Schrott­im­mo­bi­li­en – und die Kennt­nis der Bank

Die Kennt­nis einer Bank von einem gro­ben Miss­ver­hält­nis zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert einer von ihr finan­zier­ten Immo­bi­lie ergibt sich nicht aus ihrer Kennt­nis von der für die Immo­bi­lie erziel­ten Jah­res­net­to­mie­te im Wege eines auf schlich­ter Ver­viel­fäl­ti­gung der Net­to­mie­te mit einem frei gegrif­fe­nen Fak­tor beru­hen­den "ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­rens".

Schrott­im­mo­bi­li­en – und die Kennt­nis der Bank

Eine Bank trifft aus­nahms­wei­se eine Auf­klä­rungs­pflicht über die Unan­ge­mes­sen­heit des von ihr finan­zier­ten Kauf­prei­ses unter dem recht­li­chen Gesichts­punkt eines Wis­sens­vor­sprungs, wenn eine so wesent­li­che Ver­schie­bung der Rela­ti­on zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert vor­liegt, dass die Bank von einer sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Käu­fers durch den Ver­käu­fer aus­ge­hen muss [1]. Das ist anzu­neh­men, wenn der Ver­kaufs­preis knapp dop­pelt so hoch ist wie der Ver­kehrs­wert der Woh­nung [2], wobei die im Kauf­preis ent­hal­te­nen Neben­kos­ten nicht in den Ver­gleich ein­zu­be­zie­hen sind [3].

Die Wür­di­gung, ob ein Rechts­ge­schäft gegen die guten Sit­ten ver­stößt, ist eine Rechts­fra­ge, die der Nach­prü­fung im Wege der Revi­si­on unter­liegt [4]. Dem­ge­gen­über kön­nen aber die die­ser Wür­di­gung zugrun­de lie­gen­den tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hier zum Wert der Immo­bi­lie im Zeit­punkt des Erwerbs im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur dar­auf­hin über­prüft wer­den, ob sie voll­stän­dig und recht­lich mög­lich sind und nicht gegen Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze ver­sto­ßen [5].

Die Aus­wahl der geeig­ne­ten Wert­ermitt­lungs­me­tho­de zur Fest­stel­lung des tat­säch­li­chen Wer­tes einer Immo­bi­lie steht nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn das Gesetz nicht die Anwen­dung eines bestimm­ten Ver­fah­rens anord­net, im pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen des Tatrich­ters [6]. Die Metho­den­wahl ist unter Berück­sich­ti­gung der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr bestehen­den Gepflo­gen­hei­ten und sons­ti­ger Umstän­de des Ein­zel­fal­les zu tref­fen; sie ist zu begrün­den. Lässt sich eine aus­sa­ge­kräf­ti­ge Men­ge von Ver­gleichs­prei­sen ver­läss­lich ermit­teln, wird die Ver­gleichs­wert­me­tho­de als die ein­fachs­te und zuver­läs­sigs­te Metho­de ange­se­hen; sie steht des­halb bei Woh­nungs­ei­gen­tum im Vor­der­grund [7].

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs muss ein Kre­dit­in­sti­tut nur prä­sen­tes Wis­sen von einer sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung offen­ba­ren. Das erfor­dert grund­sätz­lich posi­ti­ve Kennt­nis der Bank von der sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung des Kauf­prei­ses für das finan­zier­te Objekt. Die Bank ist mit­hin nicht ver­pflich­tet, sich durch eige­ne Nach­for­schun­gen hin­sicht­lich etwai­ger Risi­ken des zu finan­zie­ren­den Vor­ha­bens einen Wis­sens­vor­sprung zu ver­schaf­fen [8]. Aus­nahms­wei­se steht die blo­ße Erkenn­bar­keit von auf­klä­rungs­pflich­ti­gen Tat­sa­chen wie hier der sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung eines Woh­nungs­kauf­prei­ses der posi­ti­ven Kennt­nis dann gleich, wenn sich die­se einem zustän­di­gen Bank­mit­ar­bei­ter nach den Umstän­den des Ein­zel­falls auf­drän­gen muss­te; er ist dann nach Treu und Glau­ben nicht berech­tigt, sei­ne Augen vor sol­chen Tat­sa­chen zu ver­schlie­ßen [9].

