Scha­dens­er­satz­kla­gen gegen die Bade­nia-Bau­spar­kas­se

Seit gerau­mer Zeit ist die Bau­spar­kas­se Bade­nia wegen der Finan­zie­rung bestimm­ter, von der Fa. H&B ver­mit­tel­ter Anla­ge­im­mo­bi­li­en in der Kri­tik. Allein beim Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he sind der­zeit ca. 75 Scha­dens­er­satz­kla­gen gegen die Bade­nia im Beru­fungs­ver­fah­ren anhän­gig. Nun­mehr hat das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he in einem die­ser Ver­fah­ren ent­schie­den, dass die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che der Immo­bi­li­en­käu­fer gegen die Bau­spar­kas­se Bade­nia nicht ver­jährt sind, selbst wenn der klä­ge­ri­sche Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te Kennt­nis von dem BaFin-Bericht hat­te, in dem die Pflicht­ver­let­zun­gen der Bau­spar­kas­se Bade­nia the­ma­ti­siert wur­den.

Scha­dens­er­satz­kla­gen gegen die Bade­nia-Bau­spar­kas­se

In dem jetzt vom Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he ent­schie­de­nen Fall wur­den die Klä­ger, eine damals 42-jäh­ri­ge Ver­wal­tungs­an­ge­stell­te und ein 43-jäh­ri­ger kauf­män­ni­scher Ange­stell­ter, im Dezem­ber 1993 von einem Unter­ver­mitt­ler der IHB Immo­bi­li­en Hei­nen und Bie­ge GmbH gewor­ben, zum Zwe­cke der Steu­er­erspar­nis eine Eigen­tums­woh­nung in Hameln zu kau­fen. Die H&B ver­trieb seit dem Jah­re 1990 in gro­ßem Umfang von der Beklag­ten finan­zier­te Anla­ge­ob­jek­te. Zur Finan­zie­rung des Gesamt­auf­wan­des schlos­sen die Klä­ger einen Dar­le­hens­ver­trag über ein soge­nann­tes Vor­aus­dar­le­hen und zwei nach­ein­an­der anzu­spa­ren­de Bau­spar­ver­trä­ge mit der Bau­spar­kas­se. Neben einer Ver­ein­ba­rung über Mie­ten­ver­wal­tung (Bei­tritt zur Miet­pool­ge­mein­schaft) unter­zeich­ne­ten die Anle­ger ein For­mu­lar betref­fend einen Objekt- und Finan­zie­rungs­ver­mitt­lungs­auf­trag an die H&B, in dem eine Gebühr für die Finan­zie­rungs­ver­mitt­lung in Höhe von 2,4 % des Kauf­prei­ses und eine Cour­ta­ge von 3,45 % aus­be­dun­gen war. Anfang Dezem­ber 1993 erwar­ben die Klä­ger von der Ver­käu­fe­rin ALLWO eine 66,24 m² gro­ße Eigen­tums­woh­nung zu einem Kauf­preis von 175.152,00 DM. Am 20.12.2004 beauf­trag­ten sie ihren jet­zi­gen Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten mit der Wahr­neh­mung ihrer Inter­es­sen.

Mit ihrer am 29.12.2008 beim Land­ge­richt Karls­ru­he ein­ge­gan­ge­nen Kla­ge begeh­ren die Klä­ger Scha­dens­er­satz wegen Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung durch die beklag­te Bau­spar­kas­se. Unter ande­rem erhe­ben sie den Vor­wurf der Auf­klä­rungs­pflicht­ver­let­zung wegen Wis­sens­vor­sprun­ges von der arg­lis­ti­gen Täu­schung über die im Kauf­preis ver­steck­ten Pro­vi­sio­nen. Das Land­ge­richt Karls­ru­he hat die Scha­dens­er­satz­kla­ge der Klä­ger wegen Ver­jäh­rung etwai­ger Scha­dens­er­satz­an­sprü­che abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat nun jedoch das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he das land­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und die Beklag­te zur Zah­lung von ca. 110.000,00 € Zug um Zug gegen Rück­über­tra­gung der Eigen­tums­woh­nung ver­ur­teilt.

