Schrottimmobilien – und die Kenntnis der Bank

Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor beruhenden „vereinfachten Ertragswertverfahrens“.

Schrottimmobilien – und die Kenntnis der Bank

Eine Bank trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss1. Das ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung2, wobei die im Kaufpreis enthaltenen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind3.

Die Würdigung, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstößt, ist eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung im Wege der Revision unterliegt4. Demgegenüber können aber die dieser Würdigung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hier zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs im Revisionsverfahren nur daraufhin überprüft werden, ob sie vollständig und rechtlich möglich sind und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstoßen5.

Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters6. Die Methodenwahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund7.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Kreditinstitut nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Das erfordert grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen8. Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen9.

Danach ist bereits der Ausgangspunkt der Erwägungen rechtsfehlerhaft, die Bank habe anhand ihr vorliegender Angaben zur monatlichen Bruttokaltmiete für die zu finanzierende Eigentumswohnung eine einfache Überschlagsrechnung im Wege des „vereinfachten Ertragswertverfahrens“ durchführen müssen, aus deren Ergebnis sich ihr sodann die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises aufgedrängt hätte. Da eine finanzierende Bank keine Nachforschungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen muss, ist sie auch nicht zur Ermittlung des exakten oder überschlägigen Ertragswerts einer Immobilie verpflichtet.

Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank10.

Weiter rechtsfehlerhaft ist in diesem Zusammenhang die Anwendung eines sog. „vereinfachtes Ertragswertverfahrens“, das daraus besteht, die 14fache Jahresnettomiete mit dem Kaufpreis zu vergleichen. Die Annahme, dass, da „dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich zu tun hat, unterstellt werden kann“, mit diesem Verfahren die Bank die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises hätte ermitteln können, verstößt gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze.

Insbesondere bleibt es für den Bundesgerichtshof auch völlig ungeklärt, welche fachlichen Erkenntnisse oder anerkannten Erfahrungssätze es rechtfertigen, aus der Multiplikation einer aktuell vereinbarten Jahresnettomiete mit dem Faktor 14 auf den tatsächlichen Verkehrswert einer vermieteten Immobilie zu schließen.

Ein in dieser Weise pauschalierendes Verfahren ist rechtsfehlerhaft. Die Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor ist nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. Beispielhaft hat die Stiftung Warentest im Jahr 2016 abhängig von der jeweiligen Region, der konkreten Lage und der jeweiligen Ausstattung der Immobilie Multiplikatoren zwischen 7,5 und 37,9 ermittelt11. Das bestätigt ein Blick auf Mietspiegel und Verkaufsanzeigen zu Wohnimmobilien deutscher Großstädte. Danach ergäbe das angewendete Bewertungsverfahren bei der gegenwärtigen Marktlage in der Mehrzahl deutscher Großstädte und Ballungsräume ganz überwiegend überteuerte Kaufpreise. Das zeigt, dass einfache Überschlagsrechnungen, die die konkreten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie nicht nachvollziehbar berücksichtigen, nicht für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie und folglich auch nicht für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für deren Erwerb geeignet sind.

Das steht nicht in Widerspruch zu Ausführungen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Dieser hat in seiner Entscheidung vom 02.04.200912 ausgeführt, dass der auf diesem „vereinfachten Ertragswertverfahren“ gründende Vortrag der Kläger im dortigen Fall zum Verkehrswert der erworbenen Immobilie nicht jeder tatsächlichen Grundlage entbehre und damit nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne einer Behauptung „ins Blaue hinein“ sei. Ungeachtet dessen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Vortrag zu einem Minderwert der erworbenen Wohnung die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu deren wertbildenden Faktoren verlangt13, enthält die Entscheidung des V. Zivilsenats jedenfalls keine Festlegung zu der vorliegend beantworteten Frage, ob ein solches „vereinfachtes Ertragswertverfahren“ zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie bzw. zur Klärung der Kenntnis einer finanzierenden Bank vom Wert der Immobilie geeignet ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Oktober 2016 – XI ZR 145/14

  1. BGH, Urteile vom 23.03.2004 – XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225; vom 15.03.2005 – XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830; vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 18.03.2008 – XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14; vom 29.06.2010 – XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn.20[]
  2. BGH, Urteile vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 19.06.2007 – XI ZR 142/05, WM 2007, 1456 Rn. 13; vom 26.06.2007 – XI ZR 277/05, WM 2007, 1651 Rn. 15; vom 18.12 2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 31; vom 26.02.2008 – XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38; vom 18.03.2008 – XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 14; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 16[]
  3. BGH, Urteile vom 18.03.2008 – XI ZR 241/06, VersR 2008, 1498 Rn. 38; vom 26.02.2008 – XI ZR 74/06, WM 2008, 683 Rn. 38; vom 18.11.2008 – XI ZR 157/07 29; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24[]
  4. vgl. BGH, Urteile vom 03.12 2013 – XI ZR 295/12, WM 2014, 71 Rn. 23; und vom 12.04.2016 – XI ZR 305/14, WM 2016, 1026 Rn. 36[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2015 – VI ZR 11/14, WM 2015, 819 Rn. 28[]
  6. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 32[]
  8. BGH, Urteile vom 18.11.2003 – XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 mwN; und vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn.19[]
  9. BGH, Beschluss vom 28.01.1992 – XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603; BGH, Urteile vom 07.04.1992 – XI ZR 200/91, WM 1992, 977; vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn.20; und vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 21[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 18.12 2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35[]
  11. Finanztest 7/2016[]
  12. BGH, Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 13[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, WM 2006, 2343 Rn.20 mwN, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109[]