Danach ist bereits der Aus­gangs­punkt der Erwä­gun­gen rechts­feh­ler­haft, die Bank habe anhand ihr vor­lie­gen­der Anga­ben zur monat­li­chen Brut­to­kalt­mie­te für die zu finan­zie­ren­de Eigen­tums­woh­nung eine ein­fa­che Über­schlags­rech­nung im Wege des "ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­rens" durch­füh­ren müs­sen, aus deren Ergeb­nis sich ihr sodann die Sit­ten­wid­rig­keit des ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses auf­ge­drängt hät­te. Da eine finan­zie­ren­de Bank kei­ne Nach­for­schun­gen zu einem von ihr finan­zier­ten Vor­ha­ben anstel­len muss, ist sie auch nicht zur Ermitt­lung des exak­ten oder über­schlä­gi­gen Ertrags­werts einer Immo­bi­lie ver­pflich­tet.

Wert­ermitt­lun­gen, die Ban­ken im eige­nen Inter­es­se vor­neh­men, betref­fen den Belei­hungs­wert, den die Bank klärt, um die Rea­li­sie­rung ihrer Ansprü­che im Fal­le einer künf­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung abzu­schät­zen. Eine Kon­trol­le die­ser inter­nen Bewer­tung anhand der pro­gnos­ti­zier­ten Erträ­ge des Dar­le­hens­neh­mers aus der finan­zier­ten Immo­bi­lie schul­det weder der Ver­käu­fer noch die finan­zie­ren­de Bank [10].

Wei­ter rechts­feh­ler­haft ist in die­sem Zusam­men­hang die Anwen­dung eines sog. "ver­ein­fach­tes Ertrags­wert­ver­fah­rens", das dar­aus besteht, die 14fache Jah­res­net­to­mie­te mit dem Kauf­preis zu ver­glei­chen. Die Annah­me, dass, da "des­sen Kennt­nis bei jeder­mann, der mit der Bewer­tung von Immo­bi­li­en beruf­lich zu tun hat, unter­stellt wer­den kann", mit die­sem Ver­fah­ren die Bank die Sit­ten­wid­rig­keit des Kauf­prei­ses hät­te ermit­teln kön­nen, ver­stößt gegen Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze.

Ins­be­son­de­re bleibt es für den Bun­des­ge­richts­hof auch völ­lig unge­klärt, wel­che fach­li­chen Erkennt­nis­se oder aner­kann­ten Erfah­rungs­sät­ze es recht­fer­ti­gen, aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on einer aktu­ell ver­ein­bar­ten Jah­res­net­to­mie­te mit dem Fak­tor 14 auf den tat­säch­li­chen Ver­kehrs­wert einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie zu schlie­ßen.

Ein in die­ser Wei­se pau­scha­lie­ren­des Ver­fah­ren ist rechts­feh­ler­haft. Die Mul­ti­pli­ka­ti­on der für die Immo­bi­lie ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Mie­te mit einem frei gegrif­fe­nen Fak­tor ist nicht geeig­net, eine Aus­sa­ge zum Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie zu tref­fen. Bei­spiel­haft hat die Stif­tung Waren­test im Jahr 2016 abhän­gig von der jewei­li­gen Regi­on, der kon­kre­ten Lage und der jewei­li­gen Aus­stat­tung der Immo­bi­lie Mul­ti­pli­ka­to­ren zwi­schen 7,5 und 37,9 ermit­telt [11]. Das bestä­tigt ein Blick auf Miet­spie­gel und Ver­kaufs­an­zei­gen zu Wohn­im­mo­bi­li­en deut­scher Groß­städ­te. Danach ergä­be das ange­wen­de­te Bewer­tungs­ver­fah­ren bei der gegen­wär­ti­gen Markt­la­ge in der Mehr­zahl deut­scher Groß­städ­te und Bal­lungs­räu­me ganz über­wie­gend über­teu­er­te Kauf­prei­se. Das zeigt, dass ein­fa­che Über­schlags­rech­nun­gen, die die kon­kre­ten wert­be­stim­men­den Fak­to­ren einer Immo­bi­lie nicht nach­voll­zieh­bar berück­sich­ti­gen, nicht für die Ermitt­lung des Wer­tes einer Immo­bi­lie und folg­lich auch nicht für die Fest­stel­lung einer sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung des Kauf­prei­ses für deren Erwerb geeig­net sind.