In sei­nem Beru­fungs­ur­teil stellt das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he fest, dass die Klä­ger jeden­falls über die Höhe der ins­ge­samt anfal­len­den Ver­triebs­pro­vi­sio­nen von den Ver­mitt­lern arg­lis­tig getäuscht wor­den sei­en. Die Anga­ben in dem For­mu­lar zu den Pro­vi­sio­nen sei­en objek­tiv unrich­tig gewe­sen, da die H&B von der ALLWO, der Ver­käu­fe­rin, zusätz­li­che Pro­vi­sio­nen von mehr als 15 % des Kauf­prei­ses erhal­ten habe. Auf­grund der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs mit der ent­spre­chen­den Beweis­erleich­te­rung bei insti­tu­tio­na­li­sier­tem Zusam­men­wir­ken von Ver­käu­fer, Ver­mitt­ler und finan­zie­ren­der Bank wer­de der Wis­sens­vor­sprung der beklag­ten Bau­spar­kas­se über die arg­lis­ti­ge Täu­schung wider­leg­lich ver­mu­tet. Die­se Ver­mu­tung habe die beklag­te Bau­spar­kas­se nicht wider­legt, auf die Ver­neh­mung der von ihr benann­ten Zeu­gen habe sie aus­drück­lich ver­zich­tet.

Danach ste­he den Klä­gern gegen­über der beklag­ten Bau­spar­kas­se ein Scha­dens­er­satz­an­spruch zu, der auch nicht ver­jährt sei. Im Streit­fall lau­fe eine drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist, die erst ab Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ger Unkennt­nis des Anspruchs begin­ne. Als die Klä­ger im Novem­ber 2010 ihre Kla­ge­er­wei­te­rung auf die Kennt­nis von einer arg­lis­ti­gen Täu­schung über die Ver­mitt­lungs­pro­vi­si­on gestützt hät­ten, sei die­se drei­jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist noch nicht abge­lau­fen gewe­sen. Für die Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis genü­ge nicht, dass dem Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Klä­ger 2004 der Prüf­be­richt des Bun­des­auf­sichts­am­tes für das Kre­dit­we­sen (BaFin) bekannt gewe­sen sei.

Im Mai 2001 hat­te die BaFin die Wirt­schafts­prü­fungs­ge­sell­schaft Deloit­te und Tou­ché mit der Prü­fung des Geschäfts der beklag­ten Bau­spar­kas­se Bade­nia mit der H&B beauf­tragt. Dabei soll­te ins­be­son­de­re geprüft wer­den, ob die Gewäh­rung der Dar­le­hen an die von H&B ver­mit­tel­ten Kun­den von der beklag­ten Bau­spar­kas­se ord­nungs­ge­mäß vor­ge­nom­men wur­den.

Aus dem Prüf­be­richt erge­be sich aber nicht ein­mal die Kennt­nis der Klä­ger über ein ein­heit­li­ches Han­deln der Ver­käu­fer­sei­te. Viel­mehr stell­ten die Prü­fer ledig­lich eine Ver­mu­tung auf, dass ein Teil des Kauf­prei­ses an die Ver­triebs­ge­sell­schaft zurück­ge­flos­sen sei, deren Umfang nicht nach­voll­zo­gen wer­den kön­ne. Auf der Basis die­ser Infor­ma­ti­on über eine "gene­rel­le Pro­vi­si­ons­pra­xis" der H&B hät­ten die Anle­ger nicht ein­mal den schlüs­si­gen Vor­wurf einer arg­lis­ti­gen Täu­schung durch den Ver­trieb bei dem Anla­ge­ob­jekt im vor­lie­gen­den Fall erhe­ben kön­nen. Weder sei in dem Bericht die tat­säch­li­che Höhe der aus dem Kauf­preis abge­zweig­ten Pro­vi­si­ons­zah­lun­gen ange­ge­ben, noch wer­de die Rela­ti­on zu den im For­mu­lar ange­ge­be­nen Pro­vi­si­ons­sät­zen deut­lich. Danach hät­ten die Anle­ger allen­falls arg­wöh­nen kön­nen, auch sie sei­en über die Höhe der Pro­vi­si­ons­zah­lun­gen bei Auf­trags­er­tei­lung an die H&B getäuscht wor­den. Auf einen blo­ßen Ver­dacht und die hier­aus abge­lei­te­te Ver­mu­tung, es kön­ne auch in ihrem Fall so gewe­sen sein, hät­ten sie jedoch eine Kla­ge nicht stüt­zen kön­nen. Außer­dem hät­ten die Klä­ger auf­grund des Prüf­be­richts kei­nen Grund zu der Annah­me gehabt, dass die beklag­te Bau­spar­kas­se selbst Kennt­nis von den Anga­ben des Ver­triebs in den For­mu­la­ren und der dar­in lie­gen­den arg­lis­ti­gen Täu­schung gehabt habe.

Der den Klä­gern zuste­hen­de Scha­dens­er­satz­an­spruch erfas­se auch den Ver­mö­gens­scha­den, den sie im Zusam­men­hang mit dem zur Kauf­preis­fi­nan­zie­rung auf­ge­nom­me­nen Vor­aus­dar­le­hen und aus der spä­te­ren Umfi­nan­zie­rung über ihre Haus­bank erlit­ten hät­ten.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 27.11.2012 – 17 U 236/​11