Schrott­im­mo­bi­li­en

Der für das Bank­recht zustän­di­ge XI. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te dar­über zu ent­schei­den, wel­che Rech­te Ver­brau­chern zuste­hen, die ihren zur Finan­zie­rung einer Eigen­tums­woh­nung geschlos­se­nen Real­kre­dit­ver­trag nach den Vor­schrif­ten des Haus­tür­wi­der­rufs­ge­set­zes wider­ru­fen haben.

Schrott­im­mo­bi­li­en

Die Klä­ger waren 1995 von einem Ver­mitt­ler in ihrer Pri­vat­woh­nung gewor­ben wor­den, zum Zwe­cke der Steu­er­erspar­nis ohne nen­nens­wer­tes Eigen­ka­pi­tal eine Eigen­tums­woh­nung zu kau­fen. Sie schlos­sen des­halb zunächst einen ent­spre­chen­den nota­ri­el­len Kauf­ver­trag ab und tra­ten einer Miet­ein­nah­me­ge­sell­schaft bei. Zur Finan­zie­rung des Kauf­prei­ses schloss sodann die beklag­te Bau­spar­kas­se als Ver­tre­te­rin einer Bank mit den Käu­fern einen Dar­le­hens­ver­trag, wobei das den Käu­fern gewähr­te Vor­aus­dar­le­hen mit Hil­fe von zwei bei der Beklag­ten abge­schlos­se­nen anzu­spa­ren­den Bau­spar­ver­trä­gen getilgt wer­den soll­te. Eine Beleh­rung der Käu­fer und Dar­le­hens­neh­mer nach dem Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz erfolg­te nicht. Die Käu­fer bestell­ten für die Bau­spar­kas­se eine Grund­schuld an der gekauf­ten Eigen­tums­woh­nung über die Dar­le­hens­sum­me, über­nah­men dafür die per­sön­li­che Haf­tung und unter­war­fen sich der Zwangs­voll­stre­ckung in ihr gesam­tes Ver­mö­gen. Nach­dem die Klä­ger das auf­ge­nom­me­ne Vor­aus­dar­le­hen eini­ge Jah­re bedient hat­ten, wider­rie­fen sie ihre Dar­le­hens­ver­trags­er­klä­run­gen, da sie über ihr Wider­rufs­recht nach dem Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz nicht belehrt wor­den sei­en. Mit ihrer Kla­ge wen­den sie sich gegen die Zwangs­voll­stre­ckung der beklag­ten Bau­spar­kas­se, an die die dar­le­hens­ge­ben­de Bank ihre Ansprü­che abge­tre­ten hat. Sie machen ins­be­son­de­re gel­tend, mit Rück­sicht auf die unter­blie­be­ne Wider­rufs­be­leh­rung nach dem Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz könn­ten sie die Rück­zah­lung des Dar­le­hens ver­wei­gern und die Bau­spar­kas­se auf die gekauf­te Eigen­tums­woh­nung ver­wei­sen. Außer­dem behaup­ten sie, über die mit der Eigen­tums­woh­nung ver­bun­de­nen Risi­ken, ins­be­son­de­re die tat­säch­lich zu erzie­len­de Mie­te und den Wert der Woh­nung getäuscht bzw. nicht hin­rei­chend auf­ge­klärt wor­den zu sein. Die Vor­in­stan­zen haben die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat aber die Revi­si­on zuge­las­sen.

Der XI. Zivil­se­nat hat­te die Ver­hand­lung zunächst zurück­ge­stellt, um die Ent­schei­dung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten (EuGH) auf die Vor­la­ge des Land­ge­richts Bochum (WM 2003, 1609) in einer Sache abzu­war­ten, an der die beklag­te Bau­spar­kas­se betei­ligt ist. Nach­dem die Ent­schei­dung des EuGH am 25. Okto­ber 2005 (WM 2005, 2079) ergan­gen ist, hat­te der XI. Zivil­se­nat nun unter ande­rem zu ent­schei­den, wel­che Kon­se­quen­zen aus dem Urteil des EuGH zu zie­hen sind. Er ist hier­bei zu fol­gen­dem Ergeb­nis gelangt:

