z.B. BGH, Urteile vom 11.02.2014 – II ZR 276/12, BGHZ 200, 51 Rn. 16 f; und vom 18.12 2012 – II ZR 259/11, WM 2013, 211 Rn. 17 f; BFH NV 2005, 188, 189; Stützel, NJW 2014, 2070, 2072; jeweils mwN[]
  4. BFH, NJW 2006, 3743 Rn. 13; BGH, Urteil vom 18.12 2012 aaO Rn. 15 mwN; BGH, Urteil vom 17.11.2005 – III ZR 350/04, NJW 2006, 499 Rn. 16; Stützel aaO[]
  5. BGH, aaO Rn. 16, unter Ablehnung der Auffassung von Weber-Gellert, DB 2007, 2740, 2743[]
  6. BGH, Urteil vom 18.12 2012 aaO[]
  7. BGH, Urteil vom 11.02.2014 aaO Rn. 28 mwN[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2014 aaO Rn. 29 ff[]