Schrott­im­mo­bi­li­en – und der sit­ten­wid­ri­ge Grund­stücks­kauf­ver­trag

Steht der Preis für die Woh­nung in einem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis zu deren Wert, begrün­det dies bei Hin­zu­tre­ten einer ver­werf­li­chen Gesin­nung des Begüns­tig­ten einen Ver­stoß gegen die guten Sit­ten und führt zur Nich­tig­keit des Ver­trags nach § 138 Abs. 1 BGB1.

Schrott­im­mo­bi­li­en – und der sit­ten­wid­ri­ge Grund­stücks­kauf­ver­trag

Für die ver­werf­li­che Gesin­nung spricht eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung, wenn das Miss­ver­hält­nis beson­ders grob ist. Das wie­der­um ist anzu­neh­men, wenn – bei einer Benach­tei­li­gung des Käu­fers – die Ver­kehrs­wert­über­schrei­tung oder – bei einer Benach­tei­li­gung des Ver­käu­fers – die Ver­kehrs­wert­un­ter­schrei­tung 90% oder mehr beträgt2.

Bei den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses ver­fol­gen die Zivil­se­na­te des Bun­des­ge­richts­hofs kei­nen ein­heit­li­chen Ansatz. Im Aus­gangs­punkt noch ein­heit­lich wird ein Vor­trag als schlüs­sig und aus­rei­chend sub­stan­ti­iert ange­se­hen, wenn die vor­ge­tra­ge­nen Tat­sa­chen in Ver­bin­dung mit einem Rechts­satz geeig­net sind, das gel­tend gemach­te Recht zu begrün­den3. Kommt es auf den Ver­kehrs­wert einer Sache an, ist es nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs grund­sätz­lich aus­rei­chend, wenn die dar­le­gungs­pflich­ti­ge Par­tei einen bestimm­ten Wert behaup­tet und durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten unter Beweis stellt4. Etwas ande­res gilt nur, wenn eine sol­che Behaup­tung ins Blaue hin­ein erfolgt, wobei der Bun­des­ge­richts­hof bei der Annah­me eines Rechts­miss­brauchs Zurück­hal­tung übt5. Dem­ge­gen­über erfor­dert ein den Sub­stan­ti­ie­rungs­an­for­de­run­gen genü­gen­der Vor­trag zu einem ent­spre­chen­den Min­der­wert einer erwor­be­nen Immo­bi­lie nach der Recht­spre­chung des XI. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs die Dar­le­gung kon­kre­ter, dem Beweis zugäng­li­cher Anga­ben zu den wert­bil­den­den Fak­to­ren der erwor­be­nen Woh­nung6. Inwie­weit die­se unter­schied­li­chen Ansät­ze zu abwei­chen­den Ergeb­nis­sen im Ein­zel­fall füh­ren, kann hier dahin­ste­hen. Die Sache ist des­halb auch nicht dem Gro­ßen Senat für Zivil­sa­chen vor­zu­le­gen.

Der Vor­trag der Käu­fe­rin genügt näm­lich auch den erhöh­ten Anfor­de­run­gen der Recht­spre­chung des XI. Zivil­se­nats. Die Käu­fe­rin hat sich nicht nur auf die nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs aus­rei­chen­de Behaup­tung, der Ver­kehrs­wert der Woh­nung betra­ge 48.000 €, und den Antritt von Sach­ver­stän­di­gen­be­weis beschränkt. Sie hat viel­mehr in der Kla­ge­schrift näher erläu­tert, dass und auf wel­cher Grund­la­ge sie den Betrag errech­net hat. Die­ser Vor­trag hängt kei­nes­wegs „im luft­lee­ren Raum”. Die Käu­fe­rin hat den ihr bei der Bera­tung nach ihrem Vor­trag mit­ge­teil­ten und in der Ren­ta­bi­li­täts­be­rech­nung der Anla­ge­ver­mitt­le­rin ange­setz­ten Miet­ertrag von monat­lich 277 € zugrun­de gelegt und den Wert der Woh­nung nach der Ertrags­wert­me­tho­de mit näher bezeich­ne­ten Ein­satz­wer­ten berech­net. Dass und war­um die Ertrags­wert­me­tho­de, deren Wahl bei einer Kapi­tal­an­la­ge nahe­liegt, und dass und war­um die ande­ren gewähl­ten Ein­satz­wer­te sach­lich rich­tig sind, muss­te sie nicht dar­le­gen. Das ist im Rah­men der Beweis­auf­nah­me durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zu klä­ren.

Ange­sichts die­ser Anga­ben liegt die Annah­me fern, die Käu­fe­rin habe das beson­ders gro­be Miss­ver­hält­nis von Kauf­preis und Wert ohne greif­ba­re Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen eines bestimm­ten Sach­ver­halts will­kür­lich aufs Gera­te­wohl, gleich­sam „ins Blaue hin­ein” behaup­tet7.

Die Käu­fe­rin hat auch das Vor­lie­gen einer ver­werf­li­chen Gesin­nung behaup­tet. Sie hat sich in der Kla­ge­schrift auf die aus dem dar­ge­leg­ten beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis fol­gen­de tat­säch­li­che Ver­mu­tung beru­fen. Mehr muss­te sie nicht tun8.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – V ZR 194/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 301 f.
  2. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, NJW 2014, 1652 Rn. 8 sowie Herr­ler, ZNotP 2014, 252, 253 f.
  3. BGH, Beschlüs­se vom 12.06.2008 – V ZR 221/​07, WM 2008, 2068 Rn. 6; vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; und vom 20.03.2014 – V ZR 149/​13, ZfIR [Ls] 5
  4. BGH, Urtei­le vom 05.10.2001 – V ZR 237/​00, NJW 2002, 429, 431, r. Sp.; und vom 13.12 2002 – V ZR 359/​01, NJW-RR 2003, 491 f., r. Sp. sowie Beschlüs­se vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10; und vom 20.03.2014 – V ZR 149/​13, ZfIR 2014, 349 [Ls] 6
  5. vgl. etwa Beschluss vom 20.03.2014 – V ZR 149/​13, ZfIR 2014, 349 [Ls] 6
  6. Urtei­le vom 12.11.2002 – XI ZR 3/​01, WM 2003, 61, 62; und vom 19.09.2006 – XI ZR 204/​04, WM 2006, 2343, Rn.20, inso­weit nicht in BGHZ 169, 109 abge­druckt; BVerfG NJW 2009, 1585 Rn. 25
  7. dazu BGH, Urteil vom 13.12 2002 – V ZR 359/​01, NJW-RR 2003, 491 und Beschluss vom 02.04.2009 – V ZR 177/​08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.10.2009 – V ZR 178/​08, NJW 2010, 363 Rn.19; und vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, NJW 2012, 1570 Rn. 9