Es besteht auch im Hin­blick auf die Euro­päi­sche Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­nie kein Anlass, die stän­di­ge Recht­spre­chung des Senats zu ändern, nach wel­cher der Ver­brau­cher nach dem Wider­ruf des Dar­le­hens­ver­tra­ges gemäß § 3 Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz (HWiG) zur sofor­ti­gen Rück­zah­lung der Dar­le­hens­va­lu­ta zuzüg­lich marktübli­cher Zin­sen ver­pflich­tet ist. Der EuGH hat aus­drück­lich betont, dass dies auch in Fäl­len, in denen die Dar­le­hens­va­lu­ta nach dem für die Kapi­tal­an­la­ge ent­wi­ckel­ten Kon­zept unmit­tel­bar an den Ver­käu­fer zum Erwerb der Immo­bi­lie aus­ge­zahlt wird, der Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­nie ent­spricht. Auch soweit der EuGH gemeint hat, Art. 4 der Haus­tür­ge­schäf­te­richt­li­nie ver­pflich­te die Mit­glied­staa­ten, dafür zu sor­gen, den Ver­brau­cher vor den Risi­ken einer kre­dit­fi­nan­zier­ten Kapi­tal­an­la­ge zu schüt­zen, die er im Fal­le einer Wider­rufs­be­leh­rung der kre­dit­ge­ben­den Bank hät­te ver­mei­den kön­nen, bestehen weder Grund noch Mög­lich­keit zu einer anders­lau­ten­den richt­li­ni­en­kon­for­men Aus­le­gung des § 3 HWiG.

Die Fra­ge, ob im Hin­blick auf die genann­te Vor­ga­be des EuGH aus der unter­blie­be­nen Wider­rufs­be­leh­rung – wie in Lite­ra­tur und Recht­spre­chung zum Teil ver­tre­ten – ein Scha­dens­er­satz­an­spruch der Klä­ger fol­gen könn­te, hat der Senat offen gelas­sen. Ein der­ar­ti­ger Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen unter­blie­be­ner Wider­rufs­be­leh­rung schei­det hier näm­lich schon wegen Feh­lens der erfor­der­li­chen Kau­sa­li­tät aus, weil die Klä­ger den Kauf­ver­trag bereits geschlos­sen hat­ten, bevor es zum Abschluss des Dar­le­hens­ver­tra­ges kam. Die Ertei­lung einer Wider­rufs­be­leh­rung konn­te sie daher vor den Risi­ken ihres Immo­bi­li­en­kaufs nicht mehr schüt­zen.

Der XI. Zivil­se­nat hat aber im Inter­es­se der Effek­ti­vie­rung des Ver­brau­cher­schut­zes bei real­kre­dit­fi­nan­zier­ten Woh­nungs­käu­fen und Immo­bi­li­en­fonds­be­tei­li­gun­gen, die nicht als ver­bun­de­ne Geschäf­te behan­delt wer­den kön­nen, und um dem in den Ent­schei­dun­gen des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Gemein­schaf­ten vom 25. Okto­ber 2005 zum Aus­druck kom­men­den Gedan­ken des Ver­brau­cher­schut­zes vor Risi­ken von Kapi­tal­an­la­ge­mo­del­len im natio­na­len Recht Rech­nung zu tra­gen, sei­ne Recht­spre­chung zum Bestehen von eige­nen Auf­klä­rungs­pflich­ten der kre­dit­ge­ben­den Bank in die­sen Fäl­len ergänzt. Danach kön­nen sich die Anle­ger in Fäl­len eines insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens der kre­dit­ge­ben­den Bank mit dem Ver­käu­fer oder Ver­trei­ber des finan­zier­ten Objekts unter erleich­ter­ten Vor­aus­set­zun­gen mit Erfolg auf einen die Auf­klä­rungs­pflicht aus­lö­sen­den kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung der finan­zie­ren­den Bank im Zusam­men­hang mit einer arg­lis­ti­gen Täu­schung des Anle­gers durch unrich­ti­ge Anga­ben der Ver­mitt­ler, Ver­käu­fer oder Fond­s­in­itia­to­ren bzw. des Fonds­pro­spekts über das Anla­ge­ob­jekt beru­fen. Die eine eige­ne Auf­klä­rungs­pflicht aus­lö­sen­de Kennt­nis der Bank von einer sol­chen arg­lis­ti­gen Täu­schung wird wider­leg­lich ver­mu­tet, wenn Ver­käu­fer oder Fond­s­in­itia­to­ren, die von ihnen beauf­trag­ten Ver­mitt­ler und die finan­zie­ren­de Bank in insti­tu­tio­na­li­sier­ter Art und Wei­se zusam­men­wir­ken, auch die Finan­zie­rung der Kapi­tal­an­la­ge vom Ver­käu­fer oder Ver­mitt­ler ange­bo­ten wur­de und die Unrich­tig­keit der Anga­ben des Ver­käu­fers, Fond­s­in­itia­tors oder der für sie täti­gen Ver­mitt­ler bzw. des Ver­kaufs- oder Fonds­pro­spekts nach den Umstän­den des Fal­les evi­dent ist, so dass sich auf­drängt, die Bank habe sich der Kennt­nis der arg­lis­ti­gen Täu­schung gera­de­zu ver­schlos­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu der von den Klä­gern behaup­te­ten arg­lis­ti­gen Täu­schung und der Fra­ge eines insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens der beklag­ten Bau­spar­kas­se mit den Ver­mitt­lern tref­fen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Mai 2006 – XI ZR 6/​04