Das steht nicht in Wider­spruch zu Aus­füh­run­gen des V. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs. Die­ser hat in sei­ner Ent­schei­dung vom 02.04.2009 [12] aus­ge­führt, dass der auf die­sem "ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren" grün­den­de Vor­trag der Klä­ger im dor­ti­gen Fall zum Ver­kehrs­wert der erwor­be­nen Immo­bi­lie nicht jeder tat­säch­li­chen Grund­la­ge ent­beh­re und damit nicht rechts­miss­bräuch­lich im Sin­ne einer Behaup­tung "ins Blaue hin­ein" sei. Unge­ach­tet des­sen, dass nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs Vor­trag zu einem Min­der­wert der erwor­be­nen Woh­nung die Dar­le­gung kon­kre­ter, dem Beweis zugäng­li­cher Anga­ben zu deren wert­bil­den­den Fak­to­ren ver­langt [13], ent­hält die Ent­schei­dung des V. Zivil­se­nats jeden­falls kei­ne Fest­le­gung zu der vor­lie­gend beant­wor­te­ten Fra­ge, ob ein sol­ches "ver­ein­fach­tes Ertrags­wert­ver­fah­ren" zur Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts einer Immo­bi­lie bzw. zur Klä­rung der Kennt­nis einer finan­zie­ren­den Bank vom Wert der Immo­bi­lie geeig­net ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Okto­ber 2016 – XI ZR 145/​14

  1. BGH, Urtei­le vom 23.03.2004 – XI ZR 194/​02, WM 2004, 1221, 1225; vom 15.03.2005 – XI ZR 135/​04, WM 2005, 828, 830; vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 18.03.2008 – XI ZR 241/​06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn. 14; vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, BGHZ 186, 96 Rn. 17; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/​11, BKR 2013, 280 Rn.20[]
  2. BGH, Urtei­le vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 19.06.2007 – XI ZR 142/​05, WM 2007, 1456 Rn. 13; vom 26.06.2007 – XI ZR 277/​05, WM 2007, 1651 Rn. 15; vom 18.12 2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967 Rn. 31; vom 26.02.2008 – XI ZR 74/​06, WM 2008, 683 Rn. 38; vom 18.03.2008 – XI ZR 241/​06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn. 14; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, WM 2014, 124 Rn. 16[]
  3. BGH, Urtei­le vom 18.03.2008 – XI ZR 241/​06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 26.02.2008 – XI ZR 74/​06, WM 2008, 683 Rn. 38; vom 18.11.2008 – XI ZR 157/​07 29; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, WM 2014, 124 Rn. 24[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 03.12 2013 – XI ZR 295/​12, WM 2014, 71 Rn. 23; und vom 12.04.2016 – XI ZR 305/​14, WM 2016, 1026 Rn. 36[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2015 – VI ZR 11/​14, WM 2015, 819 Rn. 28[]
  6. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967 Rn. 32 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967 Rn. 32[]
  8. BGH, Urtei­le vom 18.11.2003 – XI ZR 322/​01, WM 2004, 172, 173 mwN; und vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn.19[]
  9. BGH, Beschluss vom 28.01.1992 – XI ZR 301/​90, WM 1992, 602, 603; BGH, Urtei­le vom 07.04.1992 – XI ZR 200/​91, WM 1992, 977; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn.20; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/​12, WM 2014, 124 Rn. 21[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967 Rn. 35[]
  11. Finanz­test 7/​2016[]
  12. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 13[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, WM 2006, 2343 Rn.20 mwN, inso­weit nicht abge­druckt in BGHZ 169, 109[]